AG Charlottenburg – Az.: 211 C 169/10 – Urteil vom 31.03.2011

1. Die Beklagte zu 1) wird als Gesamtschuldnerin neben dem Beklagten zu 2) verurteilt, an den Kläger 0,96 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07. April 2010 zu zahlen.

Die weitergehende Klage gegen die Beklagte zu 1) wird abgewiesen.

2. Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgericht Hagen vom 17. Mai 2010 – Geschäftsnummer: 10-1969900-2-5 – bleibt mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass der Beklagte zu 2) als Gesamtschuldner neben der Beklagten zu 1) verurteilt wird, an den Kläger 0,96 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. April 2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird der Vollstreckungsbescheid aufgehoben und die Klage abgewiesen.

3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, mit Ausnahme der Kosten, die durch den Erlass des Vollstreckungsbescheides entstanden sind, die der Beklagte zu 2) zu tragen hat.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von restlichem Mietzins für die Monate Dezember 2008 bis März 2010 und auf Zahlung einer Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung 2007/2008 in Anspruch.

Der Kläger ist im Wege der Rechtsnachfolge Vermieter, die Beklagten sind Mieter der Wohnung … aufgrund des Mietvertrages vom 18. April 1996. Die Wohnung hat als Bodenbelag Parkett.

Wegen des Inhaltes des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Blatt 18-21 d. A. Bezug genommen. Der Mietzins beträgt monatlich brutto 1.003,17 €, In den Monaten Dezember 2008 bis März 2010 zahlten die Beklagten monatlich nur 853,18 €, indem sie den Mietzins monatlich in Höhe 149,99 € minderten.

Die Nebenkostenabrechnung 2006 endete mit einem Guthaben der Beklagten in Höhe von 54,86 €. Die Heizkostenabrechnung 2007/2008 endete mit einer Nachzahlung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 55,82 €.

Unter Einrechnung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2006 begehrt der Kläger von den Beklagten restlichen Mietzins für die Monate Dezember 2008 bis März 2010 und Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008 in Höhe von insgesamt 2400,80 € gemäß seiner Aufstellung in der Klagebegründungsschrift Blatt 17 d. A.

Die Beklagten zeigten der Hausverwaltung der Vermieterin mit Schreiben vom 29. Juni 2007 Mängel am Parkett im vorderen Zimmer, an den Fenstern der Wohnung, die in erheblichem Maße Feuchtigkeit durchlassen sollen, ein nicht funktionierendes Kabelfernsehen, unterdimensionierte Wasserleitung in der Küche, die ein ordnungsgemäßes Betreiben des Geschirrspülers nicht ermögliche, einen nicht fest verankerten Waschmaschinenwasserzulauf und -ablauf sowie einen nicht ordnungsgemäß funktionierenden Balkonablauf an. Wegen des Inhaltes des Mängelschreibens vom 29. Juni 2007 im Einzelnen wird auf Blatt 39 und 39 R d. A. Bezug genommen. Die Beklagten mahnten die Mängelbeseitigung mit schreiben vom 03. September 2007, 18. April 2008 und 24. März 2009 an.

Im Schreiben vom 24. März 2009 teilten sie mit, dass von der Elektroinstallation erhebliche Gefahr ausgehe, regelmäßig Sicherungen und Birnen durchknallten. Wegen des Inhaltes des Schreibens im Einzelnen wird auf Blatt 43 d. A. Bezug genommen.

Dem Antrag des Klägers auf Zahlung von 2.400,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24. April 2010 entsprechend ist gegen den Beklagten zu 2) ein Vollstreckungsbescheid ergangen, der dem Beklagten am 19. Mai 2010 zugestellt worden ist.

Gegen diesen Vollstreckungsbescheid hat der Beklagte zu 2) mit Schriftsatz vom 27. Juli 2010, bei Gericht am selben Tag eingegangen, Einspruch eingelegt.

Dem Beklagten zu 2) ist mit Beschluss vom 16. September 2010 hinsichtlich der Versäumung der Einspruchsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden. Wegen des Inhaltes des Wiedereinsetzungsbeschlusses wird auf Blatt 112 d. A. Bezug genommen.

