LG München I – Az.: 31 O 17389/19 – Urteil vom 19.01.2021
I. Die Beklagte wird verurteilt, das Grundstück mit der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt …und das Grundstück mit der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … mit Ausnahme der im beigefügten Lageplan schraffierten Fläche, zum 30.08.2022 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
II. Die Beklagte wird verurteilt, die im beigefügten Lageplan (Anlage K 3, Beschreibung LHS München) mit den Buchstaben E, F, G, H, I, J und K gekennzeichneten Gebäude auf den Grundstücken mit der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … und der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt …bis zum 30.08.2022 zu beseitigen und den Boden von Aufkiesungen zu befreien.
III. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
IV. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 4/5, die Beklagte 1/5.
V. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000 Euro vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 168.584,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Beendigung eines Gewerbemietvertrags.
Das Grundstück … war im Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … ursprünglich unter der Flurnummer … eingetragen. Im Jahr 2009 wurde es in drei Teile aufgeteilt:
- Das Grundstück Flurnummer … 2 (neu), Tankstellengrundstück in Erbbaurecht, derzeitige Erbbauberechtigte OMV, hier nicht verfahrensgegenständlich.
- Das Grundstück Flurnummer … (neu) im nordöstlichen Teil.
- Das Grundstück … (neu) im südwestlichen Teil.
Mit Mietvertrag vom 20.06.1975 (Anlage K 6) mietete … vom Großvater der Kläger zu 1) bis 3), … senior, eine circa 2.300 m2 große Teilfläche des Grundstücks …, München (im Folgenden auch als … Fläche bezeichnet). § 4 des Mietvertrags beinhaltet die Feststellung, dass vom Mietvorgänger errichtete Gebäulichkeiten keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks geworden sind und § 7 des Mietvertrags die Regelung, dass bei Vertragsende, gleich aus welchem Grund, der Mieter verpflichtet ist, die gemietete Grundstücksfläche vollständig geräumt, auch von unterirdischen Anlagen befreit und im übrigen eingeebnet an den Vermieter herauszugeben. § 9 des Mietvertrags sieht vor, dass es dem Mieter obliegt, sämtliche für den Betrieb seines Gewerbes und für die Unterhaltung vorhandener oder zu errichtender Gebäulichkeiten oder sonstiger Einrichtungen erforderliche Genehmigungen, gleich welcher Art, selbst und auf eigene Kosten zu beschaffen.
Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses mit … befand sich auf der vermieteten Fläche bereits das Gebäude E, das von der früheren Mieterin, der …. … errichtet worden war. Später wurden an dem Gebäude bauliche Veränderungen vorgenommen.
Nach dem Tod von … senior wurde zunächst dessen Ehefrau … als neue Grundstückseigentümerin Vermieterin. Später wurde … Junior neuer Grundstückseigentümer und Vermieter. Am 19./20.03.1981 schloss … junior für die Vermieterseite mit … einen Zusatzvertrag (Anlage K 7), der dem Mieter die Untervermietung gestattet und den Mieter verpflichtet, nach Ende des Mietvertrags für eine vertragsgemäße Räumung und Herausgabe des Grundstücks auch durch einen Untermieter zu sorgen. Am 10.10.1991 vereinbarten die Vertragsparteien eine Mieterhöhung.
Vertreten durch die … vereinbarte … Junior am 05.08.1996 mit … damals Untermieter von … dass dieser anstelle von … in das Mietverhältnis eintritt und alle Rechte und Pflichten hieraus übernimmt (Anlage K 9).
Inzwischen sind die Kläger zu 1) bis 3) sind je zu einem Drittel Miteigentümer des Grundstücks Flurnummer … eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … (Grundbuchauszug, Anlage K 4). Die Klägerin zu 4) ist Eigentümerin des Grundstücks Flurnummer … eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … (Grundbuchauszug, Anlage K 5). Gesellschafter der Klägerin zu 4) sind die Kläger zu 1) bis 3).
1996 wurde eine Mieterhöhung vereinbart (Anlage K 10).
… trat neben … auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein.
Am 20.04.2005 vereinbarten die … als Vertreter der Familie … mit … und … dass der Mietvertrag von … mit allen Rechten und Pflichten auf Mieterseite von … übernommen wird (Anlage K 11).
Mit Ergänzungsvereinbarung vom 10./28.07.2007 vereinbarte die Hausverwaltung … als Vertreterin der Familie … mit … die Anmietung zusätzlicher Flächen – bezeichnet als F 2 und Teil … (Anlage K 12). Nach der Ergänzungsvereinbarung sollen auch für die neu angemieteten Flächen die Vereinbarungen betreffend der … Fläche gelten.
Am 14./30.08.2008 vereinbarten die Hausverwaltung … als Vertreterin der Familie … mit … die Anmietung einer weiteren Grundstücksteilfläche, bezeichnet als „…-Fläche“, wobei für diesen Mietvertrag die gleichen Vertragsbedingungen wie für den Bestand gelten sollten (Anlage K 13).
