Zum vorliegenden Urteilstext springen: 34 Wx 293/26 e
Das Wichtigste im Überblick
Mit Beschluss vom 04.11.2026 (34 Wx 293/26 e) entschied das OLG München: Bei der Umwandlung von Räumen, die bisher nicht als Wohnung gelten, muss der Eigentümer eine neue Bescheinigung vorlegen, dass die künftige Wohnung baulich von anderen Räumen getrennt ist. Die Räume müssen außerdem einen eigenen Haushalt ermöglichen und dafür passend ausgestattet sein.
- Gesetz bleibt maßgeblich: Neue Behördenregeln ändern nicht, welche Räume als Wohnung gelten.
- Neues Formular reicht nicht: Ein neues Bescheinigungsmuster hebt die Anforderungen an eine Wohnung nicht auf.
- Prüfung vor Eintragung: Das Grundbuchamt prüft, ob die Räume als Wohnung taugen.
- Bescheinigung zur baulichen Trennung: Im konkreten Fall ging es nur um den Nachweis dieser Trennung.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: OLG München
- Datum: 04.11.2026
- Aktenzeichen: 34 Wx 293/26 e
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Wichtig für: Eigentümer bei der Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnungen
OLG München verlangt neue Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Umwandlung
Das Oberlandesgericht München hat am 04.11.2026 (Az. 34 Wx 293/26 e) entschieden: Das Grundbuchamt durfte für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen. Die Beschwerde einer Erbengemeinschaft gegen die entsprechende Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – wies der Senat zurück.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren im Teileigentumsgrundbuch als Inhaber eines Miteigentumsanteils von 11,03/1.000 eingetragen. Mit dem Anteil verbunden war das Sondereigentum an Büro- und Nebenräumen laut Aufteilungsplan. Mit notariellem Vertrag vom 30.04.2026 verkauften sie die Einheit an M. K. In derselben Urkunde bewilligten und beantragten die Vertragsparteien, das Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Das Grundbuchamt hielt die Umwandlung zunächst auf. Es verlangte eine neue Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung. Die Eigentümer sahen dafür keinen Anlass. Das Oberlandesgericht bestätigte dagegen, dass ein Eintragungshindernis besteht, das sich mit der verlangten Bescheinigung beheben lässt.
Redaktionelle Leitsätze
- Die Eintragung der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Grundbuch setzt die Eignung der Räume zu Wohnzwecken voraus; das Grundbuchamt darf hierfür von Amts wegen eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG verlangen.
- Der gesetzliche Begriff der Wohnung im Wohnungseigentumsgesetz erfordert Räumlichkeiten, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen; diese materiell-rechtlichen Anforderungen an Ausstattung und Eignung werden durch Verwaltungsvorschriften oder geänderte Bescheinigungsmuster nicht modifiziert.
Büroflächenverkauf führte zur Zwischenverfügung des Grundbuchamts
Der Streit entzündete sich nicht am Verkauf, sondern an der Umwandlung, die der Notar zusammen mit weiteren Eintragungen beantragt hatte. Die Eigentümer wollten sie ohne eine neue Bescheinigung im Grundbuch vollziehen. Das Grundbuchamt sah das anders.
Notar beantragte die Grundbuchänderung zusammen mit Vormerkung und Grundschuld
Am 20.05.2026 beantragte der Notar beim Grundbuchamt mehrere Eintragungen. Es ging um eine Finanzierungsgrundschuld und eine Auflassungsvormerkung für den Käufer. Als dritten Punkt beantragte er die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum.
Grundbuchamt stoppte die Eintragung per Zwischenverfügung
Mit Zwischenverfügung vom 15.09.2026 forderte das Amt für die Umwandlung eine neue Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung. Der Notar legte am 14.10.2026 namens und im Auftrag des Antragstellers Beschwerde ein. Er wollte erreichen, dass die Zwischenverfügung aufgehoben wird. Außerdem sollte das Grundbuchamt angewiesen werden, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Beschwerdegerichts erneut zu entscheiden.
Am 19.10.2026 half das Grundbuchamt der Beschwerde nicht ab. Es hielt daran fest, dass eine neue Bescheinigung vorzulegen sei, und der Fall ging an das Oberlandesgericht.
