Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Gericht kippt umstrittenes Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Was ist der Unterschied zwischen dem Abflussprinzip und dem Leistungsprinzip bei der Heizkostenabrechnung?
- 5.2 Warum ist die Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip unzulässig?
- 5.3 Welche Schritte können Mieter unternehmen, wenn ihre Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurden?
- 5.4 Welche Konsequenzen hat die Anwendung des Leistungsprinzips für Mieter und Vermieter?
- 5.5 Innerhalb welcher Frist müssen Mieter Einwendungen gegen eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung geltend machen?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Streit drehte sich um die Abrechnung von Heizkosten nach dem Abflussprinzip.
- Das Abflussprinzip berechnet Heizkosten basierend auf dem Zeitpunkt, an dem die Wärme abgeleitet wird, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum.
- Die Schwierigkeit bestand darin, dass das Abflussprinzip für Mieter zu ungleichmäßigen und oft höheren Heizkosten führen kann.
- Das Gericht entschied, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen.
- Die Entscheidung des Gerichts basiert darauf, dass das Abflussprinzip zu unzumutbaren Ungerechtigkeiten für die Mieter führt.
- Die Auswirkungen dieser Entscheidung sind, dass Vermieter ihre Abrechnungsmethoden anpassen und gerechtere Berechnungen vornehmen müssen.
- Dies schafft mehr Transparenz und Fairness bei Heizkostenabrechnungen für Mieter.
Gericht kippt umstrittenes Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung
Heizkostenabrechnungen sind für viele Mieter ein jährliches Ärgernis. Schließlich möchte jeder Mieter wissen, ob er zu viel oder zu wenig für die Wärme bezahlt hat. Doch die Abrechnung von Heizkosten ist komplex. Oftmals tauchen dabei komplizierte Gesetze und Regelungen auf, die schon den Laien vor große Herausforderungen stellen. Ein besonders strittiger Punkt ist dabei das sogenannte Abflussprinzip. Dieses besagt, dass die Heizkosten nicht nach dem Verbrauch im jeweiligen Abrechnungszeitraum abgerechnet werden dürfen, sondern nach dem Zeitpunkt, an dem die Wärme tatsächlich abgeleitet wird. Viele Mieter sind mit diesem Prinzip nicht einverstanden, weil es zu ungerechten Abrechnungen führen kann. So können beispielsweise Mieter, die im Winter länger heizen, im Sommer höhere Kosten tragen müssen, obwohl sie in dieser Zeit weniger verbraucht haben.
Gerne können wir Ihnen nun einen konkreten Fall vorstellen, in dem sich die Gerichte mit dieser Thematik auseinandersetzen mussten. In diesem Fall ging es um einen Streit zwischen einem Mieter und seinem Vermieter über die Gültigkeit des Abflussprinzips. Der Mieter argumentierte, dass die Anwendung des Abflussprinzips zu einem unzumutbaren Nachteil für ihn führe. Der Vermieter wiederum berief sich auf die rechtliche Grundlage des Abflussprinzips. Spannend ist, wie die Gerichte diesen Fall entschieden haben.
Unstimmigkeiten bei der Heizkostenabrechnung? Wir helfen Ihnen weiter.
Sie sind verunsichert, ob Ihre Heizkosten korrekt abgerechnet wurden? Das Urteil des Landgerichts Lübeck zeigt: Das Abflussprinzip ist nicht zulässig. Wir sind eine spezialisierte Kanzlei mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht und prüfen Ihre Abrechnung gerne auf mögliche Fehler. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung und erfahren Sie, wie wir Ihnen helfen können, Ihr Recht durchzusetzen.
Der Fall vor Gericht
Abrechnung von Heizkosten nach Abflussprinzip unzulässig
Das Landgericht Lübeck hat in einem Urteil vom 16.11.2023 (Az. 14 S 21/22) entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem sogenannten Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Der Fall betraf einen Rechtsstreit zwischen einem Mieter und seinem Vermieter über die Heizkostenabrechnung.
Streit um Heizkostenabrechnung nach Abflussprinzip
Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet. Das bedeutet, er hatte nur die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Kosten für Brennstoffe berücksichtigt, unabhängig davon, wann diese Brennstoffe verbraucht wurden. Der Mieter war mit dieser Abrechnungsmethode nicht einverstanden und klagte dagegen.
Das Abflussprinzip führt dazu, dass die abgerechneten Kosten nicht dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum entsprechen. Wenn zum Beispiel am Ende des Jahres noch einmal Heizöl gekauft wird, das erst im nächsten Jahr verbraucht wird, würden diese Kosten trotzdem in die aktuelle Abrechnung einfließen. Umgekehrt würden Brennstoffkosten für zu Beginn des Jahres verbrauchtes Heizöl nicht berücksichtigt, wenn dieses schon im Vorjahr bezahlt wurde.
Gerichtsentscheidung zugunsten des Mieters
Das Landgericht Lübeck gab dem klagenden Mieter Recht. Es entschied, dass die Abrechnung von Heizkosten nach dem Abflussprinzip nicht zulässig ist. Stattdessen müssen die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Das bedeutet, es dürfen nur die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch im jeweiligen Abrechnungszeitraum berücksichtigt werden.
Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das Abflussprinzip zu Verzerrungen führt und nicht dem Zweck der Heizkostenverordnung entspricht. Die Heizkostenverordnung soll eine verbrauchsabhängige und verursachungsgerechte Abrechnung der Heizkosten sicherstellen. Dies ist aber nur möglich, wenn die abgerechneten Kosten auch dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum entsprechen.
Konsequenzen für Vermieter und Mieter
Das Urteil des Landgerichts Lübeck hat weitreichende Folgen für die Praxis der Heizkostenabrechnung:
Vermieter müssen ihre Abrechnungsmethode überprüfen und gegebenenfalls umstellen. Wer bisher nach dem Abflussprinzip abgerechnet hat, muss künftig auf das Leistungsprinzip umstellen. Das bedeutet einen höheren Aufwand, da genau erfasst werden muss, welche Brennstoffmengen in welchem Zeitraum verbraucht wurden.
