Mieterin scheitert mit Mietminderung und Kündigung wegen angeblicher Mängel
In einem aktuellen Rechtsstreit zwischen zwei Parteien über Forderungen aus einem Mietverhältnis entschied das Gericht zugunsten des Klägers. Die Beklagte hatte die Miete gemindert und gekündigt, weil sie Mängel an der Mietsache geltend gemacht hatte. Das Gericht stellte jedoch fest, dass kein berechtigter Mangel vorlag.
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Übersicht
Kein Mangel wegen fehlender Flächenangabe
Die Beklagte hatte einen Mangel der Mietsache aufgrund einer angeblich fehlenden Flächenangabe im Mietvertrag behauptet. Das Gericht stellte jedoch klar, dass die alleinige Angabe einer Fläche in einem Exposé nicht ausreichend ist, um eine konkludente Flächenvereinbarung zu begründen. In diesem Fall handelte es sich lediglich um eine Beschreibung der Mietsache.
Keine erhebliche Abweichung der Fläche
Das Gericht entschied weiterhin, dass selbst bei einer konkludent verabredeten Beschaffenheitsvereinbarung die Sache nicht mangelhaft wäre, da die Abweichung der Fläche als unerheblich anzusehen wäre. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10% sei ein Mangel gegeben. Im vorliegenden Fall betrug die Abweichung jedoch weniger als 10%.
Unwirksame Kündigung und keine vorzeitige Aufhebung
Die fristlose Kündigung der Beklagten war unwirksam, da keine entsprechende Mangelhaftigkeit vorlag. Eine vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses lag ebenfalls nicht vor. Somit wurde die Klage der Beklagten abgewiesen, und sie wurde zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses verurteilt.
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Das vorliegende Urteil
LG Mannheim – Az.: 15 O 155/20 – Urteil vom 16.08.2021
In dem Rechtsstreit wegen Mietrückstände und Feststellung hat das Landgericht Mannheim – 15. Zivilkammer – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.07.2021 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 58.000,- Euro nebst Zinsen in der Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag In der Höhe von 23.200,- Euro seit dem 25.8.2020 und aus einem Betrag In der Höhe von 34.800,- Euro seit 3.12.2020 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in der Höhe von 1.211,50 Euro freizustellen.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte ist nicht berechtigt Ist, die in den Monaten Februar 2020 bis Juni 2020 geschuldeten Mieten in der Höhe von 18.496,17 Euro zu mindern und eine Rücküberweisung dieses Betrages zu verlangen.
4. Die Widerklage wird abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
6. Das Urteil gegen eine Sicherheitsleistung in der Höhe von 110% vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Forderungen aus einem Mietverhältnis.
Der Kläger schloss mit der Beklagten am 17.02.2020 einen Mietvertrag über das Objekt in der ###.
Verabredet war eine monatliche Mietzahlung i.H.v. 11.900,- Euro, die spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats auf dem Konto des Klägers einzugehen hatte. Das Mietverhältnis hatte eine Laufzeit von einem Jahr. Im Zeitraum Juli 2020 bis November 2020 blieben die Mietzinszahlungen aus. Daher forderte der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 13.08.2020 zu deren Bezahlung auf.
Der Kläger trägt vor, das Mietverhältnis sei nicht durch Kündigung der Beklagten beendet worden und ein Mietminderungsanspruch aufgrund von diversen Mängeln der Mietsache zugunsten der Beklagten bestehe nicht zwischen den Parteien sei keine exakte Fläche hinsichtlich des Mietobjekts vereinbart worden, weshalb das Mietobjekt nicht „zu klein“ sein könne. Auch könne ein Mangel des Mietobjekts nicht in der mit Wissen der Beklagtenseite stillgelegten Heizung gesehen werden.
