Der Wasserzähler tickt im Nachbarskeller, der Sicherungskasten hängt daneben – doch die Tür bleibt verschlossen, der eigene Verbrauch lässt sich nicht kontrollieren, der Zugang ist dauerhaft blockiert. Eine Klage auf Mitbesitz stellt die Grundfrage: Wird ein Kellerraum automatisch zum Gemeinschaftseigentum, nur weil er die Strom- und Wasserzähler aller beherbergt? Die Antwort des BGH könnte den Alltag vieler Wohnungseigentümer verändern.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- BGH: Sind Kellerräume mit Gemeinschaftsanlagen zwingend Gemeinschaftseigentum?
- Redaktionelle Leitsätze
- Raum vs. Anlage: Warum Sondereigentum an Kellerräumen besteht
- Duldungspflicht: So erhalten Sie Zutritt zum fremden Keller
- Falscher Klagegegner: Warum die WEG keinen Zutritt schuldet
- Heizungstausch: Warum technische Änderungen das Eigentum nicht wandeln
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt das Sondereigentum des Nachbarn auch, wenn ich keinen eigenen Zugang zu meinen Zählern habe?
- Darf der Nachbar den Zutritt verweigern, weil er in seinem Keller private Gegenstände lagert?
- Muss ich den Nachbarn persönlich oder die Hausverwaltung auf Zutritt zum Technikraum verklagen?
- Habe ich Anspruch auf sofortigen Zutritt, wenn abends die Sicherung im verschlossenen Nachbarkeller rausspringt?
- Habe ich Anspruch auf einen eigenen Keller-Schlüssel, wenn sich dort meine wichtigen Zähler befinden?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 34/25
Das Wichtigste im Überblick
Kellerräume mit Gemeinschaftsanlagen dürfen als Sondereigentum einem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehören.
- Räume bleiben trotz gemeinschaftlicher Zähler oder Heizungsrohre wirksam privates Sondereigentum.
- Nur die technischen Anlagen selbst gehören zwingend der gesamten Eigentümergemeinschaft.
- Andere Eigentümer müssen den Zugang für Wartungen über gesetzliche Duldungspflichten einfordern.
- Ein direkter Anspruch auf Mitbesitz gegen die Eigentümergemeinschaft besteht rechtlich nicht.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 20.02.2026
- Aktenzeichen: V ZR 34/25
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen, Käufer von Eigentumswohnungen
BGH: Sind Kellerräume mit Gemeinschaftsanlagen zwingend Gemeinschaftseigentum?
Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn sich diese Gegenstände im Bereich von Räumen befinden, die grundsätzlich sondereigentumsfähig sind. Die gesetzliche Regelung soll verhindern, dass einzelne Eigentümer eigenmächtig über gemeinschaftsdienliche Einrichtungen verfügen können.
Der Bundesgerichtshof verhandelte am 20. Februar 2026 über die Klage eines Paares gegen die eigene Wohnungseigentümergemeinschaft (Az. V ZR 34/25). Die Eigentümer einer von zwei Wohneinheiten forderten Mitbesitz an drei Kellerräumen, die als Treppenhaus, Flur und Technikraum bezeichnet wurden. Diese Räume waren in der Teilungserklärung von 2013 dem Nachbarn und Eigentümer der ersten Wohnung zugeordnet worden. Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum rechtlich verbindlich festlegt. Da sich in den Räumen jedoch der Hauptstromkasten, Gas- und Wasserzähler sowie Absperrhähne für beide Wohnungen befanden, hielten die klagenden Eigentümer die Räume für zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Der V. Zivilsenat hob die vorherigen Entscheidungen des Amtsgerichts Mayen vom 6. Juni 2024 sowie des Landgerichts Koblenz vom 30. Januar 2025 auf und wies die Klage vollständig ab.
Redaktionelle Leitsätze
- Räume, in denen Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, werden durch deren bloße Anwesenheit nicht zwingend zu Gemeinschaftseigentum; § 5 Abs. 2 WEG entzieht nur die Anlagen und Einrichtungen selbst dem Sondereigentum, nicht den sie umgebenden Raum.
- Der erforderliche Zugang der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gemeinschaftsdienlichen Anlagen in Sondereigentumsräumen wird durch die gesetzliche Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hinreichend gesichert; ein Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz am Raum selbst besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht.
- Ansprüche auf Zugang zu Räumen, die im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehen, richten sich gegen den jeweiligen Sondereigentümer, nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; letzterer fehlt insoweit die Passivlegitimation.
