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Räumungstitel i.S.v. § 940 Abs. 2 ZPO ist auch ein Vergleich

OLG Karlsruhe – Az.: 8 U 130/21 – Urteil vom 13.05.2022

I. Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 09.04.2021 – 9 O 9/21 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Der Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 27.01.2021 – 9 O 9/21 – wird aufgehoben.

2. Der Antrag des Verfügungsklägers auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Verfügungskläger auferlegt.

III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

– abgekürzte Sachverhaltsdarstellung gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO –

Der Verfügungskläger (fortan: Kläger) begehrt von der Verfügungsbeklagten (fortan: Beklagte) im Wege der einstweiligen Verfügung die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen, die sich in dem Hausanwesen … in P. befinden.

Der Kläger und die W. KG (dortige Beklagte, fortan: Mieterin) schlossen am 27.01.2020 im Wege des § 278 Abs. 6 ZPO in dem Verfahren 9 O 186/17, Landgericht Karlsruhe, einen Vergleich (A 1). Danach bestand Einigkeit, dass die zwischen den Parteien des Vergleichs bestandenen Mietverhältnisse über die oben genannten Gewerberäume zum 31.12.2019 endeten. Die Mieterin verpflichtete sich, diese Räume zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Der Kläger verzichtete auf die Geltendmachung des Räumungstitels bis längstens zum 31.12.2020, wenn und solange die Mieterin die in dem Vergleich vereinbarten monatlichen Zahlungen an den Kläger leistet, was bis zuletzt der Fall war.

Die Mieterin erhob im November 2020 gegen den Kläger Vollstreckungsgegenklage mit der Behauptung, sie habe sich inzwischen mit dem Kläger darauf verständigt, dass das bisherige Nutzungsverhältnis zu einem jährlichen Entgelt von 200.000 Euro brutto ab dem 01.01.2021 für zwei Jahre mit Verlängerungsoptionen fortgesetzt werde. Mit Urteil vom 15.02.2021 wies das Landgericht Karlsruhe (9 O 243/20) die Klage ab, weil es sich nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme nicht davon habe überzeugen können, dass der Kläger auf eine Vollstreckung aus dem Räumungsvergleich verzichtet habe und/oder die Mieterin und der Kläger nach Abschluss des Vergleichs eine Fortsetzung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses vereinbart hätten. In der mündlichen Verhandlung vom 02.07.2021 vor dem Berufungsgericht (15 U 17/21, OLG Karlsruhe) erklärten die Parteien der Vollstreckungsgegenklage übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Mit Beschluss vom 21.07.2021 hob das Berufungsgericht die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander auf, weil eine Ergänzung und Wiederholung der Beweisaufnahme durch das Berufungsgericht ohne das erledigende Ereignis erforderlich gewesen wäre, deren Ergebnis ungewiss sei.

Nach den Angaben des Klägers erhielt dieser erstmals am 09.12.2020 die Information, dass die Mieterin die fraglichen Räume an die Beklagte untervermietet habe. Ob dem anwaltlichen Vertreter des Klägers das als Anlage B 1 vorgelegte Schreiben vom 20.03.2019, aus dem sich ergibt, dass die Beklagte seit 2016 Untermieterin sei, damals zuging, ist streitig.

Nachdem der Kläger die Vollstreckung aus dem Räumungsvergleich in Auftrag gegeben hatte, teilte die Gerichtsvollziehern der Mieterin mit Schreiben vom 13.01.2021 mit, dass sie die Räumung am 01.02.2021 vornehmen werde. Die Mieterin wies die Gerichtsvollzieherin darauf hin, dass die fraglichen Räume an die Beklagte untervermietet seien und ließ ihr unter dem 23.01.2021 den (angeblichen) entsprechenden Untermietvertrag übersenden. Der hierüber von der Gerichtsvollzieherin informierte Kläger hat daraufhin am 26.01.2021 beantragt, der Beklagten im Wege der einstweiligen Verfügung aufzugeben, die fraglichen Mieträume zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Mit Beschluss vom 27.01.2021 hat das Landgericht dem Antrag ohne mündliche Verhandlung stattgegeben. Der Kläger hat hieraus am 17.03.2021 die Räumungsvollstreckung gegen die Beklagte betrieben.

