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Mietminderung wegen Wohnungsverschattung und Balkonverkleinerung nach Modernisierung

LG Berlin – Az.: 66 S 14/19 – Beschluss vom 12.04.2019

Es wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO beabsichtigt ist.

Gründe

I) Die vorrangige Prüfung gemäß § 522 Abs. 1 ZPO ergibt, dass die Berufung zulässig ist. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind eingehalten.

II) Die Berufung hat nach Ansicht der Kammer keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Feststellung einer Mietminderung zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen entsprechenden Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, nur einen angemessen herabgesetzten Mietzins zu entrichten. Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 bleibt dabei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Zurecht hat das Amtsgericht angenommen, dass ein Mangel vorliegt, da nach dem Abschluss des Mietvertrages die Mietsache sich nach den Modernisierungsmaßnamen unstreitig verändert hat.

Die Mängel berechtigen jedoch nicht zur Minderung, denn sie sind unerheblich. Unerheblich sind Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigen, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würden, (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 536 Rn. 46 ff). So kann es liegen, wenn die Abweichung objektiv geringfügig ist und nur das ästhetische Empfinden, nicht aber wesentlich die Brauchbarkeit stört (vgl. Häublein in MüKo, 7. Aufl. § 536, Rn. 21). Dies ist vorliegend der Fall. Im einzelnen:

Die nachträgliche Verschattung der Wohnung aufgrund der oberhalb des Balkons errichteten Dachterrasse bzw. der Schießscharteneffekt durch die 14 cm breite Dämmung stellen allenfalls einen solchen unerheblichen Mangel dar.

Mietminderung wegen Wohnungsverschattung und Balkonverkleinerung nach Modernisierung
(Symbolfoto: Dariusz Jarzabek/Shutterstock.com)

Die starke Verdunkelung des Wohnzimmers kann zwar grundsätzlich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung begründen. Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, ist die Wohnung „immer noch recht hell“. Das große Wohnzimmer verfügt über drei Fenster, von denen keines von den Terrassen tangiert wird. Nichts anderes folgt aus dem Vortrag der Klägerin, sie müsse in der dunklen Jahreszeit das Licht am Morgen länger angeschaltet lassen und am Abend früher einschalten. Dieser Vortrag ist gänzlich pauschal und einer Beweiserhebung nicht zugänglich. Selbst die Klägerin trägt nicht vor, das Zimmer sei nur mit eingeschalteter Lichtquelle tatsächlich nutzbar. Für die weitere Behauptung der Klägerin, das Schlafzimmer und die Küche seien deutlich verschattet, hat die Klägerin nunmehr zwar Fotos eingereicht. Diese belegen ihr Vorbringen jedoch nicht. Die Schwarz-Weiß-Abzüge sind, soweit sie nicht den Balkon, das Wohnzimmer und die Abkofferung betreffen, völlig undeutlich und lassen keinerlei Rückschlüsse auf die gerügte Situation zu. Welches Fenster dort abgebildet ist, erschließt sich nicht; eine Küche vermag die Kammer auf den Fotoausdrucken nicht zu erkennen.

Nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Amtsgerichts zur Nichterheblichkeit der Verkleinerung der Balkonfläche. Nach ständiger Rechtsprechung wird ein erheblicher Mangel bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% der Wohnungsgröße indiziert (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 101/04, zitiert nach juris). Dies schließt allerdings nicht aus, dass im Einzelfall schon bei geringeren Abweichungen die Erheblichkeitsschwelle überschritten wird. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Denn nach dem eigenen Vortrag der Klägerin hat sich die Fläche des Balkons nur um 0,75 m2 verkleinert, was einem Anteil von 1,57% der Gesamtwohnfläche von 47,87 m2 entspricht. Durch die Verkleinerung des Balkons wird auch nicht dessen Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht unerheblicher Weise gemindert. Zur Vermeidung von Widerholungen wird insoweit auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Schließlich ist es nicht ersichtlich, inwieweit durch die Dämmung der Zugang zum Balkon verkleinert worden wäre, da die Balkontür, wie aus den zur Akte gereichten Fotos ersichtlich, in das Wohnzimmer hinein öffnet.

Schließlich folgt auch aus der an der Decke des Schlafzimmers angebrachten Verkofferung keine erhebliche Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Selbst wenn die Verkofferung einen Streifen von 80 cm betreffen sollte, ist sie doch nur ca. 10 cm breit. Die von der Klägerin geltend gemachte Störung des bloßen ästhetischen Empfindens reicht nicht für die Erheblichkeit des Mangels aus. Es ist für die Kammer ebenfalls nicht nachvollziehbar, warum sich durch die Verkofferung die Durchführung von Schönheitsreparaturen wesentlich erschweren sollte. Dass eine gerade Fläche leichter malermäßig instandzusetzen sei, ist in dieser Form bereits nicht zutreffend, macht den Mangel im übrigen auch nicht zu einem erheblichen.

III) Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die fehlende Erfolgsaussicht offensichtlich ist. Insbesondere waren in der Berufung keine neuen Aspekte zu berücksichtigen. Für das Berufungsgericht haben sich keine schwierigen Rechtsfragen ergeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich. Eine Abweichung von höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt nicht vor. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

IV) Der Hinweis orientiert sich an der Berufungsbegründung. Im Übrigen ergibt sich für das Berufungsgericht aus den amtsgerichtlichen Ausführungen und dem sonstigen Akteninhalt kein Anlass zu einer anderen Entscheidung.

V) Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen gegeben. Binnen gleicher Frist wäre auch eine etwa aus Kostengründen beabsichtigte Rücknahme der Berufung zu erklären.

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