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Betriebskostenabrechnung – Umlagefähigkeit von Prüfungskosten für Baumbestand

AG Dortmund, Az.: 410 C 9196/15, Urteil vom 27.01.2016

Die Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 40 %, der Beklagte 60 % zu tragen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a I 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 20,67 EUR übereinstimmend in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt haben, war nur noch über den noch rechtshängigen Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 13,07 EUR zu entscheiden.

In dem noch verbleibenden Umfang ist die Klage unbegründet.

Die klagende Partei hat gegen die beklagte Partei keinen Anspruch auf Zahlung von 13,07 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2013 in Verbindung mit dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB.

Die in der Position „Außenanlagen Gehölzfläche“ enthaltenen Kosten für Baumwartung und Baumkontrolle in Höhe von 470,95 EUR sind im vorliegenden Fall nach der Überzeugung des Gerichts nicht umlagefähig. Hinter dieser Position verbergen sich Kosten für eine „Baumwartung/Baumkontrolle“, die unstreitig nicht im Mietvertrag vereinbart sind.

Unter die allgemeinen, umlagefähigen Kosten der Außenanlagen fallen keine Kosten für die Prüfung des Baumbestandes vor dem Hintergrund von Verkehrssicherungspflichten, welche die Klägerin als Eigentümerin treffen. Derartige Kontrolltätigkeiten haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind damit keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (AG Bottrop, Urteil vom 12. Juni 2014 – 11 C 59/14).

Problematisch an Kosten für eine Baumwartung ist zunächst, dass sie nicht in jeder Abrechnungsperiode anfallen. Für die Annahme umlegbarer Betriebskosten ist jedoch erforderlich, dass sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen (Gies in: MAH Mietrecht, § 24 Rn. 91, m.w.N.). Die Klägerin hat nicht substantiiert vorgetragen, dass die geltend gemachten Baumwartungskosten periodisch anfallen und regelmäßig in Rechnung gestellt werden bzw. dass in der Vergangenheit entsprechende Kosten geltend gemacht worden sind. Die Formulierung der Klägerin in dem Anschreiben an den Mieterverein Dortmund vom 19.03.2015, es sei „unerheblich, dass solche Maßnahmen nur in größeren zeitlichen Abständen anfallen“, lässt vielmehr den Rückschluss zu, dass Kosten für Baumwartungen in der jüngeren Vergangenheit möglicherweise überhaupt nicht angefallen sind.

Zudem wird bei der Beurteilung der Frage der Umlagefähigkeit in Rechtsprechung und Literatur ersichtlich darauf abgestellt, ob es sich bei der konkreten Baumwartung um Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten oder um pflegerische Erhaltungsmaßnahmen handelt. So sind die Kosten für ein Fällen kranker Bäume beispielsweise nicht berücksichtigungsfähig, weil es sich in der Sache um Instandsetzungskosten handelt (AG Hamburg, Urteil v. 14.09.1989 – 38 C 829/89 – WuM 1989, 641). Entsprechendes gilt, wenn durch das Fällen von Bäumen einer Verkehrssicherungspflicht entsprochen wird oder Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht durchgeführt worden sind oder das Nachbarrecht ein Fällen von Bäumen erfordert. Auch wenn nach längerer Zeit unterlassener Pflege des Gartens eine Grundpflege vorgenommen wird, so sind die dafür aufzuwendenden Kosten nicht umlagefähig, da es sich um Instandsetzungsarbeiten handelt (AG Neustadt (Weinstraße), Urt. v. 13.02.2009 – 5 C 73/08; Gies in: MAH Mietrecht, § 24 Rn. 93; Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 Rn. 157).

Die Klägerin kann mit ihrem Vortrag, die Kosten der Baumwartung seien vorliegend als Kosten der Gartenpflege umlagefähig, nicht durchgreifen. Soweit die Klägerin diesbezüglich lediglich auf Ihr Anschreiben an den Mieterverein Dortmund vom 19.03.2015 und die dort vorgebrachte Begründung verweist, kann diese pauschale Bezugnahme auf eine Anlage prozessual bereits keinen konkreten Sachvortrag ersetzen. Aber auch bei Zugrundelegung des klägerischen Vortrags ist davon auszugehen, dass es sich bei den Kosten der Baumwartung um die Prüfung des Baumbestandes vor dem Hintergrund von Verkehrssicherungspflichten und somit um reine Kontrolltätigkeiten, nicht aber um pflegerische Maßnahmen der Gartenpflege handelte. Die Klägerin hat nichts dazu vorgetragen, welche Art und welchen Charakter die sich hinter der Betriebskostenposition „Baumwartung/Baumkontrolle“ verbergenden Maßnahmen hatten und was konkret für Arbeiten durchgeführt wurden. In dem in Bezug genommenen Schreiben führt die Klägerin lediglich abstrakt aus, dass zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege die Pflege von gärtnerisch angelegten Gärten einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gehöre. Bei diesen Kosten handele es sich um laufende und damit umlagefähige Kosten der pflegerischen Instandhaltung des Gartens und nicht um einmalige Instandhaltungsmaßnahmen. Unerheblich sei, dass der Vermieter mit der Wartung der Bäume vorrangig seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen wollte und solche Maßnahmen nur in größeren zeitlichen Abständen anfallen würden. Dieser Vortrag belegt vielmehr, dass die Baumwartung ausschließlich aus Gründen der Einhaltung einer Verkehrssicherungspflicht erfolgte und daher kostenmäßig nicht den Mietern hätte angelastet werden können.

Da die Hauptforderung unbegründet ist, kann die klagende Partei auch keine außergerichtlichen Mahnkosten gemäß § 286 BGB in Höhe von 32,13 EUR verlangen.

Dementsprechend war die Klage in dem noch rechtshängigen Umfang abzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91 a Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Kosten des für erledigt erklärten Teils der Klageforderung waren vorliegend nach billigem Ermessen dem Beklagten aufzuerlegen. Zwar hat der Beklagte diesen Anspruch mit Schreiben vom 18.03.2015 vorgerichtlich anerkannt Die Zahlung erfolgte jedoch erst nach Rechtshängigkeit. Zum Zeitpunkt der Beantragung des Mahnbescheides am 05.08.2015, rund 5 Monate nach Abgabe des Anerkenntnisses ohne dass eine Zahlung erfolgte, bestand somit Klageanlass.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit orientiert sich an §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 IV ZPO erkennbar nicht gegeben sind.