Zahlungsansprüche des Hauptvermieters gegen einen Untermieter

AG Brandenburg, Az.: 31 C 266/15

Urteil vom 29.04.2016

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.950,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 495,00 Euro seit dem 05.01.2015, 05.02.2015, 05.03.2015, 05.04.2015, 05.05.2015, 05.06.2015, 05.07.2015, 05.08.2015, 05.09.2015 und 05.10.2015 zu zahlen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 4.950,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin/Vermieterin begehrt von dem hiesigen Beklagten/Untermieter die Zahlung der der Hauptmieterin/Untervermieterin zustehenden Untermiete aufgrund einer im Hauptmietvertrag vereinbarten Abtretung; hilfsweise die Zahlung einer Nutzungsentschädigung bzw. eines Nutzungswertersatzes aufgrund des Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

Zahlungsansprüche des Hauptvermieters gegen einen Untermieter

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Zwischen der Klägerin/Vermieterin und der Mieterin/Untervermieterin, d.h. der Firma … GmbH, vertreten durch deren Geschäftsführer – dem nunmehrigen Beklagten – wurde am 28.06.2013 ein (Haupt-)Mietvertrag – Anlage K 1 (Blatt 11 bis 14 der Akte) – über eine Wohnung, gelegen im Hause …straße … in …, … links, vereinbart. Der vereinbarte Netto-Mietzins betrug unstreitig 385,00 Euro/Monat zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 60,00 Euro/Monat und einer monatlichen Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser in Höhe von 50,00 Euro/Monat.

Unter § 8 Nr. 3 dieses Mietvertrages vereinbarten die Vertragsparteien in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zudem: „Der Mieter tritt dem Vermieter schon jetzt für den Fall der Untervermietung die ihm gegen den Untermieter zustehenden Forderungen nebst Pfandrecht in Höhe der Mietforderungen des Vermieters zur Sicherheit ab. Der Vermieter nimmt die Abtretung an.“!

Der Beklagte vereinbarte dann jedoch in seiner Funktion als Geschäftsführer der Firma … GmbH – im Rahmen eines In-sich-Geschäfts – mit sich selbst als natürliche Person am 01.07.2013 einen „Untermietsvertrag“ – Anlage K 3 (Blatt 21 bis 23 der Akte) – über die oben näher bezeichnete Wohnung zu einem Netto-Mietzins von 385,00 Euro/Monat zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 110,00 Euro/Monat.

Das zwischen der Klägerin/Vermieterin und der Mieterin/Untervermieterin – d.h. der Firma … GmbH – begründete (Haupt-)Mietvertragsverhältnis wurde dann jedoch unstreitig mit einem Schreiben der Klägerin vom 07. Januar 2014 fristlos, hilfsweise fristgemäßen aufgekündigt.

Aufgrund eines dann zwischen der Klägerin/Vermieterin und der Mieterin/Untervermieterin – d.h. der Firma … GmbH, vertreten durch deren Geschäftsführer (dem nunmehrigen Beklagten) – hiernach vor dem hiesigen Amtsgericht am 15. April 2014 unter dem Aktenzeichen: 31 C 15/14 (dort Blatt 12 bis 14 der Akte) geschlossenen und gerichtlich protokollierten Vergleichs verpflichtet sich die Mieterin/Untervermieterin der Wohnung – d.h. die Firma … GmbH, vertreten durch deren Geschäftsführer (dem nunmehrigen Beklagten) –, diese Wohnung geräumt an die hiesige Klägerin als Vermieterin herauszugeben. Zugleich verzichtete die Klägerin jedoch in diesem Vergleich auf die Vollstreckung dieses Räumungsvergleichs, wenn die Firma … GmbH ihrer Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete in Höhe von insgesamt 495,00 Euro brutto weiterhin fristgerecht nachkommt. Nur wenn die Firma … GmbH mit einer monatlichen Mietzahlung ganz oder teilweise länger als eine Woche in Rückstand geriet, sollte die Klägerin sofort die Räumung der Wohnung betreiben, die Vollstreckung beantragen und durchsetzen können, wobei jedoch dieser Verzicht der Klägerin auf die Vollstreckung des Räumungsvergleichs spätestens zum 30. April 2015 enden sollte.

Die nach Abschluss des Vergleichs vom 15.04.2014 fälligen, monatlich zu entrichtenden Nutzungsentschädigungen wurden durch die Firma … GmbH dann auch noch zunächst unstreitig jeweils in voller Höhe bezahlt, u.a. aber erst am Dienstag den 12. August 2014, am Mittwoch den 10. September 2014 und am Donnerstag den 16. Oktober 2014.

Mit Schreiben vom 30. September 2014 beantragte die Klägerin dann bei dem zuständigen Gerichtsvollzieher aufgrund des gerichtlich protokollierten Vergleichs vom 15. April 2014 die Räumung der streitbefangenen Wohnung.

Hierauf hin teilte der nunmehrige Beklagte mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 28. Oktober 2014 der Klägerin/Vermieterin mit, dass er persönlich bereits seit dem 01. Juli 2013 Untermieter dieser Wohnung sei und eine Räumung seiner Person aus dieser Wohnung somit nicht zulässig wäre.

Seit Januar 2015 hat die Mieterin/Untervermieterin der Wohnung – d.h. die Firma … GmbH, vertreten durch deren Geschäftsführer (dem nunmehrigen Beklagten) – im Übrigen unstreitig ihre Mietzahlungen an die Klägerin eingestellt.