Am 22.04.2013 vereinbarte die Hausverwaltung … als Vertreterin der Familie … mit … dass sämtliche bestehende Miet- und Pachtverhältnisse zum 31.08.2018 enden. Sodann wurde eine Laufzeitverlängerung sämtlicher Verträge um 2 Jahre, bis 31.08.2020, vereinbart (Anlage K 14).
Mit Ergänzungsvereinbarung vom 14./17.01.2014 vereinbarten die Hausverwaltung … als Vertreterin der Familie … mit … die Anmietung einer zusätzlichen Fläche, bezeichnet als „…-Fläche“. (Anlage K 16).
Am 27./29.09.2014 vereinbarten … und Ruth … vertreten durch die Hausverwaltung … mit … und der Beklagten, dass die bestehenden Mietverhältnisse rückwirkend zum 01.01.2014 auf die Beklagte umgeschrieben werden, … mit allen Rechten und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis austritt und die Beklagte mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt. Als Mietsicherheit stellte die Beklage eine uneingeschränkte persönliche Bürgschaftserklärung ihrer Gesellschafterin Marie Luise Astrid … und der …, jeweils für alle sich aus den Mietverhältnissen ergebenden Zahlungsverpflichtungen.
Am 01.10.2014 vereinbarten die Parteien die zusätzliche Anmietung der sogenannten Hilmer Fläche. Für das Mietverhältnis mit einer Laufzeit bis 31.08.2022 sollten die gleichen Bedingungen gelten wie für die anderen vermieteten Flächen. Eventuell auf der …-Fläche stehende Gebäude sollen nicht zur Mietsache gehören und in das Eigentum des Mieters übergehen, bei Mietende ist die Fläche, wie alle anderen Flächen, komplett zu räumen. Die Laufzeit der Mietverträge für die anderen Flächen wurde ebenfalls verlängert bis 31.08.2022.
Im Ergebnis wurden die Grundstücke Flurnummer … (neu) und … (neu) bis auf eine Teilfläche Tennisplatz des Grundstücks Flurnummer … (rechtsschraffiert auf dem Lageplan K 2) und das sogenannte Refugium … auf dem Grundstück Flurnummer … (linksschraffiert auf dem Lageplan K 2) an die Beklagte vermietet.
Nach Anwohnerbeschwerden prüfte die Lokalbaukommission die Nutzung der …-Fläche als Autoabstellplatz und in diesem Zuge auch die übrige Bebauung des Grundstücks. Am 13.07.2017 kam es zu einem Gespräch in den Amtsräumen. Die Lokalbaukommission verlangte das sofortige Einhalten einer Abstandsfläche von 3 Metern auf dem Autoabstellplatz und eine Beendigung der Nutzung als Autoabstellplatz zum 31.12.2017. Die Beklagte kam den Forderungen nach (Anlage B 4).
… nahm für die Beklagte mit Schreiben vom 28.07.2017 (Anlage B 3) gegenüber dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung umfangreich zur Historie der Nutzung des Grundstücks und entsprechender Gespräche auch mit der Verwaltung Stellung.
Am 10.01.2018 fand ein Telefongespräch zwischen Herrn … von der Lokalbaukommission und … statt. Am 12.01.2018 fasste … den Inhalt des Gesprächs über das beabsichtigte weitere Vorgehen aus seiner Sicht zusammen (Anlage B 1).
Am 07.03.2018 (Anlage B 2) teilten die damaligen Beklagtenvertreter den Klägervertretern mit, dass die Beklagte eine Einigung mit der Stadt anstrebt und dass die Lokalbaukommission bestätigt habe, dass die Einreichung entsprechender Bauanträge derzeit nicht sachgerecht sei.
Mit Schreiben vom 09.04.2018 erklärten die Kläger die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führten sie aus, die Beklagte habe trotz mehrfacher Abmahnungen keine Anträge zur baulichen Genehmigungen ihrer Schwarzbauten vorgelegt.
Am 30.08.2018 wurden von der Landeshauptstadt München gegen die Kläger eine Beseitigungsverfügung betreffend des auf der … Fläche befindlichen Gebäudes E (gemäß beigefügtem Lageplan) und Duldungsverfügungen betreffend der Gebäude E, F, G, K, M, N (gemäß beigefügtem Lageplan), jeweils verbunden mit Zwangsgeldandrohungen gegen die Kläger, erlassen.
Die Beklagte und die LHS München trafen eine Vereinbarung, nach welcher sich die Beklagte verpflichtete, bis 30.11.2022 die auch hier streitgegenständlichen Gebäude F, G und K zu beseitigen, ihr aber im Gegenzug die bisherige Nutzung in vollem Umfang zu belassen und keine Zwangsgelder, auch nicht gegen die Kläger zu verhängen, sowie auf die Vollstreckung der Anlage K 25 zu verzichten (Anlage B 5).
