AG Lichtenberg – Az.: 6 C 91/13 – Urteil vom 19.11.2013
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die in der H -F -S , 1.. B , gelegene Wohnung von bisher 654,90 € um 28,27 € auf 683,17 € monatlich mit Wirkung ab dem 1.12.2012 zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Beklagten mieteten von der W M mbH die im Tenor zu 1. bezeichnete Wohnung im ersten Obergeschoss rechts im Juni 2001. Unter § 2 des Mietvertrages heißt es: „Die von der Vermieterin unter Beachtung des Mietpreisrechts ermittelte Miete beträgt monatlich: Anfangsmiete bei Vertragsbeginn nettokalt 1280,89 €“. Weiter heißt es: „Danach sind Mieterhöhungen entsprechend des MHG möglich unter Berücksichtigung der Anlage 1 zu diesem Mietvertrag.“
In der Anlage 1 zum Mietvertrag wird auf einen mit der IBB geschlossenen Fördervertrag Bezug genommen, der ergänzende Regelungen für die streitgegenständliche Wohnung enthält. Unter Nr.1 ist geregelt, dass die Anfangsmiete für die Wohnung 11,50 DM/m² Wohnfläche nettokalt zuzüglich Nebenkosten beträgt. Unter 2. wird geregelt, dass der Fördervertrag ab mittlerer Bezugsfertigkeit nach Ablauf von jeweils 15 Monaten eine Erhöhung der Miete um jeweils bis zu 0,75 €/m² zulässt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 16.6.2001 nebst Anlage 1 (Bl. 4-11 d.A.) Bezug genommen.
Bereits 1993 hatte die Klägerin mit der IBB einen Fördervertrag über die Errichtung eines Neubaus hinsichtlich des streitgegenständlichen Hauses geschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Fördervertrag (Bl. 124- 130 d.A.) Bezug genommen.
1992 hatte die Klägerin einen Architektenvertrag zur Planung des streitgegenständlichen Hauses geschlossen (Bl. 131f d.A.).
In der Folgezeit änderte die Klägerin ihren Firmennamen auf die jetzige Bezeichnung. Insoweit wird auf den eingereichten Handelsregisterauszug (Bl. 89- 93 d.A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 21.9.2012, zugegangen noch im September 2012, begehrt die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 28,27 € auf nunmehr 683,17 €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Mieterhöhungsschreiben (Bl. 12-14 d.A.) Bezug genommen.
Zum Bad:
Die Wohnung verfügt über einen zweiten WC-Raum in der Wohnung, wobei die Beklagten geltend machen, dass in diesem WC- Raum das Waschbecken mit 43,5 x 31 cm klein im Sinne des Mietspiegels sei und sich in dort ein Dielenfußboden befinde. Auf die eingereichten Fotos (Bl. 72- 75 d.A.) wird Bezug genommen.
Zur Wohnung:
Die Loggia der Wohnung hat eine Größe von 4 m². Auf den in diesem Zusammenhang eingereichten Wohnungsgrundriss (Bl. 94 d.A.) wird verwiesen. Vorhanden ist weiterhin ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters).
Die Klägerin ist zudem der Ansicht, dass eine große geräumige Loggia existiert. Weiterhin behauptet sie, dass eine moderne Isolierverglasung vorhanden ist.
Zum Gebäude:
Das Gebäude verfügt über einen abschließbaren Fahrradabstellraums im Keller, gegenüber dem Kellereingang, der mit dem Haustürschlüssel zu öffnen und von außen durch ein Schild erkennbar ist. Auf die eingereichten Fotos (Bl. 180- 183 d. A.) wird verwiesen.
Die Klägerin macht weiter den Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994 geltend, da das Haus nach dem 1.7.1994 fertig gestellt wurde und behauptet, dass eine einbruchshemmende Wohnungs- und Hauseingangstür vorhanden sei.
Die Klägerin macht weiterhin das Vorhandensein einer Gästewohnung i. S. d. Orientierungshilfe des Mietspiegels geltend und verweist in diesem Zusammenhang auf die Wohnung in der Joachim-Ringelnatz-Straße 51, die sich etwa 100 Meter von der Wohnung der Beklagten entfernt befindet. Auf den eingereichten Prospekt, den Lageplan sowie den Wohnungsgrundriss (Bl. 177-179 d. A.) wird zur näheren Beschreibung der Gästewohnung verwiesen
Die Beklagten behaupten, das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich befinden sich überwiegend in einem schlechten Zustand. Es gäbe Termitenbefall im Eingangsbereich, Verschmutzungen und Beschädigungen sowie Schimmel oder Auswucherungen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von beiden Seiten eingereichten Fotos (Bl. 76 – 81, sowie Bl. 101 – 107 d. A.) Bezug genommen.
