AG Karlsruhe – Az.: 5 C 452/13 – Urteil vom 28.01.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte/Widerklägerin 5,21 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 03.12.2013 zu bezahlen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 90,33 € festgesetzt.

Gründe

(abgekürzt nach § 313a Abs. 1 ZPO)

Die zulässige Klage ist insgesamt unbegründet (sogleich I.), die Widerklage indessen vollumfänglich begründet (sogleich II.).

I.

Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß §§ 535, 556 BGB i.V.m. dem Mietvertrag der Parteien keine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung vom 27.11.2012 für den Zeitraum vom 01.01.2011 – 31.12.2011 geltend machen. Voraussetzung für eine Nachforderung aufgrund der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung wäre, dass diese die Anforderungen an eine formell und materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erfüllt und ausschließlich Positionen enthält, die nach den mietvertraglichen Bestimmungen umlagefähig sind. Die Nebenkostenabrechnung enthält indessen Wartungskosten für die Gasetagenheizung der Wohnung der Beklagten, deren Umlage der Mietvertrag nicht vorsieht. Die Wartungskosten für die Gasetagenheizung in Höhe von 87,45 € hat die Beklagte infolgedessen nicht zu tragen.

Die Wartungskosten einer Gasetagenheizung können gemäß § 2 Nr. 4 d) BetrKV umlagefähige Betriebskosten darstellen. Eine Umlage der Wartungskosten erfordert allerdings, dass diese in den mietvertraglichen Bestimmungen ausdrücklich vorgesehen ist; so verhält es sich auch in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf die sich die Klägerseite bezieht (BGH, Urteil vom 07. November 2012 – VIII ZR 119/12). Die Umlage der Heizungskosten richtet sich gemäß § 3 Nr. 2 a) des Mietvertrags vom 14.04.2000 nach den §§ 15, 15a, 16 des Mietvertrags. In § 15a Abs. 5 des Mietvertrags ist die Durchführung der Wartung und nicht die Übernahme der Wartungskosten durch den Mieter vorgesehen. Eine Vornahmeklausel in einem Mietvertrag ist jedoch nach §§ 305, 307 BGB unwirksam. Insoweit sind die Ausführungen des Bundesgerichtshofes im Urteil vom 15. Mai 1991 (VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306) nach wie vor aktuell und nicht durch das zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.11.2012 überholt. Das letztgenannte Urteil bezog sich nicht auf eine Vornahmeklausel, sondern eine Klausel mit einer Kostentragungspflicht und enthielt zur Wirksamkeit einer Vornahmeklausel keine Aussage. Eine Vornahmeklausel ist jedoch mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, insbesondere mit § 536 Abs. 4 BGB nicht vereinbar. Infolge einer Abwälzung der Wartung hat der Mieter selbst die eigentlich dem Vermieter obliegenden Maßnahmen zu ergreifen, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtungen verhindern sollen. Regelmäßig werden dem Mieter gegenüber dem Vermieter keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Die Regelung in § 15a Abs. 5 kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass den Mieter eine Pflicht trifft, die Wartungskosten zu tragen. Eine entsprechende Auslegung würde eine geltungserhaltende Reduktion darstellen.

II.

Der Beklagten steht ein Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812 Abs. 1, 535 in Höhe von 5,21 € zu. Die Beklagte leistete in der genannten Höhe Betriebskostenvorauszahlungen ohne Rechtsgrund und ist berechtigt, diese von der Klägerin zurückzufordern. Die Betriebskostenabrechnung vom 27.11.2012 enthält Wartungskosten für die Heizung, die, wie bereits ausgeführt, nicht umlagefähig sind. Der Rückzahlungsanspruch beläuft sich unter Abzug der Position ‚Kosten der Wartung der Einzelheizung‘ auf 2,33. Ferner wurde die Beklagte mit nicht umlagefähigen Kosten für die Position Gebäude/ Feuer und Elementarschadensversicherung in Höhe von 2,88 € belastet. Nach dem unbestrittenen Beklagtenvortrag wurden Kosten in Höhe von 20,66 € für die Gebäude/ Feuer- und Elementarschadensversicherung für das Wohn-, Büro-, und Dienstgebäude mit der Objekt.-Nr. 015680861 umgelegt, wobei es sich nicht um das von der Beklagten bewohnte Objekt handelt. Die Kosten, mit denen die Beklagte zu Unrecht belastet wurde, belaufen sich auf 2,88 € ((20,66:616) x 86)

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708Nr. 11, 713 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 63 Abs. 2 GKG.