Vormietauskunft ohne Belegpflicht: Gericht setzt Grenzen
Das Landgericht Berlin wies die Berufung eines Mieters zurück, der nach § 556d BGB gegen die Höhe seiner Miete vorgehen wollte und hierfür von seinem Vermieter eine detaillierte Auskunft über die Vormiete verlangte. Das Gericht bestätigte, dass der Vermieter bereits durch ein Informationsschreiben, das die Vormiete auswies, seiner Auskunftspflicht genügt hatte. Weitere Belege oder eine eidesstattliche Versicherung zur Bestätigung der Richtigkeit dieser Angaben waren nicht erforderlich.
Übersicht
- 1 Vormietauskunft ohne Belegpflicht: Gericht setzt Grenzen
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
- 3.1 Was ist unter der Auskunftspflicht eines Vermieters zu verstehen?
- 3.2 Welche Informationen muss ein Vermieter über die Vormiete bereitstellen?
- 3.3 Inwiefern trägt das Informationsschreiben zur Erfüllung der Auskunftspflicht bei?
- 3.4 Welche Rolle spielt die eidesstattliche Versicherung in Bezug auf die Auskunftserteilung?
- 4 § Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- 5 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Gericht bestätigte, dass der Auskunftsanspruch des Mieters bereits durch ein Informationsschreiben über die Vormiete erfüllt wurde.
- Eine Pflicht zur Vorlage weiterer Belege oder zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung besteht nicht.
- Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen, und die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt.
- Der Vermieter muss keine detaillierteren Informationen oder Belege über die Vormiete vorlegen, als bereits geschehen.
- Das Gericht betont die Erfüllung der Auskunftspflicht durch das Informationsschreiben des Vermieters.
- Die Revision wurde zugelassen, da der Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters juristisch bedeutsam ist.
- Das Urteil verdeutlicht die Grenzen des Auskunftsanspruchs des Mieters im Rahmen der Mietpreisbremse.
Mieterauskunft zur Ultima-Ratio-Regelung
Die Mietpreisbremse ist eine Regelung, die verhindern soll, dass die Mieten in einer Stadt zu stark steigen. Allerdings gibt es auch einige Ausnahmen von dieser Regel, etwa wenn der Vermieter die Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangen kann. Diese sogenannte Ultima-Ratio-Regelung ist in § 556e Abs. 1 BGB geregelt.
Doch wann genau greift diese Regelung? Und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Vermieter die Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangen kann? Diese Fragen sind nicht immer einfach zu beantworten, denn es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Im folgenden Artikel nehmen wir diese Regelung genauer unter die Lupe und zeigen auf, welche rechtlichen Herausforderungen damit verbunden sind.
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob ein Vermieter seinem Mieter detailliert Auskunft über die Vormiete der Wohnung geben muss. Ausgelöst wurde die juristische Auseinandersetzung durch den Anspruch eines Mieters, der nach § 556d BGB eine Begrenzung der Miethöhe geltend machen wollte. Er forderte vom Vermieter Auskunft darüber, wie hoch die Miete war, die der Vormieter ein Jahr vor Beendigung seines Mietverhältnisses entrichtet hatte. Der Mieter argumentierte, dass ihm diese Information zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit seiner aktuellen Miete unentbehrlich sei.
Der Beginn eines rechtlichen Tauziehens
Das Amtsgericht wies die Forderung des Mieters zurück, indem es feststellte, dass der Vermieter seine Auskunftspflicht bereits erfüllt habe, indem er bei Vertragsabschluss ein Informationsschreiben vorlegte, das die Vormiete auswies.
Ein Anspruch auf Vorlage weiterer Belege wurde verneint. Unzufrieden mit dieser Entscheidung, legte der Mieter Berufung ein und beharrte auf seinem Recht, genauere Informationen und Belege zur Vormiete zu erhalten.