Raum vs. Anlage: Warum Sondereigentum an Kellerräumen besteht
Nach dem Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG entzieht das Gesetz nur die Anlagen und Einrichtungen selbst dem Sondereigentum, nicht jedoch den sie umgebenden Raum. Ein Raum wird nicht automatisch zum Gemeinschaftseigentum, nur weil er gemeinschaftsdienliche Anlagen beherbergt. Die Zweckbestimmung der Norm wird bereits durch die zwingende Zuordnung der technischen Anlagen zum Gemeinschaftseigentum erreicht.
Die Karlsruher Richter stellten fest, dass die drei Kellerräume durch den Vollzug der Teilungserklärung im Jahr 2013 wirksam als Sondereigentum entstanden sind. Es ist rechtlich unerheblich, dass diese Räume zentrale Versorgungseinrichtungen beherbergen. Auch die Tatsache, dass eine ursprünglich gemeinsame Ölheizung im Jahr 2017 durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt wurde, ändert an der Eigentumszuordnung nichts. Die Sondereigentumsfähigkeit des Raums bleibt vollumfänglich bestehen, selbst wenn der Zugriff auf die darin befindlichen Anlagen für die Gemeinschaft zwingend notwendig ist.
Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. – so der Bundesgerichtshof
Prüfen Sie in Ihrem Aufteilungsplan – der Bauzeichnung, die die genauen Grenzen der Eigentumseinheiten markiert – und der Teilungserklärung die genaue Zuordnung der Kellerräume. Ist der Raum dort mit einer Nummer versehen, die nicht zu Ihrer Wohnung gehört, haben Sie kein Miteigentum am Raum – selbst wenn dort Ihre Zähler oder Absperrhähne installiert sind.
Praxis-Hinweis: Raum vs. Anlage
Der entscheidende Hebel-Faktor ist die rechtliche Trennung von Raum und Inhalt. Ob Sie ähnlich liegen, erkennen Sie an Ihrem Aufteilungsplan: Ist der Raum dort einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet, bleibt er Sondereigentum – völlig ungeachtet der darin verbauten Technik. Die bloße Anwesenheit von Gemeinschaftsanlagen wie Zählern oder Rohren wandelt den Raum nicht automatisch in Gemeinschaftseigentum um.
Duldungspflicht: So erhalten Sie Zutritt zum fremden Keller
Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums zu dulden, wenn dies für die Instandhaltung oder den Betrieb des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Diese gesetzliche Duldungspflicht sichert den notwendigen Zugriff der Gemeinschaft auf gemeinschaftliche Anlagen in Sondereigentumsräumen ab. Ein eigener Mitbesitz am Raum selbst – also das Recht, den Raum wie ein Mitbesitzer jederzeit eigenständig zu betreten – ist für die Wartung und Kontrolle der Anlagen nicht zwingend erforderlich.
Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG […] ist jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentum erforderlichenfalls zu dulden. Ihn trifft daher insbesondere die Pflicht, den Zutritt für beschlossene Reparaturen und Wartungsarbeiten, notwendige Zählerablesungen oder auch für Notmaßnahmen zu gewähren. – so der Bundesgerichtshof
Fehlender Direktzugang ändert Eigentumsstatus nicht
In dem verhandelten Zweifamilienhaus war der Zugang zu den Kellerräumen ausschließlich über die erste Wohneinheit möglich. Die Eigentümer der zweiten Wohnung verfügten über keinen eigenen Zugang zu diesem Bereich. Zu ihren Gunsten bestand lediglich eine im Grundbuch abgesicherte Grunddienstbarkeit, die zur Mitbenutzung von Flur und Technikraum zwecks Zählerablesung berechtigte. Eine solche Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Inhaber eine bestimmte Nutzung an einem fremden Raum dauerhaft sichert. Der Bundesgerichtshof befand, dass die alleinige Zugänglichkeit über eine Sondereigentumseinheit die Wirksamkeit des Sondereigentums an den Kellerräumen nicht beseitigt. Die notwendige Zugriffsmöglichkeit der Gemeinschaft ist über die gesetzliche Duldungspflicht ausreichend abgesichert.
Verweigert Ihnen der Nachbar den Zutritt zu Ihren Zählern, fordern Sie ihn schriftlich unter Verweis auf seine Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zur Termingewährung auf. Setzen Sie hierfür eine konkrete Frist von zwei Wochen für die erste Besichtigungsmöglichkeit.