Zum Wohnumfeld:
Die Klägerin behauptet, das Haus liege an einer besonders ruhigen Straße, während die Beklagten die erhebliche Belastung mit Flugverkehr geltend machen. Die Klägerin ist der Ansicht, die nur den Mietern zugängliche Müllstandsfläche sei sichtbegrenzend gestaltet und gepflegt. Die Beklagten sind der Ansicht, die Müllstandsfläche sei offen und ungepflegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Fotos (Bl. 82f und Bl. 95- 97 d. A.) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die in der H -F -S , 1.. B , gelegene Wohnung von bisher 654,90 € um 28,27 € auf 683,17 € monatlich mit Wirkung ab dem 1.12.2012 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht es handele sich um eine Wendewohnung i. S. d. Mietspiegels und die Anlage 1 stehe der Mieterhöhung entgegen, da dort ein Anfangsmietzins in Höhe von 11,50 DM je m² geregelt sei.
Die eingereichte Klageschrift ist nur auf der beglaubigten Abschrift unterschrieben worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
A. Die Klage ist zulässig.
Insbesondere wurde die Klagefrist des § 558 b Abs.2 S.2 BGB gewahrt. Zwar wurde die Klageschrift selbst nicht unterschrieben. Das Schriftformerfordernis wurde jedoch durch die Unterschrift auf der beglaubigten Abschrift eingehalten, auch wenn diese nicht bei der Akte verbleibt (RGZ 27, 405; BGHZ 92, 251, 255; BGH VersR 1993, 456; BGH MDR 2008, 760).
B. Die Klage ist auch begründet.
Der Klägerin steht der Anspruch auf Zustimmung gem. § 558 BGB i. V. m. dem Erhöhungsverlangen vom 21.9.2012 zu.
1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die fehlende Namensidentität zum Rubrum des Mietvertrages ist aufgrund der zwischenzeitlichen Änderung des Firmennamens irrelevant.
2. Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld K7 des Berliner Mietspiegels 2013 einzuordnen. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich nicht um eine Wendewohnung i. S. d. Mietspiegelfeldes K6. Unter Wendewohnung ist dabei eine Wohnung zu verstehen, deren Bau vor dem Beitritt der neuen Bundesländer am 3.10.1990 unter Einsatz staatlicher Mittel der DDR begonnen worden, jedoch erst später fertiggestellt worden ist (vgl. LG Berlin GE 1997, 1397- 1399). Die Klägerin hat die Planungs- und Förderungsunterlagen vorgelegt, woraus sich ergibt, dass der Architektenvertrag zur Planung des Neubaus erst Ende 1992 abgeschlossen wurde. Nähere Angaben dazu, woraus ein früherer Baubeginn folgen soll, haben die Beklagten nicht gemacht, so dass ihr Bestreiten vor dem Hintergrund der eingereichten Unterlagen unsubstantiiert ist.
3. Das Mieterhöhungsverlangen ist begründet, da im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 mindestens zwei positive Gruppen überwiegen, woraus bereits eine ortsübliche Miete von 688,36 € folgen würde, die über der begehrten Erhöhung liegt.
a) Die Gruppe Bad/WC ist positiv. Unstreitig liegt ein Zweites WC in der Wohnung vor. Das Waschbecken im ersten Bad ist nach übereinstimmenden Vortrag der Parteien nicht klein. Zutreffend hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass es schon nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe nicht darauf ankommt, ob das zweite Handwaschbecken im Gäste – WC klein ist. Im Übrigen liegt ein kleines Becken nur bei 50 x 25 cm oder kleiner vor. „Oder kleiner“ dürfte in diesem Zusammenhang die Gesamtfläche des Beckens meinen, also unter 1250 cm². Das hiesige Becken hat aber eine Fläche von 1348,5 cm². Auch ein etwaiger Dielenfußboden im WC- Raum ist unerheblich, da es nach der Orientierungshilfe insoweit auf das Bad ankommt.
b) Die Gruppe Küche ist unstreitig neutral.
c) Die Gruppe Wohnung ist positiv zu bewerten. Die Wohnung verfügt über den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss ohne notwendige vertragliche Bindung mit einem Dritten. Insofern kommt es nicht mehr darauf an, dass mit 4 m² noch eine große Loggia als zusätzliches positives Merkmal vorliegt und ob darüber hinaus eine überwiegende Isolierverglasung vorhanden ist.
