AG München – Az.: 482 C 15987/18 WEG – Urteil vom 09.05.2019
In dem Rechtsstreit wegen Forderung erlässt das Amtsgericht München am 09.05.2019 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14.02.2019 folgendes Endurteil
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 58.259,62 Euro nebst Zinsen in Höhe von
fünf %Punkten über dem Basiszinssalz seit 03.07.2018 zu bezahlen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits,
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages.
4. Der Streitwert wird auf 58.259,62 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte, die bis zum 31.07.2017 Verwalterin der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft war, auf Rückerstattung der mit der Klage geltend gemachten Beträge in Anspruch, die diese vom Konto der Klägerin bezahlt hat.
Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor, dass die Beauftragung der streitgegenständlichen Maßnahmen nicht aus Dringlichkeitsgründen oder unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung gerechtfertigt sein. Es handele sich auch nicht um Maßnahmen der laufenden Verwaltung. Die Beklagte sei daher der Klägerin zum Ersatz des dieser durch die eigenmächtige Beauftragung entstandenen Vermögensschadens verpflichtet, zumal da sie ohne entsprechende Beschlussfassung gehandelt habe.
Im Einzelnen handele es sich um folgende Maßnahmen:
Mehrbetrag aus den Rechnungen der Firma ### und der Firma ### gemäß der vorgelegten Schlussrechnungen in Höhe von 17.134,38 Euro, Rechnung der Firma ### vom 03.11.2014 in Höhe von 13.049,09 Euro, Rechnung Firma ### vom 26.09.2014 In Höhe von 23.405,40 Euro und Rechnung der Firma ### vom 06.11.2014 in Höhe von 4.670,75 Euro.
In der Eigentümerversammlung vom 11.08.2014 zu TOP 7 hat die Gemeinschaft die Fassadenbefestigung mit einem Kostenrahmen von 25.000,00 Euro brutto plus maximal 10 % zzgl. Material EUR 2.500 Euro brutto beschlossen (vergleiche Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 11,08.2014, vorgelegt als Anlage K1). In dieser Eigentümerversammlung hat die Gemeinschaft zu TOP 6.2 zusätzlich die Reinigung der Nord/Nord-Ost-Fassade mit einem Kostenrahmen von 45 000,00 Euro brutto plus maximal 10 % beschlossen, während die Fassadenbefestigung durch die Firma ### ausgeführt werden sollte, sollte die Reinigung der Nord und Nord-Ost-Fassade durch die Firma ### erfolgen. Für die geplanten Maßnahmen sei ein Kostenrahmen von maximal 79.500,00 Euro von der Klägerin beschlossen worden. Tatsächlich habe sich die Summe der bezahlten Rechnungen auf 96.634,38 Euro brutto belaufe und damit mit 17.949,10 Euro brutto mehr als die vorhandene Beschlussfassung.
Weiter habe die Beklagte mit Nachtragsauftrag vom 13.10.2014 auch die Reinigung der Westfassade ### sowie die Reinigung von drei Mülltonnenhäuschen beauftragt, wofür die Firma ### insgesamt einen Betrag in Höhe von 4.760,00 Euro berechnet hat (Schlussrechnung der Firma ### vom 03.11.2014, vorgelegt als Anlage K2).
Auch diese Arbeiten seien von den Beschlussfassungen der Klägerin in der Eigentümerversammlung vom 11.08.2014 nicht gedeckt gewesen. Für diese Arbeiten habe es keinen zwingenden Grund oder besondere Eilbedürftigkeit gegeben.
Die Beklagte habe ferner im Jahr 2014 die Firma ### Garten- und Landschaftsbau mit der Durchführung von Garten- und Landschaftsbauarbeiten an den Außenanlagen der Eigentumswohnanlage beauftragt (unter anderem Baum- und Sträucherschnitte, Spielsandaustausch und Neueinpflanzungen). Die hierfür von der Firma ### in Rechnung gestellten Forderungen sind in den als Anlage K4 und K 5 vorgelegten Rechnungen enthalten. Auch hierfür habe es keine Beschlussfassung der Klägerin gegeben. Die Maßnahmen seien weder notwendig noch eilbedürftig gewesen.
Des Weiteren hat die Beklagte im Oktober 2014 die Firma ### beauftragt, an den montierten Schrauben der Fassadenplatten der Nord/ Nord-Ost-Seite/ Westseite Schutzkappen zu bestücken. Hierfür hat die Firma ### mit Rechnung vom 03.11.2014 (Anlage K6) einen Betrag in Höhe von 13.049,00 Euro brutto abgerechnet. Auch hierfür habe es keinen Ermächtigungsbeschluss gegeben. Die streitgegenständlichen Beiträge seien sämtlich durch die Beklagte vom Konto der Klägerin an die Firma gezahlt worden. In der Eigentümerversammlung vom 07.12.2017 fasste die Gemeinschaft dann zu TOP 9 einen Ermächtigungsbeschluss für dieses Verfahren.
