• Nebenkostenvorauszahlungen bei Gewerberaummiete - verspätete Geltendmachung

Nebenkostenvorauszahlungen bei Gewerberaummiete – verspätete Geltendmachung

AG Hannover, Az.: 426 C 3047/15, Urteil vom 09.02.2016

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.615,65 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.12.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 34 % und dem Beklagten zu 66 % auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Teilrückforderung von Vorauszahlungen betreffend die Betriebs- und Heizkosten im Rahmen eines Mietverhältnisses.

Zwischen den Parteien bestand in der Zeit von Dezember 2004 bis einschließlich Februar 2010 ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume in … . Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag sollte die Klägerin als Mieterin an den Beklagten als Vermieter der Räumlichkeiten eine monatliche Netto-Kaltmiete zzgl. Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 250,00 EUR entrichten. Über die geleisteten Vorauszahlungen sollten jährliche Abrechnungen erfolgen. Der Beklagte hatte die Hausverwaltung der …. übertragen, sodass diese für den Beklagten die Abrechnungen erstellte. Streitgegenständlich sind vorliegend die Abrechnungen betreffend die Kalenderjahre 2004 bis 2008. Der Klägerin ist die Abrechnung für das Kalenderjahr 2006 am 02.01.2008 zugegangen. Die Abrechnungen für die Kalenderjahre 2004, 2005, 2007 und 2008 sind der Klägerin am 07.09.2012 zugegangen. Aufgrund der überreichten Abrechnungen hat die Klägerin anschließend selbst eine Abrechnungsübersicht erstellt, in der sie für die einzelnen Kalenderjahre eine Saldierung von geleisteten Vorauszahlungen und tatsächlich angefallenen Betriebs- und Heizkosten vorgenommen hat. Mit Schreiben vom 07.05.2014 forderte die Klägerin den Beklagten zunächst zur Rückzahlung überzahlter Betriebskosten i.H.v. 3.930,50 EUR betreffend die Abrechnungsjahre 2004 bis 2009 auf, welche der Beklagtenvertreter mit Schreiben vom 28.08.2014 ablehnte.

Die Klägerin behauptet, sie habe die erste ihr zugegangene Abrechnung für das Kalenderjahr 2006 zunächst nicht sachgerecht prüfen können, da ihr zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungen der Jahre 2004 und 2005 noch nicht vorlagen und somit ein Vergleich mit den Vorjahren nicht möglich gewesen sei.

Am 04.12.2012 hat die Klägerin beim Amtsgericht Hagen den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides bezüglich der Rückforderungssumme i.H.v. 3.930,50 EUR – betreffend die Abrechnungsjahre 2004 bis 2009 – gestellt. In der mündlichen Verhandlung vom 19.01.2016 hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Klage i.H.v. 705,84 EUR – betreffend die Abrechnung für das Kalenderjahr 2009 – zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, an sie 3.224,68 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.12.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte erhebt hinsichtlich der Rückforderung betreffend das Abrechnungsjahr 2006 die Einrede der Verjährung. Darüber hinaus ist er der Ansicht, die Rückforderung sämtlicher geltend gemachter Beträge, betreffend die Kalenderjahre 2004 bis 2009, sei ausgeschlossen, da sich die Klägerin erstmalig am 07.05.2014 und somit mehr als 12 Monate nach Erhalt der Abrechnungen an ihn gewandt habe.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 2.615,65 EUR gem. § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB. Der Beklagte hat durch Leistung der Klägerin Vorauszahlungen betreffend die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2004 i.H.v. 250,00 EUR sowie für die Kalenderjahre 2005, 2007 und 2008 i.H.v. jeweils 3.000,00 EUR – insgesamt also i.H.v. 9.250,00 EUR – erlangt. Der Rechtsgrund für ein Behaltendürfen dieser Leistungen ist nachträglich i.H.v. 2.615,65 EUR entfallen. Rechtsgrund für die geleisteten Vorauszahlungen war zunächst die zwischen den Parteien getroffene mietvertragliche Vereinbarung, gemäß derer die Klägerin monatliche Vorauszahlungen i.H.v. 250,00 EUR, jährlich also i.H.v. 3.000,00 EUR zu leisten hatte. Ausweislich der nachträglich erstellen Gesamtübersicht über die Jahresabrechnungen betrug die Summe der tatsächlich angefallenen Betriebs- und Heizkosten nach Abzügen jedoch für das Kalenderjahr 2004 lediglich 90,98 EUR, für das Kalenderjahr 2005 lediglich 2.105,12 EUR, für das Kalenderjahr 2007 lediglich 2.105,12 EUR sowie für das Kalenderjahr 2008 lediglich 2.333,13 EUR, insgesamt also lediglich 6.634,35 EUR. Infolge der Ermittlung der tatsächlich angefallenen Summe der Betriebs- und Heizkosten nach Abzügen i.H.v. insgesamt 6.634,35 EUR ist der Rechtsgrund für ein Behalten dürfen der geleisteten Vorauszahlungen i.H.v. 9.250,00 EUR nachträglich i.H.v. 2.615,65 EUR entfallen.

Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht nach § 555 Abs. 3 Satz 5 u. 6 BGB ausgeschlossen. Die Vorschrift findet ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Auflage 2016, § 556 Rn. 2). Auf das hier vorliegende in Rede stehende Mietverhältnis über gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten ist sie ausweislich der §§ 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht anzuwenden. Der Beklagte ist somit nicht zu hören, sofern er vorträgt die Klägerin habe sich erst später als 12 Monate nach Erhalt der Abrechnungen an ihn gewandt, sodass eine Rückforderung ausgeschlossen sei.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten jedoch keinen Anspruch auf Zahlung von 609,03 EUR betreffend die geleisteten Vorauszahlungen für das Kalenderjahr 2006. Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der Verjährung gemäß §§ 195, 214 Abs. 1 BGB. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2006 ist der Klägerin am 02.01.2008 zugegangen. Die Verjährungsfrist begann demnach gem. § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31.12.2008, sodass ein etwaiger Rückforderungsanspruch betreffend das Kalenderjahr 2006 mit Ablauf des 31.12.2011 verjährt ist. Sofern die Klägerin vorträgt, die Abrechnung sei mangels Vorliegen der Abrechnung für die Vorjahre für sie zu dem Zeitpunkt nicht prüfbar gewesen, ist dies unzutreffend. Eine Betriebskostenabrechnung ist jeweils aus sich heraus schlüssig und kann auch ohne Berücksichtigung der Verbrauche der Vorjahre geprüft werden. Mit dem Erhalt der Abrechnung war die Klägerin in der Lage, i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB Kenntnis von dem ihr aufgrund der überzahlten Vorauszahlungen zustehenden Rückforderungsanspruch zu erlangen. Außerdem hätte sie jederzeit von ihrem Recht auf Einsicht in die zugrunde liegenden Belege Gebrauch machen können, um die Abrechnung zu überprüfen.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf die Summe von 2.615,65 EUR seit dem 10.12.2014 aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB, da der Mahnbescheid dem Beklagten am 09.12.2014 zugestellt worden ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Soweit die Klägerin die Klage in der mündlichen Verhandlung mit Zustimmung des Beklagten in Höhe von 705,84 EUR zurückgenommen hat, waren ihr die diesbezüglichen Kosten gemäß § 269 Abs. 3, S. 2 ZPO aufzuerlegen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 Satz 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.