Da auch der Beklagte/Untermieter ebenso unstreitig keine Zahlungen an die Klägerin/Vermieterin geleistet hat, wurden Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen für die Monate Januar 2015 bis einschließlich Oktober 2015 nicht mehr an die Klägerin/Vermieterin bezahlt.

Der Beklagte bewohnte diese Wohnung dann jedoch noch weiter und war insofern auch im Besitz dieser Wohnräume.

Nachdem zunächst ein Antrag der Klägerin/Vermieterin gegen den hiesigen Beklagten/Untermieter auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung im einstweiligen Verfügungsverfahren (Az.: 31 C 294/14) durch das Gericht zurückgewiesen wurde, wurde der nunmehrige Beklagte dann jedoch in einem Hauptsache-Zivilverfahren zur Räumung und Herausgabe dieser Wohnräume durch das Amtsgericht Brandenburg an der Havel mit Urteil vom 17.09.2015 (Az.: 31 C 150/15) rechtskräftig verurteilt. Hierauf hin räumte der Beklagte dann auch diese Wohnung.

Die Klägerin/Vermieterin trägt vor, dass das (Haupt-)Mietvertragsverhältnis zwischen ihr und der Mieterin/Untervermieterin – d.h. der Firma … GmbH, deren alleiniger Geschäftsführer der hiesige Beklagte sei – bereits beendet gewesen sei. Dessen ungeachtet habe der Beklagte die streitbefangenen Räumlichkeiten zunächst aber nicht geräumt und an sie herausgegeben.

Da sowohl die (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin als auch der hiesige Beklagte/Untermieter seit Januar 2015 keine Miete mehr an sie – die Klägerin/Vermieterin – gezahlt hätten, sei allein für den Zeitraum von Januar bis Juli 2015 ein Mietrückstand in Höhe von insgesamt 3.465,00 Euro angelaufen.

Da im Übrigen zwischenzeitlich weitere Mieten fällig geworden sind, würde sie im Wege der Klageerweiterung nunmehr auch diese hier gegenüber den Beklagten geltend machen.

Im Hinblick auf die in dem (Haupt-)Mietvertrag vom 28.06.2013 – Anlage K 1 (Blatt 11 bis 14 der Akte) – unter § 8 Nummer 3 vereinbarte Abtretung des Mietzinsanspruches gegen den Untermieter – also den hiesigen Beklagten – würde sie nunmehr diese Forderung jetzt auch gegenüber den Beklagten persönlich geltend machen.

Entsprechend dem „Untermietsvertrag“ vom 01.07.2013 – Anlage K 3 – sei der Beklagte als Untermieter zudem verpflichtet gewesen an die Mieterin/Untervermieterin monatlich 495,00 Euro an Miete zu zahlen. Zudem würde sie darauf hinweisen, dass der Beklagte letztendlich selbst die hier von ihm benutzten Vertragsklauseln in diesem Untermietsvertrag verwendet habe, und zwar entweder als Geschäftsführer der Gesellschaft oder als Mietvertragspartei. Nach ständiger Rechtsprechung könne er sich in diesem Fall dann aber auch nicht auf eine Unwirksamkeit der Klauseln gegenüber Dritten berufen.

Soweit der Beklagte im Übrigen behaupten würde, das ihm als Alleingesellschafter der Firma … GmbH und als deren alleiniger Geschäftsführer für die Zeit von Februar 2015 bis Juli 2015 die Geschäftsführervergütung in Höhe von 14.701,50 Euro nicht von seiner Firma bezahlt worden sei, würde sie diesen Vortrag des Beklagten ausdrücklich bestreiten. Insbesondere würde sie auch bestreiten, dass der Beklagte aus dem Gesellschaftsvermögen der Firma … GmbH nicht Geldbeträge entnommen habe. Insofern möge der Beklagte schlüssig darlegen, wie er ansonsten seinen Lebensbedarf gedeckt haben will, da er einer anderen Tätigkeit nicht nachgegangen sei. Daraus würde sich allein schon zwangsläufig die Folge ergeben, dass der Beklagte sehr wohl als alleiniger Gesellschafter der GmbH und als deren Geschäftsführer auch einen Zugriff auf das Gesellschaftsvermögen dieser GmbH genommen habe, so dass dem Beklagten damit dann auch das monatliche Gehalt zugeflossen sei. Allein die bloße Behauptung, er habe noch gegen die GmbH eine Forderung von insgesamt 14.701,50 Euro für den Zeitraum Februar 2013 bis Juli 2013 sei insofern ihrer Ansicht nach unerheblich.

Darüber hinaus müsse sie sich als neuer Gläubiger nur dann eine Aufrechnung des Beklagten gegenüber dem bisherigen Gläubiger – der Firma … GmbH – entgegen halten lassen, wenn der Beklagte als Schuldner von der Abtretung keine Kenntnis gehabt habe. Der Beklagte habe hier aber als alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer dieser GmbH Kenntnis hiervon gehabt. Seit der Unterschriftsleistung unter dem (Haupt-)Mietvertrag vom 28.06.2013 habe der Beklagte nämlich gewusst, dass die Ansprüche aus einem etwaigen Untermietvertrag an sie – die Klägerin – abgetreten sind. Damit sei sie Inhaberin der hier streitigen Mietzinsansprüche mit Wissen und Wollen des Beklagten geworden, so dass dieser nunmehr gehindert sei, noch nachträglich eine Aufrechnung gegenüber der Firma … GmbH zu erklären. Aus diesem Grunde würden ihr die hier geltend gemachten Mieten noch vollumfänglich auch gegenüber dem Beklagten zustehen.

