Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Warum scheiterte die Verwertungskündigung trotz Millionenrendite?
- Kein Kündigungsrecht bei Immobilienkauf in Kenntnis der Mängel
- Neue Kündigungsgründe ermöglichen Klage trotz verlorenem Vorprozess
- Vermieter muss Heizung nach Fernwärme-Stopp reparieren
- Stromradiatoren ersetzen keine vertraglich geschuldete Fernwärme
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Kündigung auch, wenn mein Vermieter das Haus bereits sanierungsbedürftig gekauft hat?
- Bin ich dauerhaft geschützt, wenn ich bereits einen Prozess gegen eine Verwertungskündigung gewonnen habe?
- Muss der Vermieter meine Stromkosten übernehmen, wenn ich mit elektrischen Radiatoren heizen muss?
- Wie kann ich die Heizungsreparatur erzwingen, während der Räumungsprozess noch vor Gericht läuft?
- Verliere ich mein Recht auf die Wohnung, wenn ich ein Ersatzangebot des Vermieters ablehne?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 9 C 5083/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Berlin-Mitte
- Datum: 03.12.2025
- Aktenzeichen: 9 C 5083/25
- Verfahren: Räumungsklage und Reparatur der Heizung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 3.489,84 Euro
- Relevant für: Vermieter, Mieter bei Abrissplänen und Heizungsausfall
Vermieterin verliert Räumungsklage gegen Mieterin, weil der geplante Hausabriss keine wirtschaftliche Notwendigkeit darstellt.
- Die Vermieterin kannte beim Kauf bereits den Zustand des Hauses und die Mieter.
- Vermieter dürfen nur wegen Abriss kündigen, wenn die Sanierung unzumutbare Verluste verursacht.
- Die Vermieterin muss die Heizung im Schlafzimmer und in der Küche vollständig reparieren.
- Elektro-Heizungen sind kein dauerhafter Ersatz für die vertraglich vereinbarte Versorgung mit Fernwärme.
Warum scheiterte die Verwertungskündigung trotz Millionenrendite?
Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses besteht nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn eine Eigentümerin durch die Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird. Der Vermieterseite müssen durch den Erhalt des Gebäudes erhebliche Nachteile entstehen. Ob eine geplante Verwertung angemessen ist, erfordert vor Gericht stets eine genaue Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse der Mieterschaft und dem verfassungsrechtlichen Eigentumsrecht.
Im vorliegenden Fall zeigte sich diese rechtliche Ausgangslage an einem sehr konkreten Konflikt.
Im Jahr 2018 erwarb eine Investorin einen Wohnkomplex mit 106 Einheiten und kündigte einer Bewohnerin zum 30. Juni 2025, um das Gebäude für einen Neubau abzureißen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Räumungsklage ab, während die Bewohnerin mit ihrer Widerklage auf Reparatur der Heizung erfolgreich war. Das bedeutet konkret: Die Mieterin hat sich im Prozess nicht nur gegen den drohenden Rauswurf verteidigt, sondern im selben Gerichtsverfahren den Spieß umgedreht und eigene rechtliche Forderungen gegen die Vermieterin gestellt. Die Eigentümerin stützte ihre Kündigung wegen einer geplanten Verwertung auf eine erwartete Rendite in Höhe von 13.706.830,00 Euro, die nach einem Abriss und Neubau der Immobilie sowie dem anschließenden Verkauf entstehen sollte. Um dies zu untermauern, legte sie eine Abrissgenehmigung des zuständigen Bezirksamts vom 21. August 2024 sowie mehrere Sachverständigengutachten vor und bot der Frau als Ersatz einen unbefristeten Vertrag für eine andere Wohnung zu einer Nettokaltmiete von 7,00 Euro pro Quadratmeter an. Das zuständige Gericht entschied am 3. Dezember 2025 (Az. 9 C 5083/25), dass der Vermieterin durch den Fortbestand des Mietverhältnisses kein rechtlich anerkannter Nachteil entsteht.
