LG Frankfurt – Az.: 2-11 S 398/13 – Urteil vom 10.07.2014
Das am 20.11.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 33 C 4955/12 – 94) wird auf die Berufung der Klägerin hin – unter Zurückweisung ihrer Berufung im Übrigen – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung im 1. Obergeschoss rechts der Liegenschaft …, bestehend aus 3 1/2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Kachel-Bad-Duschraum, einschließlich Tiefkeller, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte zu 2. wird verurteilt, an die Klägerin 1.396,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 07.12.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2014 gewährt.
Die Gerichtskosten des Rechtsstreits erster Instanz haben zu 16 % die Klägerin, zu 35 % die Beklagte zu 1. und zu 49 % der Beklagte zu 2. zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten des Klägers im Hinblick auf den Rechtsstreit erster Instanz haben zu 16 % die Klägerin selbst, zu 35 % die Beklagte zu 1. und zu 49 % der Beklagte zu 2. zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. im Hinblick auf den Rechtsstreit erster Instanz haben zu 30 % die Klägerin und zu 70 % die Beklagte zu 1. selbst zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2. im Hinblick auf den Rechtsstreit erster Instanz hat der Beklagte zu 2. selbst zu tragen.
Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens haben zu 39 % die Beklagte zu 1. und zu 61 % der Beklagte zu 2. zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten des Klägers im Hinblick auf das Berufungsverfahren haben zu 39 % die Beklagte zu 1. und zu 61 % der Beklagte zu 2. zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. im Hinblick auf das Berufungsverfahren hat die Beklagte zu 1. selbst zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2. im Hinblick auf das Berufungsverfahren hat der Beklagte zu 2. selbst zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 20.11.2013 (Az.: 33 C 4955/12 – 94) ist zum wesentlichen Teil begründet und im Übrigen unbegründet.
Die Klage ist überwiegend begründet.
Die Klägerin hat gegenüber beiden Beklagten Anspruch auf Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung. Der Anspruch ergibt sich hinsichtlich des Beklagten zu 2. aus § 546 Abs. 1 BGB, hinsichtlich der Beklagten zu 1. aus § 546 Abs. 2 BGB. Diese Ansprüche standen ursprünglich der Objektgesellschaft …, als Rechtsvorgängerin der Klägerin zu und sind mit dem Erwerb des Eigentums an dem Grundstück … durch die Klägerin am 11.10.2012 nach § 566 Abs. 1 BGB auf diese übergegangen. Unstreitig bestand bis zum 23.03.2011 ein Mietverhältnis über die Wohnung zwischen dem Beklagten zu 2. als Mieter sowie der …, als Vermieterin. Durch den Eigentumserwerb an dem Grundstück … durch die Objektgesellschaft … am 23.03.2011 ging das Mietverhältnis über die Wohnung gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf diese über. Das Mietverhältnis endete allerdings aufgrund der von dem Beklagten zu 2. bereits mit Schreiben vom 11.01.2011 gegenüber der damaligen Vermieterin, der …, erklärten ordentlichen Kündigung zum 01.06.2011. Diese Kündigung ist wirksam. Soweit die Beklagten behaupten, von der … bzw. … wer bleibt nach ihrem Vortrag unklar – durch die Zusage der kurzfristigen Verschaffung einer anderen Wohnung zur Erklärung der Kündigung veranlasst worden zu sein, ist dies unerheblich. Dies würde – selbst wenn man die genannte Behauptung als zutreffend unterstellen wollte – lediglich ein keine Bedingung begründendes und auch sonst kein Recht zur Lösung von der Kündigung gewährendes bloßes Motiv für diese darstellen. Den Rechtsvorgängerinnen der Klägerin – und erst recht nicht der Klägerin selbst – war es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auch nicht etwa verwehrt, sich auf