Der Kläger beantragt – nach Klagänderung – zuletzt,
1.) die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 58.000,00 EUR nebst Zinsen in der Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssalz aus einem Betrag in der Höhe von 23.2000,00 EUR seit dem 25.08.2020 und aus einem Betrag in der Höhe von 34.800,00 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2.) die Beklagten zu verurteilen, den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in der Höhe von 1.211,50 EUR freizustellen,
3.) festzustellen, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, die in den Monaten Februar 2020 bis Juni 2020 geschuldeten Mieten in der Höhe von 18.496,17 EUR zu mindern und eine Rücküberweisung dieses Betrages zu verlangen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, sowie hilfsweise für den Fall, dass das Gericht von einer Unzulässigkeit der Minderung ausgeht: den Widerbeklagten/Kläger zu verurteilen, an die Widerklägerin/Beklagte einen Betrag von 8.159,44 EUR zu bezahlen zuzüglich Zinsen in der Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit, sowie hilfsweise für den Fall, dass das Gericht von einer Unzulässigkeit der Aufrechnung ausgeht: den Widerbeklagten/Kläger zur verurteilen, an die Widerklägerin/Beklagte einen Betrag von 20.926,15 EUR zu bezahlen zuzüglich Zinsen in der Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, das Mietverhältnis sei durch Kündigung vom 17.08.2020 wirksam beendet worden, hilfsweise hätten es die Parteien am 08.10.2020 einvernehmlich aufgehoben. Hinsichtlich der Kündigung wird vorgetragen, dass die vom Kläger bereitgestellte Mietsache nicht die vereinbarte Fläche ausweise und daher als mangelhaft anzusehen sei. Die Mietsache sei von Beginn der Mietdauer von der Beklagten nicht wie vertraglich vereinbart nutzbar gewesen, da zum einen der Kläger die Mietsache selbst für eigene Zwecke benutzen habe und darüber hinaus die Mietsache nicht für den Betrieb der Beklagten geeignet sei.
In der kommentarlosen Hinnahme des Schlüssels des Mietobjekts sei eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses zu sehen. Hilfsweise stelle das Verhalten des Klägers die Anerkennung der Kündigung dar.
Auch stünden der Beklagten selbst Ansprüche auf Zahlung aufgrund von Minderung zu, mit denen sie aufrechne. Soweit das Gericht diese Einwendungen für nicht zulässig erachte, würden entsprechende Ansprüche widerklagend geltend gemacht.
Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig. Die Klageerweiterung stellt eine zulässige Klageänderung i.S.d. § 264 Nr.2 ZPO dar. In der Umstellung des klägerischen Begehrens von einem Feststellungsantrag in einen Leistungsantrag liegt ein zulässiger Fall des § 260 ZPO.
Betr. Klagantrag Ziff. 3 hat der Kläger ein Feststellungsinteresse nach § 256 I ZPO.
II.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Juli 2020 bis November 2020 in der Höhe von 58.000,- Euro aus § 535 II BGB.
Die Parteien haben am 17.02.2020 rückwirkend für den Zeitraum ab dem 1.02.2020 einen Mietvertrag über das Objekt ### die Laufzeit von einem Jahr geschlossen. Damit ist der Anspruch des Klägers dem Grunde nach entstanden.
Ein Sachmangel im Sinne des § 536 BGB liegt nicht vor. Ein Mangel nach § 536 BGB liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vereinbarten Zustand nachteilig abweicht. Dies ist nicht der Fall. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthält keine Angaben hinsichtlich der Flächengröße des angemieteten Objekts. Eine konkludente Vereinbarung einer bestimmten Flächengröße kommt unter besonderen Umständen in Betracht, etwa wenn die Parteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen Vorstellung schließen, das Objekt weise eine entsprechende Fläche aus (BGH Urt. v. 23.06.2010 VIII ZR 256/09). Dies Ist vorliegend nicht der Fall. Die alleinige Angabe einer Fläche in einem Exposé ist nicht ausreichend, um eine konkludente Flächenvereinbarung zu begründen. Vielmehr handelt es sich bei solchen Vorgängen lediglich um eine Beschreibung der Mietsache (LG Mannheim Urt. v. 8.11.2012 IV S 96/06). Auch reicht die Angabe der Fläche im Vorfeld nicht aus, um konkludent Bestandteil des Mietvertrags zu werden. Grundsätzlich kommt eine konkludente Flächenvereinbarung nur in Betracht, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt werden, da in solchen Ausgangslagen nichts dagegenspreche die Fläche des Objektes als geklärt anzusehen und auf die Aufnahme der Fläche im Mietvertrag kein Wert mehr gelegt werde (BGH Urt. v. 23.06.2010 VIII ZR 256/09). Der Beklagten wurde lediglich ein Grundriss mit dem Mietvertrag zur Verfügung gestellt, auf dem keine Flächenangaben ausgewiesen sind. Auch die „Ca.“-Angaben im Schriftverkehr der Parteien ist nicht geeignet, eine Beschaffenheitsvereinbarung zu begründen (BGH NJW 2005,2152; BGH NJW 2009, 2295; BGH NJW 2010, 1745; Weidenkaff in Palandt § 536 Rn. 22). Hierbei handelt es sich ausschließlich um eine nähere Objektbeschreibung des Klägers. Durch sein Verhalten wollte er sich nicht auf eine bestimmte Größe der Halle festlegen.