Warum das Grundbuchamt die Eignung als Wohnung eigenständig prüfen muss
Das Grundbuchamt muss die Eignung der Räume als Wohnung selbst prüfen, weil das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwischen Wohnungen und anderen Räumen unterscheidet. Eine Einheit darf nur dann als Wohnung eingetragen werden, wenn sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG ist der Bewilligung für die Eintragung des Sondereigentums eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Das Gericht nennt sie Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohnungen und sonstigen Räumen
Das WEG definiert die Wohnung nicht ausdrücklich, auch nicht in der seit dem 01.12.2020 geltenden Neufassung. Nach der vom Senat herangezogenen Verkehrsauffassung ist eine Wohnung die Gesamtheit der Räume, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Mit entsprechender Ausstattung im Sinne von § 3 Abs. 3 WEG ist sie abgeschlossen. Entscheidend ist für das Gericht, dass § 1 Abs. 2 WEG zwischen Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, und anderen Räumen trennt.
Eine Teileigentumseinheit darf deshalb nicht allein aufgrund der beantragten Umwandlung als Wohnung eingetragen werden. Zuvor müssen die gesetzlichen Anforderungen an eine Wohnung geprüft werden.
Fehlende Wohneignung macht die Eintragung unzulässig
Das Grundbuchamt hat die Einhaltung der Mindestanforderungen bei der Anlegung des neuen Wohnungsgrundbuchs von Amts wegen zu prüfen. Die Eintragung einer Einheit als Wohnung, die sich nicht zu Wohnzwecken eignet, ist unzulässig. Die Beschwerde hielt der Senat für zulässig, aber unbegründet. Das Grundbuchamt durfte für die Umwandlung eine neue Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG verlangen.
In einer ähnlichen Lage könnte es so liegen: Eine Einheit ist als Teileigentum mit Büroräumen eingetragen, die Eigentümer wollen sie per Urkunde zur Wohnung machen. Ihre Erklärung allein genügt dann nach der Logik dieser Entscheidung nicht. Das Grundbuchamt darf prüfen, ob die Räume die Anforderungen an eine Wohnung erfüllen, und dafür eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen.
Die unpräzise Bezeichnung der Bescheinigung ändert nichts
Zwischenverfügung und Nichtabhilfebeschluss sprachen von einer „Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung“. Das schadete nach Einordnung des Senats nicht. Die Bezeichnung beruht auf der pauschalen Verweisung in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG auf § 3 Abs. 3 WEG, der beide Aspekte behandelt. Der Sache nach ging es nur um eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der Wohnung. Das Eintragungshindernis blieb davon unberührt.
Weshalb die neue Verwaltungsvorschrift den gesetzlichen Wohnungsbegriff nicht verändert
Die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVA) setzt das Gesetz nur um und kann den gesetzlichen Abgeschlossenheitsbegriff deshalb nicht ändern. Sie muss sich an ihm messen lassen. Für Wohnung und Abgeschlossenheit ist nach Auffassung des Senats das WEG maßgeblich. Daran änderte der Wechsel von der AVA vom 19.03.1974 zur AVA vom 06.07.2021 nichts. Auf diesen Wechsel stützten sich die Eigentümer.
Das neue Bescheinigungsmuster ändert den Wohnungsbegriff nicht
Der Notar machte geltend, das der neuen AVA beigefügte Muster unterscheide seit dem 01.12.2020 nicht mehr zwischen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Bescheinigungsrechtlich dürften keine Anforderungen mehr an das Vorliegen einer Wohnung gestellt werden. Raumbezeichnungen wie „Küche“ oder „WC“ im Aufteilungsplan seien nicht mehr nötig, ebenso wenig eine Mindestfläche nach § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG. Nach herrschender Meinung brauche es daher für die Umwandlung keine Nachtrags-Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Das Gericht folgte dem nicht. Der Wortlaut des § 4 Abs. 2 AVA n. F. und das neue Muster trügen diese Auffassung nicht. Änderungen des Wohnungsbegriffs gegenüber der bisherigen Rechtslage seien dadurch nicht eingetreten. Der Senat verwies auf Hügel/Kral, WEG, Rn. 117, MHdB WEG-R/Schneider, 8. Aufl., § 2 Rn. 9, BeckOGK/Müller, Stand 01.09.2026, WEG § 3 Rn. 216, sowie GmS-OGB NJW 1992, 3290/3292.