die Rechtsfolgen der Kündigung vom 11.01.2011 zu berufen. Soweit diese den Beklagten von Anfang an keine neue Wohnung verschaffen wollten, ist für die genannte Vorschrift kein Raum neben dem – von den Beklagten allerdings nicht ausgeübten – Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB, dessen Anforderungen, wie die Frist zur Anfechtung gemäß § 124 BGB, sonst umgangen würden. Soweit die Verschaffung einer neuen Wohnung abweichend vom Willen der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin aus anderen Gründen scheiterte, kann § 242 BGB keine Anwendung neben § 313 BGB finden, dessen Anforderungen, wie das Vorliegen eines – hier allerdings nicht ersichtlichen – Vertrags (vgl. nur BGH, NJW 1993, 850; Palandt, BGB, 72. Auflage, § 313 Rn. 7 f.), sonst ebenso umgangen würden. Der Annahme einer Verwirkung des Herausgabeanspruchs nach § 242 BGB steht schon entgegen, dass eine solche vor dem – hier jedoch noch nicht annähernd gegebenen – Ablauf der dreijährigen Regelverjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB, welcher der Herausgabeanspruch aus § 546 BGB unterliegt (vgl. nur Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 546 Rn. 142), mangels Erfüllung des erforderlichen Zeitmoments allenfalls in ganz besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommt (vgl. BGH, NJW 2011, 212; Palandt, BGB, 72. Auflage, § 242 Rn. 93); zwischen dem Ende des Mietverhältnisses am 01.06.2011 und dem Eigentumsübergang am 11.10.2012 liegen lediglich etwas mehr als 16 Monate und selbst zwischen dem 01.06.2011 und der Klageerhebung am 07.12.2012 liegen nur knapp 18 Monate. An einem derartigen ganz besonderen Ausnahmefall fehlt es hier ebenso wie an einem für die Annahme einer Verwirkung darüber hinaus erforderlichen hinreichenden Umstandsmoment. Die Tatsache, dass die Objektgesellschaft … die Wohnung bis zur Veräußerung der Liegenschaft an die Klägerin von den Beklagten weiter nutzen ließ, reicht hierfür ebenso wenig aus wie die Entgegennahme der monatlichen Zahlungen der Beklagten für den Gebrauch der Wohnung durch die Objektgesellschaft Auf Letztere hatte diese vorliegend gemäß § 546 a Abs. 1 BGB auch unter Zugrundelegung der Beendigung des Mietverhältnisses und nicht etwa denknotwendig alleine bei dessen Fortbestand nach § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch (vgl. nur OLG Oldenburg, DWW 2001, 88; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 545 Rn. 34 sowie § 546 Rn. 80). Ersteres ist, selbst ohne dass hierfür eine – aus diesem Grunde auch unerhebliche – Erklärung des Zeugen … als Geschäftsführer der Objektgesellschaft … gegenüber den Beklagten, diese könnten aufgrund ihrer eigenen Kündigung nicht in der streitgegenständlichen Wohnung bleiben und müssten ausziehen, berücksichtigt werden müsste, ausschließlich als Ausdruck einer vorübergehenden bloßen Duldung der Nutzung der Wohnung durch die Beklagten zu sehen. Eine positive Zusage bzw. ein bindendes Angebot der Objektgesellschaft … gegenüber den Beklagten, das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 2. neu begründen oder die Rechtswirkungen der Kündigung vom 11.01.2011 aufheben zu wollen, ist insofern weder hinreichend vorgetragen noch ersichtlich. Die Beklagten haben auch nicht versucht, eine solche Erklärung der Objektgesellschaft … herbeizuführen. Ihrem eigenen Schreiben vom 23.05.2011 ist vielmehr alleine die Bitte um Gewährung einer vorübergehenden Räumungsfrist, nicht jedoch einer dauerhaften weiteren Nutzung der Wohnung bzw. Fortführung des Mietverhältnisses zu entnehmen. Insofern kann vom Horizont eines objektiven Empfängers schon keine entsprechende Willenserklärung der Beklagten angenommen werden. Eine Willenserklärung der Objektgesellschaft … fehlt ebenfalls und lässt sich auch ihrem Schreiben vom 16.07.2012 