Selbst wenn man aber in den Vorgängen zwischen den Parteien eine konkludent verabredete Beschaffenheitsvereinbarung sehen würde, wäre die Sache nicht mangelhaft, da der Mangel als unerheblich anzusehen wäre. Bei Wohn- und Gewerberäumen ist eine Abweichung der vereinbarten Fläche erst dann als Mangel anzusehen, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt (Weidenkaff in Palandt § 536, Rn. 22).
Ausgehend von einer angeblich vereinbarten Fläche von 2.300 qm2 dürften die Hallenflächen nicht kleiner als 2.070 qm2 sein. Ausgehend von den Berechnungen der Beklagten wird eine Hallenfläche von 2.151 qmA2 ausgewiesen. Damit liegt keine erhebliche Abweichung vor, die einen Mangel nach § 536 1 BGB begründen könnte.
Ferner kann ein Mangel nicht dadurch begründet werden, dass die Mietsache angeblich nicht so vom Mieter genutzt werden konnte, wie dieser sich es vorgestellt hatte. Inhalt des Mietvertrages ist die zur Zurverfügungstellung des Mietobjekts. Dass die Deckenhöhe für das Gewerbe der Beklagten angeblich nicht ausreichend ist, ist unbeachtlich und liegt in der Risikosphäre der Beklagten. Die Beklagtenseite kannte die Gegebenheiten der Halle, weil sie diese vor Abschluss des Mietvertrags besichtigt hatte.
Auch die Heizkörper begründen keinen Mangel der Mietsache, welcher zur Minderung nach § 536 BGB berechtigt. Nach § 6 Ziff. 1 des Mietvertrags mietete die Beklagte die Mietsache ohne Heizung. Diese war seit 16.10.2020 nicht betriebsfähig. Damit liegt kein Zustand vor, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen könnte, denn die Vermietung der Hall erfolgte wie zwischen den Parteien vereinbart ohne Heizung.
Soweit sich die Beklagtenseite durch kurzfristige Lagerung von Teilen der Photovoltaikanlage beeinträchtigt sieht, ist festzustellen, dass sie für die Durchführung der Arbeiten im Zusammenhang bereits im Mietvertrag – konkret in § 20 – ihr Einverständnis erklärt hatte.
Die Beklagte war folglich insoweit nicht berechtigt, die Miete nach § 536 I BGB zu mindern.
Der Mietvertrag ist nicht durch Kündigungserklärung der Beklagten vorzeitig beendet worden.
Eine wirksame Kündigung nach § 543 II Nr. 1 BGB durch die Beklagte liegt nicht vor. Die fristlose Kündigung vom 17.08.2020 ist unwirksam. Die Beklagte stützt ihr Kündigungsrecht auf die angebliche Mangelhaftigkeit der Mietsache. Eine entsprechende Mangelhaftigkeit liegt jedoch aus den festgestellten Gründen nicht vor.
Auch eine vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses liegt nicht vor. Grundsätzlich können Vermieter und Mieter das Mietverhältnis jederzeit ohne Kündigung durch Aufhebungsvertrag beenden (Weidenkaff in Palandt § 543 Rn. 10). Wie bei jedem Vertrag bedarf es auch hierzu zwei korrespondieren Willenserklärungen, die auf die Aufhebung des Mietverhältnisses gerichtet sind. Ausdrückliche Willenserklärungen der Parteien hinsichtlich eines Aufhebungsvertrags liegen nicht vor. Daher sind diese durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont zu bestimmen. Eine entsprechende Willenserklärung der Beklagten kann nicht in der Übergabe der Schlüssel am 08.10.2020 an die Sekretärin des Klägers gesehen werden. Zwar verlor die Beklagte durch die Übergabe der Schlüssel die Zugriffsmöglichkeit auf das Mietobjekt. Aber die Rückgabe des Schlüssels ist regelmäßig schon eine Folge anderweitig erklärter Willenserklärungen. Warum das hier anders gewesen sein soll, ist nicht ersichtlich.
