Ein mündliches Dilemma: Mieteranspruch gegen Erben auf Aufwendungsersatz
In einer kniffligen mietrechtlichen Auseinandersetzung verhandelte das Landgericht Heilbronn über die Frage des Aufwendungsersatzes für Instandhaltungsmaßnahmen einer Nachlassimmobilie. Das Hauptproblem lag in einer mündlich getroffenen Vereinbarung zwischen dem Mieter und der nun verstorbenen Vermieterin, deren genaue Details beide Parteien unterschiedlich interpretierten.
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Übersicht
Mündlich vereinbart, schriftlich umstritten
Ein signifikanter Teil des Disputs lag in der Frage, wer für die Kosten der Erhaltung und Instandsetzung des Gebäudes aufzukommen hat. Es wurde vereinbart, dass der Mieter diese Aufgabe übernehmen würde, allerdings war unklar, wer letztendlich die Kosten für diese Maßnahmen tragen sollte. Ein später hinzugezogener Mietkaufvertrag, der nach dem Tod der Vermieterin in Kraft treten sollte, sorgte für zusätzliche Komplexität.
Ein Mietkaufvertrag mit Konsequenzen
Laut der schriftlichen Vereinbarung sollte der Mieter das Eigentum der Vermieterin nach ihrem Tod für einen bestimmten Betrag erwerben. Allerdings galt diese Vereinbarung nur, wenn die Erben das Haus an den Mieter verkaufen würden. In der Zwischenzeit führte der Mieter verschiedene Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch und forderte eine Erstattung dieser Kosten.
Wessen Aussage ist richtig?
Die Frage, wer die Kosten der Instandhaltung tragen sollte, wurde von beiden Parteien unterschiedlich dargestellt. Das Gericht konnte hier keine eindeutige Entscheidung treffen, da beide Parteien ihre Aussagen widerspruchsfrei und schlüssig darlegten. Unabhängige Zeugen oder andere Beweismittel wurden nicht vorgelegt.
Keine Bereicherung durch Instandhaltung
Das Gericht stellte fest, dass ein Anspruch aus Bereicherungsrecht nur dann bestünde, wenn der Wert des Grundstücks durch die Arbeiten des Mieters gestiegen wäre. Ein solcher Vortrag fehlte allerdings seitens des Klägers.
Keine Ansprüche bei Teilnichtigkeit
Schließlich stellte das Gericht klar, dass der Mieter auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm bezahlten Raten hat. Der Mietkaufvertrag war formnichtig und demnach wären auch etwaige Ansprüche aus diesem Vertrag nichtig.
Obwohl die Fakten dieses Falles deutlich hervortraten, konnte das Gericht aufgrund der unklaren Ausgangslage keine endgültige Entscheidung treffen. Dieser Fall dient als Erinnerung daran, wie wichtig es ist, Vereinbarungen schriftlich zu fixieren und die Details klar zu definieren, um mögliche Unklarheiten und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. […]
Das vorliegende Urteil
LG Heilbronn – Az.: Sa 8 O 127/20 – Urteil vom 25.11.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 32.362,29 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um einen Aufwendungsersatzanspruch und um die Rückzahlung von vom Kläger getätigten Raten für die Zeit ab dem 01.01.2013.
Der Beklagte ist der Neffe der verstorbenen … Sie war Eigentümerin des bebauten Grundstücks in der … in … Das Vermögen der … mitsamt dem besagten Grundstück fiel einer Erbengemeinschaft bestehend aus dem Beklagten und den unbekannten Erben der … zu.
Ab Januar 2011 bewohnte der Kläger als Mieter der … das oben genauer benannte Anwesen. Ein schriftlicher Mietvertrag zwischen ihm und der … als Vermieterin wurde nicht abgeschlossen. Jedoch wurde unstreitig mündlich vereinbart, dass der Kläger einen monatlichen Mietzins von 220,- € zu entrichten und er das Gebäude zu erhalten und instand zu setzen hat, wobei keine Einigkeit zwischen den Parteien darüber besteht, wer nach den mündlichen Vereinbarungen die Kosten dieser Erhaltung und Instandsetzung zu tragen hat.
Mit Datum vom 25.12.2012 schlossen der Kläger und die inzwischen verstorbene … dann die sich als Anlage K1 in der Akte befindliche schriftliche Vereinbarung. Danach wurde der bestehende Mietvertrag in einen Mietkaufvertrag umgeschrieben. Der Kläger sollte nach dem Ableben der … deren Eigentum in der … in … für einen Kaufpreis von 40.000,-€ kaufen können. Ab dem 01.01.2013 sollten vom Kläger daher keine Mieten, sondern Raten bezahlt werden. Weiterhin war geregelt, dass diese raten zurückzuerstatten sind, sollten die Erben das Haus nicht an den Kläger für den oben angegebenen Betrag verkaufen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten und dem genauen Wortlaut wird auf die Anlage K1 (BI. 14 d.A.) verwiesen.
