AG Wedding, Az.: 11 C 696/08, Urteil vom 10.08.2010
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.484,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2009 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 1/10 und der Beklagte 9/10 zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Hausgrundstücks T. – Straße …, … B. . Der Beklagte war auf Grund Vertrages vom 1. Oktober 1977, wegen dessen Inhalts im Einzelnen auf die eingereichte Ablichtung der Verteilungsurkunde, Bl. 6 – 10 d. A., Bezug genommen wird, Mieter der im 1. Obergeschoss rechts dieses Hauses belegenen 4-Zimmer-Wohnung mit Garagenanteil zu einem Mietzins von zuletzt unstreitig 829,52 € zuzüglich 75,00 € für die Garage.
Der Beklagte erklärte, die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2008 und übergab an diesem Tage auch den Schlüssel für die Garage. Der Kläger vermietete diese ab dem 1. Juli 2008 zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 60,00 € anderweitig.
Der Beklagte nahm vor seinem Auszug aus der Wohnung Reparaturarbeiten in Form des Lackierens der Holzrahmen und Flügel der Verbundfenster und Balkontür von innen wegen des baulichen Zustandes der Fenster nicht vor. Die Sockelleisten im Speise- und Wohnzimmer lackierte der Beklagte ebenfalls nicht.
Nach dem Kostenvoranschlag des Zeugen vom 28. Juli 2008 betragen die Kosten der vom Beklagten unterlassenen Arbeiten 2.032,89 € netto, wobei der Anteil der Reparaturen an den Fenstern mit 1.789,89 € beziffert ist.
Mit Telefaxschreiben vom 15. Juli 2008 bot der Beklagte erstmals die Übergabe der Wohnung an den Kläger zum 7. Juli 2008 an. Der Kläger lehnte diesen Termin ab. Die Parteien vereinbarten schließlich einen Übergabetermin für den 22. Juli 2008. Auf Grund von Meinungsverschiedenheiten behielt der Beklagte beim Übergabetermin die Schlüssel für die Wohnung und verschloss diese. Die Schlüssel für die Wohnung gingen dem Kläger durch ein Paketschreiben des Beklagten am 30. Juli 2008 zu.
Der Kläger behauptete, es sei unproblematisch gewesen, die Innenfenster zu streichen. Weder der Außenanstrich noch der bauliche Zustand der Fenster hätten der Ausführung der notwendigen Schönheitsreparaturen entgegengestanden. Er habe am 25. Juni 2008 telefonisch mit dem Beklagten vereinbart, dass dieser für den Zeitraum der Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Kläger tageweise die vereinbarte Miete entrichten solle. Am 22. Juli 2008 habe er die fehlenden Schönheitsreparaturen gegenüber dem Beklagten gerügt. Deshalb habe der Beklagte sämtliche Wohnungsschlüssel wieder an sich genommen und die Wohnung abgeschlossen. Zudem seien die in dem Angebot des Zeugen aufgeführten Arbeiten erforderlich und die dafür angesetzten Preise seien angemessen und ortsüblich.
Der Kläger beantragt zum Schluss der mündlichen Verhandlung, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.802,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31. Januar 2009 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Fensterrahmen seien völlig verzogen gewesen. Zudem habe sich der Fensterkitt dergestalt abgelöst, dass die Scheiben nur noch lose im Raum gehangen hätten. Diverse Schenkel seien völlig aufgequollen und die Außenfenster letztmalig in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts gestrichen worden. Die Sockelleisten seien nie lackiert gewesen, da es sich um Naturleisten gehandelt habe. Am 20. Juni 2008 habe er die Wohnung von sämtlichen Gegenständen geräumt und sei ausgezogen. Der Kläger habe von ihm am 22. Juli 2008 keine weiteren Schönheitsreparaturen mehr verlangt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat gemäß Beschlüssen vom 25. August 2009 und vom 29. Mai 2010 Beweis erhoben, durch Vernehmung der Zeugen sowie durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen, der sein schriftliches Gutachten auch noch mündlich erläutert hat. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 25. August 2009 und vom 20. Juli 2010 sowie auf das schriftliche Gutachten vom 26. Februar 2010, Bl. 134 – 150 d. A. Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist überwiegend begründet.
Dem Kläger steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gegen den Beklagten zunächst ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1.789,89 € aus den §§ 535, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB zu.
Der Beklagte hat seine Pflicht aus dem Mietvertrag zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schuldhaft verletzt. Gem. § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages war er vertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen an seiner ehemaligen Wohnung durchzuführen. Zu dem Pflichtenprogramm der Schönheitsreparaturen gehört u. a. das Streichen oder Lackieren der Fenster und Außentüren von innen, hingegen nicht das Streichen oder Lackieren der Sockelleisten. Mangels vertraglicher Vereinbarung über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen kann als Auslegungsrichtlinie auf § 28 Abs. 4 Satz 4 der zweiten Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Danach umfassen die Schönheitsreparaturen nur das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Das Streichen der Sockel- oder Fußleisten ist vom Wortlaut nicht umfasst, Sockelleisten sind auch nicht Bestandteil der Wand.
Das Streichen der Fenster und Balkontüren von innen war auch fällig.