Die Reaktion des Vermieters und die juristische Klarstellung
In der Berufungserwiderung legte der Vermieter detailliert die Mietentwicklung des Vormietverhältnisses dar, einschließlich der Staffelmiete, die bis zum Ende des Vormietverhältnisses galt. Diese Angaben sollten beweisen, dass der Vermieter seiner Auskunftspflicht nachgekommen war. Der Mieter zweifelte jedoch die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Angaben an, insbesondere vor dem Hintergrund einer umfangreichen Sanierung kurz vor seinem Einzug.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin
Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung des Mieters zurück. Es stellte klar, dass der Vermieter seiner Auskunftspflicht bereits nachgekommen sei, indem er die Höhe der Vormiete im Informationsschreiben mitteilte. Eine darüber hinausgehende Pflicht zur Vorlage von Belegen oder zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung sah das Gericht nicht. Die rechtliche Herausforderung lag in der Interpretation der Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 3 BGB. Das Gericht betonte, dass die Auskunftspflicht nicht die Vorlage von Belegen umfasst, solange die wesentlichen Informationen zur Vormiete mitgeteilt werden.
Der rechtliche Rahmen und seine Grenzen
Das Urteil verdeutlichte die Grenzen der Auskunftspflicht des Vermieters im Kontext der Mietpreisbremse. Es wurde klargestellt, dass die Mitteilung der Vormiete im Rahmen eines Informationsschreibens ausreicht, um der gesetzlichen Auskunftspflicht zu genügen. Eine Verpflichtung zur Vorlage detaillierter Belege oder zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung wurde abgelehnt. Die Entscheidung zeigte auf, dass der Gesetzgeber keine umfassende Belegvorlagepflicht vorsieht und die Interessen von Mieter und Vermieter im Sinne einer praktikablen Lösung ausbalanciert werden müssen.
Das Fazit des Falls liegt in der Bestätigung, dass Vermieter ihrer Auskunftspflicht genügen, indem sie die Vormiete bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Weitere Anforderungen an die Auskunftserteilung, insbesondere die Vorlage von Belegen, wurden vom Gericht nicht anerkannt.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was ist unter der Auskunftspflicht eines Vermieters zu verstehen?
Unter der Auskunftspflicht eines Vermieters versteht man die rechtliche Verpflichtung, dem Mieter bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen. Diese Pflicht kann sich aus dem Mietvertrag, aus gesetzlichen Regelungen oder aus der Treuepflicht ergeben, die sich aus dem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ergibt.
Im Kontext der Mietpreisbremse beispielsweise muss der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert in Textform Auskunft über bestimmte Umstände geben, die eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen könnten. Dazu gehören Informationen über die Höhe der Vormiete, durchgeführte Modernisierungen, die Erstvermietung nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen oder die erste Nutzung und Vermietung seit einem bestimmten Stichtag.
Zu den weiteren Auskunftspflichten des Vermieters gehört die Rechenschaftspflicht, bei der der Vermieter auf Verlangen des Mieters Belege und Rechnungen für die einzelnen Kostenpunkte der Betriebskosten vorlegen muss. Auch die Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung fällt darunter.
Die Auskunftspflicht des Vermieters ist nicht zu verwechseln mit der Auskunftspflicht des Mieters, die sich auf die Offenlegung persönlicher und finanzieller Informationen des Mieters bezieht, um dem Vermieter eine Überprüfung der Bonität und Zuverlässigkeit zu ermöglichen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Auskunftspflicht des Vermieters das Datenschutzrecht nicht verletzt, da sie gesetzlich angeordnet ist. Der Vermieter muss jedoch sicherstellen, dass die erhobenen Informationen nur für den Mietvertragsabschluss und den Schutz berechtigter Interessen verwendet werden.
Welche Informationen muss ein Vermieter über die Vormiete bereitstellen?
Ein Vermieter muss im Rahmen der Mietpreisbremse verschiedene Informationen über die Vormiete bereitstellen, um Transparenz zu schaffen und zu gewährleisten, dass die Miete nicht unverhältnismäßig über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Auskunftspflicht umfasst im Wesentlichen die Höhe der Vormiete, die der direkte Vormieter für den Wohnraum gezahlt hat. Diese Information ist entscheidend, da sie bestimmt, ob und inwieweit der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung anheben darf. Die Mietpreisbremse erlaubt es, eine Miete zu vereinbaren, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, es sei denn, der Vormieter hat bereits eine höhere Miete gezahlt.