Die Kläger behaupten, die Kläger hätten auf der Mietfläche befindliche bauliche Anlagen nicht öffentlich-rechtlich genehmigen lassen. Die Landeshauptstadt München habe aufgrund bauordnungswidriger Nutzung wiederholt Beseitigungs- und Bußgeldandrohungen erlassen (Schreiben der LHS München vom 06.04.2016, Anlage K 19, und Telefonnotiz des Rechtsanwalt … vom 23.11.2017, Anlage K 18). Vertragsfremde Nutzungen begründeten einen Kündigungsgrund.
Mit Schreiben der Klägervertreter vom 06.10.2017 (Anlage K 20) und vom 08.11.2017 (Anlage K 21) sei die Beklagte dazu aufgefordert worden, die vorhandenen baulichen Anlagen und Nutzungen zu legalisieren. Da nie ein Bauantrag gestellt worden sei, sei auch dessen Genehmigungsfähigkeit nie geprüft worden. Dass die Zeugen eine Genehmigungsfähigkeit als wenig wahrscheinlich dargestellt hätten, liege daran, dass sie ansonsten das eigene Verwaltungshandeln als offen rechtswidrig hätten erklären müssen.
Auf dem benachbarten Erbbaurechtsgrundstück sei das Problem, keine Vollstreckung durchführen zu können, bereits aufgetreten. Angesichts der Untätigkeit der Beklagten bei den Bemühungen zum Abschluss einer verbindlichen und vollstreckbaren Räumungsvereinbarung könne gerade nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte das Grundstück nach Beendigung des Mietverhältnisses räumen werde. Ein Räumungstitel sei auch dann frühzeitig notwendig, wenn das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet worden sei.
Mit Abmahnschreiben vom 01.03.2018 forderten die Klägervertreter die Beklagte auf bis 03.04.2018 Genehmigungsanträge hinsichtlich der nicht genehmigten Gebäude/Anlagen vorzulegen (Anlage K 22).
Die Beklagte habe die Kooperation verweigert. Sie habe mit der Landeshauptstadt München Gespräche geführt, die im Ergebnis zum Beseitigungsanordnungsbescheid gegenüber den Klägern mit Zwangsgeldbelastungen geführt habe (Bescheid der Landeshauptstadt München vom 30.08.2018, Anlage K 24). Dies widerspreche der Sach- und Rechtslage, da das Gebäude nicht im Eigentum der Kläger stehe und auch nicht deren besitzrechtlicher Verfügungsmacht unterliege. Ob die Beklagte das Gebäude E errichtet habe, sei unerheblich, da sie in die Verpflichtungen der Mieter aus den vorangegangenen Mietverträge eingetreten sei. Auf die Sachherrschaft der Mieterpartei habe die Klägerin immer hingewiesen.
Die Beklagte habe immer wieder neue Untermietverhältnisse begründet.
Die Übergabe im geräumten Zustand beinhalte eine Beseitigung etwaiger Altlasten. Soweit eine Altlastenbeseitigung seitens der Kläger einzuleiten wäre, sei die Einholung eines Gutachtens erforderlich. Die Kosten hätte dann die Beklagte zu erstatten.
Der Auskunftsanspruch betreffend der Untermieter ergebe sich aus dem Mietverhältnis. Er sei begründet angesichts der ständig wechselnden Untermietverhältnisse. Der Unterlassungsantrag betreffend der Begründung neuer Untermietverhältnisse folge aus den vertraglichen Vereinbarungen und dem berechtigten Interesse der Klägerin zu erfahren, gegen wen im Falle einer Räumung und Vollstreckung vorzugehen ist.
Der Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten folge aus §§ 280, 286 BGB. Der Gebührenstreitwert belaufe sich auf 103.584 Euro, entsprechend dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelts.
Der Zinsanspruch ergebe sich aus §§ 288, 291 BGB.
Ziel der Kläger sei eine verbindlicher und durchsetzbarer Räumungstitel für die Zeit nach Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Es treffe nicht zu, dass der Fortsetzung die Kläger der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht widersprochen hätten. Dies habe die Beklagte auch erst verspätet mit Schriftsatz vom 19.11.2020 erstmals vorgetragen. Der Widerspruch gegen die Fortsetzung der vertraglichen Nutzung sei bereits mit Schreiben vom 30.04.2018 erfolgt (Anlage K 45), nachdem die Beklagte deutlich gemacht habe, dass eine Räumung des Mietgegenstands nicht erfolgen werde.
Die Kläger beantragen:
I.
Die Beklagte wird verurteilt, die Grundstücke mit der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … und der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt …
soweit diese von der Beklagten nach dem beigefügten Lageplan gemietet waren, zu räumen und die Mietgrundstücke mit den darauf befindlichen Anlagen und Einrichtungen besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben, hilfsweise zum 30.08.2022.
II.