Mieter haben nun eine rechtliche Grundlage, um gegen Abrechnungen nach dem Abflussprinzip vorzugehen. Sie können die Korrektur fehlerhafter Abrechnungen verlangen. Dabei ist aber zu beachten, dass Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Zugang geltend gemacht werden müssen.
Bedeutung für die faire Verteilung von Heizkosten
Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck stärkt die Rechte der Mieter und sorgt für mehr Transparenz bei der Heizkostenabrechnung. Durch die Anwendung des Leistungsprinzips wird sichergestellt, dass Mieter nur für den tatsächlichen Verbrauch in ihrer Wohnung zahlen müssen. Dies fördert auch einen sparsamen Umgang mit Heizenergie, da sich Einsparungen direkt in der Abrechnung niederschlagen.
Für Vermieter bedeutet das Urteil zwar einen höheren Verwaltungsaufwand, führt aber letztlich zu mehr Rechtssicherheit. Korrekt nach dem Leistungsprinzip erstellte Abrechnungen sind weniger anfechtbar und reduzieren das Risiko von Rechtsstreitigkeiten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des Landgerichts Lübeck stellt klar, dass Heizkosten nach dem Leistungsprinzip und nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden müssen. Dies entspricht dem Zweck der Heizkostenverordnung, eine verbrauchsabhängige und verursachungsgerechte Abrechnung sicherzustellen. Für Vermieter bedeutet dies einen höheren Verwaltungsaufwand, während Mieter nun eine rechtliche Grundlage haben, gegen Abrechnungen nach dem Abflussprinzip vorzugehen. Die Entscheidung fördert Transparenz, Fairness und einen sparsamen Umgang mit Heizenergie.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Mieter:
Das Urteil des Landgerichts Lübeck stärkt Ihre Rechte als Mieter. Wenn Ihr Vermieter bisher Heizkosten nach dem sogenannten Abflussprinzip abgerechnet hat – also basierend auf dem Zeitpunkt der Bezahlung und nicht des tatsächlichen Verbrauchs –, ist diese Abrechnung nicht korrekt. Sie haben das Recht, die Neuberechnung Ihrer Heizkostenabrechnung nach dem Verbrauchsprinzip zu verlangen. Das bedeutet, Sie zahlen nur für die Wärme, die Sie auch tatsächlich verbraucht haben. Prüfen Sie Ihre bisherigen Abrechnungen und zögern Sie nicht, Ihre Rechte geltend zu machen.
Vermieter:
Für Sie als Vermieter bedeutet das Urteil, dass Sie Ihre Abrechnungspraxis überprüfen müssen. Wenn Sie bisher das Abflussprinzip angewendet haben, sind Sie verpflichtet, auf das verbrauchsbasierte Abrechnungsmodell umzustellen. Dies mag zwar einen gewissen Mehraufwand bedeuten, stellt aber sicher, dass Ihre Abrechnungen rechtlich korrekt sind und das Risiko von Streitigkeiten mit Ihren Mietern verringert.
FAQ – Häufige Fragen
Sie wollen Ihre Heizkostenabrechnung verstehen, Ihre Rechte kennen und unnötige Kosten vermeiden? Dann sind Sie hier genau richtig! In dieser FAQ-Rubrik finden Sie verständliche Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um das Thema Heizkostenabrechnung. Unsere Experten aus Recht und Journalismus helfen Ihnen, den Überblick zu behalten und sich im Dschungel der Abrechnungsbestimmungen zurechtzufinden.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist der Unterschied zwischen dem Abflussprinzip und dem Leistungsprinzip bei der Heizkostenabrechnung?
- Warum ist die Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip unzulässig?
- Welche Schritte können Mieter unternehmen, wenn ihre Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurden?
- Welche Konsequenzen hat die Anwendung des Leistungsprinzips für Mieter und Vermieter?
- Innerhalb welcher Frist müssen Mieter Einwendungen gegen eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung geltend machen?
Was ist der Unterschied zwischen dem Abflussprinzip und dem Leistungsprinzip bei der Heizkostenabrechnung?
Das Abflussprinzip und das Leistungsprinzip sind zwei unterschiedliche Methoden zur Erfassung von Kosten in der Heizkostenabrechnung. Beim Abflussprinzip werden alle Zahlungen berücksichtigt, die der Vermieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat, unabhängig davon, wann die zugrunde liegende Leistung erbracht wurde. Das Leistungsprinzip hingegen erfasst nur die Kosten für Leistungen, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich in Anspruch genommen wurden.
Für die Heizkostenabrechnung ist jedoch ausschließlich das Leistungsprinzip zulässig. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 1. Februar 2012 (Az. VIII ZR 156/11) entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Maßgeblich sind laut § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung nur die Kosten der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe.
Dies bedeutet für die Praxis, dass der Vermieter bei der Heizkostenabrechnung genau ermitteln muss, welche Brennstoffmengen im Abrechnungszeitraum verbraucht wurden. Er darf nicht einfach die Rechnungen des Energieversorgers oder die geleisteten Abschlagszahlungen zugrunde legen. Stattdessen muss er den tatsächlichen Verbrauch erfassen, etwa durch Zählerablesung zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Anwendung des Leistungsprinzips bei Heizkosten dient dem Schutz der Mieter. Es verhindert, dass sie für Brennstoffe zahlen müssen, die erst in späteren Zeiträumen verbraucht werden. Gleichzeitig stellt es sicher, dass die Abrechnung den realen Verbrauch widerspiegelt und nicht durch Zahlungsflüsse verzerrt wird, die möglicherweise nichts mit dem aktuellen Heizverhalten zu tun haben.
Für andere Betriebskosten wie Grundsteuer oder Versicherungsprämien ist die Anwendung des Abflussprinzips hingegen zulässig. Hier darf der Vermieter die im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Zahlungen ansetzen, auch wenn sie sich auf andere Zeiträume beziehen. Bei Heizkosten gilt jedoch strikt das Leistungsprinzip.
Eine nach dem Abflussprinzip erstellte Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft und kann vom Mieter beanstandet werden. Der Vermieter muss in diesem Fall eine korrigierte Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorlegen. Mieter sollten daher ihre Heizkostenabrechnungen genau prüfen und im Zweifel nachfragen, ob tatsächlich der Verbrauch des Abrechnungszeitraums zugrunde gelegt wurde.