Bereits zuvor, am 05.02.2021, hat die Beklagte Widerspruch eingelegt. Mit Rücksicht auf die inzwischen durchgeführte Räumungsvollstreckung erklärte der Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, hilfsweise hat er die Aufrechterhaltung der einstweiligen Verfügung beantragt.

Mit Urteil vom 09.04.2021 hat das Landgericht die einstweilige Verfügung vom 27.01.2021 bestätigt. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie die Aufhebung der einstweiligen Verfügung und die Zurückweisung des Antrags erstrebt. Ein Verfügungsanspruch bestehe entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht, weil sich der Kläger und die Mieterin darauf verständigt hätten, das Mietverhältnis ab 01.01.2021 für die Dauer von zwei Jahren zu einem jährlichen Mietzins von 200.000 Euro brutto nebst Verlängerungsoptionen fortzusetzen. Zu Unrecht habe das Landgericht auch einen Verfügungsgrund bejaht.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Sie führt in Abänderung des angefochtenen Urteils zur Aufhebung der einstweiligen Verfügung vom 27.01.2021 und zur Zurückweisung des Antrags auf Erlass der beantragten Räumungsverfügung.

1. Der in erster Instanz zuletzt verfolgte Hauptanspruch ist unbegründet.

Der Kläger hat nach durchgeführter Zwangsräumung den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte nicht zugestimmt. Die einseitige Erledigungserklärung ist daher als Antragsänderung auszulegen festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.

Dieser Antrag ist unbegründet, weil die durchgeführte Zwangsräumung nicht nachträglich zur Unbegründetheit des Herausgabeanspruchs infolge Erfüllung im Sinne von § 362 BGB führte, wie das Landgericht (LGU 4) unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend ausführt.

2. Der Antrag auf Erlass der Räumungsverfügung ist mangels Verfügungsgrund unbegründet.

a) Das Landgericht (LGU 5, Beschluss vom 27.01.2021 Seite 4) hat ausdrücklich offengelassen, ob die Bestimmung des § 940a Abs. 2 ZPO (entsprechende) Anwendung findet. Denn der Kläger habe jedenfalls einen Verfügungsgrund nach § 940 ZPO glaubhaft gemacht. Die einstweilige Verfügung sei zur Abwendung wesentlicher Nachteile für den Kläger notwendig. Der Kläger habe glaubhaft gemacht, dass er Kenntnis von dem Untermietvertrag erstmals am 25.01.2021 erhalten habe. Er habe daher bisher keine Veranlassung gehabt, sich auch gegen die Beklagte einen Vollstreckungstitel zu beschaffen. Der Verweis des Klägers auf ein Hauptsacheverfahren käme einer Rechtsverweigerung gleich. Der Kläger sei wegen einer zeitnahen Weitervermietung auf eine baldige Räumung angewiesen.

b) Diese Erwägungen sind unzutreffend. Dem Vorbringen des Klägers ist ein Verfügungsgrund nicht zu entnehmen.

aa) Bei einer Leistungsverfügung, die zu einer vollen Befriedigung des Gläubigers führen würde, sind außerhalb des hier nicht in Betracht kommenden Anspruchs wegen widerrechtlicher Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht (§§ 858, 861 BGB) an den Verfügungsgrund nach § 940 ZPO regelmäßig strenge Anforderungen zu stellen. Die erforderliche besondere Dringlichkeit liegt in der Regel nur vor, wenn ohne Erlass der einstweiligen Verfügung wesentliche Nachteile für den Gläubiger nicht abgewendet werden könnten und er ein dringendes Bedürfnis für die Eilmaßnahme hat oder wenn die geschuldete Handlung so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht (mehr) möglich ist und die Verweisung auf das Hauptsacheverfahren praktisch einer Rechtsverweigerung gleichkäme (vergleiche Vollkommer in Zöller, ZPO, 34. Aufl., § 940 Rn. 6 mit weiteren Nachweisen).