Am 31.07.2013 verstarb sodann Frau …
Der Beklagte bezahlte die monatlichen Raten zu je 220,- € weiterhin und zwar bis einschließlich Dezember 2019.
Mit Anwaltsschreiben vom 01.03.2018 (vgl. Anl. K3) wurde der Beklagte aufgefordert, das Grundstück an den Kläger zu übertragen. Diese Forderung wurde bereits damals durch die Prozessbevollmächtigten des Beklagten zurückgewiesen (vgl. Anl. B1).
Mit Anwaltsschreiben vom 18.07.2019 (vgl. Anl. K4) wurde …, der Nachlasspfleger der unbekannten Erben der … als Vertreter der gesamten Erbengemeinschaft aufgefordert, bis zum 10.08.2019 zu bestätigen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückerstattung der Raten sowie auf Zahlung der Kosten der Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen zustehe. Daraufhin wies der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit Schreiben vom 05.08.2019 (vgl. Anl. B2) die Forderung zurück.
Am 05.09.2019 wurde das bebaute Grundstück in der in … zwangsversteigert. Es wurde zu einem Preis von 120.000,- € einem Dritten, Herrn … zugeschlagen.
Mit Anwaltsschreiben vom 16.09.2019 an den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Beklagten (vgl. Anl. K5) erfolgte eine Zahlungsaufforderung unter Fristsetzung zum 10.10.2019.
Am 21.12.2019 zog der Kläger aus dem vorbenannten Anwesen aus.
Der Kläger trägt vor, es sei im Januar 2011 mündlich zwischen ihm und der … vereinbart worden, dass die Kosten der Instandsetzung bzw. Sanierung von ihm vorgestreckt werden würden und diese dann im Zuge der Übereignung des Grundstücks an den Kläger mit dem Kaufpreis verrechnet würden. Es sei weiterhin vereinbart worden, dass eine Erstattung dieser Kosten auch erfolgen würde, wenn es zu keiner Übereignung an den Kläger käme. In den Jahren 2016 und 2017 habe der Beklagte sodann diverse Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in dem Anwesen durchgeführt, wobei insgesamt 335 Arbeitsstunden, welche er selbst oder mit ihm befreundete Helfer ableistet hätte, angefallen seien. Weiterhin hätten diese Maßnahmen Materialkosten in Höhe von insgesamt 10.472,29 € (vgl. Aufstellung als Anl. K2) verursacht.
Der Kläger ist der Auffassung, ihm stünde gegen den Beklagten ein Anspruch auf Erstattung der ausgelegten Kosten aus §§ 535ff. BGB zu. Ein diesbezüglicher Anspruch ergäbe sich insbesondere aus der sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergebenden Pflicht des Vermieters. Daneben bestehe dieser Anspruch auch aus der bereits im Januar 2011 getroffenen vertraglichen Vereinbarung. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Raten stünde ihm darüber hinaus ebenfalls zu. Dieser ergäbe sich aus der schriftlichen Vereinbarung vom 25.12.2012 (vgl. Anl. K1). Der darin enthaltene Passus, welcher sich mit der Rückerstattung der Raten für den Fall, dass das Haus nicht an den Kläger verkauft werde, befasse, sei für sich eigenständig, damit nicht formbedürftig und folglich rechtswirksam. Eine Nutzungsentschädigung schulde der Kläger nicht.
Der Kläger beantragt:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 32.362,29 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 11.10.2019 sowie vorgerichtlich entstandene Anwaltskosten in Höhe von 1.474,89 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit 11.10.2019 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Meinung, das gesamte als Anlage K1 in der Akte befindliche Vertragswerk sei formnichtig nach §§ 311b, 125, 139 BGB und sich hieraus keinerlei Ansprüche des Klägers ergäben. Hinsichtlich etwaiger Bereicherungsansprüche sei nicht der Aufwand des Klägers, sondern der Wert der Bereicherung maßgeblich, wobei eventuell vom Kläger vorgenommene Investitionen in die Immobilie überhaupt nicht zu einer Bereicherung seitens des Beklagten führten. Eventuelle Rechte aus §§ 535 ff. BGB seien bereits wegen § 536c BGB ausgeschlossen. Der Beklagte rügte außerdem Verjährung und trug vor, der Kläger schulde aus Bereicherungsgesichtspunkten eine Nutzungsentschädigung, welche mit monatlich mindestens 400,- € anzusetzen sei. Mit einem darauf gerichteten Anspruch erklärte der Beklagte die Aufrechnung.
Die Streithelfer beantragen ebenfalls, die Klage abzuweisen.