nicht entnehmen, in dem von „Miete“ statt von „Nutzungsentschädigung“ die Rede ist und die Beendigung des Mietverhältnisses nicht erwähnt wird. Denn davon abgesehen, dass der Begriff der „Miete“ in der Praxis ohnehin häufig für jegliche Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters gebraucht wird (vgl. nur OLG Hamm, NJW 1982, 341; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 546 Rn. 80), werden in dem Schreiben Zahlungsansprüche seit März 2011 und damit tatsächlich – zumindest auch – Forderungen im Sinne des § 535 Abs. 2 BGB geltend gemacht. Dass die Beendigung des Mietverhältnisses im Schreiben vom 16.07.2012 nicht erwähnt wird, ist neben den vorstehend genannten Umständen zwangslos damit erklärbar, dass dessen kurzer Inhalt ausschließlich die Beitreibung ausstehender Nutzungsentgeltansprüche bezweckt und sich mit anderen Angelegenheiten des (ehemaligen) Mietverhältnisses offensichtlich nicht beschäftigt. Hinzu kommt, dass in § 2 Ziffer 7 des Mietvertrags vom 18.04.1975 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch widerspruchslose Fortsetzung des Wohnungsgebrauchs nach dem Ablauf der Mietzeit gemäß § 545 BGB – damaliger § 568 BGB – aufgrund der ausdrücklichen Erwähnung der Rechtsfolgen der genannten Vorschrift wirksam ausgeschlossen wurde (vgl. nur BGH, NJW 1991, 1750; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 545 Rn. 31), so dass überdies der Wille sowohl des Beklagten zu 2. als auch der Objektgesellschaft … hätte zum Ausdruck gebracht werden müssen – wie hier aber gerade nicht von -, dieser ursprünglichen Vereinbarung abzuweichen. Nach alldem fehlt es bereits an einem schutzwürdigen Vertrauen der Beklagten, dass das Mietverhältnis unverändert fortgesetzt oder neu begründet werde, darüber hinaus aber auch an der Begründung hinreichender vertrauensbildender Umstände durch die Objektgesellschaft … Ebenso wenig kann ein Verzicht der Objektgesellschaft … auf ihre Rechte aus der Kündigung vom 11.01.2011 oder ihren Räumungsanspruch aus § 546 BGB angenommen werden. Schließlich scheidet bei dieser Sachlage auch die Annahme eines konkludent erfolgten Vertragsschlusses zwischen dem Beklagten zu 2. und der Objektgesellschaft … aus, wonach das Mietverhältnis nach dem 01.06.2011 unverändert fortgesetzt bzw. erneut begründet werden oder die Kündigung vom 11.01.2011 wirkungslos sein sollte.
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten zu 2. Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 1.396,00 €, und zwar von den von ihr – zuletzt noch – geltend gemachten Forderungen auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von jeweils 50,00 € für die Monate von März 2011 bis einschließlich Juli 2012 sowie von Dezember 2012 bis einschließlich November 2013 – insgesamt wird im Berufungsverfahren indes nicht die Summe hieraus (= 1.450,00 €), sondern ein Betrag von 1.452,00 € (= 756,00 € aus 1. Instanz + weitere 696,00 €) eingeklagt – solche von jeweils 32,00 € für die Monate von März bis einschließlich Mai 2011 und von jeweils 50,00 € für die Monate von Juni 2011 bis einschließlich Juli 2012 sowie von Dezember 2012 bis einschließlich November 2013. Nachdem das Amtsgericht im angefochtenen Urteil – insoweit von den Parteien nicht beanstandet – für die Monate von März 2011 bis einschließlich Mai 2011 jeweils eine Minderung der Miete nach § 536 BGB in Höhe von 18,00 € angenommen hat, stehen der Klägerin gegen den Beklagten zu 2., der in diesen Monaten jeweils lediglich Miete in Höhe von 310,00 € statt der vertraglich vorgesehenen 360,00 € brutto geleistet hat, insoweit jeweils noch 32,00 € zu. Die Klägerin verkennt, dass das Mietverhältnis nach ihrem eigenen Vortrag erst zum 01.06.2011 endete, so dass sich der Beklagte zu 2. für den davor liegenden Zeitraum durchaus auf § 536 BGB berufen kann; die Klägerin leitet ihre (Miet-)Zahlungsansprüche insofern aus § 535 Abs. 2 BGB her. Aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses zum 01.06.2011 sowie der – bis dato – fehlenden Räumung der Wohnung durch die Beklagten steht der Klägerin gegen den Beklagten zu 2. seit diesem Zeitpunkt nach § 546 a Abs. 