Der Beschluss des Gemeinsamen Senats betrifft nur Trennwände
Für die Gegenmeinung führte der Senat das Kammergericht und einen Teil der Literatur an. Danach sieht Nr. 4 AVA a. F. zwar eine bestimmte Ausstattung vor, damit eine Einheit als Wohnung gilt. Diese Mindestausstattung habe aber mit der Abgeschlossenheit nichts zu tun und sei eine bauordnungsrechtliche Vorgabe. § 4 Abs. 2 AVA n. F. stelle klar, dass die Bescheinigung ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen sei. Die Erklärung des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen gegenüber 1974 seien nicht beabsichtigt, finde im Wortlaut der AVA von 2021 keine Stütze.
Außerdem erfasse der Begriff „in sich abgeschlossen“ nach dem Beschluss des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30.06.1992 nur die räumliche Abgrenzung des Herrschaftsbereichs. Das Muster in Anlage 1 zur AVA unterscheide nicht mehr zwischen Wohnungen und Nicht-Wohneinheiten. Genannt wurden Bärmann/Pick/Baer, WEG, 21. Aufl., § 3 Rn. 22, DNotI-Report 2025, 57/59, Wobst, MittBayNot 2022, 322/323 und KG MDR 2023, 158.
Der Senat hielt den Beschluss des Gemeinsamen Senats für die entscheidende Frage nicht für ergiebig. Dort ging es darum, ob Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäuden auch dann im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. abgeschlossen sind, wenn Trennwände und -decken entgegen Nr. 5a Satz 1 AVA a. F. nicht dem Landesbauordnungsrecht entsprechen. Der Gemeinsame Senat verneinte das (GmS-OGB NJW 1992, 3290).
Seinen Ausführungen möge sich zwar entnehmen lassen, dass bauordnungsrechtliche Vorgaben für die Abgeschlossenheit allgemein unbeachtlich sind. Folgerungen dazu, welche Ausstattung unabhängig vom Bauordnungsrecht für die Einstufung als Wohnung nötig ist, lassen sich daraus laut Senat nicht ziehen. Auch KG MDR 2023, 158 führte das Gericht hierzu an.
Die Haushaltsführung muss geprüft werden können
Das Grundbuchamt hatte im Nichtabhilfebeschluss argumentiert, neben den allgemeinen Anforderungen nach § 5 Abs. 1 AVA müsse unabhängig von deren Neufassung die Führung eines Haushalts möglich sein. Die Abgeschlossenheit sei trotz fehlender gesetzlicher Definition durch drei Merkmale gekennzeichnet: die Abgeschlossenheit gegenüber anderem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Zugangsmöglichkeit und eine bestimmte Ausstattung. Bei der Umwandlung lasse sich diese Ausstattung nur mit einer neuen Bescheinigung sicherstellen.
Der Senat bestätigte das im Ergebnis. Eignung und Ausstattung der Einheit seien zu prüfen, und dafür könne eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt werden. Gemeint sei im konkreten Fall lediglich die Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der Wohnung.
Wer Beschwerde führen durfte und warum die Rechtsbeschwerde zugelassen wurde
Beschwerde führen durften die Mitglieder der Erbengemeinschaft als damalige Eigentümer, nicht der Käufer M. K. Das Oberlandesgericht ließ die Rechtsbeschwerde zu, weil die Frage nach der neuen Bescheinigung umstritten ist und der Senat vom Kammergericht abweicht.
Nur unmittelbar Betroffene sind beschwerdeberechtigt
Die Beschwerde war nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Dazu zählen auch Zwischenverfügungen nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO. Der Senat verwies auf OLG Frankfurt a. M., FGPrax 2021, 197, auf die eigene Entscheidung in FGPrax 2011, 173 sowie auf Bauer/Schaub/Sellner, GBO, 5. Aufl., § 71 Rn. 26 und Hügel/Kramer, GBO, 5. Aufl., § 71 Rn. 68. Der Urkundsnotar durfte für einen Antragsberechtigten Beschwerde einlegen, weil er nach § 15 Abs. 2 GBO als ermächtigt gilt, die Eintragung zu beantragen. Dazu nannte das Gericht OLG Karlsruhe, FGPrax 2026, 62/63, Bauer/Schaub/Wilke, § 15 Rn. 30 und Hügel/Reetz, § 15 Rn. 62.