bb) Solches macht der Kläger aber nicht geltend. Seinem Vorbringen ist nicht zu entnehmen, dass er ohne den Erlass der Leistungsverfügung unabwendbare wesentliche Nachteile erleiden würde. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass er aus besonderen Gründen dringend auf den Besitz der Räume angewiesen ist bzw. war. Auf das vom Landgericht angesprochene Interesse an einer zeitnahen Weitervermietung hat sich der Kläger nicht berufen. Es würde im Streitfall ohnehin noch keinen Verfügungsgrund begründen, zumal keinerlei Mietrückstände bestehen bzw. bestanden.

c) Ein Verfügungsgrund besteht auch nicht aus anderen Gründen. Der Kläger beruft sich insoweit (einzig) auf die Wertungen des § 940a Abs. 2 ZPO.

aa) Nach dieser Bestimmung darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

bb) Eine unmittelbare Anwendung dieser Vorschrift kommt nicht in Betracht, da sie ausdrücklich nur für die Räumung von Wohnraum gilt. Auch eine analoge Anwendung scheidet nach herrschender Meinung aus, da es an einer planwidrigen Gesetzeslücke fehlt. Denn der Gesetzgeber hat sich trotz ausdrücklicher weitergehender Anregungen von Fachverbänden entschieden, die Vollstreckungserleichterungen auf das Wohnraummietrecht zu beschränken (vergleiche OLG Celle, Urteil vom 09.01.2020 – 2 U 116/19; OLG Frankfurt, Urteil vom 13.09.2019 – 2 U 61/19; Kammergericht Berlin, Beschluss vom 09.05.2019 – 8 W 28/19; OLG München, Beschluss vom 12.12.2017 – 32 W 1939/17; OLG Celle, Beschluss vom 25.11.2014 – 2 W 237/14; HK-ZPO/Kemper, 9. Aufl., § 940a Rn. 2 mit weiteren Nachweisen; Huber in Musielak/Voit, ZPO, 18. Aufl., § 940a Rn. 1; Drescher in MüKo, ZPO, 6. Aufl., § 940a Rn. 9).

cc) Teilweise wird allerdings die Auffassung vertreten, im Rahmen der Anwendung von § 940 ZPO könne die in § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung auf Geschäftsraummietverhältnise übertragen werden (vergleiche OLG Frankfurt, a.a.O.; OLG München, a.a.O. Rn.33 ff., 36,38; Vollkommer, a.a.O., § 940a, Rn. 4: “zugleich ein anderer Grund im Sinne von § 940”).

(1) Soweit die vorgenannten Stimmen die Auffassung vertreten, dass der in § 940a Abs. 2 ZPO enthaltene Verfügungsgrund (“erst recht”) ein Verfügungsgrund im Sinne von §§ 935, 940 ZPO sei (vergleiche OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 – 5 U 1337/17 -, Rn. 24, 26 mit weiteren Nachweisen) kann dem nicht gefolgt werden. Denn diese Auffassung läuft auf eine unzulässige (analoge) Anwendung des nur für Wohnräume geltenden § 940a Abs. 2 ZPO hinaus (vergleiche zutreffend OLG Celle, Urteil vom 09.01.2020, a.a.O. Rn. 6 ff.).

(2) Ob die dem § 940a Abs. 2 ZPO zugrunde liegende gesetzgeberische Wertung / Motivation, die Verzögerung der Vollstreckung durch den Mieter mit Hilfe von missbräuchlich eingesetzten Untermietern zu verhindern (BT-Drs. 17/10485, 34), im Rahmen der zur Bejahung eines Verfügungsgrundes nach § 940 ZPO gebotenen Interessenabwägung Berücksichtigung finden kann (vergleiche OLG München, a.a.O. Rn. 38 ff.; OLG Frankfurt, a.a.O. Rn. 19 ff.), braucht hier nicht entschieden zu werden. Gleiches gilt für die in diesem Zusammenhang vertretene Auffassung, wonach ein Verfügungsgrund gegen den Dritten unter den allgemeinen Voraussetzungen in Betracht komme, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und ein Dritter in kollusivem Zusammenwirken mit dem Mieter erst danach Besitzt erlangt (so Drescher, a.a.O. § 935 Rn. 83; § 940a Rn. 9). Denn der Kläger hat zu den allgemeinen Voraussetzungen für den Erlass einer Leistungsverfügung, insbesondere dazu, ob er dringend auf die sofortige Räumung angewiesen war, ihm anderenfalls erhebliche Nachteile drohten und/oder die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht mehr möglich erschien, nichts vorgetragen. Er hat zudem nicht glaubhaft gemacht, dass die Beklagte den Besitz an den fraglichen Gewerberäumen erst nach dem Abschluss des Räumungsvergleiches erlangte. Darüber hinaus ist nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass die Behauptung der Beklagten, die Mieterin und der Kläger hätten sich auf ein Mietverhältnis ab dem 01.01.2021 verständigt, bewusst wahrheitswidrig erfolgte. Insoweit steht Aussage gegen Aussage. Im Parallelprozess über die Vollstreckungsgegenklage blieb offen, ob das behauptete Hauptmietverhältnis besteht oder nicht. Deshalb hat das Berufungsgericht nach übereinstimmenden Erledigungserklärungen die Kosten des Verfahrens über die Vollstreckungsgegenklage gemäß § 91a ZPO gegeneinander aufgehoben. Unter diesen Umständen kann auch ein kollusives Zusammenwirken der Beklagten mit der Mieterin zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung nicht als hinreichend glaubhaft gemacht angesehen werden.