Eine entsprechende Willenserklärung der Klägerseite zur Aufhebung des Mietvertrags fehlt jedenfalls. Die Entgegennahme allein enthält keine weitergehende Erklärung. Denn der Klägerseite blieb gar nichts anderes übrig als die Entgegennahme. Hätte eine Verweigerung zu einem späteren Mehraufwand der Beklagtenseite geführt, hätte die Klägerseite dafür aufkommen müssen. Anl. K7 enthält schon dem Wortlaut nach keine weitergehende Willenserklärung, sondern belegt nur den Empfang des Schlüssels („Quittung“). Dieses Ergebnis wird gestützt durch das Schreiben des klägerischen Prozessvertreters vom 09.10.2020. Darin erklärt der Kläger ausdrücklich, dass an einer mietvertraglichen Verbindung festgehalten werden soll und eine Nutzung durch die Beklagte weiterhin ermöglicht wird. Ein Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien hinsichtlich des Mietvertrags liegt damit nicht vor.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in der Höhe von 1.211,30 EUR aus §§ 280 I, II, 286, 249 BGB.
Die Beklagte Ist erstmalig mit Ablauf des 3.7.2020 In Verzug geraten. Eine Mahnung ist nach § 286 II Nr. 1 BGB nicht erforderlich, da vorliegend für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt wurde. Eine bestimmte Leistungszeit liegt dann vor, wenn ein bestimmter Kalendertag unmittelbar oder mittelbar festgelegt werden kann (vgl. Lorenz in BeckOK BGB, § 286 BGB Rn. 31 sowie Grünberg in Palandt § 286 Rn. 22). Durch § 4 Ziffer 1 haben die Parteien innerhalb des Mietvertrags eine Leistungzeit nach Kalender bestimmt. Den Eintritt des Verzugs hat die Beklagte auch durch die Nichtvornahme der Zahlung des Mietzinses zu vertreten. Hierdurch sind dem Kläger Rechtsverfolgungskosten in der Höhe von 1.211,30 Euro durch die Beauftragung eines Rechtsanwalts entstanden. Diese Kosten sind dem Kläger Im Zuge des §§ 249 ff. BGB zu ersetzen. Nach §§ 286, 249 ff. BGB können vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten als den durch den Verzug adäquat verursachten Schaden ersetzt werden, wenn diese zweckmäßig und erforderlich waren, um die Durchsetzung der Forderung zu gewährleisten (Grünberg in Palandt § 286 Rn 44). Maßgeblich für die Beurteilung der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit ist der Zeitpunkt der Beauftragung.
Dies bedeutet, dass nur solche Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen sind, die durch den Verzug veranlasst wurden.
Hierunter fallen nicht die Kosten der Verzug begründenden Erstmahnung. Zu ersetzen sind die Kosten von Mahnschreiben, sofern die Mahnung nach Eintritt des Verzugs erfolgt ist und eine zweckentsprechende Maßnahme der Rechtsverfolgung darstellt (BGH NJW-RR 2013, 487; Grünberg in Palandt § 286 Rn 45). Im Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts war die Beklagte im Verzug für zwei Monatsmieten (Juli und August 2020). Daher war die Beauftragung durch den Verzug veranlasst.
III.
Die (Hilfs-) Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Das angerufene Gericht ist nach §§ 23 Nr. 1, 71 I GVG zur Entscheidung über die Widerklage sachlich und örtlich zuständig.
Die nach § 33 ZPO erforderliche Konnexität der Widerklage liegt vor, da die durch die Widerklage und die Klage geltend gemachten Ansprüche auf ein gemeinsames Rechtsverhältnis zurückzuführen sind.
Der Widerklägerin steht, wie schon festgestellt, kein Anspruch auf Rückzahlung eines zu viel gezahlten Mietzinses für die Monate Februar bis Juni 2020 aus § 812 BGB zu. Die Zahlungen der Widerklägerin erfolgten nicht ohne Rechtsgrund. Ferner ist die Widerklägerin nicht dazu berechtigt, die Miete nach § 526 BGB zu mindern. Die Mietsache weist wie oben ausgeführt keine Mietmängel auf die eine Minderung nach § 536 begründen könnten.
IV.
Der Feststellungsantrag ist aus den oben genannten Erwägungen begründet.
V.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 70912 ZPO.