Antragsberechtigt und damit Beschwerdeführer sind nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO nur die unmittelbar Betroffenen. Das waren die Beteiligten als Eigentümer zum Zeitpunkt des Umwandlungsantrags. M. K. war lediglich vormerkungsberechtigt und nur mittelbar betroffen. Das Gericht stützte sich auf BGH NJW 2005, 1430, Bauer/Schaub/Bauer, § 13 Rn. 42 und 42a, Hügel/Reetz, § 13 Rn. 60 und 61 sowie KG DNotZ 2004, 149.
Kosten und Geschäftswert von bis zu 500 Euro
Eine gesonderte Kostenentscheidung hielt das Gericht nicht für nötig. Die Beteiligten tragen die Kosten als Rechtsmittelführer nach § 22 Abs. 1 GNotKG schon von Gesetzes wegen. Den Geschäftswert setzte der Senat nach §§ 61 Abs. 1, 79 Abs. 1 GNotKG auf bis zu 500 Euro fest. Maßgeblich seien die Schwierigkeiten bei der Beseitigung des Eintragungshindernisses, und die Kosten der neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung würden 500 Euro nicht übersteigen. Das Gericht verwies auf BGH NJOZ 2014, 971 und die eigene Entscheidung in ErbR 2025, 851/854.
Abweichung vom Kammergericht rechtfertigt die Rechtsbeschwerde
Die Rechtsbeschwerde ließ der Senat nach § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO zu. Die Frage, ob bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich ist, könne sich in zahlreichen weiteren Fällen stellen. In Rechtsprechung und Literatur ist sie umstritten, und der Senat weicht mit seiner Entscheidung von einer Entscheidung des Kammergerichts ab.
Für ähnlich gelagerte Umwandlungsfälle kann die Entscheidung als Argumentationshilfe dienen. Verbindlich ist sie nur für dieses Verfahren, und die Rechtsfrage bleibt, wie das Gericht selbst festhält, umstritten.
Unsere Einschätzung
Das Oberlandesgericht München zieht bei der Umwandlung von Teileigentum, also bisherigen Büroräumen, in Wohnungseigentum eine klare Linie. Allein die Erklärung der Beteiligten ersetzt nicht den Nachweis der baulichen Eignung, dass die Räume einen selbstständigen Haushalt ermöglichen. Entscheidend wird sein, ob Grundriss und Ausstattung Ihrer Einheit diese Wohnnutzung tatsächlich hergeben.
Wir halten diese Argumentation für konsequent, auch wenn sie für Verkäufer bisheriger Büroeinheiten zusätzliche Kosten und Zeit bedeutet. Welche Mindestausstattung die Baubehörde, also die Behörde für Bauangelegenheiten, dabei genau verlangt, musste das Gericht nicht entscheiden. Ihre Einheit lässt sich daher auch künftig nur mit neuer behördlicher Bescheinigung als Wohnung in das Grundbuch bringen.
Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Ausschlaggebend war, dass sich die Erbengemeinschaft allein auf das geänderte Bescheinigungsformular stützte, das seit Ende 2020 nicht mehr zwischen Wohnungen und sonstigen Räumen unterscheidet. Für den Senat zählte dagegen, was das Wohnungseigentumsgesetz selbst unter einer Wohnung versteht – Räume, die einen eigenständigen Haushalt ermöglichen. Hätte nicht nur die Verwaltungsvorschrift, sondern das Gesetz selbst diese Unterscheidung aufgegeben, wäre die Argumentation der Eigentümer tragfähiger gewesen.
Nicht jede Umwandlung liegt so wie in diesem Fall. Wer umgekehrt von Wohnungseigentum in Teileigentum wechseln möchte, könnte sich auf eine ähnliche Begründung stützen – das Gericht hat diese Richtung aber nicht selbst entschieden, sondern nur erwähnt, dass die Frage auch dort umstritten ist. Ob die betroffenen Räume bereits über eine Ausstattung verfügen, die eine eigenständige Haushaltsführung erkennen lässt, etwa Küche und Bad, kann die Einschätzung des Grundbuchamts in die eine oder andere Richtung lenken, ohne dass das automatisch eine neue Bescheinigung erspart.