Falscher Klagegegner: Warum die WEG keinen Zutritt schuldet
Ein Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer setzt voraus, dass die betreffenden Flächen tatsächlich Gemeinschaftseigentum sind. Besteht Sondereigentum an einem Raum, richtet sich ein etwaiger Zugangsanspruch gegen den jeweiligen Sondereigentümer und nicht gegen die Gemeinschaft. Für einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Verschaffung von Zugang zu Sondereigentumsräumen Dritter fehlt es regelmäßig an der Passivlegitimation.
Da die Kellerräume wirksam dem Sondereigentum des Nachbarn zugeordnet waren, scheiterte die Klage auf Einräumung von Mitbesitz. Auch der hilfsweise gestellte Antrag auf Zugangsgewährung – also ein Ersatzantrag für den Fall, dass der Hauptwunsch auf Mitbesitz abgelehnt wird – blieb erfolglos. Die Richter erklärten, dass ein solcher Anspruch von den betroffenen Eigentümern direkt gegen den Besitzer der ersten Wohnung geltend gemacht werden müsste – entweder aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder aus der bestehenden Grunddienstbarkeit. Ein Vorgehen darf sich nicht gegen die Eigentümergemeinschaft richten, da diese nicht verpflichtet ist, Zugang zu Räumen zu verschaffen, die im Sondereigentum eines einzelnen Mitglieds stehen.
Vermeiden Sie Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wenn es um den Zutritt zu Sondereigentumsräumen geht. Solche Klagen werden als unzulässig abgewiesen, was für Sie zu hohen Prozesskosten führt. Richten Sie Ihre Ansprüche ausschließlich gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des Raums.
Praxis-Hürde: Der richtige Klagegegner
In der Praxis scheitern viele Verfahren an der sogenannten Passivlegitimation. Wenn Sie Zugang zu Ihren Zählern benötigen, die sich in einem fremden Kellerraum befinden, darf sich Ihre Klage nicht gegen die Eigentümergemeinschaft richten. Da der Raum rechtlich dem Nachbarn gehört, ist dieser Ihr einziger korrekter Ansprechpartner für den Zutrittsanspruch.
Heizungstausch: Warum technische Änderungen das Eigentum nicht wandeln
Die Zuordnung von Sondereigentum erfolgt durch die Teilungserklärung und deren Vollzug im Grundbuch. Ein späterer Realakt, wie etwa bauliche Veränderungen oder der Austausch von Anlagen, kann bestehendes Sondereigentum nicht ohne Einhaltung der strengen Formvorschriften des § 4 Abs. 1 und 2 WEG in Gemeinschaftseigentum umwandeln. Ein Realakt ist dabei eine rein tatsächliche Handlung, wie ein Umbau, die für sich genommen noch keine Änderung der rechtlichen Eigentumsverhältnisse bewirkt.
Die klagenden Eigentümer hatten argumentiert, dass die technische Umrüstung der Heizanlage die Eigentumsverhältnisse an den Räumen beeinflusse. Im Jahr 2017 war die gemeinsame Ölheizung durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt worden. Der Bundesgerichtshof wies dieses Argument zurück. Das Sondereigentum an den Kellerräumen wurde bereits 2013 wirksam begründet. Eine spätere technische Umrüstung oder ein bloßer baulicher Eingriff ändert die Eigentumsverhältnisse nicht.
Checkliste: So setzen Sie Ihr Zutrittsrecht rechtssicher durch
Sichten Sie Ihre Teilungserklärung und klären Sie, ob Technikräume als Sondereigentum markiert sind. Suchen Sie bei anstehenden Wartungen frühzeitig das Gespräch mit dem betroffenen Nachbarn, um Zugangsmodalitäten zu vereinbaren. Wenn Sie rechtlich gegen eine Zutrittsverweigerung vorgehen, adressieren Sie das Schreiben und eine etwaige Klage zwingend an den Nachbarn persönlich, nicht an die Hausverwaltung oder die WEG.
BGH-Urteil: Rechtssicherheit für Sondereigentum an Technikräumen
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs (V ZR 34/25) stellt höchstrichterlich klar, dass die Zweckbestimmung technischer Anlagen den Status des umgebenden Raums als Sondereigentum nicht aufhebt. Das Urteil ist auf alle WEG-Anlagen in Deutschland übertragbar und beendet die Unsicherheit über die Wirksamkeit von Teilungserklärungen in solchen Fällen. Für Sie bedeutet das: Akzeptieren Sie die Eigentumsgrenzen laut Aufteilungsplan, konzentrieren Sie sich aber konsequent auf die Durchsetzung Ihrer gesetzlichen Zutrittsrechte gegenüber dem betreffenden Nachbarn, um den Betrieb Ihrer Anlagen sicherzustellen.