Die Beklagte wird verurteilt, die im beigefügten Lageplan (Anlage K 3, Beschreibung LHS München) mit den Buchstaben E, F, G, H, I, J und K gekennzeichneten Gebäude
auf den Grundstücken mit der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … und der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt …
zu beseitigen und den Boden des nach beigefügtem Lageplan (Anlage K 2, ausgenommen schraffierte Flächen) gemieteten Teils
der Grundstücke Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt … und der Flurnummer … Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … Blatt …
von Aufkiesungen, Asphaltierungen und sonstigen Versiegelungen zu befreien, hilfsweise zum 30.08.2022.
III.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten für ein Altlastenexplorationsgutachten gegen Rechnungsvorlage auf erstes Anfordern an die Kläger und sämtliche durch nicht fristgerechte Räumung entstandene Schäden zu erstatten.
IV.
Die Beklagte wird verurteilt, über den aktuellen Bestand von Untermietverhältnissen auf den streitgegenständlichen Grundstücken … Gemarkung Perlach unter Angabe des jeweiligen Untermieters mit der rechtsverantwortlichen natürlichen und/oder juristischen Vertretungsperson mit jeweils ladungsfähiger Anschrift und Angaben zum Standort des jeweiligen Untermietverhältnisses unter Verwendung des Lageplans Anlage K 3 und Benennung der vermieteten Gebäude- und Grundstücksteile sowie der Dauer des Untermietverhältnisses Auskunft zu erteilen.
V. Die Beklagte hat es bei Meidung eines Ordnungsgeldes in Höhe von 250.000 Euro oder Ordnungshaft für jeden Verstoß zu unterlassen, ab Rechtshängigkeit weitere Untermietverträge weitere Untermietverträge für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke … Gemarkung … abzuschließen.
VI. Die Beklagte wird verurteilt, an den/die Kläger Euro 2.348,94 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen (außergerichtliche Rechtsanwaltskosten.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, der Räumungsantrag sei derzeit unbegründet, da ein gültiger Mietvertrag besteht. Zum Ende des Mietverhältnisses werde die Beklagte die Grundstücke zu den mietvertraglichen Konditionen räumen.
Die Beklagte hält die außerordentliche Kündigung für unwirksam. Das Nichtstellen von Bauanträgen bei der zuständigen Lokalbaukommission sei nicht so schwerwiegend, dass der Klägerin das Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne. Sofern es sich tatsächlich um Schwarzbauten gehandelt habe, führe das Einreichen von Bauanträgen auch nicht zur Schaffung rechtmäßiger Verhältnisse. Nach Auskunft der Lokalbaukommission sei das Einreichen von Bauanträgen nicht zielführend und nicht erforderlich. Herr … als zuständiger Beamter der LHS München habe … erklärt, dass er als Nutzer und Mieter keine Bauanträge einzureichen habe. Es hätte keinen Sinn gemacht, einen Bauantrag zustellen, statt eine Vereinbarung mit der Verwaltung zu unterzeichnen, da die Situation nicht genehmigungsfähig war.
Es sei grundsätzlich Aufgabe des Vermieters die Geeignetheit des Mietobjekts für den gemieteten Zweck zu gewährleisten. Die Kläger als Vermieter hätten das Gelände zum Zweck der bisherigen Nutzung als Autowerkstatt beziehungsweise Autoverkaufsstätte vermietet, was augenscheinlich rechtlich nicht möglich sei.
Die Behörde habe kein Interesse, die derzeitige Nutzung vor Ablauf der der Beklagten gewährten Auslauffrist zu unterbinden. Die Landeshauptstadt München habe bewusst eine Auslauffrist gewährt, damit die Untermietverhältnisses vertragsgerecht beendet werden können und Arbeitsplätze bis 30.08.2022 gesichert werden können.
Die Lokalbaukommission habe gefordert, wegen Bebauung weiterer Grundstücke durch die Schorghuber-Gruppe Abstandsflächen freizuhalten, was die Beklagte ohne Wenn und Aber zugesagt und eingehalten habe. Dies sei die Voraussetzung gewesen, die Flächen weiter zu nutzen wie bisher. Frau … habe sogar eine unbefristete Nutzung des Areals für Autohäuser und Werkstätten in Aussicht gestellt.
Die Ankündigung der Beseitigungs- und Duldungsanordnungen könne keinen Grund für die erklärte Kündigung geben.
Zudem habe der Vermieter sicherzustellen, dass sämtliche Genehmigungen des Mietobjekts vorliegen, die dem Mietzweck, hier der Verpachtung und Nutzung von Autowerkstätten dienen. Die Beklagte meint, die anderweitige Regelung sei unwirksam.
Die Wirksamkeit der Kündigung setze zumindest voraus, dass die klagende Vermieterin von einem Dritten zu Recht auf Beseitigung in Anspruch genommen wird.
Die Klägerin habe die Beklagte nicht abgemahnt, dass Gebäude abgerissen werden sollen. Auf vertragsfremde Nutzungen stütze die Klägerin die Kündigung nicht.