Warum ist die Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip unzulässig?
Die Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip ist unzulässig, weil sie gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung verstößt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 1. Februar 2012 (Az. VIII ZR 156/11) klargestellt, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden dürfen. Dies entspricht dem sogenannten Leistungsprinzip.
Die Heizkostenverordnung regelt in § 7 Absatz 2 ausdrücklich, dass die „Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ in die Abrechnung einzustellen sind. Diese Formulierung lässt keinen Spielraum für eine Interpretation zugunsten des Abflussprinzips. Beim Abflussprinzip würden hingegen die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen des Vermieters an den Energieversorger berücksichtigt, unabhängig davon, für welchen Verbrauchszeitraum diese Zahlungen erfolgen.
Das Landgericht Lübeck hat in seinem Urteil vom 16. November 2023 (Az. 14 S 21/22) diese Rechtsauffassung bestätigt. Es stellte fest, dass Heizkosten, die unter Verstoß gegen § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung nach dem Abflussprinzip anstatt nach dem Verbrauchsprinzip ermittelt wurden, aus der Abrechnung herauszunehmen sind.
Die Unzulässigkeit des Abflussprinzips bei Heizkosten dient dem Schutz der Mieter. Es soll verhindert werden, dass Mieter für Brennstoffkosten aufkommen müssen, die nicht ihrem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum entsprechen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Vermieter im Abrechnungszeitraum hohe Vorauszahlungen für zukünftige Lieferungen leistet.
Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht die Problematik: Angenommen, ein Vermieter zahlt im Dezember eine hohe Vorauszahlung für Heizöl, das erst im nächsten Jahr geliefert und verbraucht wird. Nach dem Abflussprinzip würden diese Kosten in die aktuelle Abrechnung einfließen, obwohl die Mieter von diesem Heizöl noch gar nicht profitiert haben. Das Leistungsprinzip stellt hingegen sicher, dass nur die Kosten für tatsächlich verbrauchtes Heizöl umgelegt werden.
Die rechtliche Argumentation gegen das Abflussprinzip bei Heizkosten basiert also auf dem Wortlaut der Heizkostenverordnung, der höchstrichterlichen Rechtsprechung und dem Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung. Mieter können sich auf diese Rechtslage berufen, wenn sie mit einer nach dem Abflussprinzip erstellten Heizkostenabrechnung konfrontiert werden. Sie haben das Recht, eine korrigierte Abrechnung zu verlangen, die ausschließlich die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum berücksichtigt.
Welche Schritte können Mieter unternehmen, wenn ihre Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurden?
Mieter können mehrere Schritte unternehmen, wenn ihre Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurden. Zunächst sollten sie die Heizkostenabrechnung sorgfältig prüfen und feststellen, ob tatsächlich das Abflussprinzip angewendet wurde. Dies lässt sich daran erkennen, dass die Kosten auf Basis der vom Vermieter geleisteten Zahlungen an den Energieversorger berechnet wurden, anstatt den tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum zugrunde zu legen.
Nach der Feststellung einer fehlerhaften Abrechnung sollten Mieter den Vermieter schriftlich auf den Fehler hinweisen. In diesem Schreiben ist es ratsam, auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Februar 2012 (Az. VIII ZR 156/11) zu verweisen. Dieses Urteil stellt klar, dass Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sind und eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip gegen die Heizkostenverordnung verstößt.
Im nächsten Schritt können Mieter eine korrigierte Abrechnung vom Vermieter fordern. Der Vermieter ist verpflichtet, eine fehlerhafte Abrechnung zu berichtigen und eine neue, korrekte Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zu erstellen. Dabei müssen die tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffkosten zugrunde gelegt werden.
Sollte der Vermieter nicht auf die Aufforderung reagieren oder die Korrektur verweigern, haben Mieter das Recht, die Zahlung einer eventuellen Nachforderung aus der fehlerhaften Abrechnung zu verweigern. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die laufenden Vorauszahlungen weiterhin geleistet werden müssen.
In besonders hartnäckigen Fällen können Mieter auch rechtliche Schritte in Erwägung ziehen. Dazu gehört die Möglichkeit, einen Rechtsanwalt einzuschalten oder sich an einen Mieterverein zu wenden. Diese können bei der Durchsetzung der Rechte unterstützen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten.
Es ist ratsam, alle Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich zu führen und Kopien aller relevanten Dokumente aufzubewahren. Dies kann im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung von Bedeutung sein.
Mieter sollten bedenken, dass eine Korrektur der Abrechnung nicht zwangsläufig zu einer Kostenreduzierung führt. Es ist möglich, dass die korrekte Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zu höheren Kosten führt als die ursprüngliche Abrechnung nach dem Abflussprinzip. Dennoch ist es wichtig, auf einer korrekten Abrechnung zu bestehen, da nur so eine faire und gesetzeskonforme Kostenverteilung gewährleistet wird.
Bei Mehrfamilienhäusern kann es sinnvoll sein, sich mit anderen Mietern abzusprechen und gemeinsam vorzugehen. Ein koordiniertes Vorgehen kann den Druck auf den Vermieter erhöhen, eine korrekte Abrechnung zu erstellen.
Mieter sollten auch in Zukunft wachsam bleiben und jede Heizkostenabrechnung sorgfältig prüfen. Falls der Vermieter wiederholt nach dem Abflussprinzip abrechnet, kann dies ein Hinweis auf systematische Fehler in der Abrechnungspraxis sein, die möglicherweise einer grundsätzlichen Klärung bedürfen.
Welche Konsequenzen hat die Anwendung des Leistungsprinzips für Mieter und Vermieter?
Die Anwendung des Leistungsprinzips bei der Abrechnung von Heizkosten hat weitreichende Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Für Vermieter bedeutet dies einen erhöhten Verwaltungsaufwand, da sie die tatsächlich verbrauchten Brennstoffmengen im Abrechnungszeitraum ermitteln und zuordnen müssen. Dies erfordert eine genaue Erfassung und Dokumentation der Verbrauchsdaten, was unter Umständen zusätzliche Messeinrichtungen oder häufigere Ablesungen notwendig macht. Vermieter müssen zudem Rechnungen und Zahlungen zeitlich korrekt abgrenzen, was besonders bei unterjährigen Abrechnungen des Energieversorgers Herausforderungen mit sich bringen kann.