Auch die Rolle im Verfahren kann abweichen: Hier durften nur die eingetragenen Eigentümer Beschwerde einlegen, nicht der Käufer, der zum Zeitpunkt des Antrags lediglich durch eine Vormerkung gesichert war. Ist die Umwandlung bereits vollzogen oder der Käufer selbst schon eingetragen, könnte sich auch die Frage der Antragsberechtigung anders stellen.
In der eigenen Zwischenverfügung kann sichtbar sein:
- Genaue Bezeichnung der geforderten Bescheinigung – nur Abgeschlossenheit oder zusätzlich Maßangaben
- Verweis der Behörde auf § 7 Abs. 4 WEG oder lediglich auf die Verwaltungsvorschrift
- Gemeinsamer Antrag von Umwandlung, Grundschuld und Vormerkung in derselben Urkunde
Der eigentliche Hebel liegt oft nicht im Formular der Bescheinigung, sondern in der Frage, ob das Gesetz selbst die Räume als Wohnung erfasst. Ob die eigene Einheit diesen Maßstab erfüllt, lässt sich aus der Zwischenverfügung allein nicht zuverlässig beurteilen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche konkrete Mindestausstattung muss ein Büro für die Umwandlung zur Wohnung nachweisen?
Das OLG München legt keinen abschließenden Katalog einzelner Räume oder eine Mindestfläche fest; erforderlich ist, dass die Räume einen selbstständigen Haushalt ermöglichen. Ob die vorhandene Büroausstattung genügt, muss die Baubehörde im Rahmen einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigen.
Nach dem WEG ist eine Wohnung die Gesamtheit der Räume, die einen selbstständigen Haushalt ermöglichen; dazu gehören Abgeschlossenheit und Zugangsmöglichkeit. Eine bestimmte Ausstattung ist erforderlich, doch das Urteil nennt weder zwingende Einzelräume wie Küche oder WC noch eine Mindestfläche. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG darf das Grundbuchamt eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen, um diese Eignung prüfen zu lassen. Im entschiedenen Fall betraf das eine Einheit mit Büro- und Nebenräumen; die bloße Umwandlungserklärung reichte dem Grundbuchamt nicht. Die Baubehörde muss daher anhand der konkreten Räume bescheinigen, ob die gesetzlichen Wohnungsanforderungen erfüllt sind; ein bestimmtes Ergebnis gibt das Urteil nicht vor.
Ändert das neue Bescheinigungsmuster die WEG-Anforderungen an eine als Wohnung einzutragende Einheit?
Das neue Bescheinigungsmuster zur AVA ändert die Anforderungen des WEG an eine Wohnung nicht; maßgeblich bleibt ihre Eignung zur selbstständigen Haushaltsführung. Das folgt aus der gesetzlichen Unterscheidung zwischen Wohnungen und sonstigen Räumen in §§ 1 Abs. 2 und 3 Abs. 3 WEG.
Die AVA ist eine Verwaltungsvorschrift und kann den gesetzlichen Wohnungsbegriff nicht erweitern oder einschränken. Sie setzt das WEG lediglich um; deshalb beurteilen sich Wohnungseigenschaft und Abgeschlossenheit nach den gesetzlichen Vorgaben. Der Senat sah weder im Wortlaut des § 4 Abs. 2 AVA n. F. noch im Muster von 2021 einen Anhaltspunkt für eine Änderung dieser Anforderungen. Eine Wohnung muss danach aus Räumen bestehen, die einen selbstständigen Haushalt ermöglichen. Für die Eintragung bleibt somit die tatsächliche Eignung und Ausstattung der Räume entscheidend.
Der Beschluss des Gemeinsamen Senats vom 30.06.1992 führt zu keinem anderen Ergebnis: Er behandelte nur die räumliche Abgrenzung durch Trennwände und -decken. Zur Ausstattung, die eine Einheit als Wohnung voraussetzt, traf er keine Aussage; daraus lässt sich kein Wegfall dieser Anforderungen ableiten.