Schönheitsreparaturen werden dann fällig, wenn die Dekoration abgenutzt ist, sich die Räume in einem mangelhaften, nicht mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden. Der Mieter ist dann verpflichtet, die geschuldeten Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich die Mietsache in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befindet. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit nicht ein (KG Berlin Urteil vom 8. Dezember 2003 – 8 U 163/03). Das ist immer dann der Fall, wenn sich das Mietobjekt in einem solchen schlechten baulichen Zustand befindet, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos sind und dem Verlangen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensteht (Urteil des KG vom 28. April 2008 – 8 U 154/07). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall. Die Außenfenster befanden sich nicht mehr in einem solchen schlechten baulichen Zustand, dass die Schönheitsreparaturen nicht wirtschaftlich sinnvoll hätten ausgeführt werden können. Aus den Fotografien des Sachverständigen vom 26. Februar 2010 lässt sich kein derartiger baulicher Zustand entnehmen, dass die Schönheitsreparaturen ohne vorherigen Anstrich der Außenfenster sinnlos gewesen wären. Der Sachverständige hat zudem auch in der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2010 ausgeführt, dass das Anstreichen der Fenster von innen durchaus sinnvoll gewesen wäre. Die Setzung einer Frist zur Vornahme der geschuldeten Reparaturen war gem. § 281 Abs. 2 ZPO entbehrlich, weil der Beklagte deren Vornahme endgültig verweigert hat.
Dem Kläger ist ein Schaden in Höhe der Kosten der Schönheitsreparaturen in Höhe von 1.789,89 € entstanden. Es geht aus dem Gutachten des Sachverständigen vom 26.02.2010 hervor, nachdem der Kostenvoranschlag des Zeugen für die Vornahme der geschuldeten Schönheitsreparaturen der Fenster insoweit angemessen ist.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB in Höhe von 705,86 € für den Zeitraum vom 1. Juli bis zum 29. Juli 2008.
Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses die vereinbarte ortsübliche Miete verlangen. Ein Vorenthalten der Mietsache liegt vor, wenn sie gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben werden. Zwar scheidet grundsätzlich eine Vorenthaltung aus, wenn – wie hier – der Mieter mit Zustimmung des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in den Räumen vornimmt (Schmidt-Futterer, § 546 Rn 20). Die Parteien haben aber vereinbart, dass dem Kläger bis zur Beendigung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen ein Nutzungsausfall in Höhe der vereinbarten Miete tageweise zustehen soll. Davon ist das Gericht anhand des vorgelegten Telefaxschreibens des Beklagten vom 16. Juli 2008, das als Privaturkunde der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO unterliegt, überzeugt. Daraus geht hervor, dass es zu einer Vereinbarung der Parteien zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gekommen ist. Darin erklärt der Beklagte, er sehe sich aufgrund des vom Kläger nicht angenommenen Wohnungsübergabetermins für den 17. Juli 2008 nicht verpflichtet, für weitere Tage Miete zu zahlen. Dies lässt den Rückschluss auf eine vertragliche Vereinbarung zu. Derartige abweichende individualvertragliche Vereinbarungen von § 546a BGB sind auch grundsätzlich zulässig (Schmidt-Futterer, § 546a Rn 45). Der Beklagte hat zudem dem Kläger den Besitz an seiner ehemaligen Wohnung vom 17. Juli 2008 bis zum 29. Juli 2008 vorenthalten, indem die Schlüssel der Wohnung dem Kläger gegen dessen Willen erst am 30. Juli 2008 zugegangen sind. Der Beklagte trägt selbst vor, dass er die Reparaturarbeiten in der Wohnung als abgeschlossen angesehen hat und die Wohnung vollständig geräumt gewesen sei. Einer Mitwirkungshandlung des Klägers für die Rückgabe bedurfte es deshalb nicht. Vielmehr hätte der Beklagte sämtliche Schlüssel an den Kläger zurückgeben können und müssen. Der Beklagte war nicht gehindert, dem Kläger die Schlüssel zu übergeben und somit den unmittelbaren Besitz einzuräumen. Soweit ist es unerheblich, aus welchen Gründen der Wohnungsübergabetermin vom 17. Juli 2008 gescheitert ist. Im Wohnungsübergabetermin vom 22. Juli 2008 hat sich der Beklagte gegen den Willen des Klägers weiterhin die Schlüssel zurückbehalten. Das Gericht folgt insoweit der glaubhaften Aussage der Zeugin, die bekundet hat, dass der Beklagte die Wohnung nur gegen die Übergabe eines Wohnungsabnahmeprotokolls habe zurückgeben wollen. Dies geht auch aus dem Schreiben des Beklagten vom 24. Juli 2008 hervor, indem dieser sich nunmehr bereit erklärt, die Schlüssel der Wohnung zurückzugeben, da er doch keinen Anspruch auf Übergabe eines Wohnungsübergabeprotokolls habe.
Der Kläger kann daher tageweise die Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen, wobei ein Garagenanteil in Höhe von 75,00 € abzuziehen ist. Der Umstand, dass der Kläger die Garage nach Beendigung des Mietverhältnisses für 60,00 € weiter vermietet hat, führt nicht dazu, dass gegenüber dem Beklagten ein niedrigerer Garagenanteil und somit eine höhere Nutzungsentschädigung geltend machen kann. Insoweit kommt es auf die zwischen den Parteien vereinbarte Miete an. Der Kläger beruft sich auch nicht auf eine höherer ortsübliche Miete.
Demnach war der Klage in Höhe von 2.484,41 € stattzugeben, während sie in Höhe von 366,66 € abzuweisen war.
Die Zinsforderung des Klägers ist aus den §§ 288, 291 BGB begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus dem § 709 ZPO.