Für Mieter bietet das Leistungsprinzip den Vorteil einer präziseren und faireren Kostenverteilung. Sie zahlen nur für die tatsächlich in ihrer Mietzeit verbrauchte Heizenergie. Dies wirkt sich besonders bei Mieterwechseln positiv aus, da neue Mieter nicht für den Verbrauch ihrer Vorgänger aufkommen müssen. Auch bei starken saisonalen Schwankungen des Heizenergieverbrauchs profitieren Mieter von einer genaueren Abbildung ihres tatsächlichen Nutzungsverhaltens in der Abrechnung.
Die Anwendung des Leistungsprinzips kann zu Verschiebungen in der Kostenbelastung zwischen verschiedenen Abrechnungsperioden führen. In einem milden Winter fallen die Heizkosten für Mieter tendenziell niedriger aus, während sie in einem strengen Winter entsprechend höher sein können. Dies kann zu Schwankungen in den Nachzahlungen oder Guthaben führen, was eine sorgfältige finanzielle Planung seitens der Mieter erfordert.
Vermieter müssen bei der Erstellung von Zwischenabrechnungen, etwa bei Mieterwechseln, besondere Sorgfalt walten lassen. Sie sind verpflichtet, eine Zwischenablesung durchzuführen, um den tatsächlichen Verbrauch bis zum Auszugsdatum zu ermitteln. Dies erhöht zwar den administrativen Aufwand, gewährleistet aber eine gerechte Kostenverteilung zwischen aus- und einziehenden Mietern.
Das Leistungsprinzip kann in einigen Fällen zu Diskrepanzen zwischen den vom Vermieter gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger und den auf die Mieter umlegbaren Kosten führen. Vermieter müssen daher ihre Liquiditätsplanung anpassen, um eventuelle Differenzen auszugleichen. Sie können nicht mehr einfach die erhaltenen Rechnungen des Versorgers auf die Mieter umlegen, sondern müssen eine detaillierte Berechnung des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum vornehmen.
Für Mieter ergibt sich durch das Leistungsprinzip eine verbesserte Transparenz der Heizkostenabrechnung. Sie können den Zusammenhang zwischen ihrem Heizverhalten und den resultierenden Kosten besser nachvollziehen. Dies kann zu einem bewussteren Umgang mit Heizenergie führen und somit auch positive Auswirkungen auf den Klimaschutz haben.
Die Rechtsprechung zum Leistungsprinzip bei Heizkosten stärkt die Position der Mieter bei Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung. Mieter haben nun eine klare rechtliche Grundlage, um fehlerhafte Abrechnungen nach dem Abflussprinzip anzufechten und eine Korrektur zu verlangen. Dies kann jedoch zu vermehrten Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern führen, insbesondere wenn die Umstellung auf das Leistungsprinzip nicht sorgfältig kommuniziert und umgesetzt wird.
Vermieter müssen ihre Abrechnungssysteme und -prozesse an die Anforderungen des Leistungsprinzips anpassen. Dies kann Investitionen in neue Software oder Schulungen für das Verwaltungspersonal erforderlich machen. Langfristig kann dies jedoch zu einer Professionalisierung und Effizienzsteigerung in der Immobilienverwaltung führen.
Die Anwendung des Leistungsprinzips kann in Einzelfällen zu Härten führen, etwa wenn ein Mieter kurzzeitig überdurchschnittlich viel heizt. Hier sind Vermieter gefordert, im Rahmen des rechtlich Möglichen faire Lösungen zu finden, um extreme Kostenbelastungen für einzelne Mieter zu vermeiden.
Innerhalb welcher Frist müssen Mieter Einwendungen gegen eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung geltend machen?
Mieter müssen Einwendungen gegen eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Diese Frist ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 556 Absatz 3 Satz 5 festgelegt. Sie beginnt mit dem Tag, an dem der Mieter die Abrechnung erhält. Nach Ablauf dieser Frist können Einwendungen grundsätzlich nicht mehr erhoben werden, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die zwölfmonatige Einwendungsfrist gilt für alle Arten von Fehlern in der Heizkostenabrechnung. Dies umfasst sowohl formelle als auch inhaltliche Mängel. Formelle Fehler betreffen beispielsweise einen falschen Abrechnungszeitraum oder eine unzureichende Aufschlüsselung der Kosten. Inhaltliche Fehler können etwa die Berechnung nach dem unzulässigen Abflussprinzip oder die Ansetzung nicht umlagefähiger Kosten sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Einwendungsfrist unabhängig davon läuft, ob der Mieter den Fehler in der Abrechnung erkannt hat oder nicht. Auch wenn ein Fehler erst nach Monaten auffällt, muss der Mieter innerhalb der Zwölf-Monats-Frist handeln. Dies unterstreicht die Bedeutung einer zeitnahen und gründlichen Prüfung der Heizkostenabrechnung durch den Mieter.
Die Geltendmachung von Einwendungen sollte schriftlich erfolgen, um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Der Mieter sollte in seinem Schreiben die beanstandeten Punkte konkret benennen und begründen. Eine pauschale Zurückweisung der gesamten Abrechnung ist in der Regel nicht ausreichend.
Trotz der Einwendungen ist der Mieter verpflichtet, eine eventuell geforderte Nachzahlung zunächst zu leisten. Er kann diese Zahlung jedoch unter Vorbehalt stellen und später zurückfordern, falls sich seine Einwendungen als berechtigt erweisen.
Bei komplexen Abrechnungen oder Unsicherheiten bezüglich möglicher Fehler empfiehlt es sich, fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen. Mietervereine oder spezialisierte Rechtsanwälte können bei der Prüfung der Abrechnung und der fristgerechten Geltendmachung von Einwendungen unterstützen.