Kein Kündigungsrecht bei Immobilienkauf in Kenntnis der Mängel
Ein erheblicher Nachteil für den Vermieter liegt nach der ständigen Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn die Verwertung lediglich erschwert wird oder eine Gewinnoptimierung ausbleibt. Bei der juristischen Bewertung müssen die Sozialpflichtigkeit des Eigentums sowie die enorme Bedeutung einer Wohnung als privater Lebensmittelpunkt zwingend berücksichtigt werden. Dieser Grundsatz aus dem Grundgesetz besagt, dass Eigentum nicht nur den privaten finanziellen Interessen dienen darf. Sein Gebrauch muss immer auch dem Wohl der Allgemeinheit zugutekommen, weshalb der Erhalt von Wohnraum in Deutschland besonders geschützt ist. Zudem gilt der Grundsatz, dass eine unternehmerische Fehlkalkulation bei einem Erwerb einer Immobilie in voller Kenntnis der bestehenden Mietstruktur niemals zu Lasten der Mieterschaft gehen darf.
Genau diese Frage zur wirtschaftlichen Zumutbarkeit musste das Amtsgericht detailliert klären.
Das Gericht stellte bei seiner Prüfung fest, dass die Investorin den Gebäudekomplex bereits in Kenntnis des damaligen baulichen Zustands sowie der vermieteten Wohnungen gekauft hatte. Die Richter stützten sich bei der komplexen Abwägung zwischen Vermieterschutz und Mieterschutz auf zahlreiche höchstrichterliche Entscheidungen, darunter Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts (Az. 1 BvR 227/91 und 1 BvR 208/93) sowie des Bundesgerichtshofs (Az. IX ZR 96/91, VIII ZR 155/10 und VIII ZR 243/16).
Praxis-Hinweis: Risiko beim Kauf
Der entscheidende Faktor gegen die Kündigung war hier die Kenntnis der Investorin beim Erwerb. Wer eine Immobilie sehenden Auges im sanierungsbedürftigen Zustand und voll vermietet kauft, übernimmt das wirtschaftliche Risiko. Ein späterer Abriss lässt sich dann nur schwer mit „wirtschaftlicher Unzumutbarkeit“ begründen. Wenn Ihr Vermieter das Objekt erst vor Kurzem in Kenntnis der Mängel erworben hat, ist dies ein starkes Argument für den Erhalt Ihrer Wohnung.
Veraltete Gutachten und der vertretbare Sanierungsaufwand
Die von der Vermieterin vorgelegten Expertisen – darunter ein Gutachten von Prof. Dr.-Ing. aus dem Juni 2018, eines von einem weiteren Sachverständigen vom 1. Oktober 2024 sowie ein Verkehrswertgutachten einer Sachverständigen Dr. vom 2. Oktober 2024 – hielt das Gericht teilweise für veraltet, da die Ortstermine bereits in den Jahren 2017 und 2018 stattfanden. Doch selbst wenn man die Fakten aus den Gutachten als zutreffend unterstellte, folgte daraus kein zwingender Grund für einen Abriss. Das Gericht verwies explizit auf das „Szenario I“ des ersten Gutachtens, wonach eine angemessene Wohnraumversorgung – also ein mangelfreier Durchschnittszustand – auch durch den Erhalt der Bausubstanz mit einem vertretbaren Aufwand erreichbar sei.
Praxis-Hürde: Nachweis der Abrissnotwendigkeit
Dieses Urteil macht deutlich: Eine Verwertungskündigung ist unzulässig, wenn ein mangelfreier Zustand auch durch Sanierung des Bestands erreicht werden kann. Maßgeblich ist nicht der Maximalgewinn durch einen Neubau. Wenn ein Gutachten (wie hier das „Szenario I“) zeigt, dass der Erhalt der Bausubstanz technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, fehlt die rechtliche Grundlage für eine Kündigung zwecks Abriss.