Der Kläger trägt vor, in der Mietwohnung seien minderungserhebliche Mängel nicht vorhanden gewesen. Die Wohnung hätten die Beklagten mit Teppichboden angemietet, diesen dann entfernt und den darunter befindlichen Parkettboden abgeschliffen und versiegelt. Diese Versiegelung sei durch einen Wasserschaden beeinträchtigt worden. Die Beklagten hätten keinerlei Anspruch auf eine neue Parkettversiegelung, diese sei auch nicht durchführbar, das Parkett könne lediglich ersetzt werden. Das Angebot, Fertigparkett zu verlegen hätten die Beklagten abgelehnt, sie befänden sich daher in Annahmeverzug. Am 19. Juli 2010 sei festgestellt worden, dass sich einige kleine Stäbchen am Parkett gelöst hätten. Diese würden nunmehr in Ansprache mit den Beklagten wieder verklebt werden. Das große Fenster im vorderen Zimmer sei bereits im November 2008 ausgetauscht worden. Das große sechsflüglige Fenster zum Innenhof weise leichte Mängel auf und werde instandgesetzt. Der angebotene Austausch der Fenster gegen moderne Kunststoffisolierglasfenster sei von den Beklagten abgelehnt worden. Auch hier befänden sich die Beklagten im Annahmeverzug. Am 19. Juli 2010 sei nunmehr festgestellt worden, dass der Wasserdruck in der Küche tatsächlich sehr niedrig sei. Es sei jedoch ein geringfügiger Mangel ohne Funktionsbeeinträchtigung. Auch sei festgestellt worden, dass der Waschmaschinenanschluss im Badezimmer nicht fest sei. Bei einer früheren Besichtigung sei dieser Mangel nicht festgestellt worden. Die Überprüfung der Elektroleitungen habe ergeben, dass diese im Wohn- und Schlafzimmer Mängel aufweise, jedoch die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigen würden. Es bestehe bei Überlastung nur eine Gefahr für das Haus.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu 1) als Gesamtschuldnerin neben dem Beklagten zu 2) zu verurteilen, an ihn 240,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07. April 2010 zu zahlen sowie den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hagen gegen den Beklagten zu 2) vom 17. Mai 2010 aufrecht zu erhalten.

Die Beklagten beantragen, den Vollstreckungsbescheid aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten entgegnen, die gerügten Mängel hätten bestanden, sämtliche Doppelkastenfenster hätten Zugluft und Feuchtigkeit durchgelassen. Durch Eindringen des Regenwasser, dass auf das Parkett gelaufen sei, sei auch dieses aufgequollen gewesen. Nunmehr habe der Kläger die Mängel beseitigt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang unbegründet. Der Vollstreckungsbescheid war in diesem Umfang auch aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger hat gegen die Beklagten nur einen Anspruch in Höhe von 0,96 € aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008. Denn in dieser Höhe haben die Beklagten substantiierte Einwendungen gegen die Klageforderungen nicht vorgetragen. Nach eigener Einlassung der Beklagten ist die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008 in Höhe von 55,82 € begründet. Unstreitig besteht in Höhe von 54,86 € jedoch ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2006. Mit diesem Guthaben konnten die Beklagten wirksam die Aufrechnung mit der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung aufrechnen, mit der Folge, dass, soweit sich die Forderungen decken, diese erloschen sind, dem Kläger nur noch eine Forderung Höhe von 0,96 € zusteht ( §§ 387 ff. BGB).

Den geltend gemachten restlichen Mietzins aus den Monaten Dezember 2008 bis März 2010 kann der Kläger von den Beklagten dagegen nicht verlangen. Denn in Höhe der geltend gemachten Forderung war der Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund von Mängeln der Mietsache gemindert.

Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass die Mietsache im streitigen Zeitraum Dezember 2008 bis März 2010 mit Mängeln behaftet war, dass die Doppelkastenfenster undicht waren, dass Parkett im vorderen Zimmer durch gelöste Stäbe mangelhaft war, dass Kabelfernsehen nicht funktionierte, der Wasserdruck so gering war, dass der Geschirrspüler nicht bedient werden konnte, der Waschmaschinenzu- und -ablauf in der Wand nicht fest verankert war, auch die Elektroinstallation mangelhaft war, so dass Birnen und Sicherungen durchknallten. Für diese Mängel im minderungserheblichen Umfang streitet bereits der Anscheinsbeweis zugunsten der Beklagten. Denn der Umstand, dass die Beklagten unstreitig diese Mängel mit Schreiben vom 29. Juni 2007, 03. September 2007, 24. März 2009 angezeigt haben und die zweifelsfreie Tatsache, dass der Kläger diese Mängel unstreitig nunmehr auch beseitigen ließ, spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass diese Mängel im minderungserheblichen Umfang vorhanden und den Mietgebrauch beeinträchtigt haben. Der Kläger gesteht sogar zu, dass bei der Besichtigung am 19. Juli 2010 Mängel am Parkett (gelockerte Stäbe), am großen sechsflügligen Fenster im Zimmer zum Innenhof, an der Wasserversorgung, den Elektroanlagen im Wohnzimmer und Schlafzimmer (mit Gefahr für das Haus bei Überlastung) und der nicht fest verankerte Waschmaschinenanschluss festgestellt wurden. Für die Beklagten und den Anscheinsbeweis für spricht weiter, dass der Kläger als Möglichkeit der Mängelbeseitigung zunächst selbst nur den Austausch des Parketts und den Austausch des großen sechsflügligen Fensters und des Fensters im Kinderzimmer ansah. Auch die Tatsache, dass von der E-Anlage eine Gefahr für das Haus ausging, spricht dafür, dass diese Gefahr dann auch für die Wohnung bestand. Es widerspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass der Vermieter bei nur geringfügigen, den Mietgebrauch nicht beeinträchtigenden Mängeln, den kostenintensiven kompletten Austausch von Fenstern und Parkett vornehmen will.

Diesen Anscheinsbeweis hat den Kläger auch nicht entkräftet. Er ließ vielmehr die Mängel beseitigen, zu dem tatsächlich dabei festgestellten Umfang der Mängel trägt er aber nichts vor.

Sein pauschales Behaupten, die Mängel hätten den Mietgebrauch tatsächlich nicht beeinträchtigt, entkräftet den Anscheinsbeweis nicht. Auch das Bestreiten, dass die Mängel zuvor nicht bestanden hätten, nun aber im Juli 2010 (außerhalb des streitigen Zeitraums) festgestellt worden seien, ist nicht geeignet, den Minderungsanspruch der Beklagten zu entkräften. Auch hier streitet für die Beklagten, das die Mängel jedenfalls seit Mängelanzeige bestehen. Das Gericht zieht nicht ernsthaft in Betracht, dass die Beklagten über hellseherische Fähigkeiten verfügen und Mängel bereits Monate zuvor konkret voraussehen konnten, die erst viel später vom Kläger festgestellt, bestätigt und auch beseitigt werden.

Soweit der Kläger behauptet, die Beklagten befänden sich mit der Annahme der Mängelbeseitigung im Verzug, ist sein Vortrag ebenfalls unsubstantiiert. Denn auch nach dem Bestreiten der Beklagten trägt er nicht nachvollziehbar vor, wann, wo und wie er den Beklagten welche Mängelbeseitigung angeboten haben will, die diese abgelehnt hätten. Der Kläger hat auch keinen Beweis dafür angeboten, dass den Beklagten die Wohnung nur mit Teppichboden vermietet wurde, das Parkett nicht Mietsache ist. Unstreitig befand sich bereits bei Mietbeginn Parkett in der Wohnung. Der Mietvertrag selbst enthält keinen Hinweis darauf, dass das Parkett nicht Mietgegenstand ist. War die Wohnung unstreitig bei Mietbeginn mit Parkett ausgelegt, ist das Parkett Mietgegenstand. Dass das Parkett bei Mietbeginn vollständig mit Teppichboden bedeckt war, bestreiten die Beklagten, ohne das der Kläger dafür Beweis anbietet. Die Mangelhaftigkeit des Parketts stellt damit einen minderungserheblichen Mangel der Mietsache dar.

Die Vielzahl der Mängel und die Bedeutung der von den Mängeln betroffenen Mietbestandteile rechtfertigen die vorgenommen Minderung in Höhe von 15 % der Bruttomiete.

Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 291, 288 BGB begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 2, 344 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf die §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.