AG Wiesbaden – Az.: 91 C 1585/19 – Urteil vom 05.03.2020

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 91,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.11.2019 zu zahlen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger waren Mieter in der Wohnung … Wiesbaden. Die Beklagte war Vermieterin. Die Kläger haben bei Mietbeginn eine Barkaution in Höhe von 1.970,00 € an die Beklagte geleistet. Das Mietverhältnis endete zum 30.10.2017. Wegen der Einzelheiten der mietvertraglichen Regelungen wird auf den schriftlichen Mietvertrag der Parteien vom 24.07.2013 (Bl. 21 bis 28 d.A.) Bezug genommen. Anlässlich des Auszugs führten die Kläger Schönheitsreparaturen durch.

Bei Auflösung des Kautionssparbuches ergab sich ein Guthaben von 1974,03 €.

Unter dem 28.12.2017 erstellte der Verwalter der Beklagten für den Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2016 die Betriebskostenabrechnung. Wegen deren Einzelheiten wird auf deren Ablichtung Bl. 55 bis 59 d.A. Bezug genommen. Unter dem 21.12.2018 erstellte der Verwalter der Beklagten für den Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2017 die Betriebskostenabrechnung. Wegen deren Einzelheiten wird auf die Ablichtung Bl. 60 bis 65 d.A. Bezug genommen.

Am 08.11.2017 zahlte die Beklagte an die Kläger einen Teilbetrag in Höhe von 600,00 € und am 02.01.2018 einen Teilbetrag in Höhe von 339,52 €. Jeweils die Seiten 1 der Betriebskostenabrechnungen versah der Verwalter der Beklagten mit handschriftlichen Ergänzungen und sandte diese an die neue Anschrift der Beklagten. Wegen der Einzelheiten der handschriftlichen Ergänzungen wird auf Blatt 73, 74 d.A. Bezug genommen.

Die Kläger behaupten, der Verwalter der Beklagten habe gegenüber den Klägern erklärt, dass diese zur Renovierung der Wohnung verpflichtet seien. Aus diesem Grunde hätten sie die Wohnung renoviert. Die Wertsteigerung der Wohnung inklusive Kosten für Materialien und der aufgewandten Arbeitsleistung sei mit pauschal 1.000,00 € anzusetzen.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 2.790,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.04.2019 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt die Beklagte, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 91,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Widerklageschriftsatzes (14.11.2019) zu zahlen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung, soweit die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.000,00 € bezüglich der Schönheitsreparaturen geltend machen.

Unter Abzug der Nachzahlungsbeträge aus den beiden Betriebskostenabrechnungen und der vorgerichtlichen Zahlungen der Beklagten in Höhe von 600,00 € bzw. 339,52 € verbliebe ein überzahlter Betrag in Höhe von 91,79 €, den die Beklagte mit der Widerklage geltend macht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird ergänzend auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet, während die Widerklage begründet ist.

Den Klägern steht kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.970,00 € zu. Nachdem die Mieter die Mietsache zurückgegeben haben, ist zwar der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution entstanden. Der Anspruch ist indessen zum einen durch Zahlung, zum anderen durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte hat unter dem 08.11.2017 600,00 €, unter dem 02.01.2018 weitere 339,52 € an die Kläger auf den Kautionsrückzahlungsanspruch gezahlt. In Höhe von 939,52 € ist daher der Kautionsrückzahlungsanspruch erfüllt. Im Übrigen hat die Beklagte wirksam mit den Nachforderungsansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2016 und 2017 in Höhe von 345,48 € und 780,82 € die Aufrechnung erklärt, wodurch der restliche Kautionsanspruch erloschen ist. Der Beklagten standen auch die Nachforderungsbeträge zu. Bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 gilt dies bereits aus dem Umstand, dass die Kläger nicht binnen der Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Einwendungen erhoben haben, und daher mit etwaiger Einwendungen ausgeschlossen sind. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 ist formell wirksam. Sie enthält sowohl eine Aufstellung der jeweiligen Gesamtkosten als auch eine Darstellung des Verteilerschlüssels. Die Abrechnung enthält darüber hinaus die geleisteten Vorauszahlungen. Der notwendige Mindestinhalt ist damit ausgewiesen. Die Abrechnung ist auch materiell wirksam. Insbesondere führt der Austausch der Verbrauchsmessgeräte für Warmwasser und Heizung während des Abrechnungszeitraums nicht zu einer Abänderung des Rechnungsergebnisses. Ausweislich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung des Jahres 2017 ist anstatt einer Ablesung für den Verbrauch bis zum Zählerwechsel eine manuelle Schätzung vorgenommen worden. Diese ist bei Austausch der Zähler zulässig. Dass diese Schätzung unzutreffend vorgenommen worden ist, haben die Kläger nicht ausreichend nachvollziehbar dargetan.

Den Klägern steht kein Anspruch auf Wertersatz in Höhe von 1.000,00 € aus § 812 BGB bezüglich der durchgeführten Schönheitsreparaturen zu. Dahinstehen kann, ob der Anspruch gegeben ist und der Höhe nach ausreichend dargetan ist, jedenfalls ist ein etwaiger Anspruch nach § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Nach der herrschenden Meinung (BGH, Urteil vom 20.06.2012, VIII ZR 12/12, BGH Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10) verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, nach § 548 Abs. 2 binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Da das Mietverhältnis zum 30.10.2017 endete, war der Anspruch mit Ablauf des 30.04.2018 verjährt. Die Klage ist indessen erst im Jahre 2019 eingereicht worden, so dass sie den Lauf der Verjährungsfrist nicht mehr hemmen konnte.

Die Widerklage ist aus den Erwägungen zum Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution begründet.

Die Beklagte hat den Rückzahlungsanspruch in der Höhe der Widerklageforderung überzahlt. Dass sie zur Geltendmachung der Rückzahlung des überzahlten Betrages gemäß § 814 BGB gehindert wäre, ist nicht ersichtlich.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 BGB.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.