AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 21 C 192/11, Urteil vom 15.02.2013
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.744,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 45,34 EUR seit dem 6.05.2010, aus jeweils 577,00 EUR seit dem 4.06.2010 und dem 6.07.2010, aus 402,90 EUR seit dem 5.08.2010 sowie aus 142,47 EUR seit dem 3.09.2011 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 8 % und der Beklagte 92%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in der K-Str. 1 in 12105 Berlin ab dem 31.08.2007. Die Miete betrug insgesamt 899,00 EUR und setzte sich aus 711,00 EUR Nettokaltmiete, 73,00 EUR Heizkostenvorauszahlung und 115,00 EUR Betriebskostenvorauszahlung zusammen.
Mit Schreiben vom 6.11.2009 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten 2008 ab, forderte eine Heizkostennachzahlung in Höhe von 674,61 EUR, erhöhte die Heizkostenvorauszahlungen auf 129,00 EUR und forderte somit eine Gesamtmiete in Höhe von 955,00 EUR ab dem 1.01.2010. Die Heizkostennachforderung wurde von der Arbeitsagentur in Höhe von 365,43 EUR beglichen.
Mit Schreiben vom 18.12.2009 teilte der Beklagten der Klägerin mit, dass die Fenster zugig und undicht seien und das Badezimmerschloss nicht mehr schließe.
Die Miete für Dezember 2009 zahlte der Beklagte nur in Höhe von 639,90 EUR, für Januar 2010 nur in Höhe von 719,20 EUR. Die Mieten Februar und März 2010 zahlte er zunächst gar nicht.
Seit Ende Februar 2010 konnte die Temperatur des Backofens nicht mehr geregelt werden, was der Beklagte der Klägerin mit Email vom 1.03.2010 mitteilte.
Mit Schreiben vom 16.03.2010 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen eines Mietrückstandes für Februar und März 2010 in Höhe von jeweils 955,00 EUR.
Am 1.04.2010 zahlte der Beklagte 1.000,00 EUR mit der Tilgungsbestimmung: “Miete Februar 2010 und anteiliger Rückstand März 2010”. Am 8.04.2010 zahlte er 300,00 EUR mit der Tilgungsbestimmung “anteilige Überweisung für Mietrückstände”. Am 1.07.2010 zahlte er 359,00 EUR mit der Tilgungsbestimmung “Anteilszahlung”. In den Monaten Mai bis Juli 2010 zahlte er jeweils 378,00 EUR.
Der Beklagte gab die Wohnung erst am 17.08.2010 zurück.
Mit Schreiben vom 18.11.2010 rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten 2009 ab und forderte eine Nachzahlung in Höhe von 142,47 EUR.
Die Klägerin verrechnete die Zahlung des Beklagten am 1.04.2010 in Höhe von 1.000,00 EUR mit der Miete Februar 2010 in Höhe von 955,00 EUR, die restlichen 45,00 EUR mit der Miete März 2010. Die Zahlung am 8.04.2010 in Höhe von 300,00 EUR verrechnete sie mit der restlichen Nettokaltmiete Dezember 2009 in Höhe von 71,10 EUR, die verbleibenden 228,90 EUR mit der Miete Januar 2010. Die Zahlung am 1.07.2010 in Höhe von 359,00 EUR verrechnete sie in Höhe von 6,90 EUR auf die restliche Miete Januar 2010, die verbleibenden 352,10 EUR mit der Miete März 2010. Die Kautionsrückforderung des Klägers in Höhe von 2180,24 EUR verrechnete sie in Höhe von 309,18 EUR mit der restlichen Heizkostennachforderung 2008, in Höhe von 557,90 EUR mit der restlichen Monatsmiete März 2010, in Höhe von 955,00 EUR mit einer Nutzungsentschädigung für April 2010 und den verbleibenden Betrag in Höhe von 358,16 EUR mit einer Nutzungsentschädigung für Mai 2010.
Mit Schriftsatz vom 12.01.2012 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 138,27 EUR nebst anteiligen Zinsen mit der Begründung für erledigt erklärt, dass hinsichtlich der Nebenkosten in Höhe von 138,27 EUR für die anteilige Nutzungsentschädigung für August 2010 Abrechnungsreife eingetreten sei.
