AG Flensburg, Az.: 62 C 245/13, Urteil vom 26.03.2015
I. Die Beklagten werden verurteilt, einer Mieterhöhung für die von ihnen gemietete, im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung im … in Höhe von bisher monatlich 452,15 € zuzüglich Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung auf nunmehr monatlich 455,74 € zuzüglich Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung mit Wirkung am dem 1.7.2013, zuzustimmen.
II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Parteien sind über ein Mietverhältnis miteinander verbunden. Der monatliche Mietzins beträgt derzeit 452,15 € netto ohne Vorauszahlungen.
Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 6 d. A.) sieht in § 1 Abs. 3 und § 3 Abs. 3 ein sogenanntes Wärmecontracting vor, dessen Kosten vollständig von den Beklagten als Mieter zu tragen sind.
Mit Schreiben vom 24.4.2013 (Anlage K2) forderte die Klägerin die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 480,86 € auf. Dies entspricht bei einer angenommenen Mietfläche von 71,77 m² einer Quadratmeterpreis von 6,70 €. In der Anlage zum Schreiben waren drei Vergleichswohnungen angegeben.
Mit Schreiben vom 24.5.2013 (Anlage K3) lehnten die Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung ab.
Die Klägerin behauptet, die begehrte Mieterhöhung sei angemessen.
Mit der am 25.9.2013 eingegangenen Klage, die den Beklagten am 22.10.2013 zugestellt worden ist, beantragt die Klägerin, die Beklagten zu verurteilen, einer Mieterhöhung für die von ihnen gemietete, im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung im …, in Höhe von bisher monatlich 452,15 € netto auf nunmehr monatlich 480,86 € netto mit Wirkung am dem 1.7.2013, zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Kosten für das Wärmecontracting seien bei der Berechnung der angemessenen Miete in Abzug zu bringen. Durch das Wärmecontracting verringerten sich die Kosten für die Klägerin zu Lasten der Beklagten,. Während bei anderen Mietobjekten die Kosten für die Erhaltung Wärmeanlage in die Nettomiete eingepreist wird, ist dies bei der Klägerin nicht der Fall. Eine ermittelte Durchschnittsmiete sei daher nicht vergleichbar.
Das Gericht hat am 13.1.2014 mündlich verhandelt (Bl. 100 d. A.). Es ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines Sachverständigengutachtens (Bl. 139 d. A.) sowie eines Ergänzungsgutachtens (Bl. 187 d. A.) des Sachverständigen …. Im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO ist der Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht festgesetzt worden auf den 6.3.2015. Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet.
I.
Die Klägerin hat die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Mieterhöhungsklage eingehalten.
II.
Die Klage ist nur insoweit begründet (vgl. BGH NJW 2004, 1379), wie die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 455,74 € verlangt. Im Übrigen ist sie unbegründet. Die Klägerin hat nach § 558 b Abs. 2 ZPO Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,35 € pro Quadratmeter.
1.
Nach dem Gutachten des Sachverständigen … liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,52 € pro Quadratmeter. Das Gericht folgt insoweit grundsätzlich der gutachterlichen Einschätzung. Das Gutachten ist umfassend und setzt sich mit Vergleichswohnungen sowie mit unterschiedlichen Berechnungsmethoden unter Berücksichtigung der relevanten wertbildenden Faktoren auseinander. Die Parteien haben insoweit keine Einwände gegen das Gutachten erhoben.
2.