Auch sie trugen vor, die in der Anlage K1 niedergeschriebene Vereinbarung sei formnichtig und äußerten außerdem ernsthafte Zweifel an dem Dokument, welches nicht vom Kläger gegengezeichnet sei. Sie trugen vor, der Kläger habe das Gebäude jedenfalls teilweise untervermietet gehabt und erklärten hilfsweise die Aufrechnung mit dem Mietwert, der bei 977,- € im Monat läge.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den gesamten Akteninhalt verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber in Gänze unbegründet. Der Kläger hat weder einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, noch hat er einen Anspruch auf Rückzahlung der monatlichen Raten.
I.
Der Beklagte ist passivlegitimiert. Aus §§ 2058f. BGB folgt, dass ein Nachlassgläubiger auch gegen einzelne Miterben, welche Gesamtschuldner sind, Klage erheben kann. Ihm steht ein Wahlrecht zu. Der Kläger hat sich hier berechtigterweise für die Klage gegen einen Miterben, den Beklagten im Wege der Gesamtschuldklage entschieden.
II.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Aufwendungen für Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 13.822,29 € (Arbeitsstunden i.H.v. 3.350,00 €; Material i.H.v. 10.472,29 €).
1.
Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus einer behaupteten getroffenen mündlichen Vereinbarung.
Insoweit obliegt dem Kläger als demjenigen, der aus einer mündlichen Vereinbarung Ansprüche herleiten will, die Beweislast dahingehend, dass tatsächlich das Behauptete mündlich vereinbart worden sei. Dieser Beweislast ist der Kläger vorliegend im Ergebnis nicht nachgekommen.
Zwar sei nach dem klägerischen Vortrag bereits im Januar 2011 zwischen ihm und … vereinbart worden, dass er die Kosten der Instandsetzung bzw. Sanierung nur vorstecke, diese im Rahmen der Übereignung des Grundstücks mit dem Kaufpreis verrechnet würden und diese Kosten ihm auch dann erstattet würden, wenn es nicht zur Übereignung an ihn kommen würde. Im Rahmen der mündlichen Anhörung des Klägers in der Verhandlung vom 26.10.2020 äußerte dieser von sich aus gar nicht, dass seinerzeit eben dies hinsichtlich der Kosten der Instandsetzung vereinbart worden sei. Er gab lediglich an, damals mündlich vereinbart zu haben, dass er monatlich 220,- € bezahle und dass er das Haus Instand halte. Zur Kostentragungslast sagte der Kläger von sich aus nichts (vgl. Protokoll, BI. 140ff. d.A.). Erst sein Prozessbevollmächtigter erläuterte im weiteren Fortgang der Verhandlung, nach der Erinnerung seinem Mandanten sei ursprünglich vereinbart gewesen, dass lediglich Kleinreparaturen von ihm selbst zu tragen seien.
Dagegen gab der Beklagte im Rahmen seiner Anhörung von sich aus an, bereits im Jahr 2011 in die Geschäfte und Gespräche zwischen seiner mittlerweile verstorbenen Tante und dem Kläger involviert gewesen zu sein. Er gab an, man habe damals übereinstimmend vereinbart, dass angesichts der Miete von nur 220,- € keinerlei Reparaturen, Instandsetzungen oder Sanierungen von Seiten der Vermieterin vorgenommen werden würden und dass der Kläger etwaige Kosten diesbezüglich selbst zu bezahlen habe.
Damit steht es quasi Aussage gegen Aussage hinsichtlich einer etwaigen Vereinbarung zur Tragung der Kosten von Reparatur-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen. Das Gericht konnte sich letztendlich keine Überzeugung von der einen oder der anderen Schilderung bilden. Beide Parteien schilderten ihre Sicht der Dinge widerspruchsfrei und in sich schlüssig. Naturgemäß hat jede Partei ein Interesse am für sie jeweils positiven Ausgang des Verfahrens. Jedoch konnte das Gericht keine derartigen Belastungstendenzen, die den Eindruck von falschen Angaben erwecken könnten, feststellen. Unbeteiligte Zeugen oder andere Beweismittel wurden nicht benannt.
2.
Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen aus einer schriftlichen Vereinbarung besteht ebenfalls nicht.
Insbesondere ist in der als Anlage K1 in der Akte befindlichen Vereinbarung vom 25.12.2012 zwischen dem Kläger und der verstorbenen … – unabhängig von deren Formwirksamkeit – bereits keine derartige Regelung enthalten. Diese schriftliche Vereinbarung trifft keinerlei Regelungen zu einer Kostenverteilung hinsichtlich getätigter oder künftig zu tätigender Aufwendungen für Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Der Aspekt der Instandsetzung findet keinerlei Berücksichtigung in dieser Vereinbarung vom Dezember 2012.