Fehlende Berücksichtigung von Modernisierungsumlagen
Zudem beschränkte sich der konkrete Instandsetzungsbedarf in dem großen Komplex lediglich auf Teilbereiche wie Flachdachabdichtungen, den Estrich, Türen, Rohrleitungen und die Elektroanlage. Gleichzeitig wies das Gebäude bereits deutliche energetische Verbesserungen auf, darunter eine Photovoltaikanlage, ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS), neue Fenster sowie eine Dämmung. Die Richter kritisierten die Renditeberechnungen der Eigentümerin als lückenhaft, da mögliche Kostenumlegungen für Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB sowie staatliche Förderungen und Mieterhöhungspotenziale gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB unzureichend oder widersprüchlich berücksichtigt wurden. Die behauptete drohende Existenzvernichtung der Immobilienfirma sah das Gericht als nicht bewiesen an. Auch das Angebot einer Ersatzwohnung änderte nichts an der Entscheidung, da nach Auffassung des Gerichts die Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung durch einen Fortbestand nicht blockiert war und das Interesse der Bewohnerin am Erhalt ihrer Wohnung als Lebensmittelpunkt deutlich überwog.
Das bedeutet für Sie: Nehmen Sie die Wirtschaftlichkeitsberechnung Ihres Vermieters bei einer Verwertungskündigung immer genau unter die Lupe. Fehlen darin mögliche Fördermittel, Modernisierungsumlagen oder künftige Mieterhöhungen, ist die Kündigung angreifbar. Fordern Sie die detaillierte Kalkulation des Vermieters schriftlich an und lassen Sie diese auf genau solche Lücken prüfen.
Neue Kündigungsgründe ermöglichen Klage trotz verlorenem Vorprozess
Gemäß § 322 Abs. 1 ZPO sind gerichtliche Urteile der Rechtskraft fähig, soweit über den durch eine Klage erhobenen Anspruch final entschieden ist. Der sogenannte prozessuale Streitgegenstand wird dabei stets durch den konkreten Klageantrag und den ihm zugrunde liegenden Lebenssachverhalt definiert. Eine erneute Klage zwischen denselben Parteien ist jedoch rechtlich zulässig, wenn sich die zugrunde liegenden Lebenssachverhalte in wesentlichen Punkten unterscheiden, beispielsweise durch völlig neue Kündigungsgründe oder eine inhaltlich abweichende Begründung.
Ein Blick auf die prozessuale Vorgeschichte dieses Verfahrens macht deutlich, wie sich dieses Prinzip in der Praxis auswirkt.
Die Mieterin rügte die aktuelle Räumungsklage zunächst als unzulässig und berief sich auf die Einrede der Rechtskraft. Das bedeutet: Sie argumentierte, dass in exakt dieser Sache bereits ein endgültiges Urteil gesprochen wurde und der Fall damit juristisch abgeschlossen sei. Sie verwies auf ein früheres rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 20. November 2023 (Az. 21 C 123/23), in dem eine vorherige Verwertungskündigung der Investorin bereits abgewiesen worden war. Zusätzlich existierte ein Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 14. März 2024 (Az. 67 S 293/23), der eine Berufung der Vermieterin in jenem Vorverfahren als offensichtlich erfolglos einstufte. Mit einem solchen Beschluss gibt ein Gericht den Parteien bereits vor dem eigentlichen Urteil eine klare Rückmeldung zur Rechtslage, um aussichtslose Verfahren abzukürzen. Das Gericht verwarf den Einwand der Bewohnerin jedoch und stützte sich dabei auf die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Auslegung des Streitgegenstandsbegriffs (Az. IX ZB 33/14). Da der aktuellen Klage aus dem Oktober 2024 neue Kündigungsschreiben mit im Detail abweichenden Begründungen zugrunde lagen, handelte es sich juristisch um einen anderen Streitgegenstand, wodurch die Rechtskraft des alten Urteils die neue Klage nicht hemmte.
Achtung bei erneuter Post: Wiegen Sie sich nach einem gewonnenen Räumungsprozess niemals in falscher Sicherheit. Schickt der Vermieter eine neue Kündigung mit angepasster oder erweiterter Begründung, greift der alte Schutz nicht mehr automatisch. Ignorieren Sie solche Briefe nicht, sondern prüfen Sie jedes neue Kündigungsschreiben sofort auf geänderte Argumente und legen Sie erneut Widerspruch ein.
Vermieter muss Heizung nach Fernwärme-Stopp reparieren
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Vermieterseite gesetzlich verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein juristischer Mietmangel liegt immer dann vor, wenn die tatsächliche Ist-Beschaffenheit der Wohnung negativ von der im Vertrag vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. In einem solchen Fall hat die mietende Person das Recht, die Beseitigung des Mangels durch eine Instandsetzung zu verlangen.