Während des laufenden Mietverhältnisses sei die Beklagte noch nicht verpflichtet, Gebäude abzureißen. Die Gebäude seien in weitem Umfang von Vermietern der Beklagten erbaut worden. Das Gebäude E sei sogar Altbestand aus den 50 er Jahren. Die Beklagte bestreitet, Asphaltierungen und Versiegelungen vorgenommen zu haben. Ein Beseitigungsanspruch setze voraus, dass mietvertragliche Pflichtverletzungen gegeben seien. Dies lägen aber nicht vor.
Zur OMV, die das benachbarte Erbbaurechtsgrundstück ersteigert habe, habe die Beklagte nie in einem Mietverhältnis gestanden. Die Beklagte sei erst 2013 gegründet worden, die Zwangserstehung des Erbbaurechts durch OMV Deutschland sei bereits 2007 erfolgt.
Einen Grund zur Vorlage eines Explorationsgutachtens trage die Klageseite nicht vor.
Da für die Beklagte eine Nutzungsvereinbarung mit der Stadt bestehe, könne sie auch bis zum Ende des Mietvertrags untervermieten. Das Grundstück werde in Eigennutzung vom Kraftfahrtzeughandel … genutzt. Die Untermieter seien Neuwagen …, …, …, … Werkstatt. Ein Untermietvertrag mit Auto … sei im Hinblick auf eine zwischen den Parteien besprochene Mieterabfindung bei vorzeitiger Auflösung des Vertragsverhältnisses bereits aufgelöst worden. Die weiteren Untermietverträge würden fristgerecht zum Ende der Auslauffrist beendet, das Grundstück werde vertragskonform frei von Untermietern herausgegeben werden.
Sofern die Kläger das Grundstück bereits vor Ablauf der Mietzeit auf Altlasten untersuchen wollten, müssten sie dies der Beklagten mit hinreichend langer Vorlauffrist mitteilen, damit diese sich
Die Parteien wurden formlos angehört. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen … und … Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme vom 24.11.2020 wird hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme Bezug genommen.
Ergänzend wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist mit Ausnahme von Klageantrag III, soweit dort die Feststellung begehrt wird, dass die Beklagte verpflichtet ist, sämtliche durch nicht fristgerechte Räumung entstandene Schäden zu tragen, zulässig.
Insbesondere sind die Hilfsantrag zu Klageantrag I und II entsprechend § 257 ZPO statthaft, ohne dass ein besonderes Interesse an einer verfrühten Klage Voraussetzung wäre (Thomas/Putzo-Seiler, ZPO, 41. Auflage, § 257 ZPO, Rdnr. 5). Klageantrag II befasst sich damit, wie das Grundstück zu räumen ist und unterfällt seinem Sinn und Zweck nach damit ebenfalls § 257 ZPO. Ein rechtliches Interesse der Kläger an der Erlangung eines Titels darüber, wie das Grundstück wann herauszugeben ist, besteht zudem aufgrund der mit Zwangsgeld bedrohten öffentlich-rechtlichen Verpflichtung der Kläger, das auf dem Mietgrundstück befindliche Gebäude E zu beseitigen. Die Kläger müssen zur Vermeidung von öffentlich-rechtlichen Zwangsmitteln nachweisen können, alles Mögliche und Zumutbare unternommen zu haben, um dieser Beseitigungsverpflichtung nachzukommen.
Für den Klageantrag, dass die Beklagte verpflichtet ist, sämtliche durch eine nicht fristgerechte Räumung entstehenden Schäden zu tragen, fehlt das Rechtsschutzinteresse. Dass die Beklagte verpflichtet wäre, die durch nicht fristgerechten Auszug verursachten Schäden zu tragen, soweit sie einen nicht fristgerechten Auszug zu vertreten hat, und der Schaden nicht wegen Verstoß gegen Schadensminderungsobliegenheiten von den Klägern zu tragen ist, ist unstreitig. Der Streitpunkt, wann und wie das Grundstück herauszugeben ist, wird mit Klageanträgen 1 und 2 geklärt. Weitergehende Streitpunkte, die ein Rechtsschutzinteresse begründen könnten, haben sich noch nicht konkretisiert.
II.
Die Klage ist lediglich teilweise begründet.
1. Eine Verpflichtung der Beklagten zur Herausgabe des Mietgrundstücks an die Kläger besteht derzeit noch nicht. Die Beklagten sind nach § 546 Abs. 1 BGB mit Ablauf der Mietlaufzeit am 30.08.2022 verpflichtet, das Grundstück an die Kläger herauszugeben.