Darf ein nur vorgemerkter Käufer gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts Beschwerde einlegen?
Ein nur durch eine Auflassungsvormerkung gesicherter Käufer darf gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht selbst Beschwerde einlegen, weil er nur mittelbar betroffen ist. Beschwerdeberechtigt sind nur Personen, deren eigene Rechte durch die beantragte Grundbucheintragung unmittelbar berührt werden.
Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO auch gegen Zwischenverfügungen nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO statthaft; das allein begründet jedoch keine Beschwerdeberechtigung. Nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO können nur unmittelbar Betroffene den Eintragungsantrag stellen und deshalb Beschwerde führen. Im entschiedenen Verfahren waren das die Mitglieder der Erbengemeinschaft, weil sie beim Umwandlungsantrag als Eigentümer eingetragen waren. Der Käufer M. K. hatte lediglich eine Auflassungsvormerkung und war daher nur mittelbar betroffen. Der Notar durfte nach § 15 Abs. 2 GBO Beschwerde einlegen, aber nur namens und im Auftrag eines Antragsberechtigten.
Macht eine ungenaue Bezeichnung als Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung die Zwischenverfügung unwirksam?
Die pauschale Bezeichnung als „Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung“ macht die Zwischenverfügung nicht unwirksam; verlangt war der Sache nach nur eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der Wohnung. Die ungenaue Wortwahl betrifft daher die Bezeichnung der verlangten Unterlage, nicht den rechtlichen Grund für die Zwischenverfügung.
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG verweist pauschal auf § 3 Abs. 3 WEG, der Abgeschlossenheit und Maßangaben behandelt. Deshalb durfte das Grundbuchamt die Bescheinigung entsprechend bezeichnen, obwohl im konkreten Verfahren keine Änderung von Maßangaben anstand. Bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum musste weiterhin geprüft werden, ob die Räume als Wohnung geeignet sind. Das vom Oberlandesgericht bestätigte Eintragungshindernis entfiel durch die unpräzise Bezeichnung nicht.
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Das vorliegende Urteil
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Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 15.9.2026 wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf bis zu 500 € festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Beteiligten begehren die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum.
Im Teileigentumsgrundbuch sind die Beteiligten in Erbengemeinschaft als Inhaber eines 11,03/1.000 Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an Büro- und Nebenräumen laut Aufteilungsplan, eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 30.4.2026 veräußerten sie das Objekt an M. K. In der Urkunde bewilligten und beantragten die Vertragsparteien außerdem die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum. Mit Schreiben vom 20.5.2026 beantragte der Notar beim Grundbuchamt neben der Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld und einer Auflassungsvormerkung die Umwandlung.
Am 15.9.2026 erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, wonach zur Umwandlung der Teileigentumseinheit in Wohnungseigentum eine neue Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung erforderlich sei. Hierzu gebe es keine klare herrschende Meinung. Es werde der Ansicht gefolgt, dass das Grundbuchamt nur durch die Vorlage einer neuen Bescheinigung die Gewissheit habe, dass die umgewandelte Einheit den gesetzlichen Voraussetzungen des Wohnungseigentums gerecht werde.
Mit Schreiben vom 14.10.2026 hat der Notar namens und im Auftrag des Antragstellers gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt und beantragt, die Zwischenverfügung aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen, über den Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Beschwerdegerichts erneut zu entscheiden. Seit 1.12.2020 enthalte das der neuen AVA beigefügte Bescheinigungsmuster keine Differenzierung mehr zwischen „Wohnungen“ und „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“, zumal bescheinigungsrechtlich keine Anforderungen an das Vorliegen einer Wohnung mehr gestellt werden könnten und demzufolge auch Raumbezeichnungen wie „Küche“ oder „WC“ im Aufteilungsplan nicht mehr notwendig seien und eine Mindestfläche im Sinne des § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG nicht verlangt werden könne. Damit stehe nach herrschender Meinung fest, dass eine Nachtrags-Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt nach neuem Recht nicht erforderlich sei.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 19.10.2026 nicht abgeholfen. Neben den allgemeinen Anforderungen gemäß § 5 Abs. 1 AVA an die Abgeschlossenheit einer Wohnung müsse unabhängig von der Neufassung die Führung eines Haushalts möglich sein. Die Abgeschlossenheit erfordere, trotz fehlender gesetzlicher Definition, die Abgeschlossenheit gegenüber anderem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Zugangsmöglichkeit und eine bestimmte Ausstattung. Letzteres könne bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum nur durch Vorlage einer neuen Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung sichergestellt werden
II.
Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.
1. Das Rechtsmittel ist zulässig.
a) Insbesondere ist die unbeschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Zu den Entscheidungen des Grundbuchamts im Sinne dieser Vorschrift zählen auch Zwischenverfügungen nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO (OLG Frankfurt a. M. FGPrax 2021, 197; Senat FGPrax 2011, 173; Bauer/Schaub/Sellner GBO 5. Aufl. § 71 Rn. 26; Hügel/Kramer GBO 5. Aufl. § 71 Rn. 68).
b) Der Urkundsnotar war, da er gemäß § 15 Abs. 2 GBO als ermächtigt gilt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen, auch befugt, für diesen gegen eine hierauf ergangene Entscheidung des Grundbuchamts Beschwerde einzulegen (OLG Karlsruhe FGPrax 2026, 62/63; Bauer/Schaub/Wilke § 15 Rn. 30; Hügel/Reetz § 15 Rn. 62). Als Antragsteller und damit auch Beschwerdeführer sind dabei lediglich die Beteiligten anzusehen. Denn gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO sind antragsberechtigt nur unmittelbar Betroffene, auf deren dingliches Recht sich die Eintragung bezieht (BGH NJW 2005, 1430; Bauer/Schaub/Bauer § 13 Rn. 42; Hügel/Reetz § 13 Rn. 60). Dieses Kriterium ist bei den Beteiligten erfüllt, da sie bei Stellung des Umwandlungsantrags Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Objekts waren, nicht aber bei M. K., der lediglich Vormerkungsberechtigter und somit nur mittelbar betroffen war (KG DNotZ 2004, 149; Bauer/Schaub/Bauer § 13 Rn. 42a; Hügel/Reetz § 13 Rn. 61).
2. In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg, weil das vom Grundbuchamt in der angegriffenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis besteht und durch das angegebene Mittel behoben werden kann.
Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG ist der für die Eintragung des Inhalts von Sondereigentum nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift erforderlichen Bewilligung eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen, die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ob im Falle der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen ist, ist im Hinblick auf die Ersetzung der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.3.1974 durch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6.7.2021 umstritten.
a) Das Kammergericht und ein Teil der Literatur halten in einem solchen Fall eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung für nicht erforderlich. Zwar habe Nr. 4 AVA a. F. eine bestimmte Ausstattung für die Einstufung einer Sondereigentumseinheit als Wohnung angeordnet. Diese Mindestausstattung habe aber mit der Abgeschlossenheit nichts zu tun, sondern sei eine bauordnungsrechtliche Vorgabe. § 4 Abs. 2 AVA n. F. stelle nun klar, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen sei (Bärmann/Pick/Baer WEG 21. Aufl. § 3 Rn. 22; DNotI-Report 2025, 57/59; Wobst MittBayNot 2022, 322/323). Die Ansicht des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen zur AVA vom 19.3.1974 bestünden nicht, finde im vorrangigen Wortlaut der AVA vom 6.7.2021 keine Stütze. Auch nach dem Beschluss des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30.6.1992 erfasse der gesetzliche Begriff „in sich abgeschlossen“ nur die Abgeschlossenheit im engeren räumlichen Sinn, um den Herrschaftsbereich klar und dauerhaft abzugrenzen, und keine bauordnungsrechtlichen Vorschriften (KG MDR 2023, 158). Zudem unterscheide die Muster-Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Anlage 1 zur AVA nicht mehr zwischen Wohnungen und Nicht-Wohneinheiten (DNotI-Report 2025, 57/59).
b) Der Verweis auf den Beschluss des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes ist allerdings insoweit unergiebig, als Gegenstand jener Entscheidung lediglich die Frage war, ob Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäuden auch dann im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. in sich abgeschlossen sind, wenn die Trennwände und -decken entgegen Nr. 5a Satz 1 AVA a. F. nicht den Anforderungen entsprechen, die das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslands aufstellt; diese Frage hat der Gemeinsame Senat verneint (GmS-OGB NJW 1992, 3290). Seinen Ausführungen dürfte sich darüber hinaus entnehmen lassen, dass bauordnungsrechtliche Vorgaben allgemein für die Frage der Abgeschlossenheit unbeachtlich sind. Folgerungen im Hinblick auf die für die Einstufung als Wohnung unabhängig vom Bauordnungsrecht erforderliche Ausstattung können aus ihnen aber nicht gezogen werden.