Im handfesten Streit um die Wärmeversorgung der Wohnung trat dieser Mechanismus deutlich zutage.
Nachdem ein alter Vertrag mit dem bisherigen Energieversorger nicht verlängert worden war, stellte dieser die Fernwärmeversorgung zum 4. November 2025 vollständig ein. Unstreitig funktionierten dadurch die Heizkörper im Schlafzimmer und in der Küche der Mieterin nicht mehr. Selbst wenn die Thermostatventile voll aufgedreht wurden, blieben die Heizkörper völlig kalt. Die Bewohnerin reagierte auf den Ausfall der Heizung in der Wohnung mit einer Widerklage und forderte eine professionelle Reparatur. Das Gericht gab ihr recht und verurteilte die Eigentümerin zur Beseitigung dieses Mangels, da die Wohnung ursprünglich mit funktionierenden Heizkörpern vermietet worden war und eine Abweichung vom geschuldeten Zustand vorlag.
Stromradiatoren ersetzen keine vertraglich geschuldete Fernwärme
Die mietrechtliche Instandhaltungspflicht umfasst grundsätzlich die Pflicht zur Wiederherstellung des exakt vertraglich vereinbarten Heizsystems. Provisorische Ersatzmaßnahmen muss eine Mieterschaft nicht als dauerhafte Lösung akzeptieren, insbesondere wenn sie gegenüber dem ursprünglichen Standard erhebliche Nachteile aufweisen. Entscheidende Faktoren für eine solche Unzumutbarkeit sind in der Regel stark erhöhte Betriebskosten durch den Stromverbrauch sowie ein störender Platzverbrauch in den betroffenen Räumen.
Genau dieses Spannungsfeld zwischen einem Provisorium und einer echten Reparatur löste das Gericht im letzten Schritt des Verfahrens auf.
Die Vermieterin war der Ansicht, dass gar kein Mangel vorliege, da sie Elektroheizkörper in den Räumen aufgestellt und der Mieterin einen Mietnachlass in Höhe von 100,00 Euro angeboten hatte. Sie argumentierte zudem, es gebe keinen unbilligen Kontrahierungszwang, der sie zwinge, mit dem alten Fernwärmeanbieter einen neuen Vertrag abzuschließen. Ein Kontrahierungszwang bezeichnet die rechtliche Pflicht, mit einem bestimmten Unternehmen einen Vertrag eingehen zu müssen. Die Vermieterin hielt eine solche Pflicht für „unbillig“, also für wirtschaftlich unzumutbar. Das Gericht entschied jedoch, dass Elektroheizungen als provisorischer Ersatz keinen gleichwertigen Standard darstellen.
Hohe Stromkosten und eine vertragliche Pflicht zur Fernwärme
Ein dauerhafter Betrieb der elektrischen Geräte wäre aufgrund der massiv erhöhten Stromkosten voraussichtlich unverhältnismäßig teuer und in den Zimmern mit einem zusätzlichen Platzverbrauch verbunden. Da in Paragraph 1 Absatz 4 des Mietvertrags ausdrücklich eine vertraglich geschuldete Fernwärmeversorgung vereinbart ist, muss die Eigentümerin diese spezifische Heizfunktion auch wiederherstellen. Das Gericht betonte zwar, dass die Vermieterin in der Disposition ihrer Mittel völlig frei entscheiden dürfe, auf welchem Wege und mit welchem Anbieter sie die Heizanlage repariert, sie dürfe das vertragliche Problem jedoch nicht mit dauerhaften Stromheizungen umgehen.
Handlungsschritt bei Notheizungen: Stellt Ihnen der Vermieter bei einem Heizungsausfall elektrische Radiatoren in die Wohnung, verlangen Sie zwingend vorab eine schriftliche Zusage, dass er die anfallenden Stromkosten vollständig übernimmt. Akzeptieren Sie solche Stromfresser nur als kurzfristige Notlösung und pochen Sie unter Verweis auf Ihren Mietvertrag auf die Reparatur des eigentlichen Heizsystems.
