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Mieterhöhung: Berechnung einer Terrassenfläche

LG Hamburg, Az.: 307 S 114/12, Urteil vom 14.02.2013

I. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 4. September 2012 – Gz. 532 C 126/11 – geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung EG links, S. …., von bisher 803,01 € auf monatlich 862,95 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2011 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 5/8 und die Beklagten 3/8.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 1/3 und die Beklagten 2/3.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird vollen Umfanges Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache nur zum geringeren Teil Erfolg.

Mieterhöhung: Berechnung einer Terrassenfläche
Symbolfoto: dragang/Bigstock

Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zwecks Vermeidung von unnötigen Wiederholungen vollen Umfanges Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht eine Wohnfläche von 92,79 m² ermittelt, womit das Rasterfeld L 8 des Hamburger Mietenspiegels 2009 einschlägig ist.

Auch die Berufungsbegründung führt insoweit zu keinem anderen Ergebnis. Soweit die Klägerin die Anrechnung der Terrassenfläche mit lediglich ¼ ihrer Grundfläche, mithin 2,16 m², für sich reklamiert, vermag dies die vom Amtsgericht vorgenommene Ansetzung mit der Hälfte der Grundfläche, mithin 4,32 m², nicht zu erschüttern. Durch die tatrichterlichen Feststellungen des Amtsgerichts auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen N. vom 5. Dezember 2011 nebst ergänzender Stellungnahme vom 26. März 2012 sowie der gerichtlichen Inaugenscheinnahme im Ortstermin vom 21. August 2012 hat das Amtsgericht die Terrasse als “gedeckten Freisitz” im Sinne der Bestimmung des § 44 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) eingeordnet, die aufgrund des bereits am 17. Januar 1985 abgeschlossenen Mietvertrages – und nicht § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung – noch anwendbar ist (BGH NJW 2009, 2295 = NZM 2009, 477 unter II. 3. a), Tz. 19), womit grundsätzlich die Hälfte der Grundfläche angesetzt werden kann (BGH a. a. O. Leitsatz b) und unter II. 3. b), Tz. 20 bis 23).

Die auf dieser Grundlage vom Amtsgericht vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden und wird von der Kammer geteilt.

Aufgrund dieser normativen Bewertung ergibt sich zutreffend eine Wohnfläche von 92,79 m², womit die untere Grenze des einschlägigen Rasterfeldes L 8 knapp überschritten wird. In Ansehung dieses Umstandes sowie des weiteren Umstandes, dass diese Grenzüberschreitung lediglich auf einer normativen Bewertung beruht, hält es die Kammer für angemessen, aufgrund dieser besonderen Situation im vorliegenden Einzelfall auch das Nachbarrasterfeld L 7 bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit heranzuziehen, was im Gegensatz zum Rasterfeld L 8 mit einem Mittelwert von 9,50 € einen Mittelwert von 8,80 € ausweist.

Unter Zugrundelegung der Wohnwertbeurteilung des Amtsgerichts hinsichtlich der überdurchschnittlichen Lage der Wohnung, der durchschnittlichen Art und Beschaffenheit sowie der wohnwertmindernden Ausstattung, die die Kammer ebenfalls teilt, bemisst sie die ortsübliche Vergleichsmiete mit 9,30 € pro Quadratmeter, woraus sich eine monatliche Nettokaltmiete von 862,95 € ergibt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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