Betriebskostenabrechnung – Abrechnung nicht umlagefähiger Betriebskosten

AG Karlsruhe, Az.: 12 C 84/11, Urteil vom 02.12.2011

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.047,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.11.2010 zu bezahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 774,11 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 8.7.2011 zu bezahlen.

3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 133,12 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.11.2011 zu bezahlen.

4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.821,61 € bis 14.11.2011 und ab 15.11.2011 auf 1.954,73 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution, die Rückzahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2007/2008, 2008/2009 und 2009/2010 sowie die Auszahlung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung von Mai bis Juli 2010.

Betriebskostenabrechnung - Abrechnung nicht umlagefähiger Betriebskosten

Foto: Garsya/Bigstock

Die Parteien verband bis zur fristlosen Kündigung der Klägerin zum 1.8.2010 ein Mietverhältnis. Die Klägerin war Mieterin der vom Beklagten vermieteten Wohnung in der …-Str. .. in K..

Bei Mietbeginn zum 2.10.2007 leistete die Klägerin eine Mietkaution in Höhe von 1.030,00 €. Bis zum 3.11.2010 waren Zinsen in Höhe von 17,50 € angefallen. Am 3.11.2010 löste der Beklagte das Mietkautionssparbuch auf und ließ sich den Betrag von 1.047,50 € auszahlen.

Die Parteien vereinbarten mietvertraglich, dass die Klägerin auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen erbringt.

Der Beklagte rechnete über die Betriebskosten jeweils für die Periode 1.5. bis 30.4. des Folgejahres ab. Nach Abzug der Vorauszahlungen der Klägerin ergab sich für diese jeweils ein Guthaben, was der Beklagte der Klägerin ausbezahlte. In die Abrechnung stellte der Kläger jährliche Kosten für Bankgebühren und für Reparaturen und Instandhaltungen jeweils wie folgt ein:

Abrechnung 2007/2008:

  • Bankgebühren 8,40 €
  • Kosten für Reparaturen 277,17 €
  • für 1.10.2007- 30.4.2008 (7 Monate): 166,58 €
  • Abrechnung 2008/2009:
  • Bankgebühren 10,30 €
  • Kosten für Reparaturen 460,52 €
  • gesamt (12 Monate): 470,82 €
  • Abrechnung 2009/2010:
  • Bankgebühren 10,55 €
  • Kosten für Reparaturen 126,16 €

gesamt (12 Monate): 136,71 €

Der Beklagte hat zuletzt für den Zeitraum Mai bis Juli 2010 die Betriebskosten abgerechnet. Aus seiner Abrechnung ergibt sich ein Guthaben für die Klägerin von 87,89 €, welches er der Klägerin bislang nicht ausgezahlt hat. In die Abrechnung hat der Beklagte jährliche Kosten für Bankgebühren in Höhe von 12,76 € und 168,16 €, mithin für 3 Monate von insgesamt 45,23 € eingestellt.

Mit Schreiben vom 7.6.2011 wurde der Beklagte von der Klägerin unter Fristsetzung auf den 7.7.2011 aufgefordert, die Mietkaution plus Zinsen sowie vereinnahmte nicht umlagefähige Betriebskosten aus den Abrechnungsperioden 2007/2008, 2008/2009 und 2009/2010 in Höhe von gesamt 774,11 € an die Klägerin auszubezahlen.

Im Schriftsatz vom 6.10.2011 wurde der Beklagte aufgefordert, bis spätestens 31.10.2011 das von der Klägerin errechnete Guthaben von 133,12 € aus der Nebenkostenabrechnung Mai bis Juli 2010 an die Klägerin auszubezahlen.

Der Beklagte rechnet mit einer Gesamtforderung in Höhe von 1.842,90 € wegen nicht erbrachter Schönheitsreparaturen auf.

Unter § 12 Ziff. 2 und 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages heißt es:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre fachgerecht auszuführen. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses.“

„Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes Ziff. 2 und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so ist der Mieter verpflichtet, aufgrund des eingeholten Kostenvoranschlags eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebes zur Abgeltung der Renovierungspflicht folgende Zahlungen zu leisten: Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten des Kostenvoranschlags….“

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass aufgrund der starren Fristenregelung im Mietvertrag Schönheitsreparaturen nicht geschuldet würden. Die Einwendungsausschlussfrist des § 556 BGB gelte nur für an sich umlagefähige Betriebskosten. Bankgebühren und Kosten für Instandhaltungen wären nicht umlagefähig.

Die Klägerin beantragt im Wege der Stufenklage zuletzt, wie zuerkannt.

Der Beklagte beantragt Klagabweisung.

Er ist der Ansicht, dass die Klägerin die Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. einen prozentualen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen schulde. Die Klausel Ziff. 12 des Mietvertrages sei wirksam vereinbart.

Ebenso seien die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für Bankgebühren und Instandhaltungen der Klägerin bekannt gewesen und bei sämtlichen Abrechnungen ohne Beanstandungen akzeptiert worden. Die Einwendungsfrist sei abgelaufen.

Das Gericht hat mit den Parteien am 14.9.2011 (As. 83) und 23.11.2011 (As.147) mündlich verhandelt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.