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Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum führt in Wohnungseigentümergemeinschaften häufig zu Konflikten. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre Teilungserklärung und unterstützen Sie dabei, Ihre Zutrittsrechte gegenüber Nachbarn rechtssicher durchzusetzen oder unberechtigte Ansprüche abzuwehren. So vermeiden Sie kostspielige Fehlentscheidungen bei der Wahl des richtigen Klagegegners.
Experten Kommentar
Das eigentliche Drama beginnt meist erst nach dem Urteil. Wenn der Nachbar den Zutritt zum Stromkasten gewähren muss, nutzt er das im Alltag oft als subtiles Machtinstrument. Da werden Termine für die Zählerablesung wochenlang verschleppt oder Handwerker für die Heizungswartung nur zu völlig unmöglichen Zeiten ins Haus gelassen.
Betroffene sollten sich bei solchen Konstellationen niemals auf spontane Absprachen an der Kellertür verlassen. Ich empfehle, für wiederkehrende Termine wie Ablesungen oder Wartungen direkt feste, verbindliche Zeitfenster schriftlich zu fixieren. Wer hier frühzeitig klare Spielregeln etabliert, nimmt dem Eigentümer die Möglichkeit für kleinliche Schikanen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt das Sondereigentum des Nachbarn auch, wenn ich keinen eigenen Zugang zu meinen Zählern habe?
JA. Sondereigentum an Kellerräumen bleibt auch dann wirksam bestehen, wenn andere Eigentümer keinen direkten Zugang zu den darin befindlichen Gemeinschaftsanlagen haben. Die rechtliche Zuordnung eines Raums erfolgt verbindlich durch die Teilungserklärung und ist unabhängig von der tatsächlichen baulichen Erreichbarkeit.
Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind zwar die technischen Anlagen selbst zwingend Gemeinschaftseigentum, jedoch erstreckt sich dieser Status nicht automatisch auf den sie umgebenden Raum. Die rechtliche Trennung zwischen Anlage und Raum bedeutet, dass ein Kellerraum trotz installierter Zähler wirksam als Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann. Der notwendige Zugriff für Wartungen wird dabei nicht über das Eigentumsrecht am Raum, sondern über die gesetzliche Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gelöst. Sie sollten daher im Aufteilungsplan prüfen, ob der betreffende Raum eine eigene Nummer trägt, die der Einheit Ihres Nachbarn zugeordnet ist.
Der Anspruch auf Zutritt richtet sich ausschließlich gegen den sondereigentumsberechtigten Nachbarn und nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, da dieser die rechtliche Befugnis zur Einräumung des Besitzes an fremden Räumen fehlt.
Darf der Nachbar den Zutritt verweigern, weil er in seinem Keller private Gegenstände lagert?
NEIN. Der Nachbar darf den Zutritt nicht wegen privater Lagerung verweigern, da er gesetzlich verpflichtet ist, das Betreten für den Betrieb oder die Wartung des Gemeinschaftseigentums zu dulden. Diese Pflicht ergibt sich unmittelbar aus der gesetzlichen Sozialbindung des Sondereigentums innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG muss jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums gestatten, sofern dies für die Instandhaltung oder den ordnungsgemäßen Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen erforderlich ist. Da technische Einrichtungen wie Zähler oder Heizungen zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, müssen private Interessen wie die Lagerung von Gegenständen rechtlich zurücktreten. Sie sollten den Nachbarn daher schriftlich unter Verweis auf diese Regelung zur Termingewährung auffordern und dabei eine angemessene Frist von zwei Wochen setzen. Eine dauerhafte Verweigerung kann gerichtlich durchgesetzt werden, wobei der Nachbar die Prozesskosten sowie mögliche Schäden durch verzögerte Wartungen selbst tragen muss.
Trotz der Duldungspflicht muss der Zutritt mit einer angemessenen Vorlaufzeit angekündigt werden und sachlich durch notwendige Maßnahmen begründet sein. Nur in akuten Notfällen, wie etwa einem massiven Rohrbruch, entfällt die Pflicht zur vorherigen Terminabsprache vollständig.
Muss ich den Nachbarn persönlich oder die Hausverwaltung auf Zutritt zum Technikraum verklagen?
Klagen auf Zutritt müssen zwingend gegen den Sondereigentümer des Raums persönlich gerichtet werden, da die Eigentümergemeinschaft (WEG) nicht passivlegitimiert ist. Sie müssen daher den Nachbarn als individuellen Eigentümer verklagen, sofern sich die technischen Anlagen in dessen rechtlich zugewiesenem Sondereigentum befinden.
