LG Berlin – Az.: 63 S 170/11 – Urteil vom 16.12.2011
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 2. März 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 7 C 248/10 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung mit der Maßgabe abgeändert, dass die vom Kläger zu 2) erhobene Klage abgewiesen wird.
Die Beklagte hat die Hälfte der Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 1) zu tragen, der Kläger zu 2) die Hälfte der außergerichtlichen Kosten der Beklagten und die Hälfte der Gerichtskosten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO.
II.
Die Berufung ist teilweise begründet.
Die Berufung ist begründet, soweit sie sich gegen die vom Kläger zu 2) erhobene Klage richtet. Denn die Klage ist, soweit sie von diesem erhoben ist, mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt immer dann, wenn ein Kläger kein schutzwürdiges Interesse an dem begehrten Urteil hat (Greger, in: Zöller, ZPO, 28. Aufl. 2010, Vor § 253 Rz. 18). So liegt der Fall hier, in dem der Kläger zu 2) den Kläger zu 1) aus den nachfolgenden Erwägungen wirksam zur – alleinigen – Geltendmachung des aus § 558 BGB folgenden Rechte ermächtigt hat. War der Kläger zu 1) aber zur alleinigen Geltendmachung des Erhöhungsanspruchs berechtigt, bestand spätestens nach Erhebung der Klage im alleinigen Namen des Klägers zu 1) kein schutzwürdiges Interesse des Klägers zu 2) mehr, dem Rechtsstreit auf Klägerseite – zudem durch eine erst nach Ablauf der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB den Anforderungen des § 253 ZPO genügende und zugestellte Klageschrift – beizutreten.
Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Die vom Kläger zu 1) erhobene Klage ist zulässig und begründet.
Die Klage ist aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts, auf die die Kammer insoweit gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO Bezug nimmt, zulässig. Die gemäß § 88 Abs. 1 ZPO beklagtenseits erhobene Rüge der Prozessvollmacht konnte insoweit dahinstehen, da sie nicht die vom Kläger zu 1) im eigenen Namen, sondern allein die von diesem im Wege der subjektiven Klagehäufung erst im Verlaufe des Rechtsstreit im Namen des Klägers zu 2) erhobene Klage betraf.
Die Klage ist auch begründet. Der Kläger zu 1) ist gemäß § 558 BGB aktivlegitimiert, obwohl Vermieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens nicht nur er, sondern auch der Kläger zu 2) war. Denn es ist grundsätzlich zulässig, die dem Vermieter zustehenden Rechte bereits vor Eintragung und Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis geltend zu machen. Für eine wirksame Erklärung ist es allerdings Voraussetzung, dass die Ermächtigung offengelegt wird (Kammer, Urt. v. 8. Mai 2009 – 63 S 272/08, MM 2009, 298 m.w.N.). So liegt der Fall hier, in dem der Kläger zu 2) den Kläger zu 1) in Ansehung des zum 1. August 2009 vereinbarten Nutzen/Lasten-Wechsels am 21. Dezember 2009 zur alleinigen Geltendmachung von „Forderungen wegen Mieterhöhungen“ ermächtigt und der Kläger zu 1) die Beklagte unter Offenlegung der Ermächtigung mit Schreiben vom 7. Juli 2010 zur Abgabe der Erhöhungserklärung aufgefordert hat. Die Ermächtigung war aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB auch nicht im Außenverhältnis von einer vorherigen Kostenfreistellung des Klägers zu 2) abhängig; die Regelung in Absatz 3 des Schreibens vom 21. Dezember 2009 betrifft vor dem Hintergrund der unbeschränkten Ermächtigungen in Abs. 1, 2 und 4 des Schreibens allein das Innenverhältnis der Kläger untereinander, ohne die Ermächtigung des Klägers zu 1) nach außen hin zu beschränken. Davon abgesehen hat der Kläger zu 2) über seine Prozessbevollmächtigte – deren Prozessvollmacht die Beklagte nicht bestritten hat – im Berufungsverfahren die Zurückweisung der Berufung beantragt und damit zumindest schlüssig das Handeln des Klägers zu 1) mit Rückwirkung genehmigt, § 184 Abs. 1 BGB (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 182 Rz. 2).
Der Kläger zu 1) kann von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung des Bruttokaltmietzinses auf 652,89 EUR mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2010 gemäß §§ 558 ff. BGB verlangen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.
Zutreffend hat Amtsgericht zur Ermittlung der vergleichbaren Nettokaltmiete zunächst die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten bestimmt (BGH, Urt. v. 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101). Diese belaufen sich zumindest auf die vom Amtsgericht in Ansatz gebrachten 0,88 EUR/qm. Soweit die Beklagte rügt, die in Ansatz gebrachten Wasserkosten seien unzutreffend auf Grundlage einer bloßen – vom Amtsgericht zudem zu Gunsten der Beklagten gekürzten – Schätzung vorgenommen worden, handelt es sich nicht um durchschnittliche, sondern um die tatsächlichen Wasserkosten, deren Höhe das Amtsgericht lediglich gemäß § 287 Abs. 1 ZPO im Wege richterlicher Schadensschätzung bestimmt hat. Das ist weder dem Grunde noch der Höhe nach zu beanstanden, zumal die Höhe der für die Mieterhöhung erheblichen Wasserkosten zwischen den Parteien nicht im Streit stand. Denn die Beklagte hat erstinstanzlich allein bestritten, „dass es sich um die im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren Wasserkosten“ handelt; maßgebend für die Erhöhung einer Bruttokaltmiete sind aber nicht die im Zeitpunkt des Zugangs feststellbaren, sondern die in dem dem Erhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ermittelten Betriebskosten (BGH, Urt. v. 8. Juli 2008 – VIII ZR 4/08, GE 2008, 1488). Auch die von der Beklagten eingewandte Mischnutzung des streitgegenständlichen Hauses führt nicht zu einer Kürzung des vom Amtsgericht ermittelten Betriebskostenanteils. Eine andere Beurteilung wäre nur geboten gewesen, wenn die Berücksichtigung der Gewerberaummieter zu einer erheblichen Mehrbelastung der Beklagten geführt hätte (BGH, Urt. v. 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Tz. 21). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben, da die Beklagte als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei den konkreten Umfang der angeblichen Mehrbelastung nicht vorgetragen hat (BGH, a.a.O. Tz. 22).