Die strikte Frist von zwölf Monaten dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden zwischen Mietern und Vermietern. Sie soll verhindern, dass Abrechnungen über einen längeren Zeitraum in der Schwebe bleiben. Für Mieter bedeutet dies, dass sie die Heizkostenabrechnung zeitnah und sorgfältig prüfen müssen, um ihre Rechte zu wahren und mögliche finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Abflussprinzip: Beim Abflussprinzip werden Heizkosten in dem Zeitraum abgerechnet, in dem die Zahlung für den Brennstoff erfolgt, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Dies kann zu Verzerrungen führen, da z.B. im Dezember gekauftes Heizöl erst im Folgejahr verbraucht wird, aber schon in der aktuellen Abrechnung erscheint. Das Prinzip verstößt gegen die Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt (§ 6 HeizkostenV). Das Landgericht Lübeck hat in seinem Urteil vom 16.11.2023 (Az. 14 S 21/22) die Anwendung des Abflussprinzips für unzulässig erklärt.
- Leistungsprinzip: Das Leistungsprinzip bei der Heizkostenabrechnung besagt, dass nur die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch im jeweiligen Abrechnungszeitraum berücksichtigt werden dürfen. Es entspricht den Vorgaben der Heizkostenverordnung (§ 6 HeizkostenV) und gewährleistet eine verbrauchsabhängige und verursachungsgerechte Kostenverteilung. Vermieter müssen den Brennstoffverbrauch genau erfassen und zuordnen. Dies fördert Transparenz und einen sparsamen Umgang mit Heizenergie, da sich Einsparungen direkt in der Abrechnung niederschlagen. Das Leistungsprinzip wurde durch das Urteil des LG Lübeck (Az. 14 S 21/22) bestätigt.
- Heizkostenverordnung: Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung, die die Abrechnung von Heizkosten in Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage regelt. Sie schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor (§ 6 HeizkostenV) und legt fest, dass mindestens 50% der Kosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden müssen (§ 7 HeizkostenV). Die Verordnung zielt darauf ab, eine gerechte Kostenverteilung sicherzustellen und Energieeinsparungen zu fördern. Verstöße gegen die HeizkostenV können zu Kürzungsrechten der Mieter führen (§ 12 HeizkostenV). Das LG Lübeck stützte sein Urteil gegen das Abflussprinzip maßgeblich auf die Vorgaben dieser Verordnung.
- Betriebskostenabrechnung: Die Betriebskostenabrechnung ist eine jährliche Aufstellung aller umlagefähigen Nebenkosten, einschließlich der Heizkosten, die der Vermieter dem Mieter vorlegen muss. Sie muss gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Für Heizkosten gelten die speziellen Vorgaben der Heizkostenverordnung. Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Mieter haben nach Erhalt der Abrechnung 12 Monate Zeit, um Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Eine fehlerhafte Abrechnung, z.B. durch Anwendung des Abflussprinzips, kann zur Unwirksamkeit führen.
- Umlagefähige Kosten: Umlagefähige Kosten sind Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Sie sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgelistet. Heizkosten gehören zu den umlagefähigen Kosten (§ 2 Nr. 4-6 BetrKV), müssen aber nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Die korrekte Ermittlung und Verteilung der umlagefähigen Kosten ist entscheidend für eine rechtmäßige Betriebskostenabrechnung. Das Urteil des LG Lübeck unterstreicht die Bedeutung der korrekten Ermittlung und Umlage der Heizkosten als Teil der umlagefähigen Kosten.
- Einwendungsfrist: Die Einwendungsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erheben können. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beträgt diese Frist 12 Monate nach Zugang der Abrechnung. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Frist gilt auch für Einwendungen gegen eine nach dem Abflussprinzip erstellte Heizkostenabrechnung. Mieter sollten die Abrechnung daher zeitnah prüfen und bei Fehlern innerhalb der Frist Einwendungen erheben, um ihre Rechte zu wahren. Die Einhaltung dieser Frist ist entscheidend für die erfolgreiche Anfechtung einer fehlerhaften Abrechnung.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556 Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Die Heizkostenverordnung legt fest, wie Heizkosten in Deutschland abgerechnet werden müssen. Sie schreibt vor, dass die Abrechnung nach dem Verbrauch erfolgen muss, was im konkreten Fall durch das Abflussprinzip nicht gewährleistet wurde.
- § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV): Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Heizkosten sind eine der umlagefähigen Betriebskosten, aber nur, wenn sie ordnungsgemäß nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.
- § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Dieser Paragraph regelt die Pflichten des Vermieters, insbesondere die Instandhaltung der Mietsache. Dazu gehört auch die Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Heizkosten, um eine faire Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter sicherzustellen.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Dieser allgemeine Grundsatz des Zivilrechts verpflichtet die Vertragsparteien zu einem fairen und redlichen Verhalten. Die Abrechnung von Heizkosten nach dem Abflussprinzip könnte als Verstoß gegen dieses Prinzip angesehen werden, da sie zu einer ungerechten Belastung des Mieters führen kann.
- Art. 21 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union: Dieses Grundrecht schützt vor Diskriminierung, unter anderem aufgrund der sozialen Herkunft. Eine ungerechte Heizkostenabrechnung könnte als indirekte Diskriminierung von Mietern mit geringem Einkommen angesehen werden, da sie diese überproportional belasten kann.
Das vorliegende Urteil
LG Lübeck – Az.: 14 S 21/22 – Urteil vom 16.11.2023
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 20.01.2022, Az. 2 C 749/18, wird zurückgewiesen. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 20.01.2022, Az. 2 C 749/18, wird ebenfalls zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben der Beklagte zu 73% und die Klägerin zu 27% zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 20.01.2022.
[…]
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Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und die Widerklage überwiegend abgewiesen.
Im Hinblick auf das Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird im Übrigen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Die Berufungsklägerin beantragt,
1. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek, AZ. 2 C 749/18, teilweise abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, über den bereits mit Urteil vom 20.1.2022 der Klägerin zugesprochenen Betrag hinaus weitere 2562,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB auf 1953,02 Euro seit dem 24.1.2018, auf 417,91 Euro seit dem 27.4.2019 sowie auf 191,82 Euro seit dem 6.2.2021 zu zahlen.
2. Die Widerklage abzuweisen
3. Die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Berufungsbeklagte beantragt,
1. Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 20.1.2022, Geschäftszeichen 2 C 749/18, die Klage abzuweisen sowie auf die Widerklage die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 5.770,00 Euro nebst gesetzlichen Zinsen mit einem Zinssatz von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. Die Berufung zurückzuweisen.