Vermieter müssen diese Auskunft vor Abschluss des Mietvertrages in Textform erteilen, ohne dass der Mieter danach fragen muss. Dies gilt für alle Mietverhältnisse, die seit dem 1. Januar 2019 entstanden sind. Die Auskunft muss dabei nicht nur die Höhe der Vormiete umfassen, sondern auch auf welchen Ausnahmetatbestand der Mietpreisbremse sich der Vermieter beruft, falls die Miete 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sollte der Mieter Zweifel an den Angaben des Vermieters haben, kann er die Vorlage des Vormietvertrages verlangen bzw. Auskunft über die tatsächlich gezahlten Mieten mittels Belegen, wie beispielsweise Kontoauszügen, fordern.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Vormiete im Sinne von § 556e BGB nur der Betrag ist, den der direkte Vormieter für den Wohnraum gezahlt hat. Waren die Räume zuvor gewerblich genutzt, dann darf sich der Vermieter nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen, und die Miete darf dann nur 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen.
Die Auskunftspflicht dient dazu, die Rechte der Mieter zu stärken und sicherzustellen, dass die Mietpreisbremse als Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten wirksam umgesetzt wird. Vermieter, die sich nicht an diese Auskunftspflicht halten, können sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine höhere Miete berufen.
Inwiefern trägt das Informationsschreiben zur Erfüllung der Auskunftspflicht bei?
Das Informationsschreiben spielt eine zentrale Rolle bei der Erfüllung der Auskunftspflicht des Vermieters im Rahmen der Mietpreisbremse. Es dient dazu, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform wichtige Informationen zu übermitteln, die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miete entscheidend sind. Insbesondere muss der Vermieter Auskunft über die Höhe der Vormiete geben, sowie darüber, ob und welche Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse vorliegen, die eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen könnten. Zu diesen Ausnahmetatbeständen gehören beispielsweise eine höhere Bestandsmiete, vorangegangene Modernisierungen oder die Erstvermietung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen.
Durch die Bereitstellung dieser Informationen im Informationsschreiben wird Transparenz geschaffen und dem Mieter ermöglicht, die Zulässigkeit der geforderten Miete zu überprüfen. Dies stärkt die Rechte der Mieter und trägt dazu bei, die Wirksamkeit der Mietpreisbremse als Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten zu gewährleisten. Zudem wird vermieden, dass der Vermieter sich auf eine zulässige höhere Miete berufen kann, falls er die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt hat. Erst nach Nachholung der Auskunft in der vorgeschriebenen Form kann der Vermieter sich auf eine höhere Miete berufen, und dies auch erst zwei Jahre nach der Nachholung.
Das Informationsschreiben trägt somit wesentlich dazu bei, dass die Auskunftspflicht des Vermieters erfüllt wird, indem es eine formgerechte und fristgerechte Übermittlung der erforderlichen Informationen sicherstellt. Dies schützt die Interessen der Mieter und fördert ein faires und transparentes Mietverhältnis.
Welche Rolle spielt die eidesstattliche Versicherung in Bezug auf die Auskunftserteilung?
Die eidesstattliche Versicherung spielt im Kontext der Auskunftserteilung eine wichtige Rolle, da sie eine Möglichkeit für den Vermieter darstellt, sich über die finanzielle Situation und die Zuverlässigkeit eines potenziellen Mieters zu informieren. Im Mietrecht haben Mieter eine ungefragte Aufklärungspflicht gegenüber dem Vermieter. Wenn Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags nicht angeben, dass sie einen Offenbarungseid unter Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geleistet haben, kann dies als arglistige Täuschung des Vermieters gewertet werden.
Vermieter sind berechtigt, Fragen nach eidesstattlichen Versicherungen, Offenbarungseiden oder Lohnpfändungen zu stellen, um ihre Mietsache und Mieteinnahmen zu sichern. Falschangaben zu diesen Fragen können ebenfalls als arglistige Täuschung betrachtet werden. Im Falle von Zahlungsrückständen kann der Vermieter auf Grundlage der Vermögensauskunft, die im Rahmen der eidesstattlichen Versicherung erstellt wurde, eine Zwangsvollstreckung anstreben.
Die eidesstattliche Versicherung ist also ein Instrument, das Vermietern hilft, das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren, indem sie vor Vertragsabschluss relevante Informationen über die finanzielle Situation des Mieters erhalten. Sie trägt dazu bei, dass Vermieter ihre Entscheidung über die Vermietung auf einer fundierten Grundlage treffen können.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 556d BGB (Mietpreisbremse): Regelt die Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Im vorliegenden Fall bildet dieser Paragraph die rechtliche Grundlage für den Anspruch des Klägers, der eine Überprüfung der Miethöhe seiner Wohnung begehrt.