I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgewähr der von ihr geleisteten Mietsicherheit inklusive Zinsen in Höhe von 1.047,50 € (§§ 535, 551 BGB). Der Beklagte ist zur Aufrechnung nicht berechtigt, da ihm keine Gegenansprüche auf anteilige Kostenbeteiligung für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zustehen.

Unstreitig hat die Klägerin zu Mietbeginn eine entsprechende Mietkaution geleistet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und nachdem der Beklagte durch Vereinnahmung der Kaution am 3.11.2010 abgerechnet hat, ist der Rückgewähranspruch fällig (vgl. Palandt, BGB, vor § 535 Rn 126).

Dem Beklagten stehen keine Gegenansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gegen die Klägerin zu, mit denen er gemäß § 387ff BGB aufrechnen könnte.

Die Klägerin war zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. anteiliger Beteiligung an den Kosten nicht verpflichtet. Die entsprechenden Klauseln des streitgegenständlichen Mietvertrages (§ 12) sind aufgrund des dort niedergelegten starren Fristenplanes gemäß § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N. und ausführlicher Begründung).

Der Beklagte hat zudem trotz mehrfachen Hinweises durch die Klägerseite nicht dargetan, aus welchem weiteren Grund die Klägerin die geltend gemachten Arbeiten an der Fensteraußenseite schulden sollte noch dass die Reinigung des Teppichs aufgrund über den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB) hinausgehender Verschmutzung notwendig geworden wäre.

Der Zinsausspruch rechtfertigt sich aus Verzug gemäß §§ 286, 288 BGB. Nach Vereinnahmung der Kaution durch den Beklagten war der Rückgewähranspruch fällig. Einer Mahnung bedurfte es nicht, nachdem der Beklagte durch Vereinnahmung der Kaution deutlich machte, dass er endgültig und ernsthaft nicht mehr zur Rückgewähr der Kaution an die Klägerin bereit war (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

II. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 812 BGB einen Anspruch auf Rückerstattung der von ihr auf die Nebenkosten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 774,11 € für die Abrechnungszeiträume 2007/2008, 2008/2009 und 2009/2010.

Soweit die Klägerin geltend macht, dass der Beklagte in die Nebenkostenabrechnungen jeweils nicht umlagefähige Positionen mit einbezogen habe, ist sie mit diesem Einwand trotz Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 BGB nicht ausgeschlossen.

Zwar gehört zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (BGH NJW 2008, 283-285).

Dies gilt nach richtiger Auffassung jedoch nicht für abgerechnete Kosten, die gar nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II.BV zählen. Andernfalls entstünde ein Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz die Umlage derartiger Kosten einerseits nicht gestattet, dem Mieter andererseits die Berufung darauf jedoch durch Fristablauf abschneiden würde (vgl. Schmitdt-Futterer (Langenberg), Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn 503).

Bei dem von dem Beklagten in die jeweiligen Abrechnungen eingestellten Positionen „Bankgebühren“ und „Instandhaltungs-/Reparaturkosten“ handelt es sich um grundsätzlich nicht umlagefähige Kosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II.BV, weswegen der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB nicht eingreift.

Da es sich um grundsätzlich nicht umlagefähige Positionen handelte, war der Beklagte auch nicht berechtigt, diese der Klägerin in Rechnung zu stellen. Der Einbehalt der Vorauszahlungen der Klägerin in Höhe der nicht umlagefähigen Kosten war rechtsgrundlos, weswegen die Klägerin zur Rückforderung berechtigt ist.

Dem Beklagten steht auch insoweit, wie oben bereits ausgeführt, kein zur Aufrechnung kommendes Gegenrecht zu.

Der Zinsausspruch rechtfertigt sich aus Verzug. Der Beklagte befand sich aufgrund Mahnschreibens der Klägerin vom 7.6.2011 seit 8.7.2011 mit der Rückzahlung der zu Unrecht einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug.

III. Die Klägerin hat einen weiteren Zahlungsanspruch auf Auszahlung des sich aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung Mai bis Juli 2010 ergebenden Guthabens in Höhe von 133,12 € (§ 556 BGB).

Unstreitig steht der Klägerin aus dieser Rechnung ein Guthaben in Höhe von 87,89 € zu, das der Beklagte der Klägerin nicht ausbezahlt hat.

Darüberhinaus ist die Abrechnung um die nicht umlagefähigen Positionen „Bankgebühren“ und „Instandhaltungs-/Reparaturkosten“ zu berichtigen, weswegen der Klägerin ein weiteres Guthaben von 45,23 € zurückzuerstatten ist.

Der Zinsausspruch ergibt sich aus Verzug. Im Schriftsatz der Klägerseite vom 6.10.2011 wurde der Beklagte aufgefordert, bis spätestens 31.10.2011 das von der Klägerin errechnete Guthaben von 133,12 € aus der Nebenkostenabrechnung Mai bis Juli 2010 an die Klägerin auszubezahlen, weswegen sich der Beklagte mit der Rückzahlung seit 1.1.2011 in Verzug befindet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Der Streitwert wurde gemäß §§ 3 ZPO, 48 Abs. 1 GKG festgesetzt.