Im Übrigen sei aber auch anerkannt, dass ein Untermieter den Hauptvermieter bis zur Zurückgabe der Wohnung eine Nutzungsentschädigung schuldet, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist. Da der Beklagte als Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter der Firma … GmbH unstreitig Kenntnis davon hatte, dass der Hauptmietvertrag hier beendet worden war, sei der Beklagte hier auch bösgläubig im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gewesen.

Damit würde aber auch feststehen, dass ihr gegenüber dem Beklagten ein eigener Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zusteht, so dass es völlig unbeachtlich sei, ob angeblich die Abtretungsvereinbarung im Hauptmietvertrag nichtig sei oder ob der Beklagte angeblich berechtigt gewesen ist mit eigenen Ansprüchen gegen Mietzinsforderungen der Firma … GmbH die Aufrechnung zu erklären.

Da der Beklagte ihr die Herausgabe der Räumlichkeiten geschuldet habe, sei er nämlich selbst zur Zahlung von Nutzungsentschädigungen an sie – die Klägerin/Vermieterin – verpflichtet. Die Klageforderung würde daher auch auf den diesbezüglichen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gestützt.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 4.950,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 495,00 Euro seit dem 05.01.2015, 05.02.2015, 05.03.2015, 05.04.2015, 05.05.2015, 05.06.2015, 05.07.2015, 05.08.2015, 05.09.2015 und 05.10.2015 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass die Sicherungsabtretung der Untermiete gemäß § 8 Nr. 3 des (Haupt-)Mietvertrages vom 28.06.2013 – Anlage K 1 (Blatt 11 bis 14 der Akte) – gegen das Klausel-Verbot des § 307 BGB verstoßen würde, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Abtretung Formularmäßig in einem Mietvertrag für Wohnräume erfolgt sei. Dementsprechend sei hier festzuhalten, dass wegen der Nichtigkeit dieser Abtretungsvereinbarung im (Haupt-)Mietvertrag vom 28.06.2013 der Klägerin auch keinerlei (Unter-)Mietzinsforderungen gegen ihn aus abgetretenen Rechts zukommen und er auch nicht bösgläubig im Sinne des § 407 Abs. 1 BGB gewesen sei.

Zudem sei der Anspruch der Mieterin/Untervermieterin – d.h. der Firma … GmbH – gegen ihn persönlich als Untermieter auf Zahlung der Untermiete bereits aufgrund der von ihm erklärten Aufrechnung mit Gehaltsansprüchen für den Zeitraum Februar 2013 bis einschließlich Mitte Juni 2013 erloschen.

Aufgrund einer Vereinbarung vom 06.02.2013 zwischen ihm als Geschäftsführer der GmbH einerseits und der Firma … GmbH andererseits – Anlage B 1 (Blatt 36 der Akte) – habe er gegenüber der GmbH die ihm gegen diese Firma aus dem bestehenden Angestelltenvertrag zustehenden Gehaltsansprüche von 2.673,00 Euro brutto im Monat nämlich gestundet. Hinsichtlich der Einzelheiten würde er ausdrücklich auf diese Vereinbarung vom 06.02.2013 – Anlage B 1 (Blatt 36 der Akte) – Bezug nehmen.

Hervorzuheben sei in diesem Zusammenhang nämlich, dass er in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Mieterin/Untervermieterin – d.h. der Firma … GmbH – auch von der Beschränkung des § 181 BGB befreit sei; mit anderen Worten sei er dazu befugt gewesen, Geschäfte in eigenen Namen mit dieser GmbH abzuschließen. Diese Stundungsvereinbarung sei in der Folgezeit auch noch verlängert worden. Die wirtschaftliche Situation der von ihm geführten GmbH habe sich aber dann nicht mehr verbessert.

Am 08.07.2015 habe er dann jedoch als Geschäftsführer der GmbH gegenüber seiner GmbH die Stundung der Gehaltsforderungen nicht mehr weiter verlängert und diese Ansprüche gegen die für den Zeitraum Februar 2015 bis einschließlich Juli 2015 geschuldeten Untermieten aufgerechnet. Insofern habe er mit Schreiben vom 08.07.2015 – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – die Aufrechnung seiner Gehaltsforderung gegenüber seiner GmbH mit den der GmbH gegen ihn zustehenden Forderungen aus dem Untermietsvertrag für den Zeitraum Januar 2015 bis einschließlich Juli 2015 in Höhe von insgesamt 3.465,00 Euro erklärt.

An Gehaltsforderungen habe ihm als alleiniger Geschäftsführer gegenüber der Firma … GmbH nämlich für den Zeitraum vom Februar 2013 bis Mitte Juli 2013 bei einem monatlichen Bruttogehalt von 2.673,00 Euro eine Gesamtforderung von insgesamt (5,5 Monate x 2.673,00 Euro) 14.701,50 Euro zugestanden, welcher er dann mit der Forderung der Firma TM Handels GmbH gegen ihn auf Zahlung der Untermiete für 7 Monate in Höhe von 3.465,00 Euro im Wege der Aufrechnung verrechnet habe, so dass ihm – dem Beklagten – gegenüber der von ihm als Geschäftsführer geführten Firma … GmbH selbst nach dieser Verrechnung noch ein Betrag von 11.236,50 Euro verbleiben würde.

