LG Schwerin – Az.: 3 O 269/17 – Urteil vom 15.03.2018

1. Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über Gewerberäume vom 12.03./01.04.2014 nebst 1. Nachtragsvereinbarung vom 10.04./23.04.2014 über den 31.12.2017 hinaus fortbesteht.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 36.587,40 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über den Fortbestand eines Mietverhältnisses für Gewerberäume.

Der Kläger ist ein wirtschaftlicher Verein, dem vom Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein gemäß § 22 BGB die Rechtsfähigkeit erteilt worden ist.

Mit Vertrag vom 12.03./01.04.2014 (Anlage K 1, Blatt 9 bis 38 der Akten), ergänzt durch den Nachtrag Nr. 1 vom 10.04./23.04.2014 (Anlage K 2, Blatt 39 bis 40 der Akten), mietete der Kläger Gewerberäume in dem Hause M. in S. von der damaligen Eigentümerin, der C. G., an. Es wurde eine Mietzeit bis zum 30.04.2019 vereinbart. Später erwarb der Beklagte das Mietobjekt. Die durch die Unterzeichnung des Mietvertrages und des Nachtrags Nr. 1 abgegebenen Erklärungen der Geschäftsführer D. und J. des Klägers genehmigte der Vorstand des Klägers durch Erklärungen seines Vorsitzenden und seines stellvertretenden Vorsitzenden, die dem Beklagten mit Schreiben vom 04.04.2017 übersandt wurden. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.04.2017 (Anlage K 6, Blatt 51 bis 55 der Akten) erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2017.

Der Kläger hält die Kündigung für unwirksam, weil dem Beklagten kein Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe.

Der Kläger beantragt festzustellen, dass durch die Kündigung des Beklagten vom 26.04.2017 der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über Gewerberäume vom 12.03./01.04.2014 nebst 1. Nachtragsvereinbarung vom 10.04./23.04.2014 nicht wirksam beendet worden ist, sondern über den 31.12.2017 hinaus fortbesteht.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, dass bei Abschluss des Mietvertrages die Schriftform nicht gewahrt worden sei, so dass ihm gesetzlich ein Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das rechtliche Interesse an der Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO) gegeben. Zwar kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-) Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist. Auch wenn die Parteien nur darüber streiten, ob eine bestimmte Kündigung das Mietverhältnis beendet hat, begründet dies ein ausreichendes Interesse an der (umfassenderen) Feststellung, dass das Mietverhältnis noch bestehe. Soweit ein Feststellungsantrag sich seinem Wortlaut nach auf die Unwirksamkeit einer bestimmten Kündigung beschränkt, ist er in diesem Sinne umzudeuten (BGH – XII ZR 313/98 -, Urteil vom 29.09.1999, NJW 2000, 354 [Rn. 44 bei juris]). Dieser Maßgabe war dadurch Rechnung zu tragen, dass die tenorierte Feststellung sich auf den Fortbestand des streitgegenständlichen Mietverhältnisses beschränkt.

II.

Das Mietverhältnis besteht über den 31.12.2017 hinaus, da es von dem Beklagten nicht wirksam gekündigt worden ist. Ein Recht zur ordentlichen Kündigung steht dem Beklagten nicht zu, da der Mietvertrag für die Zeit bis zum 30.04.2019 fest vereinbart ist (§ 542 Abs. 2 BGB). Die Vereinbarung der Mietzeit ist wirksam, da die gemäß § 550 Satz 1 in Verbindung mit § 578 Abs. 1 BGB vorgeschriebene Schriftform gewahrt ist.

Der Einhaltung der Schriftform steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag und der Nachtrag Nr. 1 lediglich von zwei der drei Geschäftsführer des Klägers unterzeichnet wurden. Es kann dahinstehen, ob die beiden Unterzeichner den Kläger ohne Mitwirkung des dritten Geschäftsführers H. wirksam vertreten konnten. Falls dies nicht der Fall war, hätten sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt mit der Folge, dass die auf den Abschluss des Mietvertrages gerichteten schriftlichen Erklärungen der Geschäftsführer D. und J. zunächst schwebend unwirksam waren (§ 177 Abs. 1 BGB). Sie sind mit der Genehmigung durch den Vorstand des Klägers wirksam geworden (§ 184 Abs. 1 BGB). Durch die von den Geschäftsführern D. und J. abgegebenen Erklärungen ist die Schriftform gewahrt. Nicht erforderlich ist, dass die Genehmigungserklärungen des Vorstandes auf der Vertragsurkunde angebracht sind, denn insoweit können keine strengeren Anforderungen gelten als für den Fall einer Vollmachtserteilung (§ 167 Abs. 2 BGB).

Zur Wahrung der Schriftform war auch nicht erforderlich, dass die Rechtsform und die Vertretungsverhältnisse des Klägers in dem Mietvertrag angegeben werden. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – sich aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH – XII ZR 120/06 -, Urteil vom 24.02.2010, NJW 2010, 1518 [Rn. 13 bei juris]). Die Vertretungsverhältnisse des Klägers gehören ebenso wenig zu den wesentlichen Vertragsbedingungen wie seine Rechtsform. Durch die in dem Mietvertrag vom 12.03./01.04.2014 enthaltene Bezeichnung des Klägers steht dessen Identität zweifelsfrei fest.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1, 2 ZPO.