Die rechtliche Grundlage hierfür liegt in der Unterscheidung zwischen dem Raum und den darin befindlichen gemeinschaftlichen Anlagen gemäß der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Da der Technikraum durch die Teilungserklärung wirksam als Sondereigentum einer bestimmten Person zugeordnet wurde, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband keinen rechtlichen Zugriff auf diese Fläche. Die WEG schuldet Ihnen daher keinen Zugang zu Räumen, die nicht im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, selbst wenn dort Ihre Zähler oder Absperrhähne installiert sind. Wer keine tatsächliche Gewalt über einen Raum ausübt, kann im Prozess nicht erfolgreich auf Herausgabe oder Zutritt in Anspruch genommen werden. Ein Anspruch auf Duldung des Betretens ergibt sich stattdessen direkt aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber dem jeweiligen Sondereigentümer.
Falls der Technikraum im Aufteilungsplan jedoch ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet ist, wäre die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der richtige Weg. In den meisten Streitfällen liegt jedoch Sondereigentum vor, weshalb eine falsche Adressierung der Klage zur Abweisung als unzulässig und zur vollständigen Übernahme der Prozesskosten führt.
Habe ich Anspruch auf sofortigen Zutritt, wenn abends die Sicherung im verschlossenen Nachbarkeller rausspringt?
JA, Sie haben in einer solchen Situation einen Anspruch darauf, dass Ihnen der Nachbar unverzüglich den Zutritt zu seinem Keller ermöglicht. Bei akuten Notfällen wie einem Stromausfall besteht ein Anspruch auf sofortigen Zutritt im Rahmen der Duldungspflicht gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
Die rechtliche Grundlage hierfür bildet die Pflicht zur Duldung von Einwirkungen, die für den Betrieb des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums zwingend erforderlich sind. Da ein Stromausfall die Nutzung Ihrer Wohnung erheblich einschränkt, liegt eine klassische Notmaßnahme vor, die nach der Rechtsprechung keinen zeitlichen Aufschub duldet. Sie sollten den Nachbarn daher umgehend kontaktieren und ihn auf seine gesetzliche Mitwirkungspflicht hinweisen, damit dieser die Tür öffnet. Ein Recht zur eigenmächtigen Türöffnung, die sogenannte Selbsthilfe, steht Ihnen jedoch nur in extremen Ausnahmefällen bei unmittelbarer Gefahr für Leib oder Leben zu.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung, dass dieser punktuelle Zutrittsanspruch kein dauerhaftes Recht auf Mitbesitz oder einen eigenen Schlüssel begründet. Sie haben lediglich einen Anspruch auf die einmalige Ermöglichung des Zugangs im konkreten Bedarfsfall.
Habe ich Anspruch auf einen eigenen Keller-Schlüssel, wenn sich dort meine wichtigen Zähler befinden?
NEIN – Ein Anspruch auf einen eigenen Schlüssel besteht nicht, da die gesetzliche Duldungspflicht keinen Mitbesitz am Sondereigentum des Nachbarn begründet. Der Kellerraum bleibt trotz der darin befindlichen Zähler im alleinigen Eigentum des Nachbarn, welcher Dritte grundsätzlich von der Nutzung ausschließen darf.
Gemäß der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gewährt das Sondereigentum dem Inhaber die alleinige Herrschaftsgewalt über den Raum, auch wenn darin gemeinschaftliche Versorgungsanlagen untergebracht sind. Die für die Wartung oder Ablesung notwendige Zugriffsmöglichkeit wird rechtlich durch die Duldungspflicht nach § 14 Absatz 1 Nummer 2 WEG ausreichend und abschließend gesichert. Ein permanenter, eigenständiger Zugang mittels eines eigenen Schlüssels würde einen unzulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht des Nachbarn darstellen und ist für den Betrieb der Anlagen nicht zwingend erforderlich. Betroffene Eigentümer müssen daher den Zutritt rechtzeitig beim Nachbarn ankündigen, anstatt eine eigenmächtige Betretungsmöglichkeit durch die Herausgabe eines Schlüssels zu fordern.
Eine rechtliche Ausnahme besteht nur dann, wenn die Teilungserklärung oder eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit ausdrücklich die Einräumung von Mitbesitz oder die Aushändigung eines Schlüssels an andere Eigentümer vorsieht.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 34/25 – Urteil vom 20.02.2026
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