Die Kläger haben den Mietvertrag mit der Beklagten nicht wirksam außerordentlich gekündigt. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags nach § 543 BGB setzt voraus, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vertraglich vorgesehenen Beendigungszeitpunkt unter Beachtung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Abwägung der beiderseitigen Interessen, nicht zugemutet werden kann. Anders als im Falle einer außerordentlichen Kündigung im Bereich des Wohnraummietrechts – dort greift § 573 Abs. 3 BGB – sind für den Vermieter bei dieser Abwägung nicht nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe zu berücksichtigen.
Insoweit ist zu sehen, dass die Kläger von der Verwaltung unter Androhung eines Zwangsgelds auf die Beseitigung des Gebäudes E, das sich auf dem Mietgrundstück befindet, in Anspruch genommen werden. Das Gebäude ist formell und materiell baurechtswidrig und genießt keinen Bestandsschutz. Der Mietvertrag sieht vor, dass es dem Mieter obliegt, die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu beschaffen. Nach dem Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme war die Beklagte dazu nicht in der Lage. Die Prognose der Zeugen … lautete: „Das ist baurechtswidrig und kann voraussichtlich nicht legalisiert werden.“ Eine Abweichung vom Bebauungsplan wäre allenfalls im Rahmen eines die Verwaltung überzeugenden Gesamtkonzepts in Frage gekommen. Die Erstellung eines Konzepts, das Aussicht auf eine Genehmigung hat, scheitert vorliegend bereits daran, dass die Mietzeit auf den 30.08.2022 begrenzt ist. Ein Genehmigungsverfahren erscheint unter diesen Umständen von vorneherein sinnlos. So haben auch die Zeugen … und … die Situation eingeschätzt.
Das Gericht ist von der Richtigkeit der Aussagen der Zeugen … und … überzeugt. Das Gericht schließt angesichts der plausiblen und schlüssigen Darlegungen der Zeugen zur Baurechtswidrigkeit aus, dass die Zeugen sich bei ihrer Aussage nicht eines rechtswidrigen Behördenverhaltens bezichtigen wollten. Die Zeugen haben detailliert und nachvollziehbar dargelegt, wie und warum die Überprüfung der baurechtlichen Situation vorgenommen wurde, wie sie an dem Verfahren beteiligt waren, auf welche Unterlagen sie bei Vorbereitung ihrer Zeugenaussage Zugriff hatten und welche Erwägungen für die Einordnung der Gebäude und Nutzungen als baurechtswidrig ausschlaggebend waren.
Zum Ende der Vertragslaufzeit ist die Beklagte verpflichtet, das im beigefügten Lageplan mit E bezeichnete Gebäude zu beseitigen. Die Beklagte hat das Gebäude zwar nicht errichtet. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagte die Änderungen an dem Gebäude vornehmen ließ, die nach Zeugenaussage zum Wegfall des Bestandsschutzes führten. Die Beklagte ist aber in den vorbestehenden Mietvertrag eingetreten, der letztendlich betreffend des Gebäudes E die Verpflichtungen des … Vertrages enthält, die Fläche zum Ende der Vertragslaufzeit eingeebnet nach Beseitigung auch unterirdischer Anlagen herauszugeben. Dass hiermit auch das Gebäude E gemeint ist, ergibt sich daraus, dass im … explizit festgehalten ist, dass dieses Gebäude kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden ist.
Eine Verpflichtung der Beklagten das Gebäude vorher zu beseitigen, besteht nicht. Insbesondere ist die Beklagte nicht Eigentümerin des Gebäudes. Das Gebäude wurde ihr durch Eintritt in den Mietvertrag nicht übereignet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfolgt die Übereignung eines Gebäudes, das nach § 95 BGB nicht wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks ist, zwar entsprechend den Regeln für die Übereignung beweglicher Sachen. Auch die Übereignung einer beweglichen Sache setzt aber eine zumindest konkludente Einigung über den Eigentumsübergang voraus. Die hier vorliegende Einigung, dass die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag auf die Beklagte übertragen werden, beinhaltet nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keine Einigung, dass ein Gebäude übereignet wird. Dies gilt erst recht wenn – wie beispielsweise bei Abschluss des ursprünglichen … Vertrags – derjenige, der das Gebäude zu einem vorübergehenden Zweck errichtet hat, gar nicht Vertragspartei des Mietvertrags ist.
Dass die Kläger auf Beseitigung in Anspruch genommen werden, beruht nicht auf einer Pflichtwidrigkeit der Beklagten. Für die Erwägungen der Verwaltung für die Inanspruchnahme der Kläger wird auf die Aussage des Zeugen … Bezug genommen. Öffentlich-rechtlich werden bei dieser Sachlage die Kläger als Grundstückseigentümer zurecht als Störer auf Beseitigung des Gebäudes in Anspruch genommen. Ihr Grundstück wird für das rechtswidrige Gebäude genutzt. Sie sind öffentlich-rechtlich verpflichtet, eine rechtmäßige Nutzung ihres Grundstücks herbeizuführen. Die Beklagte ist zwar zivilrechtlich bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, das Gebäude zu beseitigen, öffentlich-rechtlich ist die Beklagte jedoch nicht als Störer anzusehen.