Die gegenüber der Firma … GmbH – d.h. gegenüber der Mieterin/Untervermieterin – erklärte Aufrechnung seiner Gehaltsansprüche müsse die Klägerin/Vermieterin auch gegen sich gelten lassen.

Nach alle dem könne die Klage aus den hier verdeutlichenden Gründen nicht zum Erfolg führen und sei daher abzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die beigezogenen Zivilverfahren des hiesigen Amtsgerichts zu den Az.: 31 C 15/14 und 31 C 294/14 sowie 31 C 150/15 und auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst den Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 29a ZPO in Verbindung mit § 23 Nr. 2 a) GVG.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 4.950,00 Euro zu (§ 421, § 535 Abs. 2, § 546a, § 556, § 556b, § 812, § 951, § 987, § 990, § 991 BGB).

Der Beklagte hatte vorliegend schon nicht vor der gerichtlichen Geltendmachung des Zahlungsanspruchs durch die Klägerin (mit Mahnbescheid vom 24.06.2015, welcher dem Beklagten am 27.06.2015 zugestellt wurde) ihm gegenüber die Aufrechnung der Untermiete mit seinen Geschäftsführergehältern gegenüber der (Haupt-)Mieterin – der Firma … GmbH – mittels Schreiben vom 08.07.2015 – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – erklärt.

Derartige In-sich-Geschäfte sind bei einer Beschränkung des § 181 BGB zwar grundsätzlich zulässig (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.06.1999, Az.: 10 U 142/93, u.a. in: DStR 2000, Seite 697). Auch der Schutzzweck des GmbH-Gesetzes erfordert es nicht, eine Aufrechnung eines GmbH-Geschäftsführers gegenüber seiner GmbH generell als nichtig anzusehen (BGH, Urteil vom 20.05.1996, Az.: II ZR 190/95, u.a. in: NJW 1996, Seiten 2576 f.).

Rechtsgeschäfte zwischen dem Alleingesellschafter und Alleingeschäftsführer einer GmbH und der von ihm vertretenen Gesellschaft sind gemäß § 35 GmbHG insofern aber unverzüglich nach ihrer Vornahme in eine Niederschrift aufzunehmen (OLG Koblenz, Urteil vom 13.07.2004, Az.: 3 U 1213/03, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 118 f.). An einer solchen Beurkundung der vorgetragenen Abtretung fehlt es hier aber entsprechend dem von der Beklagtenseite eingereichten Schreibens vom 08.07.2015 – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – gerade nicht. Aufgrund dieser schriftlichen Niederlegung hat der Beklagte als Alleingesellschafter der Firma … GmbH vorliegend somit auch grundsätzlich den Nachweis dieses In-sich-Geschäftes erbracht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind bei Einmann-Gesellschaften an den Nachweis eines In-sich-Geschäftes zwar besonders strenge Anforderungen zu stellen, sofern dieses – wie hier – den Alleingesellschafter begünstigt. Solche Rechtsgeschäfte müssen, um für den Rechtsverkehr Beachtung zu finden, in der Regel somit durch eine schriftliche Aufzeichnung belegt sein, aus der sich Zeitpunkt und Inhalt des Geschäfts einwandfrei ergeben; d.h., es wird – soweit möglich – mindestens eine Verbuchung zu fordern sein, wie sie ohnehin nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (§ 238 Abs. 1 HGB, § 41 GmbHG) zu den Pflichten eines jeden Kaufmanns gehört (BGH, NJW 1980, Seiten 932 f.; OLG Koblenz, Urteil vom 13.07.2004, Az.: 3 U 1213/03, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 118 f.; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1998, Seite 1097).

Dieser Rechtsprechung folgt auch das erkennende Gericht. Grund für die strenge Beweisregelung ist der notwendige Schutz des redlichen Rechtsverkehrs gegen Manipulationen, insbesondere gegen nach Inhalt und Zeitpunkt vorgetäuschte In-sich-Geschäfte des Einmann-Gesellschafters. Denn bei solchen Geschäften liegt die Gefahr einer Verschleierung des wahren Sachverhalts nach der Lebenserfahrung besonders nahe. Da es an einem Partner fehlt, der sichere Auskunft über Zustandekommen, Inhalt, Ernsthaftigkeit und Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts geben könnte, ist hier darauf abzustellen, ob diese Umstände nach außen hin für den nicht unmittelbar beteiligten, aber in seinen Interessen betroffenen Rechtsverkehr genügend erkennbar sind (BGH, NJW 1980, Seiten 932 f.; OLG Koblenz, Urteil vom 13.07.2004, Az.: 3 U 1213/03, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 118 f.).

Daran hat auch das spätere In-Kraft-Treten des § 35 Abs. 4 GmbHG nichts geändert, durch den die Anwendbarkeit der Bestimmung des § 181 BGB auf solche In-sich-Geschäfte eingeführt wurde. Denn bereits in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.11.1979 (BGH, MDR 1980, Seite 474 = NJW 1980, Seiten 932 f.) ist klargestellt worden, dass der gebotene Schutz des Rechtsverkehrs nicht durch ein – abdingbares – Vertretungsverbot gemäß § 181 BGB gewährleistet ist, da weniger die Erkennbarkeit der Zulässigkeit als vielmehr die Erkennbarkeit des Abschlusses des In-sich-Geschäftes für den Geschäftspartner von Bedeutung ist (OLG Koblenz, Urteil vom 13.07.2004, Az.: 3 U 1213/03, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 118 f.).