- § 556e Abs. 1 BGB: Spezifiziert die Ausnahmen von der Mietpreisbremse, insbesondere im Hinblick auf die Vormiete. Der Paragraph ist zentral für das Urteil, da er die Voraussetzungen definiert, unter denen der Vermieter eine höhere als die durch die Mietpreisbremse begrenzte Miete verlangen darf.
- § 556g Abs. 3 BGB: Bestimmt die Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter bezüglich der für die Mietpreisbremse relevanten Tatsachen. Dieser Paragraph untermauert den Auskunftsanspruch des Klägers bezüglich der Höhe der Vormiete.
- § 362 Abs. 1 BGB (Erfüllung): Erläutert, dass eine Schuld durch die Leistung dessen, was geschuldet ist, erlischt. Im Kontext des Urteils bedeutet dies, dass der Auskunftsanspruch des Klägers als erfüllt angesehen wird, sobald die verlangten Informationen ordnungsgemäß übermittelt wurden.
- § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO (Zulässigkeit der Berufung): Legt die Voraussetzungen fest, unter denen eine Berufung zulässig ist, insbesondere bezüglich der Beschwer. Dieser Paragraph wird im Urteil angeführt, um die Zulässigkeit der Berufung des Klägers zu beurteilen.
- § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO (Begründungsanforderungen bei der Berufung): Definiert, welche Anforderungen an die Begründung einer Berufung gestellt werden. Im Urteil wird dieser Paragraph herangezogen, um die formgerechte Einlegung der Berufung durch den Kläger zu bewerten.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 67 S 177/23 – Urteil vom 08.02.2024
Die Berufung des Klägers gegen das am 29. Juni 2023 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Mitte – 119 C 265/22 – wird auf dessen Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger begehrt im Wege der Stufenklage zur Geltendmachung eines Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) unter Vorlage eines Beleges Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Miete war, die der Vormieter der von ihm am 1. August 2020 angemieteten Wohnung ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses schuldete.
Das Amtsgericht hat die Klage durch Teilurteil abgewiesen. Der Auskunftsanspruch sei durch das von dem Kläger bei Mietvertragsabschluss unterzeichnete Informationsschreiben mit Angabe der ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses für die Wohnung vereinbarten Vormiete erfüllt. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen bestehe nicht.
Der Kläger hat gegen das ihm am 17. Juli 2023 zugestellte Urteil mit am 18. Juli 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese begründet. Er verfolgt damit seinen Auskunftsanspruch bezüglich der Vormiete weiter.
Die Beklagte hat in der Berufungserwiderung angegeben, das Vormietverhältnis mit Vertrag vom 9./14.5.2018 sei am 1. Juni 2018 begonnen und am 31. Juli 2020 beendet worden. Es sei eine Staffelmiete vereinbart worden. Bis zum 31. Mai 2019 habe die Nettokaltmiete 1.524,00 € zzgl. 304,80 € Betriebskosten- sowie 101,60 € Heizkostenvorauszahlung betragen. Seit dem 1. Juni 2019 habe sich die Nettokaltmiete auf 1.554,48 € und seit dem 1. Juni 2020 auf 1.585,57 € erhöht, die Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten seien unverändert geblieben.
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe den mit der Berufung weiter verfolgten Auskunftsanspruch hinsichtlich der Vormiete auch durch die Angaben in der Berufungserwiderung nicht erfüllt. Zudem habe sie den geltend gemachten Anspruch auf eidesstattliche Versicherung ihrer Angaben nicht erfüllt. Er habe an deren Richtigkeit bereits angesichts der Erklärung, die Wohnung sei zuletzt kurz vor seinem bereits am 1. August 2020 erfolgten Einzug umfangreich saniert worden, erhebliche Zweifel.
Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, ihm unter Vorlage eines Beleges Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Miete war, die die vorherigen Mieter der am 30.06/10.07.2020 vom Kläger gemieteten Wohnung in der St. Wolfgang Straße 4, Wohnungsnummer 4.11, 10178 Berlin, der Beklagten ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses schuldeten.
Die Beklagte beantragt, die Berufung als unzulässig zu verwerfen, hilfsweise die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die Berufung sei bereits aufgrund der unter der Berufungssumme liegenden Beschwer des Klägers unzulässig. Jedenfalls habe sie den streitgegenständlichen Auskunftsanspruch erfüllt.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das angefochtene Urteil (Bl. 91-97 d.A.) Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg.
1.
Die Berufung ist zulässig.