Die Beklagte trägt an dieser Situation kein Verschulden. Sie ist in den Mietvertrag eingetreten, ohne dass es seitens der Vermieter oder der Vormieter einen Hinweis betreffend der baurechtlichen Situation gab. Der Beklagten war lediglich vorzuwerfen, dass sie auf einer von den Klägern hinzugemieteten Grundstücksfläche baurechtswidrig einen Parkplatz errichtet hat. Dieser Parkplatz war der Anlass von Anwohnerbeschwerden, die zur Überprüfung des Areals durch die Verwaltung führten. Die Beklagte hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die baurechtswidrige Nutzung der Fläche als Parkplatz nach Beanstandung durch die Verwaltung unverzüglich eingestellt und die vorgenommene Aufschüttung beseitigt. Auf die Aussagen der Zeugen … und … wird insoweit Bezug genommen.
Im Gegenzug hat die Verwaltung mit der Beklagten einen Vergleich abgeschlossen, den sie entsprechend angepasst auch den Klägern angeboten hat: Gegen Sicherheitsleistung werden die gegenwärtigen Anlagen und die gegenwärtige Nutzung bis zum Ablauf der regulären Laufzeit des Mietvertrags geduldet.
Bei dieser Sachlage kann das Interesse der Kläger, nicht der Androhung von Zwang ausgesetzt zu sein und nicht entgegen der vertraglichen Verpflichtung die Kosten für die Beseitigung des Gebäudes E tragen zu müssen, anders als durch vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt werden: Die Kläger können die Anpassung des Mietvertrags nach § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB verlangen. Das Mietrecht enthält keine Sonderregelungen, die der Regelung des § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB vorgehen.
Durch die Inanspruchnahme der Kläger auf Beseitigung des Gebäudes, das nach dem Mietvertrag von der Beklagten zum Ende der Vertragslaufzeit zu beseitigen ist, haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, wesentlich geändert.
Geschäftsgrundlage des Mietvertrags war, dass der Mieter sich um die erforderlichen Genehmigungen kümmert. Der Vermieter hatte mit den Genehmigungen nichts zu tun. Mit einer Inanspruchnahme des Vermieters wegen vorhandener Gebäude und Anlagen hat niemand gerechnet.
Wie vom Gericht bereits in der letzten mündlichen Verhandlung zur vergleichsweisen Beendigung des Mietstreits vorgeschlagen, kommt in Betracht, dass die Beklagte die von der Verwaltung im Rahmen einer gütlichen Beilegung des Verwaltungsrechtsstreits geforderte Sicherheitsleistung für die Beseitigung des Gebäudes E übernehmen und die Kläger sodann den von der Verwaltung angebotenen Vergleich abschließen, der die Duldung des Gebäudes für die verbleibende vereinbarte Mietzeit vorsieht. Alternativ könnte das Gebäude E von der Beklagten vorzeitig beseitigt werden. In beiden Fällen ist eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags nicht erforderlich. Es obliegt den Klägern, eine geeignete Vertragsanpassung zu verlangen, über die die Parteien dann verhandeln. Führen die Verhandlungen zu keiner Einigung oder verweigert die Beklagte die Mitwirkung kann das Gericht angerufen werden.
Die durchgeführte Beweisaufnahme hat auch nicht zur Überzeugung des Gerichts die Behauptung der Kläger bewiesen, dass eine Anpassung des Vertrags nicht möglich ist, da die Beklagte nicht an einer gütlichen Einigung interessiert ist und nicht bereit ist an einer für die Klägerin angemessenen Lösung mitzuwirken. Im Gegenteil hat nach den glaubhaften Aussagen der Zeugen … und … die Beklagte ihr Möglichstes getan, um eine Lösung zu erreichen, die – ohne der Klägerin zu schaden – eine Nutzung des Grundstücks durch die Beklagte bis zum Vertragsablauf ermöglicht und erreicht, dass die Verwaltung eine geeignete gütliche Lösung anbietet. Dass die Behörde dabei die Beseitigung des Gebäudes E von den Klägern verlangte, kann der Beklagten nicht vorgeworfen werden, da öffentlich rechtlich die Kläger zur Beseitigung des Gebäudes E tatsächlich verpflichtet sind. Die Beklagte hingegen ist weder Handlungs- noch Zustandsstörer und öffentlich-rechtlich nicht zur Beseitigung des Gebäudes E verpflichtet, da sie es weder gebaut noch baurechtlich relevant umgebaut hat noch sein Eigentümer ist. Ihre Beseitigungspflicht ist alleine zivilrechtlicher Natur.