Mit Schriftsatz vom 13.06.2012 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich eines weiteren Betrages in Höhe von 173,50 EUR nebst anteiligen Zinsen für erledigt erklärt. Hintergrund dieser Erledigungserklärung war die Korrektur der Nebenkostenabrechnung 2008 auf eine Nachforderung in Höhe von 501,11 EUR. Auf die Korrekturberechnungen im Schriftsatz vom 13.06.2012 (Bl. 217 I ff. d. A.) wird Bezug genommen. Abzüglich der bereits erfolgten Zahlung der Arbeitsagentur errechnete die Klägerin nunmehr eine restliche Nachforderung in Höhe von 135,68 EUR. Die Klägerin erklärte hinsichtlich des somit verbleibenden Kautionsguthabens in Höhe von 173,50 EUR die Aufrechnung mit der Nutzungsentschädigung für Mai 2010. Der Beklagte hat sich beiden Erledigungserklärungen angeschlossen.
Mit der verbleibenden Klage, die dem Beklagten am 3.09.2011 zugestellt worden ist, macht die Klägerin nunmehr eine restliche Nutzungsentschädigung (nettokalt) für Mai 2010 in Höhe von 45,34 EUR, für Juni und Juli 2010 in Höhe von jeweils 577,00 EUR und für 1. bis 17. August 2010 in Höhe von 402,90 EUR sowie eine Betriebskostennachforderung 2009 in Höhe von 142,47 EUR geltend.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.744,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 45,34 EUR seit dem 6.05.2010, aus jeweils 577,00 EUR seit dem 4.06.2010 und dem 6.07.2010, aus 402,90 EUR seit dem 5.08.2010 sowie aus 142,47 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Fenster seien undicht gewesen. Die Badezimmertür habe sich nicht mehr abschließen lassen, da der Türriegel heraus gebrochen sei, wodurch ein ca. 4 cm großes Loch im Türschloss entstanden sei.
Der Beklagte ist der Ansicht, ihm stünde aus der Betriebskostenabrechnung 2008 ein Guthaben in Höhe von 380,66 EUR zu, da für das gesamte Objekt 6.481,38 EUR zu viel abgerechnet worden und somit für den Beklagten nicht 1.549,39 EUR, sondern lediglich 1.168,72 EUR Heizkosten angefallen seien, und erklärt insoweit die Aufrechnung mit dem Guthaben. Zudem führe die Korrektur des Wertes des Endbestandes 2008 zu einem Heizkostenguthaben für 2009 in Höhe von 157,64 EUR. Der Beklagte erklärt insoweit hilfsweise für den Fall, dass aus der Heizkostenabrechnung 2008 ein geringerer Aufrechnungsbetrag als 380,66 EUR bestehen sollte, die Aufrechnung mit weiteren 157,64 EUR aus einem Heizkostenguthaben 2009.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Herrn L und Herrn S. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 18.01.2013 (Bl. 36 ff. II d. A.) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Akte Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist, soweit über sie nach den übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen noch zu entscheiden ist, zulässig und begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 1.744,71 EUR gemäß §§ 546 a, 556 BGB.
Der Beklagte schuldet eine restliche Nutzungsentschädigung (nettokalt) für Mai 2010 in Höhe von 45,43 EUR, für Juni und Juli 2010 in Höhe von jeweils 577,00 EUR und für 1.-17. August 2010 in Höhe von 402,90 EUR gemäß § 546 a BGB.
Durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.03.2010 ist das Mietverhältnis beendet worden. Die Kündigung war auch gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 a) BGB wirksam, da sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten für Februar und März 2010 im Zahlungsverzug befand. Der Beklagte gab die Wohnung jedoch unstreitig erst am 17.08.2010 an die Klägerin zurück.
Der Beklagte war zur Zahlung einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 711,00 EUR verpflichtet. Die Klägerin hat die Teilzahlungen des Beklagten entsprechend dessen Tilgungsbestimmungen und – sofern solche nicht vorlagen – gemäß § 366 Abs. 2 BGB jeweils auf die ältesten Forderungen verrechnet und zudem unter substantiierter Aufschlüsselung mit der Kautionsrückforderung aufgerechnet, so dass die oben genannten restlichen Nutzungsentschädigungsansprüche verblieben.
Die Nutzungsentschädigung war nicht wegen Mängeln der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.
Dem Beklagten ist die Beweisführung für seine Behauptung, die Fenster in der Wohnung seien undicht gewesen, nicht gelungen. Der Zeuge Herr L hat glaubhaft erklärt, den Kippmechanismus und die Dichtungen überprüft und dabei keine Zugluft festgestellt zu haben. Den Vortrag des Beklagten, weitere Messungen durchgeführt und mitgeteilt zu haben, dass sämtliche Fenster undicht seien und ausgetauscht werden müssten, hat er nicht bestätigt. Hinsichtlich des weiteren Vortrags des Beklagten, Wasser sei eingedrungen und habe die Wände beschädigt, konnte der Zeuge zwar Flecken als vermutlich abgetrocknete Wasserflecken beschreiben, für die Ursache jedoch nur vermuten, dass diese auch durch Regen bei offenem Dachfenster entstanden sein könnten.