Die Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist erreicht, da sich der Mehrwert des noch geltend gemachten und über die bereits vorgerichtlich erteilte Auskunft hinausgehenden Auskunftsanspruchs jedenfalls auf mehr als 600,00 EUR beläuft (vgl. BGH, Beschl. v. 19. April 2018 – IX ZB 62/17, WM 2018, 1135, juris Tz. 10; OLG Hamburg, Beschl. v. 14. September 2016 – 3 W 73/16, NJW 2017, 835, juris Tz. 3). Dafür ist der Bruchteil des Betrags anzusetzen, den der Kläger nach dem Inhalt der Auskunft zu erstreiten erhofft (vgl. BGH, a.a.O.). Da der Kläger der vorgerichtlich erteilten Auskunft keinen Glauben geschenkt hat, ist dafür zunächst die vom Kläger in Ansatz gebrachte Überzahlung der Miete seit Mietbeginn in Höhe von monatlich 347,47 EUR heranzuziehen. Ausgehend von einer an den §§ 3, 9 ZPO orientierten Bewertung des Hauptanspruchs (48 x 347,47 EUR=16.678,56 EUR, BGH Urt. v. 18. Mai 2022 – VIII ZR 382/21, BeckRS 2022, 13835 Tz. 54) ergibt sich danach unter Zugrundelegung selbst eines Bruchteils von nur 1/20 ein Wert von über 600,00 EUR.
Der Kläger hat auch die Begründungsanforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO gewahrt. Die Berufung ist unter Heranziehung von Berufungsantrag und Berufungsbegründung dahingehend auszulegen, dass die Berufung auf den erstinstanzlich abgewiesenen Auskunftsanspruch hinsichtlich der geschuldeten Vormiete beschränkt ist. Einer Auseinandersetzung mit darüber hinausgehenden Streitgegenständen des ersten Rechtszugs bedurfte es deshalb nicht. Davon ausgehend hält die Kammer an ihrem entgegenstehenden Hinweis zur teilweisen Unzulässigkeit der Berufung nicht weiter fest.
2.
Die Berufung ist jedoch unbegründet.
Die Klage ist, soweit Gegenstand der Berufung, unbegründet.
Ein dem Kläger gemäß §§ 556g Abs. 3, 556e Abs. 1 BGB etwa zustehender Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Vormiete ist jedenfalls durch Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen.
Gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.
Verlangt der Mieter Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses, den vereinbarte Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten(-vorauszahlungen)), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Die Beklagte hat in der Berufungserwiderung über die schlichte Angabe der Vormiete hinaus Auskunft über die vorstehenden Tatsachen erteilt, soweit diese für die Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete gemäß § 556e BGB relevant und nicht allgemein zugänglich sind (vgl. Staudinger/V Emmerich, Stand: 24.09.2023, BGB, § 556g Rz. 72ff.). Damit ist der Auskunftsanspruch des Klägers erfüllt.
Darüber hinaus steht dem Kläger weder ein Anspruch auf Vorlage „eines Beleges“ noch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über die Richtigkeit der im Rahmen der Auskunft erfolgten Angaben zu. Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, einen Anspruch auf Belegvorlage im Rahmen des dem Mieter zustehenden Auskunftsanspruchs verneint:
Die Annahme einer über den eindeutigen Wortlaut der in § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB geregelten Auskunftspflicht hinausgehende Verpflichtung des Vermieters, die Höhe der Vormiete neben der Benennung aussagekräftiger Tatsachen etwa durch Vorlage des (geschwärzten) Vormietvertrages zu belegen, ergibt sich insbesondere nicht aus der Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 34). Für eine extensive Auslegung des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB besteht schon deshalb kein Raum, weil der Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung nach der darin enthaltenenen Formulierung lediglich auf die dem Vermieter eingeräumte Befugnis zur Vorlage eines bis auf die erforderlichen Angaben geschwärzten Vertragsdokuments zum Nachweis der Höhe der Vormiete verweist („zulässig“), ohne gleichzeitig den Willen einer über die angesprochene Befugnis hinausgehenden ausnahmsweisen Verpflichtung des Vermieters zum Nachweis der Angaben durch Vorlage von Belegen zum Ausdruck zu bringen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB, § 556g Rz. 34; ders., jurisPR-MietR 16/2019 Anm. 3 und NJW 2015, 1553, 1559 beck-online; MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, BGB, § 556g Rz. 26; BeckOK BGB/Schüller, Stand 1.11.2023, § 556g Rz. 28; V. Emmerich, a.a.O., Rz. 79; Erman/Dickersbach, BGB, 17. Auf. 2023, § 556g Rz. 34; Pramataroff/Bub: Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters zur Höhe der Vormiete, Fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2019, 419518, beckonline; Blank, WuM 2014, 641, 655; a.A. LG Berlin, Urt. v. 26. Juni 2019 – 65 S 55/19, WuM 2029, 762, juris Tz. 18ff.; BeckOGK/Fleindl, Stand 1.1.2024, BGB, § 556g Rz. 122.1; BeckOK MietR/Theesfeld-Betten, Stand 1.11.2023, BGB, § 556g Rz. 42).