d) Auch die Gruppe Gebäude ist positiv zu bewerten. Das Gebäude verfügt über einen abschließbaren Fahrradabstellraum. Die Klägerseite hat insofern substantiiert zur genauen Lage und Größe mit eingereichten Fotos vorgetragen. Die Beklagtenseite hat das Vorhandensein in der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2013 eingeräumt. Weiterhin ist eine Gästewohnung i. S. d. Orientierungshilfe vorhanden. Die Klägerseite hat insofern substantiiert zur genauen Lage und Größe mit eingereichten Lageplan, Wohnungsbeschreibung und Grundriss vorgetragen, wozu sich die Beklagten nicht mehr geäußert haben.
Daher kommt es schon nicht mehr darauf an, dass entgegen der Ansicht der Beklagten sich das Treppenhaus/ der Eingangsbereich nicht überwiegend in einem schlechten Zustand befindet. Der geschilderte Termitenbefall ist ein gewöhnliches Aufkommen von Ameisen außerhalb des Gebäudes und die Abnutzungserscheinungen nebst kleineren Abplatzungen lassen den positiven Gesamteindruck dieses Bereichs nicht entfallen. Gleiches gilt für die geltend gemachten Auswucherungen/ den Schimmel Im Eingangsbereich. Soweit sie überhaupt feststellbar sind, folgt daraus jedenfalls kein überwiegend schlechter Zustand.
Es kommt daher auch nicht mehr darauf an, ob zudem eine einbruchshemmende Wohnungs- und Haustür und eine moderne Heizungsanlage vorliegen.
e) Das Gericht konnte aufgrund der vorliegenden drei positiven Gruppen offenlassen, ob die Merkmalsgruppe Wohnumfeld negativ, neutral oder positiv ist. Es kommt daher nicht mehr darauf an, dass sich nach den eingereichten Fotos eher eine gepflegte, sichtbegrenzende und nur den Mietern zugängliche (jedenfalls keine ungepflegte) Müllstandfläche erkennen lässt und der gelegentliche Überflug von Rettungshubschraubern zum 1,2 km entfernten Rettungskrankenhaus noch keine dauerhafte Belastung mit Fluglärm i. S. d. Mietspiegels darstellen dürfte. Daher musste auch nicht geklärt werden, ob die Gruppe aufgrund der Lage an einer besonders ruhigen Straße positiv einzuordnen ist.
4. Die Formulierung in Nr.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag, wonach die Anfangsmiete für diese Wohnung 11,50 DM je m² beträgt, steht dem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen.
a) Die Ausgangsmiete für den geschlossenen Mietvertrag ergibt sich in Höhe von 1280,89 DM/m² aus § 2 des Mietvertrages selbst. Dort ist die vereinbarte Miete aufgenommen worden. Aus § 2 Abs.1 des Mietvertrages ergibt sich auch das Verhältnis zu den Angaben in der Anlage 1. Die konkrete Miete wird in § 2 geregelt und die Anlage 1 enthält Hinweise für eventuelle Mieterhöhungen. Die Beklagten bestreiten selbst nicht die Höhe der aktuellen Miete, die sie im Übrigen selbst seit 12 Jahren zahlen. Sie sind vielmehr der Ansicht, dass die Formulierung in Anlage 1 Punkt 1 sowie der Fördervertrag dem konkreten Erhöhungsverlangen entgegengehalten werden können.
b) Die Beklagten haben jedoch keinen Anspruch auf Freihaltung von dem Mieterhöhungsverlangen aus der Anlage 1 i. V. m. § 7 des Fördervertrages i. V. m. § 280 Abs.1 BGB. Dies würde voraussetzen, dass die Klägerin mit der Vereinbarung der Miete in § 2 des Mietvertrages gegen die Vorgaben des Fördervertrages verstoßen hat und die Beklagten nun so zu stellen sind, als würde die Mieterhöhung von einer Ausgangsmiete von 11,50 DM je m² durchzuführen sein. Schon an einem Verstoß gegen den Fördervertrag fehlt es.