Auch der Zeuge Herr S als damaliger Mitbewohner des Beklagten konnte dessen Behauptungen über die Undichtigkeit der Fenster nicht bestätigen. Nach seiner Aussage habe er keine Zugluft wahrnehmen können, es sei immer ausreichend warm gewesen und auch eindringendes Regenwasser habe er nicht feststellen können.
Soweit der Beklagte behauptet, dass sich die Badezimmertür nicht mehr habe schließen lassen, stellt dies keinen erheblichen Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB dar, der zu einer Mietminderung führen könnte. Ob zudem durch das Herausbrechen des Türriegels ein ca. 4 cm großes Loch im Türschloss entstanden sei, kann ebenfalls dahin stehen. Denn unabhängig von der Frage, ob damit die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB überschritten wäre, hat der Beklagte dies nicht der Klägerin angezeigt und ist bereits deshalb gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, sich auf eine Minderung zu berufen.
Die Nutzungsentschädigung ist schließlich auch nicht deshalb gemindert, weil die Temperatur des Backofens nicht mehr geregelt werden konnte. Da der Herd im Übrigen funktionstüchtig war, stellt allein die fehlende Nutzbarkeit des Backofens keinen erheblichen Mangel dar.
Schließlich ist der Anspruch der Klägerin auch nicht durch die Aufrechnung des Beklagten mit einem Heizkostenguthaben in Höhe von 380,66 EUR erloschen. Denn dem Beklagten steht insoweit kein Zahlungsanspruch gegen die Klägerin zu. Schon nach dem eigenen Vortrag des Beklagten hat dieser keinen Anspruch auf Rückerstattung von Heizkosten in dieser Höhe. Zunächst ist der vom Beklagten errechnete Betrag für angefallene Heizkosten 2008 in Höhe von 1.168,72 EUR nicht nachvollziehbar dargelegt. Aber selbst unter Berücksichtigung dieses Betrages geht die Auffassung des Beklagten fehl, dass die Differenz zwischen den in der ursprünglichen Abrechnung angeführten Heizkosten in Höhe von 1.549,38 EUR und seinen errechneten Heizkosten in Höhe von 1.168,72 EUR ein Guthaben ergebe, woraus sich ein Zahlungsanspruch ableiten lasse. Vielmehr müssten den errechneten Heizkosten in Höhe von 1.168,72 EUR die Heizkostenvorauszahlungen des Beklagten in Höhe von 876,00 EUR gegenüber gestellt werden. Danach verbleibt jedoch weiterhin eine Nachforderung und kein Guthaben.
Nachdem die Klägerin die formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung vom 6.11.2009 zunächst unzulässigerweise nach dem sogenannten Abflussprinzip (vgl. BGH NJW 2012, 1141) vorgenommen hat, hat sie mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.06.2012 zulässigerweise nachträglich eine Abrechnung unter Berücksichtigung der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs vorgelegt, die von der Berechnung und im Ergebnis her nicht zu beanstanden ist. Die danach ermittelte Heizkostennachforderung in Höhe von 501,11 EUR konnte die Beklagte nach Abzug der Zahlung der Arbeitsagentur in Höhe von 365,43 EUR in Höhe der verbleibenden 135,68 EUR somit mit der Kaution verrechnen.
Der Anspruch der Klägerin ist schließlich auch nicht durch die Hilfsaufrechnung des Beklagten mit einem vermeintlichen Heizkostenguthaben für 2009 in Höhe von 157,64 EUR erloschen. Ob die Berechnung des Betrages durch den Prozessbevollmächtigten des Beklagten im Schriftsatz vom 4.07.2012 zutrifft, kann dahin stehen. Denn der Beklagte ist mit diesen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 vom 18.11.2010 bereits gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 91 a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat der Beklagte insoweit die Kosten gemäß § 91 a ZPO nur teilweise zu tragen. Die Forderung der Nebenkosten für August 2010 in Höhe von 138,27 EUR war ursprünglich gerechtfertigt und ist erst während des Rechtsstreits durch Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr begründet, so dass insoweit der Beklagte die Kosten zu tragen hat. Soweit der Rechtsstreit jedoch zudem in Höhe von 173,50 EUR für erledigt erklärt wurde, hat die Klägerin die Kosten zu tragen. Sie hat durch Korrektur der Nebenkostenabrechnung 2008 selbst deren ursprüngliche materielle Fehlerhaftigkeit eingeräumt und die Nachforderung um 173,50 EUR herabgesetzt. Eine Kostenentscheidung gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kam nicht in Betracht, da die Zuvielforderung nicht nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.