Auch wenn der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 08.03.2004 (Az.: II ZR 316/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1035 ff.) ausgesprochen hat, ein Abtretungsvertrag zwischen dem Einmann-Gesellschafter und Geschäftsführer und „seiner” GmbH durch In-sich-Geschäft sei auch konkludent möglich steht dies nicht in Gegensatz zu der Rechtsprechung, dass der Nachweis einer solchen Abtretung in der Regel nur durch eine schriftliche Aufzeichnung zu führen ist (BGH, NJW 1980, Seiten 932 f.; OLG Koblenz, Urteil vom 13.07.2004, Az.: 3 U 1213/03, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 118 f.), weil daraus, dass ein Alleingesellschafter sich auf die Wirksamkeit eines In-sich-Geschäftes grundsätzlich auch ohne schriftlichen Beleg berufen kann, wenn die Vereinbarung unstreitig ist, sich noch nichts hinsichtlich des zu fordernden Beweises im Falle der Streitigkeit ergibt.

Auch im vorliegenden Fall bestand kein Anlass, von dem Gebot eines schriftlichen Nachweises des In-sich-Geschäftes abzuweichen. Jedoch hat der Beklagte diesen schriftlichen Nachweis hier mittels Vorlage des Schreibens vom 08.07.2015 – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – erbracht, so dass die insofern behauptete Verbuchung dieses Vorgangs durch den Beklagten auch zu den Gerichtsakten gereicht werden konnte. Zwar lag es auch im berechtigten Interesse der Klägerin als Vertragspartnerin der Firma … GmbH einen schriftlichen Nachweis dieser Abtretung zu erhalten, jedoch liegt dieser Nachweis mit dem Schreiben vom 08.07.2015 – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – hier nunmehr vor.

Die Ausübung dieser Aufrechnung vom 08.07.2015 war aber rechtsmissbräuchlich i.S.v. § 242 BGB (BGH, Urteil vom 15.03.2001, Az.: IX ZR 273/98, u.a. in: NJW 2001, Seiten 1859 ff.). Zwar kommt es für den Einwand nach § 242 BGB entscheidend darauf an, ob die Voraussetzungen eines treuwidrigen Verhaltens gerade in der Person des hiesigen Beklagten begründet bzw. bewiesen sind. Diesen Beweis hat die Klägerseite vorliegend aber erbracht, da dem hiesigen Beklagten der von der Klägerin beim Amtsgericht Wedding beantragte Mahnbescheid über eine Hauptforderung von 2.970,00 Euro bereits am 27.06.2015 zugestellt wurde. Dessen ungeachtet hat der Beklagte dann hier aber noch am 08.07.2015 – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – die Aufrechnung mit der Untermiete im Rahmen eines In-sich-Geschäftes gegenüber seiner Firma erklärt.

Aus diesem Grunde war die insofern vom Beklagten am 08.07.2015 erklärte Aufrechnung – Anlage B 3 (Blatt 58 der Akte) – zu diesem Zeitpunkt gemäß § 242 BGB auch rechtsmissbräuchlich und insofern unzulässig, da der Beklagte vor der Zustellung des Mahnbescheids an ihn (27.06.2015) gegenüber der Firma … GmbH noch keinen gegenteiligen Vertrauenstatbestand geschaffen und diese Firma sich im Hinblick darauf somit auch noch nicht in schutzwürdiger Weise eingerichtet hatte (BGH, Urteil vom 15.03.2001, Az.: IX ZR 273/98, u.a. in: NJW 2001, Seiten 1859 ff.; BGH, BGHZ Band 136, Seiten 1 ff.; BGH, BGHZ Band 94, Seiten 344 ff.), so dass die dann am 08.07.2015 durch den Beklagten gegenüber der Firma … GmbH erklärte Aufrechnung bereits nach § 242 BGB unwirksam war.

Dies musste hier aber dahingestellt bleiben.

Zwar können insofern nämlich Forderungen aus einem (Gewerbe-)Untermietsvertrag grundsätzlich – so wie hier unter § 8 Nr. 3 dieses Mietvertrages vereinbarten – wirksam durch eine (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin – d.h. hier die Firma … GmbH – an die (Haupt-)Vermieterin – d.h. hier die Klägerin – abgetreten werden, da eine Abtretung in diesen Fällen stets möglich ist, sofern damit nicht eine Übersicherung der Vermieterin oder eine unzulässige Benachteiligung der (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin verbunden ist (BGH, Urteil vom 07.10.1992, Az.: VIII ZR 182/91, u.a. in: NJW 1993, Seiten 122 ff.; BGH, Urteil vom 22.06.1989, Az.: III ZR 72/88, u.a. in: NJW 1989, Seiten 2383 ff.; BGH, Urteil vom 24.11.1975, Az.: III ZR 81/73, u.a. in: MDR 1976, Seite 383 = WM 1976, Seite 151; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.03.2008, Az.: I-24 U 181/07, u.a. in: NZM 2009, Seiten 360 f.; LG Stuttgart, Urteil vom 30.04.2014, Az.: 16 O 445/13, u.a. in: MRW 2014, Seiten 26 ff.; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 540 BGB, Rn. 68; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Auflage 2005, III. Abschluss des Mietvertrages, Rn. 150).