Die Klägerin beantragt daher: Wie zuerkannt.
Die Beklagte beantragt: Klageabweisung.
Sie führt im Wesentlichen aus, dass die Klage unsubstantiiert und unschlüssig sei, insbesondere hinsichtlich der Anspruchsgrundlage sowie hinsichtlich des angeblichen Schadens bzw. der Anspruchshöhe. Die wesentlichen Handlungen der Beklagten seien tatsächlich von Beschlüssen der Klägerin gedeckt gewesen. Im Übrigen bedürfe ein Hausverwalter zur Begründung und Erfüllung von Verpflichtungen einer WEG nicht stets eines WEG-Beschlusses. Den streitigen Zahlungen wurden darüber hinaus auch Gegenleistungen der jeweils beauftragten Unternehmen in entsprechender Höhe gegenüberstehen, sodass nicht ersichtlich sei, inwieweit der Klägerin überhaupt ein Schaden entstanden sein sollte.
Ausweislich § 2 des Verwaltungsvertrages vom 22.11.2013 (vorgelegt als Anlage B1) sei die Beklagte ermächtigt, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung sowie Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Des Weiteren dürfe sie in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen nach pflichtgemäßem Ermessen treffen. Sie sei auch befugt, die laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu veranlassen, die Arbeit zu überwachen und die hierfür erstellten Rechnungen zu prüfen und die Zahlung zu veranlassen.
Hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 6.2 und 7 der Eigentümerversammlung vom 11.08.2014 sei zusätzlich zu einem Kostenrahmen festgelegt worden, von welchen Firmen oder auf Basis welcher Angebote die Aufträge von der Beklagten zu vergeben seien. Die Wiederanbringung der Schraubenkappen sei jedoch z.B. vom Angebotsinhalt nicht umfasst gewesen. Dass das Angebot vom 23.10.2012, das noch von der Vorverwalterin eingeholt worden war, auf einer falschen Flächenangabe basierte, sei aus dem Angebot selbst nicht zu erkennen gewesen und habe sich erst im Laufe der Erledigung der Arbeiten herausgestellt. Die Beklagte habe daraufhin umgehend den Verwaltungsbeirat der Klägerin, hier den Miteigentümer ###, über die seitens der Auftragnehmerin angekündigten Mehrkosten informiert und angeboten, eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Dies sei jedoch vom Verwaltungsbeirat ### zurückgewiesen worden mit der Begründung, dass ohnehin nicht alle Unklarheiten geklärt und besprochen werden könnten, aber Kappen auf den Schrauben zur Befestigung dem Willen des Verwaltungsbeirats und der übrigen Eigentümer entspreche. Daraufhin habe die Beklagte die Ausführung der restlichen Sanierungsarbeiten inkl. Schutzkappen beauftragt. Die Seitens der ### erbrachten Leistungen seien mangelfrei und von der Klägerin nicht beanstandet worden. Die erbrachte Gegenleistung entspreche marktüblichen Konditionen, der Klägerin sei damit ein entsprechender Vermögensvorteil entstanden.
In Bezug auf die Thematik Fassadenreinigung führt die Beklagte aus, dass hier nicht das Aufsetzen der Schraubenkappen im Angebot enthalten gewesen sei. Auch dies habe der Verwaltungsbeirat, wie bereits ausgeführt, gewünscht, ohne Einberufung einer außergewöhnlichen Eigentümerversammlung. Die Beklagte habe daraufhin nicht nur die Firma ### mit der Anbringung der Schraubenkappen, sondern auch mit der Reinigung der Westfassade und der drei Mülltonnenhäuser beauftragt. Die in Auftrag gegebene Reinigung der Westfassade und der drei Mülltonnenhäuser seien Teil der laufenden Verwaltung. Ein gesonderter Beschluss sei hierfür nicht notwendig gewesen. Auch diese Leistungen seien mangelfrei erbracht worden zu marktüblichen Konditionen.