Hätte der Gesetzgeber tatsächlich eine Verpflichtung zur Belegvorlage begründen wollen, die das Gesetz in den allgemeinen Vorschriften über Auskunft und Rechnungslegung (§§ 259, 260 BGB) nur für die Rechnungslegung, nicht dagegen für die Auskunft (§ 260 Abs. 1 BGB) vorsieht, wäre – wie etwa in den Bestimmungen der §§ 666, 1605 Abs. 1 Satz 2 BGB – ein ausdrückliche gesetzliche Regelung zu erwarten gewesen, mit der zusätzlich zur Auskunftsverpflichtung eine davon zu trennende Verpflichtung zur Belegvorlage angeordnet worden wäre.
Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Verweis der Gesetzesbegründung auf die ständige Rechtsprechung zur Auskunftsverpflichtung nach § 242 BGB (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 34), auch wenn sich nach dessen Maßgabe ausnahmsweise ein Anspruch des Auskunftsgläubigers auf Vorlage von Belegen ergeben kann (vgl. BGH, Urteil v. 21. Februar 2002 – I ZR 140/99, GRUR 2002, 709, 712). Denn dieser Verweis dient ausschließlich der Begründung der zur Wahrung des Mieterinteresses für geboten erachteten Auskunftspflicht, für die es nach Auffassung des Gesetzgebers maßgeblich darauf ankommen soll, ob der Verpflichtete in der Lage ist, unschwer die zur Beseitigung einer Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen, was ausweislich der für auch unter Datenschutzgesichtspunkten für zulässig erachteten Vorlage des geschwärzten Vormietvertrages bezüglich der Vormietauskunft für den Vermieter zumutbar sein soll (a.A. Fleindl, a.a.O.). Hingegen verhält sich die in der Gesetzesbegründung ausdrücklich in Bezug genommene Entscheidung des BGH vom 6. Februar 2007 (X ZR 117/04, NJW 2007, 1806, 1807) gerade nicht zu einer Nachweisverpflichtung durch Belegvorlage. Gegen die Annahme einer vom Gesetzgeber beabsichtigten Pflicht zur Belegvorlage spricht zudem, dass auch im Fall eines aus § 242 BGB hergeleiteten allgemeinen Auskunftsanspruchs nicht von einer damit korrespondierenden Verpflichtung zur Vorlage von Belegen ausgegangen wird (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rz. 34 m.w.N.).
Soweit zur Begründung einer Pflicht zur Belegvorlage das Ziel des Gesetzgebers herangezogen wird, Rückforderungsprozesse zu vermeiden, überzeugt das ebenfalls nicht. Denn auch die Vorlage einer geschwärzten Mietvertragskopie allein ist nicht geeignet, mögliche Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der Auskunft vollständig zu beseitigen, zumal sich daraus ohnehin nicht verlässlich die Höhe der vom Vormieter rechtlich geschuldeten Vormiete ergibt (vgl. zum Unterschied zwischen tatsächlich vereinbarter und rechtlich geschuldeter Vormiete: BGH Urt. v. 29. November 2023 – VIII ZR 75/23, BeckRS 2023, 40785 Tz. 22 ff.). Davon abgesehen geht das Verlangen nach einem belegten Nachweis bei bloßen mündlichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ohnehin ins Leere; ebensowenig lassen sich aus der zum Beleg der Vormiete überlassenen Vertragsurkunde später vereinbarte Änderungen der Miethöhe entnehmen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rz. 34).