Die Kostenverteilung und der Streitwert
Als finale Konsequenz aus dem verlorenen Räumungsverfahren und der erfolgreichen Widerklage muss die Investorin nach § 91 Abs. 1 ZPO die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Der Gesamtstreitwert wurde nach § 41 Abs. 5 GKG auf 3.489,84 Euro festgesetzt. Dieser Betrag ist nicht die Summe, die als Strafe gezahlt werden muss, sondern dient vor Gericht lediglich als rechnerische Basis, um die Höhe der anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten zu ermitteln. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 2.697,84 Euro für die Klage und 792,00 Euro für die Widerklage. Die Richter legten für die Berechnung der Widerklage lediglich eine Minderungsquote von 20 Prozent der jährlichen Bruttomiete zugrunde, da die Beheizbarkeit der restlichen Wohnung abseits von Küche und Schlafzimmer im Wesentlichen sichergestellt war. Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 11 ZPO vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet konkret: Die Mieterin kann die zugesprochene Reparatur der Heizung sofort einfordern, selbst wenn die Gegenseite noch in Berufung geht. Das Amtsgericht bezog sich in seinen mietrechtlichen Abwägungen zusätzlich auf frühere landgerichtliche Beschlüsse zu ähnlichen Fragestellungen, etwa des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 16/18 und 67 S 207/14).
Fazit: Mieterschutz bei Abrissplänen und Heizungsausfall
Das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Az. 9 C 5083/25) ist zwar eine erstinstanzliche Entscheidung und rechtlich ein Einzelfall, es wendet die strengen Vorgaben des BGH zu Verwertungskündigungen jedoch konsequent zugunsten der Mieterschaft an. Wenn Ihr Vermieter das Haus abreißen will, müssen Sie sofort aktiv werden: Fordern Sie den Nachweis über den Zustand des Hauses beim Kaufzeitpunkt ein und greifen Sie die Renditeberechnung an, falls alternative Sanierungen nicht geprüft wurden. Auch bei Heizungsausfällen liefert das Urteil eine klare Handlungsanweisung: Weisen Sie teure Elektro-Heizungen als Dauerlösung konsequent zurück, mindern Sie die Miete und fordern Sie unter Fristsetzung die Wiederherstellung der vertraglich vereinbarten Heizungsart.
Kündigung wegen Abriss erhalten? Jetzt Ihre Rechte wahren
Eine Verwertungskündigung ist an strenge rechtliche Voraussetzungen gebunden und oft wegen lückenhafter Wirtschaftlichkeitsberechnungen angreifbar. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie, ob die behaupteten Nachteile des Vermieters einer gerichtlichen Kontrolle standhalten. Wir unterstützen Sie dabei, Ihren Lebensmittelpunkt zu sichern und unberechtigte Räumungsforderungen sowie Mängel an der Mietsache konsequent rechtlich zu klären.
Experten Kommentar
Was oft unterschätzt wird: Die plötzliche Abschaltung der Heizung ist in solchen Investorenfällen selten ein Versehen, sondern meist eine bewusste Zermürbungstaktik. Bis das Gericht im Hauptverfahren entscheidet, vergehen oft quälend lange Monate, in denen die Mieter buchstäblich frieren. Viele geben genau in dieser harten Phase entnervt auf und ziehen freiwillig aus.
Wer hier nur den normalen Klageweg beschreitet, verliert oft die Nerven, bevor das erlösende Urteil fällt. Betroffene sollten bei einem Totalausfall der Heizung deshalb sofort den schnellen Weg über eine einstweilige Verfügung prüfen lassen. Damit lässt sich die Wärmeversorgung meist innerhalb weniger Tage erzwingen, ohne den kompletten Räumungsprozess abwarten zu müssen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Kündigung auch, wenn mein Vermieter das Haus bereits sanierungsbedürftig gekauft hat?
Nein, in der Regel ist eine solche Kündigung unwirksam. Wer eine Immobilie bereits in sanierungsbedürftigem Zustand sowie voll vermietet erwirbt, kann einen späteren Abriss nicht ohne Weiteres mit einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit begründen. In diesen Fällen hat der Eigentümer das wirtschaftliche Risiko beim Kauf bewusst und sehenden Auges übernommen.
Eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass dem Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen. Gerichte werten es jedoch als unternehmerische Fehlkalkulation, wenn ein Investor ein Objekt in Kenntnis der Mängel kauft und die Mieter später für die mangelnde Rentabilität einstehen sollen. Der Eigentümer muss detailliert nachweisen, dass eine Sanierung des Bestands technisch oder wirtschaftlich unmöglich ist. Erst wenn eine Instandsetzung zu einer existenzgefährdenden Belastung führen würde, rückt ein berechtigtes Interesse an einem Abriss in greifbare Nähe. Da die Wohnung als Lebensmittelpunkt unter besonderem grundgesetzlichem Schutz steht, wiegt das Bestandsinteresse der Mieter meist schwerer als die bloße Gewinnoptimierung durch einen Neubau.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn sich der bauliche Zustand nach dem Kauf unvorhersehbar massiv verschlechtert hat. Kann der Vermieter belegen, dass die Sanierungskosten erst nach dem Erwerb durch verborgene Mängel ins Unwirtschaftliche gestiegen sind, könnte eine Kündigung im Einzelfall zulässig sein.
Bin ich dauerhaft geschützt, wenn ich bereits einen Prozess gegen eine Verwertungskündigung gewonnen habe?
NEIN, ein einmal gewonnener Prozess gegen eine Verwertungskündigung bietet keinen dauerhaften Schutz vor zukünftigen Kündigungsversuchen des Vermieters. Sobald der Eigentümer eine neue Kündigung mit einer im Detail veränderten oder ergänzten Begründung ausspricht, beginnt juristisch ein völlig neues Verfahren. Ein Urteil schützt Sie lediglich davor, dass derselbe Sachverhalt noch einmal vor Gericht gebracht wird.
Die Rechtskraft eines Urteils bezieht sich gemäß § 322 Abs. 1 ZPO immer nur auf den exakt verhandelten Streitgegenstand, also den konkreten Lebenssachverhalt zum Zeitpunkt der letzten Kündigung. Präsentiert der Vermieter nun neue Argumente, etwa eine aktualisierte Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine neue Abrissgenehmigung, liegt rechtlich ein anderer Sachverhalt vor als im Vorprozess. Mieter dürfen sich daher nicht auf dem alten Urteil ausruhen, sondern müssen jedem neuen Schreiben innerhalb der gesetzlichen Fristen erneut widersprechen. Die Gerichte prüfen in einem Zweitverfahren die Wirksamkeit der Kündigung dann unter Berücksichtigung der neuen Tatsachen vollkommen unabhängig von der vorherigen Entscheidung.
Ein Schutz durch das alte Urteil besteht nur dann, wenn die erneute Kündigung inhaltlich absolut identisch mit der bereits rechtskräftig abgewiesenen Klage ist. In diesem Fall kann die Einrede der Rechtskraft den neuen Prozess sofort beenden, da eine doppelte Verhandlung derselben Sache unzulässig ist.
Muss der Vermieter meine Stromkosten übernehmen, wenn ich mit elektrischen Radiatoren heizen muss?
JA, der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, die durch den Betrieb von elektrischen Notheizungen entstehenden Mehrkosten im Vergleich zum vertraglich vereinbarten Heizsystem vollständig zu übernehmen. Da elektrische Radiatoren keinen gleichwertigen Standard zur geschuldeten Heizungsart darstellen, dürfen die daraus resultierenden wirtschaftlichen Nachteile keinesfalls zu Ihren Lasten gehen.
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Fällt die vereinbarte Heizung aus, liegt ein erheblicher Mietmangel vor, für dessen Folgen und zusätzliche Kosten der Eigentümer im Rahmen des Schadensersatzes aufkommen muss. Da der Betrieb von Stromradiatoren im Vergleich zu Fernwärme oder Gaszentralheizungen massiv höhere Energiekosten verursacht, stellt diese Differenz einen rechtlich ersatzpflichtigen Schaden dar. Sie sind nicht verpflichtet, die Ineffizienz einer Behelfsheizung aus eigener Tasche zu finanzieren, da dies Ihren vertraglich zugesicherten Lebensstandard unzumutbar einschränken würde.