Bei „Mietverträgen für Wohnräume“ – so wie hier – wird aber eine Vertrags-Klausel mit dem Inhalt: „Der Mieter tritt dem Vermieter schon jetzt für den Fall der Untervermietung die ihm gegenüber dem Untermieter zustehenden Forderungen nebst Pfandrecht in Höhe der Mietforderungen des Vermieters zur Sicherheit ab.“ von der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 15.05.1991, Az.: VIII ZR 38/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 1750 ff.; OLG Hamburg, Urteil vom 10.12.1997, Az.: 4 U 98/97, u.a. in: NJW-RR 1999, Seiten 1316 ff.; OLG Celle, Urteil vom 12.01.1994, Az.: 2 U 28/93, u.a. in: NJW-RR 1994, Seite 562; OLG Celle, Urteil vom 29.12.1989, Az.: 2 U 200/88, u.a. in: WuM 1990, Seiten 103 ff. = BeckRS 1989, 30944679; LG Hannover, Urteil vom 05.07.1988, Az.: 14 O 185/88, u.a. in: WuM 1988, Seiten 259 ff.; LG Lübeck, Urteil vom 19.03.1985, Az.: 14 S 307/84, u.a. in: NJW 1985, Seite 2958) und der Literatur (vgl. u.a.: Drettmann, WuM 2012, Seiten 535 ff. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 540 BGB, Rn. 12; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 540 BGB, Rn. 68; Harz/Schmid, Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietrecht, 1. Aufl. 1997; Entscheidungssammlung, Rn. 12, Seite 139) gemäß § 307 BGB für unwirksam angesehen, so dass sich die Klägerin hier auch nicht auf die vorliegend unter § 8 Nr. 3 des (Haupt-)Mietvertrages vom 28.06.2013 zwischen ihr und der (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin vereinbarten (gleichlautenden) Vertragsklausel zur Begründung ihres Mietzahlungsanspruchs gegenüber dem Beklagten/Untermieter berufen kann.

Zutreffend geht die Klägerseite allerdings davon aus, dass sich der von der Klägerin geltend gemachte Zahlungsanspruch auch nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses bestimmen kann. Nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff; BGH, Urteil vom 12.08.2009, Az.: XII ZR 76/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 1522 ff.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 109/03, u.a. in: NJW 2006, Seiten 63 f.; BGH, Urteil vom 03.06.2005, Az.: V ZR 106/04, u.a. in: NJW-RR 2005, Seiten 1542 ff.; BGH, Urteil vom 31.01.2001, XII ZR 221/98, u.a. in: NJOZ 2001, Seiten 282 f. = „juris“; BGH, Urteil vom 20.02.1998, Az.: V ZR 319/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 1709 f. BGH, Urteil vom 07.11.1997, Az.: LwZR 6/97, u.a. in: NJW 1998, Seite 1707; BGH, Urteil vom 19.10.1995, Az.: IX ZR 82/94, u.a. in: BGHZ Band 131, Seiten 95 ff; BGH, Urteil vom 14.07.1995, Az.: V ZR 45/94, u.a. in: NJW 1995, Seiten 2627 f.; BGH, Urteil vom 12.11.1992, Az.: V ZR 230/91, u.a. in: NJW 1993, Seiten 389 ff.; BGH, Urteil vom 06.11.1968, Az.: V ZR 85/65, u.a. in: MDR 1969, Seite 128; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009, Az.: I-24 U 91/09, u.a. in: ZMR 2010, Seiten 755 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 19.08.1998, Az.: 4 U 28/97, u.a. in: NZM 1999, Seiten 1052 f.; OLG Naumburg, Urteil vom 16.07.1998, Az.: 11 U 40/98, u.a. in: JMBl LSA 1998, Seiten 457 ff.; LG Bonn, ZMR 2013, Seiten 959 ff.; LG Köln, Urteil vom 22.08.1996, Az.: 1 S 102/96, u.a. in: WuM 1997, Seite 46; LG Kiel, WuM 1995, Seite 540; LG Tübingen, Urteil vom 10.01.1990, Az.: 6 S 339/89, u.a. in: WuM 1990, Seiten 217 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 16.09.1986, Az.: 24 S 75/86, u.a. in: WuM 1988, Seite 163; LG Saarbrücken, Urteil vom 06.05.1965, Az.: 2 S 1/63, u.a. in: NJW 1965, Seiten 1966 f.; AG Königswinter, Urteil vom 31.10.2012, Az.: 3 C 134/12, u.a. in: BeckRS 2014, 09255) und Literatur (vgl. u.a.: Rolfs, in: Staudinger, Neubearbeitung 2014, § 546a BGB; Ehlers, in: Herberger/Martinek/Rüßmann, jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 990 BGB; Roth, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, 38. Edition, Stand 01.02.2016, § 991 BGB, Rn. 9; Gursky, in: Staudinger, Neubearbeitung 2012, Vorbem. zu §§ 987–993 BGB, Rn. 21; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1270) finden die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter oder sonstigen Nutzer Anwendung.

Denn mit der Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen der Klägerin und der Firma … GmbH endete nicht nur das Besitzrecht der Mieterin/Untervermieterin – d.h. hier der GmbH -, sondern zugleich auch das von dieser abgeleitete Besitzrecht des Beklagten/Untermieters (BGH, Urteil vom 31.01.2001, XII ZR 221/98, u.a. in: NJOZ 2001, Seiten 282 f. = „juris“).