3.
Auch aus den §§ 535 ff. BGB ergibt sich kein Aufwendungsersatzanspruch für den Kläger.
a)
Entgegen der Auffassung des Prozessbevollmächtigten des Klägers gibt § 535 Abs. 1 S. 2 BGB direkt und allein dem Kläger keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Diese Norm regelt lediglich die gesetzliche Verteilung der Rechte und Pflichten im Mietverhältnis. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB selbst ist aber nur Anspruchsgrundlage hinsichtlich der Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands. Dies wurde hier aber nicht begehrt.
b)
Anspruchsgrundlage für einen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wäre vielmehr § 536a Abs. 2 BGB, dessen Voraussetzungen vorliegend aber nicht gegeben sind.
Hiernach bedarf es als Voraussetzung entweder, dass der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist (Nr. 1) oder dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (Nr. 2). Keine dieser Möglichkeiten wurden von Seiten des Klägers vorgetragen oder auch nur behauptet.
4.
Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen aus den §§ 812ff. BGB ist ebenso nicht gegeben.
Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch könnte allenfalls auf eine etwaige Steigerung des Werts des Grundstücks – hervorgerufen durch die vom Kläger behaupteten Arbeiten am Gebäude -. gerichtet sein. Hierzu erfolgte jedoch trotz entsprechender Ausführungen der Gegenseite bereits in der Klageerwiderung und entsprechender Ausführungen des Gerichts in der mündlichen Verhandlung keinerlei Vortrag von Seiten des Klägers.
III.
Der Kläger hat auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung der durch ihn seit Anfang 2013 monatlich bezahlten Raten in Höhe von jeweils 220,- €‚ insgesamt also in Höhe von 18.480,- €.
Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus der als Anlage K1 in der Akte befindlichen schriftlichen Vereinbarung vom 25.12.2012 (vgl. Anl. K1) zwischen dem Kläger und der zwischenzeitlich verstorbenen …
Dort ist zwar das Folgende geregelt:
„Sollte wieder meinem Wunsch meine Erben das Haus nicht an Herrn … verkaufen für den oben angegebenen Betrag sind die seit dem 01.01.2013 bezahlten Raten (Höhe 220 € monatlich) zurück zu erstatten.“
Jedoch ist die Vereinbarung vom 25.12.2012 nach der Überzeugung des Gerichts in Gänze nach §§ 125, 311b BGB nichtig mangels notarieller Beurkundung.
Nach § 311b BGB bedürfen Grundstückskaufverträge der notariellen Beurkundung. Somit sind die kaufrechtlichen Elemente der Anlage K1 unzweifelhaft formnichtig.
Im Ergebnis ist die Vereinbarung entgegen der Auffassung des Klägers insgesamt formnichtig. Daran ändert § 139 BGB vorliegend nichts, da die Norm bereits gar nicht anwendbar ist auf den vorliegenden Fall. Nach der Auffassung der zuständigen Einzelrichterin liegt hier bereits kein teilbares Rechtsgeschäft vor, welches überhaupt Voraussetzung wäre (vgl. Palandt, BGB, § 139, Rn. 10). Bereits die obige Formulierung zur Erstattung der Raten knüpft anhand der Formulierung unmissverständlich und eindeutig eine enge Verbindung zwischen dem Hauskauf oder eben dessen Scheitern und der Erstattung. Damit liegen keine trennbaren Teile eines Rechtsgeschäfts vor. Sollte man entgegen dieser Auffassung jedoch von der Teilbarkeit des vorliegenden Geschäfts und damit von der grundsätzlichen Anwendbarkeit von § 139 BGB ausgehen, so kommt man dennoch zur Gesamtnichtigkeit. Nach § 139 BGB ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist und wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Grundsatz soll danach also die Gesamtnichtigkeit bei teilbaren Rechtsgeschäften sein, während die bloße Teilnichtigkeit nach der Gesetzesintention eine Ausnahme darstellen soll. Dies zeigt bereits der Wortlaut der Norm. Diese Ausnahme würde aufgrund der gewählten Formulierung und der gewollten engen Verknüpfung zum Hauskauf ich nicht greifen. Es wäre vorliegend gerade nicht davon auszugehen, dass dieser Teil auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre.
IV.
Mangels Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf Zahlung von Zinsen oder die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
V.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 101 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Zwar bezieht sich die Vollstreckung lediglich auf Kosten. Jedoch greifen §§ 708 Nr. 11 Var. 2, 711 ZPO nicht. Bei dem vorliegenden Streitwert ist der in § 708 Nr. 11 ZPO vorgegebene Maximalbetrag von 1.500,- € überschritten.
Der Streitwert wurde gemäß § 3 ZPO festgesetzt. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind als Nebenforderung nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen.