dd) Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankäme, ist anzumerken, dass die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO im Streitfall ohnehin nicht vorliegen.

(1) Allerdings fehlt es nicht bereits schon an einem Räumungstitel, der aufgrund einer mündlichen Verhandlung im Urteilsverfahren ergangen ist. Nach Auffassung des Senats genügt insoweit auch ein gerichtlicher Vergleich jedenfalls dann, wenn er – wie hier – in einem Gerichtsverfahren zustande gekommen ist, in welchem der Kläger die Räumung und Herausgabe der fraglichen Räume beantragt hat (vergleiche Drescher, a.a.O., § 940a Rn. 13). In einem solchen Fall ist der maßgebliche Zeitpunkt für die spätere Kenntniserlangung des Vermieters (statt dem Schluss der mündlichen Verhandlung) die Abgabe der auf den Vergleichsabschluss gerichteten Willenserklärung des Vermieters. Da der Räumungsvergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO zustande kam, ist der Zeitpunkt des Zugangs bei Gericht des die entsprechende Willenserklärung enthalten Schriftsatzes maßgebend. Das war hier im Januar 2020 der Fall.

(2) Der hierfür darlegungs- und beweisbelastete Kläger (vergleiche nur Huber in Musielak/Voit, a.a.O. Rn. 6) konnte jedoch nicht glaubhaft machen, dass er erst danach von dem Besitzerwerb der Beklagten Kenntnis erlangte. Er hat zwar in seiner eidesstattlichen Versicherung angegeben, von dem Besitz der Beklagten an den fraglichen Gewerberäumen als Untermieterin erstmals am 09.12.2020 informiert worden zu sein; den behaupteten Untermietvertrag habe sein Prozessbevollmächtigter erstmals am 25.01.2021 übersandt erhalten. Dem steht jedoch die eidesstattliche Versicherung des Kurierfahrers, G., vom 21.03.2021 (AHB I 24) entgegen, wonach dieser das Schreiben vom 20.03.2019 (B 1) in den Kanzleibriefkasten des Klägervertreters einwarf. Damit bringt die Beklagte unwiderlegt vor, der Vertreter des Klägers sei jedenfalls im März 2019 von dem (behaupteten) Untermietverhältnis und damit von dem Besitz der Beklagten an den fraglichen Räumen in Kenntnis gesetzt worden. Diese Kenntnis muss sich der Kläger gemäß § 166 Abs. 1 BGB wie die eigene Kenntnis zurechnen lassen. Aus dem Umstand, dass in dem oben genannten Räumungsvergleich nicht auch die Beklagte als Räumungsschuldnerin aufgeführt wurde, folgt noch nicht mit der hierfür erforderlichen Sicherheit, dass das genannte Schreiben in Wahrheit nicht dem Prozessbevollmächtigten des Klägers zugegangen sein kann. Denn es ist möglich, dass dies entweder versehentlich unterblieb oder von einer Einbeziehung der Beklagten in den Rechtsstreit – etwa aus Kostengründen – bewusst abgesehen wurde.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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