Unberechtigte Gemeinschaftseigentumnutzung durch einen Mieter

AG Tostedt, Az.: 5 C 407/10, Urteil vom 19.09.2011

1.) Die Klage wird abgewiesen.

2.) Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung bezüglich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gesamten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Zahlungsansprüche zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft … wegen wirtschaftlicher Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Parteien sind Mitglieder und Teilhaber der Wohnungseigentümergemeinschaft …. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht aus 27 Wohneinheiten und einer Teileigentumseinheit. Zu der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören insgesamt 41 PKW-Stellplätze. 14 Stellplätze stehen der gewerblichen Teileigentumsfläche zur Verfügung, die übrigen 34 Parkplätze sind Gemeinschaftseigentum und können von den Inhabern der Wohneinheiten genutzt werden. In § 5 der Teilungserklärung vom 30.01.1981, Anlage K 1, Bl. 8 d.A., war die Möglichkeit, eine nachträgliche Benutzungs- und Verwaltungsregelung bezüglich der Stellplätze zu beschließen, vorgesehen. Ein entsprechender Beschluss wurde bislang nicht gefasst. Der Kläger bewohnt seine Wohneinheit selbst. Der Beklagte vermietete seine Wohneinheit an Herrn … und gestattete dem Mieter ausweislich des Mietvertrages vom 03.06.1996, Anlage K 6, Bl. 34 d.A., die Mitbenutzung der Waschanlage, des Fahrradkellers und des Stellplatzes. Eine gesonderte Vergütung für die Mitbenutzung des Stellplatzes war im Vertrag nicht vorgesehen. Der schwerbehinderte Mieter verfügte nicht über einen eigenen PKW. Die Mutter des Mieters parkte regelmäßig auf dem Stellplatz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwalterin lehnte es ab, wegen der mietrechtlichen Gestattung der Mitbenutzung der Stellplätze durch den Beklagten, Ansprüche der Gemeinschaft auf Überlassung des Mietzinses für den Stellplatz geltend zu machen. Einen Bevollmächtigungsbeschluss erließ die Wohnungseigentümergemeinschaft zugunsten des Klägers in dieser Angelegenheit nicht.

Der Kläger meint, der Beklagte ziehe mittelbare Sachfrüchte aus dem Gemeinschaftseigentum. Durch die Mitvermietung des Gemeinschaftseigentums erhöhe sich dessen monatliche Mieteinnahme um mindestens 20,00 € pro Monat. Alle Stellplätze stünden im gemeinschaftlichen Eigentum. Sondernutzungsrechte bestünden nicht. Durch die Vermietung eines Stellplatzes an seinen Mieter ziehe der Beklagte wirtschaftlichen Nutzen aus gemeinschaftlichem Eigentum, der nicht ihm, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft gebühre. Da die Verwalterin sich geweigert habe, von dem Beklagten die Sachfrüchte für Januar 2007-Dezember 2010 einzuklagen, habe er dies fristwahrend stellvertretend für die Gemeinschaft übernommen.

Er meint, Prozessstandschaft sei in diesem Fall zulässig.

Er beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Wohnungseigentümergemeinschaft … zu Händen der Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums …, vertreten durch den Geschäftsführer …, ebenda, 960,00 € nebst 5 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, die Klage sei bereits unzulässig, da der Kläger weder durch einen Beschluss noch durch eine Bevollmächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft legitimiert sei, Ansprüche für diese geltend zu machen.