Auch die Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2009 und dessen Orientierungshilfe ist zutreffend erfolgt:
Die Merkmalgruppe 1 ist ausweislich des übereinstimmenden Vortrags der Parteien neutral zu bewerten; der Berufungsangriff bezieht sich auf das Sondermerkmal „modernes Bad“, dessen Vorliegen hingegen mangels wohnwerterhöhender Merkmale für die Merkmalgruppe 1 unerheblich ist.
Die Merkmalgruppe 2 ist positiv zu bewerten, da dem wohnwerterhöhenden Merkmal „Einbauküche“ kein wohnwertminderndes Merkmal entgegensteht. Die Einbauküche wurde vermieterseits geschaffen, auch wenn sie vom Vormieter der Beklagten in der Mietsache zurückgelassen wurde. Denn gestellt hat sie damit – unabhängig von einem später von der Beklagten veranlassten Austausch – der Kläger zu 1) und nicht die Beklagte. Eine andere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt gewesen, wenn die zu Mietvertragsbeginn vorhandene Küche in das Eigentum der Beklagten übergegangen wäre. Das indes ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Mangels wohnwertmindernder Merkmale konnte dahinstehen, welche der beiden Partei die „Wandfliesen im Arbeitsbereich“ geschaffen hat.
Die Merkmalgruppe 3 ist neutral zu bewerten. Den wohnwertmindernden Merkmalen „schlechter Schnitt“ und „unzureichende Elektroinstallation“ stehen die wohnwerterhöhenden Merkmale „Heizungsrohre überwiegend unter Putz“ und „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss“ gegenüber. Unbehelflich ist der Beklagten das Bestreiten der Rückkanalfähigkeit. Denn eine Wohnung verfügt – jedenfalls bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 – auch dann über das wohnwerterhöhende Merkmal eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses, wenn der Mieter die hier nicht in Abrede gestellte Möglichkeit hat, einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen, die dann kostenlos eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose anbringt (Kammer, Urt. v. 6. Oktober 2009 – 63 S 509/08, GE 2010, 67).
Das Amtsgericht hat auch die Merkmalgruppe 4 zutreffend als neutral bewertet. Den wohnwertmindernden Merkmalen „Lage im Seitenflügel“ und „schlechter Instandhaltungszustand“ stehen aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts – auf die die Kammer gemäß 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist – die wohnwerterhöhenden Merkmale „repräsentativer Eingangsbereich“ und „zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung“ gegenüber.
Auch die Bewertung der Merkmalgruppe 5 als neutral ist nicht zu beanstanden. Die Kammer nimmt auch insoweit auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts gemäß 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO Bezug, zumal die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte ihren Vortrag zu einer erheblichen Verkehrslärmbelastung auch im zweiten Rechtszug nicht einer weiteren und hinreichenden Substantiierung zugeführt hat.
Nicht zu beanstanden ist schließlich die vom Amtsgericht vorgenommene Berücksichtigung der Sondermerkmale „Modernes Bad“ und „hochwertiger Bodenbelag in gutem Zustand“. Die Kläger zu 1) hat zu sämtlichen Voraussetzungen des Sondermerkmales „Modernes Bad“ erstinstanzlich vorgetragen, so dass angesichts des Mietvertragsschlusses im Jahre 2000 und der auf Wunsch der Beklagten geschaffenen behindertengerechten Ausstattung des Bades ohne konkreten Gegenvortrag Anhaltspunkte dafür, dass die Sanitärausstattung nicht mehr als zeitgemäß anzusehen ist, weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Ob sich Fliesen im Verlaufe Mietverhältnisses gelöst oder von der Beklagten gelegt worden sind, ist – auch angesichts des fehlenden Vortrags zu Zeitpunkt, Art und Umfang der angeblichen Mieterleistungen – aus den im Ergebnis zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts unerheblich. Das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag in guten Zustand“ ist ebenfalls zutreffend in Ansatz gebracht worden. Die Berufung verkennt, dass der anspruchsbegründende Tatsachenvortrag des Klägers zu 1) zu keinem Zeitpunkt bestritten worden ist; die Beklagte hat – im Rahmen ihres Vortrags zur Merkmalgruppe 3 – lediglich in Abrede gestellt, dass „das Vorhandensein von Dielen- und Parkettfußböden“ sich wohnwerterhöhend auswirke.
Vor diesem Hintergrund ergibt sich unter Zugrundelegung des Mittelwertes des Mietspiegelfeldes L 2 von 5,18 EUR/qm, eines 20%igen Spannenaufschlages von 0,28 EUR/qm sowie der mit insgesamt 0,49 EUR/qm in Ansatz zu bringenden Sondermerkmale und der auf die Wohnung entfallenden kalten Betriebskosten von 0,88 EUR /qm eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,83 qm, mithin insgesamt in Höhe von 676,44 EUR (6,83 EUR x 99,04 qm). Davon ausgehend ist die Beklagte verpflichtet, der Erhöhung der Bruttokaltmiete auf die vom Amtsgericht zuerkannten 652,89 EUR zuzustimmen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