In § 7 ist ersichtlich mit „anfängliche“ nur die Miete bei der ersten Vermietung nach Errichtung des geförderten Hauses gemeint. Bei der Möglichkeit der Erhöhung im 15-monatigen Turnus in § 7 wird ausdrücklich auf den vereinbarten Förderungsabbau in § 11 des Fördervertrages Bezug genommen. Danach verringert sich die Förderung alle 15 Monate um jeweils 0,60 DM bzw. 0,75 DM. Die Mieterhöhungsmöglichkeit stellt die entsprechende Kompensation dar. Die Notwendigkeit der Kompensation besteht für den Vermieter jedoch nicht nur bei fortbestehendem Mietvertrag, sondern auch bei einer späteren Neuvermietung. Der Förderabbau tritt in jedem Fall ein. Deswegen kann er eine entsprechend höhere Miete vereinbaren. Auch wenn diese Variante in § 7 des Fördervertrages nichts ausdrücklich geregelt ist, ergibt sich dies im Wege der erläuternden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der beiderseitigen im Vertrag zu Ausdruck gekommenen Parteiinteressen. Der jeweilige Förderabbau sollte durch die gleichzeitige Möglichkeit der Erzielung höherer Mieten (begrenzt durch die Vorgaben des Berliner Mietspiegels) kompensiert werden.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich auch aus der Unklarheitenregelung in § 305 c Abs. 2 BGB nichts anderes. Denn die Anlage 1 enthält schon nach der Überschrift nur Informationen über die Vereinbarungen im Fördervertrag. In Nr.6 der Anlage 1 ist ausdrücklich geregelt, dass sich der Mieter auf die drittschützenden Vereinbarungen des Fördervertrages gem. § 328 Abs.1 BGB berufen kann, über welche die Anlage 1 nur informiert. Der Fördervertrag selbst wurde durch die Vereinbarung der Miete in § 2 jedoch nicht verletzt. Insofern kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Durch den Hinweis im Mietvertrag auf den Fördervertrag wird dieser nicht zu einer allgemeinen Geschäftsbedingung des Mietvertrages.
Es kommt somit nicht mehr darauf an, ob die Geltendmachung von Ansprüchen aus Nr.1 der Anlage 1 nach zwölf Jahren verwirkt wäre, oder ob einem Freihaltungsanspruch entgegenstünde, dass die Klägerin bei Vereinbarung einer niedrigeren Miete durch Mieterhöhungen die tatsächlich im Vertrag vereinbarte Miete längst erreicht haben könnte.
c) Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Freihaltung von dem Mieterhöhungsverlangen aus der Anlage 1 Nr.1 des Mietvertrages i. V. m. § 280 Abs.1 BGB.
Nr.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag ist unter Berücksichtigung der sonstigen Regeln des Mietvertrages, insbesondere § 2 des Mietvertrages, nicht so zu verstehen, dass die Miete bei jeder neuen Vermietung 11,50 DM je m² betragen müsste. Dies folgt schon aus § 2 des Mietvertrages, der ausdrücklich erwähnt, dass die 1280,89 € preisrechtlich zulässig sind und nur bzgl. späterer Mieterhöhungen auf die Anlage 1 verweist. Auch aus § 305 c Abs.2 BGB ergibt sich nichts anderes, da die Anlage nur Informationen über Rechte des Fördervertrages enthält und damit keine selbständige Regelung i. S. d. § 305 darstellt.
Selbst wenn der Klägerin (unter Berücksichtigung von § 305c Abs.2 BGB) die Pflichtverletzung einer unrichtigen oder ungenauen Information in Nr.1 der Anlage zum Mietvertrag vorgeworfen werden könnte, ergäbe sich daraus kein zurechenbarer Schadensersatzanspruch auf Freihaltung. Denn bei richtiger bzw. vollständiger Information über die Ausgangsmietreglung des Fördervertrages (11,50 DM je m² gilt nur bei der ersten Vermietung der Wohnung, danach entsprechend höhere Anfangsmiete nach dem jeweiligen bereits erfolgten Förderabbau möglich), lässt sich nicht erkennen, dass die Parteien den Mietvertrag mit einer niedrigeren Miete vereinbart hätten. Einen solchen Schaden müssten die Beklagten darlegen und ggf. beweisen. Dafür ist nichts ersichtlich.
Es kommt somit auch hier nicht mehr darauf an, ob die Geltendmachung von Ansprüchen aus Nr.1 der Anlage 1 nach zwölf Jahren verwirkt wäre, oder ob einem Freihaltungsanspruch entgegenstünde, dass die Klägerin bei Vereinbarung einer niedrigeren Miete durch Mieterhöhungen die tatsächlich im Vertrag vereinbarte Miete längst erreicht haben könnte.
5. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91Abs.1, 708 Nr.11, 711 S.1, S.2, 709 S.2 ZPO.