Die vom Sachverständigen ermittelte Miete entspricht jedoch nicht der für die Mieterhöhung anzunehmende Vergleichsmiete, da dieser zu Unrecht bei der Ausstattung der Wohnung nicht berücksichtigt hat, dass die streitgegenständliche Wohnung mittels Wärmecontracting beheizt wird. Dies stellte ein Ausstattungsmerkmal dar, das in Höhe von 0,17 € pro Quadratmeter mietmindernd zu berücksichtigen ist. Die für die streitgegenständliche Wohnung anzunehmende Vergleichsmiete beträgt daher 6,35 € pro Quadratmeter.
a)
Soweit gegen die Berücksichtigung des Wärmecontracting bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgetragen wird, hierdurch finde eine unzulässige Vermischung zwischen der Nettokaltmiete und den Nebenkosten dar, vermag dies nicht durchzudringen. Der eigentliche Systembruch (Milger NZM 2008, 1, 2) liegt in der Konstruktion des Wärmecontracting selbst, da dieses dem Vermieter gestattet, an sich von ihm zu tragende Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Die aus diesem Grund für den Mieter nachteilige Ausstattung muss daher bei der Bemessung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden.
Auch das Argument, dass sich für Wohnungen mit Wärmecontracting kein feststellbarer eigener Markt entwickelt habe, vermag nicht zu überzeugen. Für die Entwicklung eines eigenen Markts ist das Phänomen des Wärmecontracting immer noch zu neu und zu selten. Zudem wird die Tatsache, dass es keinen eigenen Markt gibt durch Entscheidungen, in denen das Wärmecontracting nicht berücksichtigt wird noch verstärkt. Insoweit wären gerichtliche Entscheidungen, die Vermietern, die sich für das Wärmecontracting entschieden haben eine Anhebung der Miete bis zur sonst anzunehmenden ortsüblichen Vergleichsmiete erlauben würden ein Eingriff in die am Markt zu regulierende Preisgestaltung.
Die Berücksichtigung des Wärmecontracting als mietzinsminderndem Faktor führt aus den oben dargestellten Gründen auch nicht dazu, dass die vom Mieter aufgrund eines Ausstattungsmerkmals zu tragenden höheren Betriebskosten von der Nettokaltmiete abgezogen wird. Dies ist nicht zulässig (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.11.2007 – 63 S 160/07, BeckRS 2009, 00139). Grund hierfür ist aber, dass die höheren Nebenkosten – genauso wie die höhere Nettokaltmiete – die Gegenleistung für einen durch das Ausstattungsmerkmal erzielten höheren Wohnkomfort darstellt. Ein derartiger höherer Wohnkomfort ist bei dem Wärmecontracting nicht gegeben. Selbst diejenigen, die eine Berücksichtigung bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ablehnen, gehen davon aus, dass eine Beheizung durch Wärmecontracting nur der normalen Beheizung entspricht, nicht jedoch eine Verbesserung darstellt.
Das gefundene Ergebnis benachteiligt die Klägerin auch nicht unbillig. Ihr verbleibt die Ersparnis, die sich aufgrund des Wärmecontracting erzielt.
b)
Die Feststellung der Höhe des aufgrund der Ausstattung mit Wärme-Contracting vorzunehmendem Abschlag unterliegt der richterlichen Würdigung, § 287 ZPO. Anhaltspunkt hierfür ist zum einen die vom Sachverständigen unwidersprochen ermittelte finanzmathematische Mietpreisdifferenz in Höhe von 0,17 € pro Quadratmeter. Zum anderen kann auf die Einordnung in Mietspiegeln zurückgegriffen werden. Danach ergibt sich, dass im Mietspiegel der Stadt … für das Jahr 2008 beim Vorhandensein eines Wärmecontracting ein Abschlag in Höhe von 0,16 € pro Quadratmeter vorgenommen worden ist (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 11. Auflage 2013, § 558 BGB Rn. 70 Fn. 238). Beide Anhaltspunkte liegen nahe beieinander. Angesichts der konkreteren Angaben im sachverständigen Ergänzungsgutachtens wird dieser Wert zugrunde gelegt.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Beklagten sind nur zu einem geringen Teil unterlegen. Eine Kostentragungspflicht der Beklagten wäre auch unbillig, da die Beklagten die Mieterhöhung aus zutreffenden Gründen überwiegend verweigert haben. Die vorläufige Vollstreckbarkeit bezieht sich lediglich auf die Kosten und folgt aus § 708 ZPO.