In Bezug auf die Garten- und Landschaftsbauarbeiten führt die Beklagte im Wesentlichen aus, dass sich die Beklagte bei der Beauftragung der notwendigen Arbeiten eng mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt habe. Bei den durchgeführten Maßnahmen handle es sich sämtlich um einen Teil der laufenden Instandhaltung im Rahmen der Verwaltertätigkeit, für die die Beklagte weder die Zustimmung des Verwaltungsbeirats noch einen genehmigenden Beschluss der Gemeinschaft der Eigentümer gebraucht habe. Es habe ein erheblicher Pflegestau in den Außenanlagen vorgelegen, sodass bei den beauftragten Arbeiten es sich letztlich um laufende und regelmäßig anfallende Tätigkeiten handele, deren Kosten sich nur aufgrund dieses Pflegestaus auf den streitgegenständlichen Betrag in Höhe von 28.076,15 Euro brutto summiert hätten. Die Verwahrlosung der Außenanlagen aufgrund der Untätigkeit des Vorverwalters und des Hausmeisters können nicht der Beklagten angelastet werden. Auch hier seine die Leistungen mangelfrei erbracht worden zu marktüblichen Konditionen. Die Klägerin habe einen entsprechenden Vermögensvorteil enthalten.
Die Beklagte habe somit nicht pflichtwidrig gehandelt, der Klägerin sei auch kein Schaden entstanden. Im Übrigen habe die Verwalterin die Sorgfalt, die ein gewissenhafter Verwalter unter den Umständen der konkreten Verhältnisse anzuwenden hätte, angewandt. Selbst wenn von einer Pflichtwidrigkeit ausgegangen werden sollte, so treffe die Beklagte zumindest kein Verschulden, die Klägerin jedoch ein massives Mitverschulden, da sich Kenntnisse der Mitglieder des Verwaltungsbeirats zurechnen lassen müsse. Schließlich sei es der Verwaltungsbeirat der Klägerin gewesen, der den Vorschlag einer Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zurückgewiesen und die Beklagte gedrängt habe, die Arbeiten trotz Kenntnis von den Kostensteigerungen vornehme zu lassen.
Ein Schaden sei der Klägerin, wie ausgeführt, jedoch nicht entstanden.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die eingereichten Schriftsätze und Unterlagen sowie die Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 14.02.2019 und den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig gem. § 23 Nr. 2c GVG, §§ 43 Nr. 3, 62 I WEG.
Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch aus positiver Verletzung des Verwaltervertrags nach § 280 I BGB wegen Zahlungen über das genehmigte Limit hinaus und Zahlungen für Leistungen, die nicht durch einen Eigentümerbeschluss gedeckt waren.
Die Beklagte hat ihre Pflichten als Verwalterin verletzt, indem sie über die genehmigte Summe von 79.500.00 Euro brutto hinaus ohne weitere Beschlussfassung der Eigentümer Zahlungen von 17.949,10 Euro brutto an die Firmen ### GmbH und ### Leistungen im Zusammenhang mit der Reinigung der Westfassade ### sowie die Reinigung von 3 Mülltonnenhäuschen.
Die Klägerin hat weiter ohne Genehmigungsbeschluss die Firma ### Garten- und Landschaftsbau mit der Durchführung von Garten- und Landschaftsbauarbeiten an den Außenanlagen der Eigentumswohnanlage beauftragt und im Oktober 2014 die Firma ### an den montierten Schrauben der Fassadenplatten der Nord/ Nord-Ost-Seite/ Westseite Schutzkappen zu bestücken.
Weder für die Überschreitung des Baukostenvolumens bestand eine Genehmigung, noch für die weiteren streitgegenständlichen Auftragsedellungen. Die Beklagte hat eine Genehmigung auch vor Zahlung nicht eingeholt. Die Verwalterin ist aus Ihrer Verwalterstellung gesetzlich und aus dem Verwaltervertrag als entgeltlichen Geechäftebesorgungsvertrag nach § 675 BGB verpflichtet, bei Ausübung ihrer Pflichten und Befugnisse nach § 27 Nr. 1. Nr. 2 und Nr. 5 WEG bei Rechnungen im Zuge einer genehmigten Sanierungsmaßnahme auch den Kostenrahmen der Genehmigung beachten. Der Hausverwalter steht grundsätzlich an Stelle der Wohnungseigentümer und nimmt deren Interesse wie ein Bauherr wahr. Hierzu gehört für den Verwalter auch, dass er jedenfalls im Rahmen einer Evidenzkontrolle auf die Beachtung der Schranken des genehmigten Kostenvolumens achtet. Diese bildet eine unmissverständliche deutliche Schranke der genehmigten Sanierungsmaßnahmen und damit für alles weitere Agieren zu Lasten der Gemeinschaft, sodass die Einhaltung ohne Weiteres von der Verwaltung zu fordern ist.