Dem Auskunftsanspruch des § 556g Abs. 3 BGB kommt auch bei Verneinung einer Verpflichtung zur Belegvorlage gegenüber der später eingeführten Regelung der Auskunftsverpflichtung nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ein eigener Anwendungsbereich zu, da – wie bereits dargelegt – die unverändert gebliebene Auskunftspflicht aus § 556g Abs. 3 BGB nicht bereits mit der bloßen Angabe der Höhe der Vormiete erfüllt ist, sondern der Vermieter substantiiert Auskunft über die Umstände zu erteilen hat, die der Mieter zur Feststellung des Ausnahmetatbestands des § 556e BGB benötigt (a.A. LG Berlin, a.a.O., Tz. 32)
Schließlich ist der Mieter damit auch nicht schutzlos gestellt. Hält er die Angaben des Vermieters für unzutreffend und bestreitet er dessen Angaben, trifft in einem Rechtsstreit über die Höhe der Miete den Vermieter die volle Beweislast für die Höhe der Vormiete (vgl. Fleindl, a.a.O.,§ 556e Rz. 66 m.w.N.). Zudem besteht im Fall einer von dem Vermieter zu vertretenden unrichtigen Auskunft aufgrund der darin liegenden mietvertraglichen Pflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Dem Kläger steht ferner nicht der von ihm geltend gemachte Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung nach §§ 259 Abs. 2, 260 Abs. 2 BGB zu.
Auch insoweit fehlt es an einer gesetzlichen Regelung, da der Tatbestand des § 556g Abs. 3 BGB nicht unter die §§ 259 Abs. 1, 260 Abs. 1 BGB fällt und die unter Ausgleich der gegenläufigen Interessen von Mieter und Vermieter abgestimmten, detaillierten und mehrfach geänderten Reglungen des § 556g BGB ungeachtet der erkennbar nicht geregelten Überprüfbarkeit der Angaben des Vermietens keinen Verweis auf die Bestimmung in den §§ 259, 260 BGB vorsehen (vgl. V. Emmerich, a.a.O., Rz. 80; Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g BGB, Rz. 26; a.A. Fleindl, a.a.O., § 556g Rz. 122.2; Pramataroff/Bub, a.a.O.). Auch der ausführlichen Gesetzesbegründung lässt sich kein hinreichender Anhalt dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber von der grundsätzlichen Verbundenheit des Auskunftsanspruchs mit einem Recht auf eidesstattliche Versicherung und den daraus abzuleitenden strafrechtlichen Folgen für den Fall einer falschen eidesstattlichen Versicherung ausgegangen ist.
Wegen der Unbegründetheit der Klage konnte dahinstehen, ob die auf Auskunft unter „Vorlage eines Beleges“ gerichtete Klage nicht bereits mangels hinreichender Bestimmtheit gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig ist, da es auch unter Berücksichtigung des gesamten Klägervorbringens an einer hinreichenden Konkretisierung des verlangten Belegs fehlt (vgl. BGH, Beschl. v. 12. Januar 2022 – XII ZB 418/21, BeckRS 2022, 2970 Rz. 15; Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2019 Anm. 3; Anders/Gehle/Anders, 82. Aufl. 2024, ZPO, § 254 Rz. 22; Erman/Artz, BGB, 17. Auflage 2023, § 260 Rz. 21). Zwar soll bei der streitigen Entscheidung von zivilrechtlichen Streitigkeiten nach überwiegender Auffassung grundsätzlich der – im Einzelnen streitige – Vorrang der Zulässigkeitsprüfung vor der Begründungsprüfung zu beachten sein (vgl. Becker-Eberhard, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, vor § 253 Rz. 19 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Es wäre mit der Funktion des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO allerdings unvereinbar, in die möglicherweise erheblichen Aufwand erfordernde Prüfung der Bestimmtheitsvoraussetzungen der Klage einzutreten, wenn ihre Unbegründetheit bereits sowohl für den Fall ihrer derzeitigen als auch einer erst in einem etwaigen Folgerechtsstreit herbeigeführten Bestimmtheit feststünde. Aus denselben Gründen ist es auch zulässig, eine Feststellungsklage als unbegründet abzuweisen, auch wenn das für die Zulässigkeit der Feststellungsklage konstitutive Feststellungsinteresse nicht feststeht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. Juli 2021 – VI ZR 40/20, NJW 2021, 3041 juris Tz. 32 m.w.N.). Diese Grundsätze beanspruchen hier entsprechende Geltung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 711 ZPO.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Die Frage des Umfangs der Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet.
