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Betriebskostenabrechnung – Dichtigkeitsprüfung Gasleitungen und Kosten Dachrinnenreinigung

AG Münster – Az.: 48 C 361/18 – Urteil vom 15.03.2019

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, § 313a Abs. 1 ZPO.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten bzw. der erhöhten Vorschüsse.

Soweit die Klägerin für die Position “Dichtigkeitsprüfung” einen Betrag in Höhe von – bezogen auf die Beklagte – 107,16 EUR geltend macht, besteht dieser Anspruch nicht, da die in Ansatz gebrachten Kosten bereits dem Grunde nach nicht umlagefähig sind.

Umlegbar sind nur einwandfrei zustande gekommene Betriebskosten, wobei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nur solche Kosten zu berücksichtigen sind, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen (vgl. Pfeifer in: Schach/Schultz/Schüller, BeckOK Mietrecht, 14. Edition Stand 01.12.2018, § 556 Rn. 174). Daran fehlt es vorliegend.

Ausweislich der von den Parteien übereinstimmend vorgelegten bzw. vorgetragenen einschlägigen technischen Regelungen sind Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen. Die Kosten einer solche Überprüfung sind dann grundsätzlich – in dem Jahr des Entstehens – umlagefähig (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2009, – VIII ZR 221/08 -, NZM 2010, 79). Entgegen der Ansicht der Beklagten steht der grundsätzlichen Umlagefähigkeit dabei nicht entgegen, dass der Turnus der ordnungsgemäßen Prüfung zwölf Jahre beträgt; sofern die Prüfung – wie hier – turnusgemäß zu erfolgen hat, schadet auch ein Turnuszeitraum von mehr als zehn Jahren nicht.

Allerdings entspricht die Entscheidung der Klägerin, die Prüfung alle fünf Jahre vorzunehmen, auf Grund der einschlägigen technischen Empfehlungen, die eine Prüfung alle zwölf Jahre vorsehen, nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das Begründen von Kosten durch Vornahme der Prüfung alle fünf Jahre kann nicht mehr als “bei ordentlicher Geschäftsführung und bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände gerechtfertigt” (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 560 Rn. 75) angesehen werden.

Entgegen der Ansicht der Klägerin stellt die vom Gericht vorgenommene Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auch keine Beschränkung der Privatautonomie des Vermieters dar. Der Vermieter ist nicht gehindert, nach freiem Belieben Betriebskosten jeglicher Art und Höhe entstehen zu lassen. An den Mieter weitergeben darf er sie jedoch nur bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe (vgl. Langenberg, a.a.O., § 556 Rn. 278).

Dachrinnenreinigung
(Symbolfoto: Virrage Images/Shutterstock.com)

Soweit die Klägerin für die Position “Dachrinnenreinigung” einen Betrag in Höhe von – bezogen auf die Beklagte – 43,74 EUR geltend macht, besteht dieser Anspruch nicht.

Dabei geht das Gericht – darauf kommt es im Ergebnis jedoch nicht an – davon aus, dass die Klägerin grundsätzlich die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Beklagte umlegen kann; dies gilt lediglich für das streitgegenständliche Jahr nicht.

Die Dachrinnenreinigung wird, davon ist das Gericht auf Grund des Ergebnisses der Beweisaufnahme überzeugt, von der Klägerin nunmehr turnusmäßig jährlich vorgenommen. Der Zeuge hat bei seiner Einvernahme geschildert, dass er im streitgegenständlichen Jahr erstmals und in den Folgejahren dann wiederum den Auftrag zur Reinigung erhalten hätte. Die Arbeiten seien durch seine Mitarbeiter ausgeführt und von ihm fakturiert worden. Die Ausführungen des Zeugen sind glaubhaft.

Im streitgegenständlichen Jahr erfolgte die Reinigung das erste Mal; auf Grund dieses Umstandes – da in den Vorjahren keine Reinigung erfolgt war – stellte sich die Reinigung erheblich aufwändiger und damit kostenträchtiger dar. Die Kostenbelastung in den Folgejahren ist nach den Bekundungen des Zeugen auf Grund des geringeren Aufwandes “deutlich geringer”.

Bei der Beurteilung von Kosten der Dachrinnenreinigung ist danach zu unterscheiden, ob diese nach den örtlichen Gegebenheiten in regelmäßigem Abstand durchgeführt werden muss, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 16).

Damit kann die erstmalige Reinigung hier nicht als umlagefähig angesehen werden. Zumindest bei der erstmaligen Reinigung liegt vielmehr eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass – namentlich die zuvor nicht durchgeführte Reinigung – vor. Erst die folgenden Reinigungen können als nicht mehr anlassbezogen angesehen werden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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