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung als monatliche Nutzungsentschädigung zu. Diese hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 25.06.2013 – von den Beklagten unbestritten – auf mindestens 485,10 € (= 6,93 € x 70 m2) netto beziffert, so dass selbst unter Berücksichtigung der vom Amtsgericht angenommenen Mietminderung von maximal 12,5 % bzw. 45,00 € – wobei ohnehin fraglich ist, ob behebbare Mängel überhaupt zu berücksichtigen sind – die streitgegenständlichen Ansprüche auf Zahlung von jeweils 50,00 € für die Monate von Juni 2011 bis einschließlich Juli 2012 und von Dezember 2012 bis einschließlich November 2013 begründet sind. Zur Wirksamkeit der Forderungsabtretungen an die Klägerin durch deren Rechtsvorgängerinnen ist den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts nichts hinzuzufügen. Der auf Zahlung gerichtete Berufungsantrag wird im Übrigen im Hinblick auf die insoweit von der Klägerin in der ersten Instanz zuletzt gestellten Anträge dahin gehend ausgelegt, dass diese nur von dem Beklagten zu 2. eine Zahlung fordert.
Die von der Klägerin geltend gemachte Zinsforderung ist im Umfang des Bestehens der Hauptforderung gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB begründet.
Die Widerklage ist unbegründet.
Da das Mietverhältnis zum 01.06.2011 wirksam beendet wurde, beschränkt sich die Unterhaltspflicht der Klägerin (allenfalls) auf Maßnahmen, welche erforderlich sind, um die Mindestbedingungen des Wohnens in der Wohnung aufrechtzuerhalten (vgl. BGH, NJW 2009, 1947; Schmidt-Futterer, Mietrecht 11. Auflage, § 535 Rn. 251, mit weiteren Nachweisen). Hierunter fällt aber keine der von den Beklagten geforderten Instandsetzungsmaßnahmen.
Den Beklagten war nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2014 zu gewähren. Dies folgt aus einer Abwägung der Interessen der Parteien. Hierbei sind insbesondere die seit der Beendigung des Mietverhältnisses verstrichene Zeit, der Umstand einer ordentlichen Kündigung durch den Mieter, die Verhältnisse der Beklagten mit zwei Kindern und erheblich begrenzten wirtschaftlichen Möglichkeiten sowie ihr Obsiegen gegen die Räumungsklage in erster Instanz zu berücksichtigen. Die Kostenentscheidung beruht auf dem Verhältnis des jeweiligen Obsiegens bzw. Unterliegens der Parteien nach §§ 91, 91 a Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1 Alt 2, Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO. Hinsichtlich der ersten Instanz sind zusätzlich zu den im Berufungsverfahren noch streitgegenständlichen Anträgen auch die Kosten der teilweisen Klagerücknahme zu Lasten der Klägerin (20,00 € Zahlung gegen beide Beklagte sowie Zahlung auch im Übrigen gegen die Beklagte zu 1.) sowie die Kosten der übereinstimmend für erledigt erklärten Anträge zu berücksichtigen, wobei im Hinblick auf diese die Kosten nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands teilweise die Klägerin (310,00 € Zahlung für November 2012 gegen die Beklagte zu 1., die nicht Mieterin war), teilweise der Beklagte zu 2. (310,00 € Zahlung für November 2012, die dieser unstreitig schuldete, aber erst nach der Klageerhebung zahlte) und teilweise beide Beklagten (500,00 € Widerklageantrag zu 3., weil das Mietverhältnis beendet war und ein Instandsetzungsanspruch nicht mehr bestand bzw. die Beklagte zu 1. nicht Mieterin war) zu tragen haben.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erfordert weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