II.
Die in zulässiger Weise eingelegten Berufungen sind in der Sache der Erfolg versagt.
1. Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten in der Hauptsache zur Zahlung von 2.690,36 Euro verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen.
Der Klägerin stehen in Bezug auf die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016 bis 2019 folgende Forderungen zu:
a. Abrechnung 2016
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB in Höhe von 1703,66 Euro zu, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat.
(1) Entgegen der Auffassung des Beklagten, ist zwischen den Parteien eine Abrechnung über die Stromkosten nicht möglich, da die Parteien mietvertraglich eine Stromkostenpauschale vereinbart haben.
Die Abrechnung ist in Bezug auf die „Stromkosten einz. Nutzer“, also die auf die Wohnung der Klägerin entfallenden Stromkosten materiell fehlerhaft. Die Kostenposition in Höhe von 2.154,44 Euro ist aus der Abrechnung herauszunehmen.
Ausdrücklich heißt es unter § 4 des Mietvertrags: „Stromkostenpauschale monatlich (kann nicht abgerechnet werden)“. Unter § 30 Ziff. 6 des Mietvertrags wird nochmals bekräftigt, dass der für den Strom zu zahlende Betrag eine nicht abrechnungsfähige Pauschale sein soll. Dass dies bei einem höheren als ursprünglich angenommenen Verbrauch oder steigenden Strompreisen nachteilhaft für den Vermieter sein kann, liegt in der Natur einer Pauschale und ist von dem Vermieter, der sich auf eine Pauschale eingelassen hat, grundsätzlich hinzunehmen, zumal im Mietvertrag unter § 4 ausdrücklich vereinbart ist, dass die Pauschale „der Erhöhung der Strompreise angepasst“ werden kann. Der Vertrag enthält somit eine ausdrückliche Regelung, um das wirtschaftliche Risiko der Vermieterpartei zu begrenzen. Der Beklagte, der von der Erhöhungsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, hat aber kein Recht, die mietvertraglichen Vereinbarungen außer Kraft zu setzen und diese einseitig in eine Abrechnungsvereinbarung zu ändern. Das gilt auch, falls während des Rechtsstreits – was streitig ist – die Voraussetzungen für eine korrekte Erfassung des Wohnungsverbrauchs geschaffen worden sein sollten. Selbst wenn die mangelnde Verbrauchserfassungsmöglichkeit Geschäftsgrundlage der Pauschalvereinbarung gewesen sein sollte, ergäbe sich aus § 313 Abs. 1 BGB – falls die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen vorlägen, was angesichts der im Vertrag angelegten Änderungsmöglichkeit der Pauschale zweifelhaft erscheint – aus der Veränderung dieser Geschäftsgrundlage allenfalls ein Anspruch auf Vertragsanpassung, aber kein einseitiges Änderungsrecht.
Darüber hinaus liegt auch keine (stillschweigende) nachträgliche Änderung der Vereinbarung über die Nebenkosten vor. Die Parteien können nachträglich grundsätzlich eine zu Beginn des Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung über Nebenkosten ändern. Eine solche nachträgliche Einigung ist auch stillschweigend möglich. Ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, ist jedoch unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 23.02.2010 – VIII ZR 199/09, WuM 2010, 294). Es kommt darauf an, ob ein Verhalten der einen Vertragspartei vorliegt, das aus Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06, NJW 2008, 1302). Vorliegend ist ein entsprechender Änderungswille der Klägerin in keiner Weise ersichtlich und angesichts des vorliegenden Sachverhalts auch fernliegend.
Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt auch keine Anpassung der Stromkosten nach den Grundsätzen von Treu und Glauben in Betracht. Wie bereits dargestellt, ist im Mietvertrag unter § 4 ausdrücklich vereinbart, dass die Pauschale „der Erhöhung der Strompreise angepasst“ werden kann. Der Vertrag enthält somit eine ausdrückliche Regelung, um das wirtschaftliche Risiko der Vermieterpartei zu begrenzen. Mangels konkreter Vereinbarungen, wie diese Anpassung umgesetzt werden soll, hätte entsprechend § 560 Abs. 1 und 2 BGB verfahren werden können. Da der Beklagte von dieser ihm zustehenden Erhöhungsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, kommt ein Rückgriff auf § 242 BGB nicht in Betracht.
(2) Gleichzeitig mit der Herausnahme der Stromkosten müssen jedoch auch, wie vom Amtsgericht zutreffend berücksichtigt, die in der Abrechnung 2016 eingestellten Nebenkostenvorauszahlungen der Klägerin auf 2.700,- Euro korrigiert werden. Diese sind in der Abrechnung mit 3.420,- Euro angegeben, was monatlich 285,- Euro entspricht. Die Klägerin leistete jedoch nur monatlich 225,- Euro auf die Betriebskosten. Die weiteren 60,- Euro waren die Stromkostenpauschale, die gerade keine Vorauszahlung darstellt. Eine dem Mietvertrag gerecht werdende Korrektur der vertragswidrigen Abrechnung des pauschalierten Stroms erreicht man – entgegen der Auffassung der Klägerin – nur, wenn man die zu den Stromkosten gehörenden Positionen vollständig aus der Abrechnung herausnimmt, d.h. sowohl die angesetzten Stromkosten als auch die gezahlten Pauschalen. Soweit die Klägerin einwendet, dass der Inhalt einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zu Ungunsten der Klägerin verändert werden dürfe, ist dies unzutreffend.
Bei Rechenfehlern, Zahlendrehern oder anderen offensichtlichen Fehlern, wie z.B. einem falschen Abzug der Nebenkostenvorauszahlung, gilt der Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB nicht (vgl. BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10). Als Begründung führt der BGH an, dass Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist zwar in der Regel nicht korrigierbar sind, hier aber eine Ausnahme gelten muss. Bei einem so offensichtlichen Fehler, wie der falschen Angabe der Vorauszahlungen ist davon auszugehen, dass der Mieter den Berechnungsfehler sofort selbst bemerkt bzw. hätte bemerken müssen, nachdem er die Nebenkostenabrechnung bekommt. Der Mieter konnte daher nicht darauf vertrauen, dass keine weiteren Nachforderungen auf ihn zukommen. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann sich der Mieter deshalb in diesem Fall nicht daran festhalten, dass die Vermieterin diesen offensichtlichen Fehler erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat. Der Mieter muss daher trotz Ablauf der Ausschlussfrist weitere Nachforderungen zahlen.