2. Die Beklagte ist verpflichtet, die im beigefügten Lageplan mit den Buchstaben E, F, G, H, I, J und K gekennzeichneten Gebäude zum 30.08.2022 zu beseitigen und die Mietfläche zum 30.08.2022 von Aufkiesungen zu befreien. Eine Verpflichtung zur früheren Beseitigung der Gebäude und früherer Beseitigung der Aufkiesungen besteht nicht. Zur Beseitigung von Asphaltierungen und sonstigen Versiegelungen ist die Beklagte nicht verpflichtet. Sie ist insbesondere nicht von der Verpflichtung, das Grundstück eingeebnet und von unterirdischen Anlagen befreit herauszugeben, erfasst, da die Versiegelungen und Asphaltierungen weder unterirdisch sind noch die Ebenheit der Fläche betreffen. Eine Verpflichtung zur Beseitigung könnte sich daher nur daraus ergeben, dass von der Beklagten selbst oder ihren Vorgängern im Mietvertrag vorgenommene Veränderungen zu beseitigen sind. Die Kläger haben aber weder konkret dargelegt, welche Asphaltierungen und sonstige Versiegelungen bestehen, noch dass diese von der Beklagten oder deren Rechtsvorgänger im Mietvertrag erstellt wurden. Vor Abschluss des … vertrags bereits vorhandene Asphaltierungen oder Versiegelungen muss die Beklagte nicht beseitigen.
3. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, die Kosten für ein Altlastenexplorationsgutachten auf erstes Anfordern zu erstatten. Für eine derartige Verpflichtung fehlt es an einer Rechtsgrundlage. Als Rechtsgrundlage für die Erstattung der Kosten eines Altlastenexplorationsgutachtens kommt vorliegend nur ein vertraglicher oder deliktischer Anspruch wegen Verunreinigung des Grundstücks in Betracht. Die Klägerin hat aber weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass die Beklagte oder Rechtsvorgänger der Beklagten, deren Verpflichtung sie übernommen hat, vertragswidrig das Grundstück verunreinigt haben und zur Beseitigung der Verunreinigung ein Altlastenexplorationsgutachten erforderlich ist. Das Altlastenexplorationsgutachten soll vielmehr gerade klären, ob eine Verunreinigung erfolgt ist.
4. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Mitteilung der Untermieter der Beklagten. Die Beklagte hat die Untervermietung vertraglich gestattet. Ein Auskunftsanspruch kann sich bei dieser Sachlage allenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter dem Gesichtspunkt der Verpflichtung zur Rücksichtnahme auf berechtigte Interessen des Vermieters ergeben. Ein besonderes Interesse der Kläger, die Namen der Untermieter zu erfahren, das geeignet wäre, eine Auskunftspflicht nach Treu und Glauben zu begründen, ist nicht ersichtlich. Die Beklagte hat zugesichert, dass keine Untervermietung über den 30.08.2022 hinaus vorgenommen wurde. Diese Untervermietung ist berechtigt erfolgt. Ansprüche der Kläger gegen die Untermieter bestehen daher derzeit nicht. Damit ist eine Auskunft über die Untermieter auch nicht zur Durchsetzung von Rechten der Kläger erforderlich. Im Übrigen hat die Beklagte die Namen der Untermieter bereits mitgeteilt, so dass ein Anspruch auf Mitteilung der Untermieter – sein Bestehen unterstellt – sogar erfüllt wäre.
5. Ein Unterlassungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte, keine weiteren Untermietverträge abzuschließen, besteht nicht. Der Unterlassungsanspruch (§ 1004 Abs. 1 S. 2 BGB) setzt voraus, dass eine Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der Kläger durch eine unberechtigte Weitervermietung zu besorgen ist. Die Untervermietung wurden der Beklagten im Mietvertrag aber vertraglich gestattet.
8. Ein Anspruch der Beklagten auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Kläger nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB besteht nicht. Die Beklagten befanden sich mit Räumung und Herausgabe des Grundstücks nicht in Verzug. Der Vertrag ist durch die außerordentliche Kündigung nicht beendet worden.
III.
Die Kostenentscheidung folgt §§ 91, 92 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war hinsichtlich der Unterliegensquoten zu berücksichtigen, dass der eigentliche Streit der Parteien die vorzeitige Räumung und Herausgabe, und für den hilfsweise beantragten Zeitpunkt 30.08.2022 nur die Verpflichtung zur Beseitigung des Gebäudes E durch die Beklagte und die Verpflichtung zur Beseitigung von Aufkiesungen, Asphaltierungen und sonstigen Versiegelungen und ein Altlastenexplorationsgutachten betraf. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt § 709 ZPO.
Der Streitwert für das Verfahren beläuft sich auf insgesamt 168.584. Die Streitwertfestsetzung folgt §§ 41 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1, 43, 45, 48 GKG. Der Streitwert für Klageantrag I beläuft sich auf 103.584 Euro, der weitergehende Streitwert für Klageantrag II beläuft sich auf 50.000 Euro, der Streitwert für Klageantrag III auf 10.000 Euro und der Streitwert für Klageantrag IV auf 5.000 Euro. Klageantrag V wirkt sich als Nebenforderung nicht streitwerterhöhend aus.