Sobald die Überschreitung des Kostenrahmens droht, hat die Verwaltung daher für eine zügige Befassung der Eigentümer mit der Problematik zu sorgen. Zahlungen über diesen Rahmen hinaus darf sie zunächst ohne Information und Genehmigung der Eigentümer nicht tätigen (so Landgericht München I, Entscheidung vorn 31.03.2010, AZ: 1 5 19002/11 WEG). Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Eigentümer wesentliche Entscheidungen gerade im kosten- und schadensträchtigen Sanierungsbereich nicht delegieren dürfen, die ein überschaubares und für den einzelnen Eigentümer begrenztes finanzielles Risiko überschreiten.
Die Beklagte hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten. Als professionelle Hausverwalterin hätte die Klägerin erkennen müssen, dass die Überschreitung des Kostenvolumens ohne weitere Informationen und Befassung der Eigentümer hätte unterbleiben müssen. Dies begründet fahrlässiges Handeln. Es handelt sich hier auch nicht nur um eine geringfügige, sondern eine deutliche Überschreitung der beschlossenen Summe.
Die Beklagte kann sich nicht dadurch entlasten, dass sie angibt, der Verwaltungsbeirat hätte die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zurückgewiesen. Der Verwaltungsbeirat ist der Verwalterin gegenüber nicht weisungsbefugt. Durch nicht bindende Vorgaben des Verwaltungsbeirats wird die Beklagte als Verwalterin auch nicht von den ihr obliegenden Verwalterpflichten, hier die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bei absehbarem Überschreiten des Kostenrahmens, entbunden.
Gleiches gilt für die Beauftragung der Arbeiten an den Außenanlagen. Auch hier bedarf es eines vorherigen Beschlusses der Gemeinschaft der Eigentümer für außerordentliche Instandsetzung größeren Umfangs (d.h. mehr als z.B. Glühbirnen oder Heizungsthermostate auswechseln lassen), die nicht laufend oder dringend sind. Auch § 2 des Verwaltervertrags (vorgelegt als Anlage B1) spricht von erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung. Dabei handelt es sich bei erforderlichen Maßnahmen insbesondere um die Vorbereitung einer Entscheidungsgrundlage, aufgrund derer die Eigentümer dann im Rahmen der ihnen obliegenden Autonomie entscheiden können. Anlage 3 des Verwaltervertrags (Abstimmung mit dem Beirat) kann hier nicht herangezogen werden, da sich diese Anlage 3 schon im Wortlaut nach auf die Auswahl und Beauftragung externer Fachkräfte wie Bauingenieure oder Architekten bezieht. Als Ausnahmeregelung und Abweichung von der gesetzlichen Regelung ist diese Anlage 3 eng auszulegen. Die Beauftragung von Firmen für die Durchführung von größeren Garten- und Landschaftsbauarbeiten oder auch, wie hier ebenfalls streitgegenständlichen Befestigung von Schutzkappen auf Schrauben im größerem Umfang sind davon nicht gedeckt. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich also grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vergleiche Spielbauer 3. Auflage, WEG, § 27 Rdnr. 7).
Selbst wenn man davon ausgehen sollte, dass unter Berücksichtigung von § 27 III Nr. 3 eine Änderung der Ermächtigung des Verwalters durch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingetreten, so ist diese Vorschrift als Ausnahmevorschrift eng auszulegen mit der Folge, dass sämtliche hier streitgegenständlichen Maßnahmen weder regelmäßig anfallen noch immer wieder notwendig werden.
Durch die eigenmächtige Auftragsvergabe der Beklagten wurde den Eigentümern die Möglichkeit genommen, ihr Ermessen über das ob, wie, wann und zu welchen Kosten auszuüben.
Der Schaden der Klägerin besteht in den Beträgen, den die Beklagte aus Mitteln der Gemeinschaft zum Ausgleich der gestellten Rechnungen entnommen hat. Im Wege der Vorteilsausgleichung sind darauf nur diejenigen werkvertraglichen Leistungen anzurechnen, die die Eigentümergemeinschaft erhalten hat und die die Wohnungseigentümer selbst im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 V Nr. 2 WEG) zwingend sofort hätten beschließen müssen. Nach dem Vorbringen der Klägerin und auch der Beklagten ist von solcher Eilbedürftigkeit, die die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht mehr möglich gemacht hätte, gerade nicht auszugehen. Die streitgegenständlichen Maßnahmen waren daher nicht notwendig, weil nicht dringend. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte im vollen Umfang haftet ohne Anrechnung eines Vorteilausgleichs für die Klägerin.
Als Unterlegene trägt die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits, § 91 I ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet auf § 709 S1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wurde gemäß § 49a1S1 GKG festgesetzt.