Der Beklagte musste sich auch nicht darauf berufen, da es sich nicht um eine Einrede handelt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das Gericht auch nicht gehindert, selbst die Kürzung vorzunehmen. Sofern das Amtsgericht – wie vorliegend zu Recht – die geltend gemachten Stromkosten aus der Betriebskostenabrechnung herausgestrichen hat, müssen selbstverständlich konsequenterweise auch die fehlerhaften vermeintlichen Vorauszahlungen der Stromkosten herausgerechnet werden. Die Auffassung der Klägerin würde ansonsten auch dazu führen, dass die Klägerin für die Stromkosten gar keine Zahlungen leistet.
(3) Der gegen die ursprüngliche Abrechnung berechtigterweise erhobene Einwand, die Wasser/Abwasserkosten seien mangels Nennung der Gesamtkosten und des Verteilerschlüssels fehlerhaft abgerechnet, ist mit der korrigierten Abrechnung obsolet geworden. Jedoch ist die Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt, sodass mit der korrigierten Abrechnung nicht mehr verlangt werden kann als ursprünglich gefordert, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Ursprünglich waren für Wasser 219,39 Euro und für Abwasser 301,65 Euro angesetzt. Mit der korrigierten Abrechnung wurden für Wasser 346,73 Euro und für Abwasser 355,83 Euro gefordert. Die Differenzbeträge von 127,34 Euro für Wasser und 54,18 Euro sind aus der korrigierten Abrechnung herauszunehmen.
Nicht richtig ist der Einwand der Klägerin, in der ursprünglichen Abrechnung seien überhaupt keine Heiz- und Warmwasserkosten enthalten gewesen, weshalb mit der korrigierten Abrechnung keinerlei Heizkosten gefordert werden könnten. In der Abrechnung 2016 (Anlage K2, Bl. 19 d.A.) findet sich der Abrechnungspunkt „Heizung Öl / ####“, welcher bereits nach dem Wortlaut eindeutig die Heizungs- und Warmwasserkosten betrifft. Da die erste Abrechnung mangels Nennung der Gesamtkosten des Objekts und Erklärung, wie die Umlage erfolgte, erstellt wurde, kann nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB aber nur der Betrag laut alter Abrechnung verlangt werden, die Differenz von 29,65 Euro ist herauszunehmen.
Soweit die Klägerin erstmalig in der Berufungsinstanz einwendet, die Abrechnung 2016 sei nach dem Abfluss- und nicht nach dem Verbrauchsprinzip erfolgt, ist dem zwar zuzustimmen. Allerdings hat die Klägerin mit dieser Einwendung die Frist nach § 556 Abs. 3 S. 5 und S. 6 BGB nicht gewahrt, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hat. Der Klägerin lag die Abrechnung für das Jahr 2016 im Jahr 2018 vor. Die Einwendung der Klägerin erfolgte erst im Berufungsverfahren im Jahr 2022.
(4) Soweit in der korrigierten Abrechnung eine Position „Miet/Wart. Geräte KW“ angegeben ist, geht das erkennende Gericht – wie auch das Amtsgericht – davon aus, dass dies der Position „sonstige Nebenkosten ####“ aus der alten Abrechnung entspricht. Andere Nebenkosten der Firma #### als die Position „Miet/Wart.Geräte“ sind in der korrigierten Abrechnung nicht ersichtlich und auch nicht abgerechnet worden. Es kann sich insofern denklogisch lediglich um die Position „Miet/Wart.Geräte“ handeln.
(5) Im Hinblick auf die weiteren Abrechnungspositionen der Abrechnung 2016 wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, die in der Berufung auch nicht angegriffen werden, verwiesen.
Insgesamt ergibt sich nach Berücksichtigung dieser Korrekturen ein Abrechnungssaldo damit zugunsten der Klägerin in Höhe von 409,48 Euro wie folgt:
Nebenkostenabrechnung 2016
Summe der auf die Kl entfallenden Kosten laut B2 4.815,20 Euro
Abzug Stromkosten Wohnung Kl – 2.154,44 Euro
Abzug Wasser – 127,34 Euro
Abzug Abwasser – 54,18 Euro
Abzug Heiz- und Warmwasserkosten – 29,65 Euro
Abzug Abfallentsorgung – 4,27 Euro
Abzug Schornsteinfeger – 13,78 Euro
Abzug Grundsteuer – 26,87 Euro
Abzug Versicherungen – 114,15 Euro
Summe nach Abzügen 2.290,52 Euro
abzüglich Vorauszahlungen 12 x 225,- Euro – 2.700,00 Euro
ergibt Guthaben Kl – 409,48 Euro
Die Klägerin hätte ein Guthaben in Höhe von 409,48 Euro gehabt, hat aber unter Vorbehalt eine Nachzahlung von 1.294,18 Euro geleistet. Sie hat daher zusätzlich zu dem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens noch einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der geleisteten Nachzahlung, in der Summe besteht ein Anspruch in Höhe von 1.703,66 Euro.
b. Abrechnung 2017
Wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, kann die Klägerin aus der Abrechnung 2017 von dem Beklagten die Zahlung von 986,70 Euro nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB verlangen.
(1) Wie bereits in der Abrechnung 2016 sind auch die „Stromkosten einz. Nutzer“ mit 2.551,97 Euro herauszunehmen. Auf die obigen Ausführungen wird insoweit verwiesen.