Fordern Sie vor der Inbetriebnahme zwingend eine schriftliche Bestätigung über die vollständige Kostenübernahme an, um Beweisschwierigkeiten bei der späteren Abrechnung mit dem Stromanbieter sicher zu vermeiden. Beachten Sie zudem, dass solche Provisorien lediglich als kurzfristige Notlösung duldbar sind und den rechtlichen Anspruch auf eine fachgerechte Reparatur des eigentlichen Heizsystems niemals dauerhaft ersetzen können.
Wie kann ich die Heizungsreparatur erzwingen, während der Räumungsprozess noch vor Gericht läuft?
Sie erzwingen die Heizungsreparatur am effektivsten, indem Sie im laufenden Räumungsverfahren eine Widerklage auf Instandsetzung gegen den Vermieter einreichen. Ein stattgebendes Urteil ist nach § 708 Nr. 11 ZPO vorläufig vollstreckbar und ermöglicht die sofortige Durchsetzung der Reparatur noch während des laufenden Prozesses. Damit sichern Sie Ihren Anspruch auf eine bewohnbare Wohnung rechtlich ab.
Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB besteht uneingeschränkt fort, solange Sie die Wohnung bewohnen und das Mietverhältnis nicht rechtskräftig durch ein Gericht beendet wurde. Durch die Erhebung einer Widerklage bündeln Sie Ihre Verteidigung gegen die Räumung mit dem aktiven Anspruch auf einen vertragsgemäßen Zustand der Heizungsanlage direkt in einem Verfahren. Da gerichtliche Entscheidungen über Instandsetzungen in der Regel sofort vollstreckt werden dürfen, muss der Vermieter den Mangel beheben, selbst wenn er gegen das Urteil noch Berufung einlegt. Ein dauerhaftes Ausweichen auf teure Elektro-Radiatoren als Ersatzlösung ist dabei rechtlich unzulässig, da diese keinen gleichwertigen Standard zur vertraglich geschuldeten Wärmeversorgung darstellen.
Grenzen bestehen nur dort, wo die Instandsetzung für den Vermieter objektiv unmöglich oder wirtschaftlich gänzlich unzumutbar ist, was bei einfachen Heizungsdefekten jedoch kaum greift. In extremen Eilfällen kann zusätzlich ein Antrag auf einstweilige Verfügung sinnvoll sein, um die Beheizbarkeit binnen weniger Tage gerichtlich zu erzwingen.
Verliere ich mein Recht auf die Wohnung, wenn ich ein Ersatzangebot des Vermieters ablehne?
NEIN. Sie verlieren Ihr Recht auf die Wohnung nicht allein durch die Ablehnung eines Ersatzangebots, solange die eigentliche Verwertungskündigung rechtlich unzulässig ist. Das bloße Angebot einer Alternative kann einen fehlenden oder unwirksamen Kündigungsgrund niemals rechtlich heilen.
Eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zwingend voraus, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen. Das Gericht prüft hierbei primär, ob die geplante Verwertung angemessen ist und ob die Fortsetzung des Vertrages diese Verwertung tatsächlich unzumutbar blockiert. Wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters lückenhaft ist oder eine Sanierung im Bestand technisch möglich wäre, fehlt die notwendige Grundlage für eine wirksame Kündigung. In einem solchen Fall spielt es keine Rolle, ob Ihnen eine Ersatzwohnung angeboten wurde, da Ihr Bestandsinteresse am gewohnten Lebensmittelpunkt rechtlich höher gewichtet wird als die finanzielle Gewinnoptimierung des Eigentümers.
Eine Ausnahme kann nur bestehen, wenn die Kündigung an sich wirksam ist und das Ersatzangebot dazu dient, eine unbillige Härte für den Mieter im Rahmen der gerichtlichen Interessenabwägung abzumildern. In diesem speziellen Fall könnte eine grundlose Ablehnung eines gleichwertigen Angebots Ihre Position im Räumungsprozess schwächen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 9 C 5083/25 – Urteil vom 03.12.2025
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