c) Auch der Verweis auf den Wortlaut des § 4 Abs. 2 AVA n. F. oder die nunmehrige Muster-Abgeschlossenheitsbescheinigung vermag die Ansicht, im Falle der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bedürfe es keiner neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung, nicht zu tragen. Änderungen am Wohnungsbegriff gegenüber der bisherigen Rechtslage haben sich durch diese Neufassungen nicht ergeben (Hügel/Kral WEG Rn. 117; MHdB WEG-R/Schneider 8. Aufl. § 2. Rn. 9). Denn für den Begriff der Wohnung bzw. der Abgeschlossenheit im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 3 WEG maßgebend ist dieses Gesetz selbst (BeckOGK/Müller 1.9.2026 WEG § 3 Rn. 216). Die AVA ist demgegenüber lediglich eine durch die Exekutive erlassene Verwaltungsvorschrift zu dessen Umsetzung. Sie kann den in diesem Gesetz vorgegebenen Abgeschlossenheitsbegriff nicht abändern, sondern muss sich ihrerseits an ihm messen und nach ihm auslegen lassen (GmS-OGB NJW 1992, 3290/3292).
d) Zwar definiert das WEG auch in der zum 1.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung nicht, was materiellrechtlich unter einer Wohnung zu verstehen ist. Gleichwohl verwendet es diesen Begriff vorgreiflich an verschiedenen Stellen. Wenn etwa nach § 1 Abs. 2 WEG nur an „Wohnungen“ das Wohnungseigentum begründet werden kann, stellt das Gesetz offensichtlich selbst unterschiedliche Anforderungen an die Qualifikation von Räumen als Wohnungs- bzw. Teileigentum. Welche Anforderungen dies im Einzelnen sind, bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung. Danach bildet eine Wohnung die Gesamtheit der Räume, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Nur mit einer entsprechenden Ausstattung ist diese abgeschlossen im Sinne von § 3 Abs. 3 WEG. Die Einhaltung der Mindestanforderungen hat unter Berücksichtigung des Legalitätsprinzips das Grundbuchamt bei der Anlegung des neuen Wohnungsgrundbuchs von Amts wegen zu prüfen; die Eintragung einer nicht zu Wohnzwecken geeigneten Einheit als Wohnung ist unzulässig (Bauer/Schaub/Schneider E. Rn. 215b). Somit ist das Grundbuchamt auch bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum gehalten, die Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG zu verlangen.
e) Dass in der Zwischenverfügung und im Nichtabhilfebeschluss von einer „Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung“ die Rede ist, beruht offensichtlich auf der pauschalen Verweisung in dieser Vorschrift auf § 3 Abs. 3 WEG, der beide Aspekte behandelt. In der Sache ist vorliegend lediglich eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der Wohnung gemeint.
3. Eine Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten als Rechtsmittelführer diese gemäß § 22 Abs. 1 GNotKG schon von Gesetzes wegen zu tragen haben.
4. Die Bemessung des nach §§ 61 Abs. 1, 79 Abs. 1 GNotKG festzusetzenden Geschäftswerts einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts richtet sich nach den Schwierigkeiten, die die Behebung des Eintragungshindernisses macht, das Gegenstand der Zwischenverfügung und damit des Rechtsmittelverfahrens ist (BGH NJOZ 2014, 971; Senat ErbR 2025, 851/854). Vorliegend kann das Eintragungshindernis durch die Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung beseitigt werden. Der Aufwand hierfür besteht in den Kosten für deren Erteilung, die 500 € nicht übersteigen werden.
5. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO zuzulassen, weil sich die Frage der Erforderlichkeit einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum in einer Vielzahl weiterer Fälle stellen kann, sie in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist und der Senat mit dem vorliegenden Beschluss von einer Entscheidung des Kammergerichts abweicht.