Spätestens also mit der Rechtshängigkeit des zwischen der Klägerin/Eigentümerin und der (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin Räumungs- und Herausgabe-Verfahrens (Az.: 31 C 15/14) und des dann in diesem Verfahren vor dem hiesigen Amtsgericht protokollierten Räumungs- und Herausgabevergleichs vom 15. April 2015 (Az.: 31 C 15/14) stand somit fest, dass auch dem hiesigen Beklagten/Untermieter als Besitzer der Wohnung ein Recht zum Besitz nicht mehr zur Seite stand (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff; BGH, Urteil vom 12.08.2009, Az.: XII ZR 76/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 1522 ff.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 109/03, u.a. in: NJW 2006, Seiten 63 f.; BGH, Urteil vom 03.06.2005, Az.: V ZR 106/04, u.a. in: NJW-RR 2005, Seiten 1542 ff.; BGH, Urteil vom 31.01.2001, XII ZR 221/98, u.a. in: NJOZ 2001, Seiten 282 f. = „juris“; BGH, Urteil vom 20.02.1998, Az.: V ZR 319/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 1709 f. BGH, Urteil vom 07.11.1997, Az.: LwZR 6/97, u.a. in: NJW 1998, Seite 1707; BGH, Urteil vom 19.10.1995, Az.: IX ZR 82/94, u.a. in: BGHZ Band 131, Seiten 95 ff; BGH, Urteil vom 14.07.1995, Az.: V ZR 45/94, u.a. in: NJW 1995, Seiten 2627 f.; BGH, Urteil vom 12.11.1992, Az.: V ZR 230/91, u.a. in: NJW 1993, Seiten 389 ff.; BGH, Urteil vom 06.11.1968, Az.: V ZR 85/65, u.a. in: MDR 1969, Seite 128; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009, Az.: I-24 U 91/09, u.a. in: ZMR 2010, Seiten 755 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 19.08.1998, Az.: 4 U 28/97, u.a. in: NZM 1999, Seiten 1052 f.; OLG Naumburg, Urteil vom 16.07.1998, Az.: 11 U 40/98, u.a. in: JMBl LSA 1998, Seiten 457 ff.; LG Bonn, ZMR 2013, Seiten 959 ff.; LG Köln, Urteil vom 22.08.1996, Az.: 1 S 102/96, u.a. in: WuM 1997, Seite 46; LG Kiel, WuM 1995, Seite 540; LG Tübingen, Urteil vom 10.01.1990, Az.: 6 S 339/89, u.a. in: WuM 1990, Seiten 217 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 16.09.1986, Az.: 24 S 75/86, u.a. in: WuM 1988, Seite 163; LG Saarbrücken, Urteil vom 06.05.1965, Az.: 2 S 1/63, u.a. in: NJW 1965, Seiten 1966 f.; AG Königswinter, Urteil vom 31.10.2012, Az.: 3 C 134/12, u.a. in: BeckRS 2014, 09255).

Ohne Belang ist dabei, ob mit der unstreitigen Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages zwischen der Klägerin/Vermieterin und der Mieterin/Untervermieterin – d.h. der GmbH – auch der Untermietsvertrag zwischen der Mieterin/Untervermieterin und dem Beklagten/Untermieter endete. Denn dies hätte allenfalls Einfluss auf den Bestand des Untermietvertrages. Der Beklagte konnte aber als Untermieter seine vertraglichen Rechte gegenüber der Mieterin/Untervermieterin nicht der Klägerin/Vermieterin entgegenhalten, wenn diese nach Beendigung des (Haupt-)Mietverhältnisses eigene Ansprüche verfolgt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009, Az.: I-24 U 91/09, u.a. in: ZMR 2010, Seiten 755 f.).

Ohne Rechtsfehler geht die Klägerseite ferner von dem Vorliegen einer Vindikationslage aus. Das Eigentum der Klägerin/Vermieterin an den vermieteten Räumen ist hier nicht im Streit. Soweit sich der Beklagte/Untermieter auf ein Besitzrecht beruft, verweist die Klägerseite zu Recht darauf, dass der Beklagte/Untermieter mit diesem Vortrag bereits aufgrund des rechtskräftigen Räumungsvergleichs gegen die (Haupt-)Mieterin – d.h. die GmbH – und zudem auch aufgrund des Räumungsurteils gegen den hiesigen Beklagten präkludiert ist. Bereits seit der Rechtshängigkeit der von der Klägerin/Vermieterin bei Gericht eingereichten und der Firma … GmbH zugestellten Eigentumsherausgabeklage (vgl. §§ 261, 253 ZPO) war nämlich der Beklagte/Untermieter gemäß § 987 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen (Gebrauchsvorteile im Sinne von § 100 BGB) – das heißt des Mietwertes der innegehabten Räume (BGH, Urteil vom 31.01.2001, XII ZR 221/98, u.a. in: NJOZ 2001, Seiten 282 f. = „juris“; BGH, Urteil vom 06.11.1968, Az.: V ZR 85/65, u.a. in: MDR 1969, Seite 128) – an die Klägerin/Vermieterin verpflichtet.

Der Wert dieser zu ersetzenden Nutzungen bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der Räume, für dessen Bestimmung als Bemessungsgrundlage der ortsübliche Mietzins herangezogen werden kann (BGH, Urteil vom 31.01.2001, XII ZR 221/98, u.a. in: NJOZ 2001, Seiten 282 f. = „juris“; BGH, Urteil vom 07.11.1997, Az.: LwZR 6/97, u.a. in: NJW 1998, Seite 1707; BGH, Urteil vom 14.07.1995, Az.: V ZR 45/94, u.a. in: NJW 1995, Seiten 2627 f.; BGH, Urteil vom 12.11.1992, Az.: V ZR 230/91, u.a. in: NJW 1993, Seiten 389 ff.).