(2) Auch die Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 960,32 Euro sind herauszunehmen. Diese sind unter Verstoß gegen § 7 Abs. 2 HeizKV nach dem Abflussprinzip anstatt nach dem Verbrauchsprinzip ermittelt worden. Das kann man aus der der Abrechnung beiliegenden ####-Abrechnung vom 12.07.2018 sehen, in der eine Heizölmenge von 4.503 Litern angegeben ist, die sich aus drei Heizöllieferungen vom 15.02.2017, 08.05.2017 und 11.09.2017 zusammensetzt. Richtigerweise wäre nach dem im Jahr 2017 tatsächlich verbrauchten Heizöl zu ermitteln gewesen, ggf. – sofern der Beklagte keinen Zutritt zum Tank erhielt, was zwischen den Parteien streitig ist – unter Zuhilfenahme einer geeigneten Schätzung der Ölstände zum Jahresanfang und zum Jahresende. Rechtsfolge dieses Fehlers ist nach BGH, NZM 2012, 230 zwingend, dass die Heizkosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind, solange keine auf den Saldo der bisherigen Abrechnung begrenzte korrekte Abrechnung vorgelegt wird. Der Fehler kann nach der Auffassung des BGH, der sich auch das erkennende Gericht anschließt, nicht über die 15-prozentige Kürzung nach § 12 Abs. 1 HeizKV korrigiert werden.
(3) An Nebenkostenvorauszahlungen sind 2.700,- Euro einzustellen, wovon das Amtsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist. Zwar hat die Klägerin in 2017 tatsächlich nur 7 x 225,- Euro erhalten. Das lag aber daran, dass von August bis Dezember 2017 berechtigterweise ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt worden ist, um die Abrechnung 2014 zu erzwingen bzw. den Anspruch auf Rückzahlung der für 2014 gezahlten Vorauszahlungen durchzusetzen. Der Beklagte muss so behandelt werden, als hätte er in 2017 die vollen Vorauszahlungen erhalten, weil das Zurückbehaltungsrecht sonst seine Wirkung verlöre. Soweit der Beklagte in der Berufung zunächst vorgetragen hat, die Abrechnung für das Jahr 2014 nunmehr erstellt zu haben, wurde dieser Vortrag mit Schriftsatz vom 10.10.2023 dahingehend korrigiert, dass der Beklagte die Nebenkostenabrechnung nicht erstellen konnte, da der Voreigentümer keinerlei Mitteilungen über die Stände der Zähleinrichtungen machte. Dieser Vortrag ändert jedoch – entgegen der Auffassung des Beklagten – nichts an dem der Klägerin zustehenden Zurückbehaltungsrechts. Denn diese hat auch bei Veräußerung der Immobilie einen Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung, zumal der Veräußerer seinerseits an der Abrechnungserstellung des Erwerbers in geeigneter Weise mitzuwirken hat (BGH vom 14.09.2000, III ZR 211/99). Insbesondere muss er dem Erwerber die notwendigen Belege aus der Zeit vor Eigentumsübergang zur Verfügung stellen. Weigert sich der Veräußerer, steht dem Erwerber der Weg der Klage aufgrund der Verletzung kaufvertraglicher Nebenpflichten offen (vgl. AG Hamburg vom 16.04.1992, 48 C 1192//91). Macht der Erwerber seine Rechte gegenüber dem Veräußerer nicht geltend, kann dies keine Nachteile für den Mieter zur Folge haben.
Das führt zu einem Guthaben der Klägerin von 986,70 Euro wie folgt:
Nebenkostenabrechnung 2017
Summe der auf die Kl entfallenden Kosten laut K4 5.225,59 Euro
Abzug Stromkosten – 2.551,97 Euro
Abzug Heiz- und Warmwasserkosten – 960,32 Euro
Summe nach Abzügen 1.713,30 Euro
abzüglich Vorauszahlungen 12 x 225,- Euro – 2.700,00 Euro
ergibt Guthaben Kl – 986,70 Euro
c. Abrechnung 2018
Im Hinblick auf die Abrechnung 2018 ergibt sich kein Zahlungsanspruch der Klägerin.
Die Abrechnung 2018 ist in Bezug auf die Stromkosten sowie die Heiz-/Warmwasserkosten mit denselben Fehlern behaftet wie die Abrechnung 2017. Auf die obigen Ausführungen wird – ebenso wie auf die Ausführungen zu den durch die Klägerin geleisteten Vorauszahlungen – insoweit verwiesen.
Die Abrechnung stellt sich damit wie folgt dar:
Nebenkostenabrechnung 2018
Summe der auf die Kl entfallenden Kosten laut K6 4.641,34 Euro
Abzug Stromkosten – 1.819,32 Euro
Abzug Heiz- und Warmwasserkosten, anteilig von 1.011,32 Euro – 44,93 Euro
Summe nach Abzügen 2.777,09 Euro
abzüglich Vorauszahlungen 12 x 225,- Euro – 2.700,00 Euro
ergibt Nachzahlung Kl 77,09 Euro
d. Abrechnung 2019
Auch für die Abrechnung 2019 ergibt sich kein Zahlungsanspruch der Klägerin.
Hinsichtlich der Stromkosten sowie der Höhe der Vorauszahlungen wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Hinsichtlich der Heizkosten hat die Klägerin erklärt, keine Rückforderung geltend zu machen, so dass diese in der Abrechnung verbleiben. Daraus folgt eine noch zu leistende Nachzahlung in Höhe von 528,18 Euro:
Nebenkostenabrechnung 2019
Summe der auf die Kl entfallenden Kosten laut K15 4.813,07 Euro
Abzug Stromkosten – 1.584,89 Euro
Summe nach Abzügen 3.228,18 Euro
abzüglich Vorauszahlungen 12 x 225,- Euro – 2.700,00 Euro
ergibt Nachzahlung Kl 528,18 Euro
2. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Widerklage verurteilt, an den Beklagten 605,27 Euro zu zahlen und die Widerklage im Übrigen abgewiesen.
Auf die vorstehenden Ausführungen zu den einzelnen Abrechnungsjahren wird Bezug genommen. Für das Jahr 2018 kann der Beklagte 77,09 Euro und für das Jahr 2019 528,18 Euro verlangen.
3. Auch gegen die Verurteilung zur Zahlung der zuerkannten Nebenforderungen bestehen keine Bedenken. Auf die erstinstanzlichen Ausführungen wird insoweit verwiesen.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Ausgehend von einem fiktiven Streitwert von 5.491,14 Euro Klage und 7.195,20 Euro Widerklage, d.h. insgesamt 12.656,34 Euro unterliegen die Klägerin mit 27% und der Beklagte mit 73%. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