Er behauptet zur Sache, er habe keinen bestimmten Stellplatz vermietet. Er habe seinem Mieter den Stellplatz lediglich zur Mitbenutzung überlassen. Sein Mieter benutze das Gemeinschaftseigentum wie alle anderen Wohnungseigentümer auch. Einen eigenen PKW habe sein Mieter nicht. Gelegentlich parke die Mutter des Mieters auf dem Stellplatz der Wohnungseigentümergemeinschaft, um ihren schwerbehinderten Sohn zu besuchen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist unzulässig, weil ein einzelner Wohnungseigentümer nicht befugt ist, einen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen (BGHZ 163, 154 (166); Zöller/Vollkommer; Kommentar zur ZPO, 27. Aufl. 2009, § 62 Rn. 14). Zwar kann grundsätzlich eine Forderung, die mehreren gemeinschaftlich nach den §§ 741 ff BGB zusteht, von jedem Bruchteilsgläubiger gemäß § 432 Abs. 1BGB allein geltend gemacht werden, indem Leistung an alle Gläubiger verlangt wird. Die Rechtsprechung hat aber die Befugnis eines Wohnungseigentümers aus §§ 432, 1011 BGB eingeschränkt, weil sie nicht mit den Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar ist (vgl. OLG Köln, Urteil vom 09.08.2000, Az. 16 WX 67/00 m.w.N, zitiert nach juris). Das Wohnungseigentum unterscheidet sich wesentlich von der bloßen Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff BGB und von der Miteigentümergemeinschaft nach 1008 ff BGB. Während diese Gemeinschaften durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindungen ausgestaltet sind, wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 11 WEG die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, dass die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft viel detaillierter geregelt, (vgl. BGH, NJW 1993, 727, 728). Als Sonderregelung iSd § 10 Abs. 1 S 1. WEG wird in § 21 Abs. 1 WEG eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum begründet, die auch die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung eines Anspruchs erfasst, (vgl. OLG Köln, Urteil vom 09.08.2000, Az. 16 WX 67/00 zitiert nach juris, m.w.N; Zöller/Vollkommer; Kommentar zur ZPO, 27. Aufl. 2009, § 62 Rn. 14). Dies wird insbesondere aus § 27 WEG deutlich, in dem die Rechte und Pflichten des Verwalters seit der Änderung des Wohnungseigentümergesetz (WEG) vom 26.03.2007 deutlicher gesetzlich festgelegt sind. Die Verwalterin ist gemäß § 27 Abs. 3 WEG die gesetzliche Vertreterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Sofern die Verwalterin im Einzelfall nicht zur Vertretung berechtigt sein sollte, wird die Wohnungseigentumsgemeinschaft gemäß § 27 Abs. 3 S. 2 WEG durch alle Eigentümer vertreten. Der Verwalterin obliegt es gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG alle Zahlungen und Leistungen entgegenzunehmen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Zusammenhängen. Dazu gehört auch die Einziehung von Mietzinsen aus der Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum (Bärmann/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 11. Auflage 2010, § 27 Rn. 72). Die Verwalterin benötigt für die gerichtliche Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft in einem Aktivprozess gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 eine Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, sie ist ohne diese Ermächtigung nicht zur Führung eines sogenannten Aktivprozesses befugt (vgl. Bärmann/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar 11. Auflage 2010, § 27 Rn. 183). Ob die Verwalterin im vorliegenden Fall über diese Ermächtigung verfügt, kann dahinstehen, denn jedenfalls ergibt sich aus § 27 Abs. 3 WEG, dass entweder die Verwalterin oder alle Wohnungseigentümer gemeinsam als gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft hätten klagen müssen. Da dies hier nicht der Fall ist, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 51 Abs 1. ZPO nicht parteifähig. Eine Bevollmächtigung des Klägers iSd § 27 Abs. 3 S. 3 WEG besteht nicht. Der Kläger ist auch nicht Rahmen einer Notgeschäftsführung iSd § 21 Abs. 2 WEG zur Prozessführung befugt. Die Notgeschäftsführung ist nur bei der Anwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden zulässig, wenn sie dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht. Aus der Vorgeschichte des hiesigen Klageverfahren und aus den vorlegten Anlagen, (insbesondere Anlage K 13, Bl. 61 d.A.) zeigt sich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bislang kein Interesse an der Regelung der Zuordnung der Stellplätze und einer Abgabeverpflichtung in Höhe der vermeintlichen Wertsteigerung des Mietzinses durch die Gestattung der Mietbenutzung der Stellplätze hatte. Vielmehr liegt offenbar ein Alleingang des Klägers vor, der nicht den wirklichen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer entspricht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.