Zu Recht geht die Klägerseite hier auch davon aus, dass die Klägerin den hiesigen Beklagten mit der (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin – d.h. von der Firma … GmbH – wie Gesamtschuldner in Anspruch nehmen kann (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff.).

Der Eigentümer kann unter den Voraussetzungen der § 987, § 991 BGB nämlich sowohl den mittelbaren Besitzer – d.h. hier die Firma … GmbH – auf Herausgabe der Rechtsfrüchte – wie etwa den Mietzins oder eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB aus dem Untermietverhältnis – in Anspruch nehmen als auch von dem unmittelbaren Besitzer – d.h. dem hiesigen Beklagten – unter den Voraussetzungen der § 987, § 990 BGB die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff.; BGH, Urteil vom 22.10.1997, Az.: XII ZR 142/95, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 803 ff.), verlangen.

Zwischen dem mittelbaren und dem unmittelbaren Besitzer liegt in diesen Fällen zwar keine Gesamtschuld vor (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff.). Die Ansprüche haben jeweils einen anderen Inhalt. Sie decken sich bei einer Abweichung des objektiven Mietwerts von dem jeweils vereinbarten Mietzins auch nicht in ihrer Höhe. Auch darf die Eigentümerin keine doppelte Befriedigung erlangen (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff.; BGH, Urteil vom 06.11.1968, Az.: V ZR 85/65, u.a. in: WM 1968, Seite 1370).

Der Bundesgerichtshof räumt der Klägerin/Eigentümerin aber ein Wahlrecht dahingehend ein, welchen der beiden Schuldner sie in Anspruch nehmen will (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff.).

Dieses Wahlrecht wäre im Übrigen noch nicht einmal dadurch endgültig ausgeübt, dass die Klägerin/Eigentümerin einen der beiden Schuldner verklagt. Vielmehr hat es der Bundesgerichtshof zugelassen, dass eine Eigentümerin nach der erfolglosen Inanspruchnahme eines Besitzers auch noch gegen den anderen Besitzer vorgehen darf. Mit der bloßen Inanspruchnahme des einen Schuldners erlischt die Haftung des anderen nämlich noch nicht; jeder von ihnen haftet vielmehr weiter, solange die Eigentümerin nicht in voller Höhe befriedigt ist (BGH, Urteil vom 14.03.2014, Az.: V ZR 218/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 582 ff.; BGH, Urteil vom 06.11.1968, Az.: V ZR 85/65, u.a. in: WM 1968, Seite 1370).

Insoweit sind die §§ 421 ff. BGB entsprechend heranzuziehen. Diese Analogie liefert über die entsprechende Anwendung des § 422 Abs. 1 BGB die Begründung dafür, dass die Erfüllung durch einen Schuldner auch zugunsten des anderen wirkt. Auch erscheint die entsprechende Heranziehung des § 426 BGB für den Ausgleich zwischen den Schuldnern sachgerechter als die Heranziehung der Vorschriften über die Rechtsmängelhaftung, auf die sich der Innenausgleich ansonsten beschränkte. Zudem führt die Analogie zu §§ 421 ff. BGB zu prozessökonomischen Ergebnissen. Würde eine Inanspruchnahme der Beklagten nur zugelassen, wenn die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen die (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin fruchtlos bliebe und ließe sich dies noch nicht feststellen, so müsste die Klage gegen den hiesigen Beklagten als derzeit unbegründet abgewiesen werden. Eine nur nachrangige Haftung eines der beiden Besitzer, die zudem davon abhängig wäre, gegen welchen die Eigentümerin zunächst vorgeht, nähme dieser auch die Möglichkeit, zeitnah die Zwangsvollstreckung gegen beide zu betreiben. Schutzwürdige Schuldnerinteressen stehen dem nicht entgegen, weil die entsprechende Heranziehung der §§ 421 ff. BGB hinreichende Absicherungen bietet.

Unstreitig hatte der hiesige Beklagte im Übrigen auch alle Räume der streitbefangenen Wohnung in seinem Besitz, so dass der Vortrag der Klägerseite, der Beklagte habe die von der (Haupt-)Mieterin/Untervermieterin angemietete Wohnung allein genutzt, hinreichend substantiiert ist. Aus diesem Grunde steht der Klägerin hier auch gegenüber dem Beklagten der geltend gemachte Zahlungsanspruch nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses (§§ 987 ff. BGB) in voller Höhe zu.

Die Höhe des ortsüblichen Mietzinses ist vorliegend zudem unstreitig geblieben (BGH, Urteil vom 31.01.2001, Az.: XII ZR 221/98, u.a. in: NJOZ 2001, Seite 282 f. = BeckRS 2001, Nr.: 02388 = „juris“), so dass der Klägerin daher gegenüber dem Beklagten für den hier streitigen Zeitraum vom 01.01.2015 bis zum 31.10.2015 noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 495,00 Euro/Monat, mithin ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 4.950,00 Euro (10 Monate x 495,00 €/Monat) zur Seite steht.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den §§ 247, 286 und 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Zudem ist noch der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits durch das Gericht festzusetzen gewesen.