Streit um Mietpreis: Teilsieg für die Beklagten
Im Herzen Berlins, in der malerischen X-Straße, wurde ein bezauberndes Mietobjekt zum Mittelpunkt eines erbitterten Rechtsstreits. Die Streitparteien, die klagenden Mieter und die beklagte Vermieterin, stießen aufeinander in einem ungewöhnlichen Dilemma. Es ging um die preisrechtlich zulässige Miete und die Rückforderung einer angeblich überhöhten Miete für eine geräumige 139,94 Quadratmeter Wohnung. Die Wurzeln des Konflikts liegen in der vertraglichen Vereinbarung einer teilgewerblichen Nutzung der Mieträume, was den Rahmen der üblichen Wohnraumnutzung sprengt und die Preisgestaltung beeinflusst.
Direkt zum Urteil Az: 67 S 160/22 springen.
Mieter und Vermieter im Disput über Mietpreis
Die Vermieterin, eine in der Branche bekannte Person, wurde mit der Forderung konfrontiert, die Miete auf das gesetzlich festgelegte Maximum zu reduzieren und die überbezahlte Miete zurückzuzahlen. Die Mieter stützten sich dabei auf die Annahme, dass die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich 956,68 Euro beträgt. Daher erschien ihnen die monatliche Nettokaltmiete von 1.694,00 Euro unzulässig und rechtswidrig.
Eine Frage der Interpretation: Ortsübliche Vergleichsmiete vs. teilgewerbliche Nutzung
Das Herzstück des Disputs lag in der Deutung der Berliner Mietspiegels und dessen Anwendbarkeit auf die teilgewerbliche Nutzung des Mietobjekts. Nach Meinung der Mieter sollte der Mietspiegel, der lediglich für Wohnraummieten galt, auch hier zur Anwendung kommen. Die Vermieterin hingegen bestand auf einem „Zuschlag“ für die teilgewerbliche Nutzung, der den gesetzlichen Mietpreis überschreiten würde.
Das erstinstanzliche Urteil und seine Kritik
Im ersten Verfahren urteilte das Amtsgericht zugunsten der Mieter und verpflichtete die Vermieterin zur Rückzahlung von überzahlter Miete. Die Vermieterin focht das Urteil jedoch an und brachte vor, dass der Berliner Mietspiegel für ihre Mietvereinbarung nicht maßgeblich sei, da er keine teilgewerblichen Mietzinsvereinbarungen erfasst.
Revision des Urteils und dessen Folgen
Das Landgericht Berlin revidierte das erstinstanzliche Urteil teilweise. Es stellte klar, dass die zulässige monatliche Nettokaltmiete für die strittige Wohnung für den Zeitraum vom 1. März 2020 bis zum 30. August 2022 bei 1.694,00 Euro liegt. Des Weiteren wurde die Vermieterin dazu verurteilt, den Mietern 105,00 Euro zuzüglich Zinsen zu zahlen. Alle weitergehenden Klageansprüche wurden jedoch abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits den Mietern auferlegt. Eine Revision des Urteils wurde nicht zugelassen, was das Ende dieses intensiven Rechtsstreits markiert.
Dieser Fall unterstreicht die Komplexität und Vielschichtigkeit von Mietrechtsthemen. Er verdeutlicht auch die Notwendigkeit eines umfassenden Verständnisses der gesetzlichen Rahmenbedingungen und der jeweiligen örtlichen Mietpreisentwicklung, insbesondere wenn es um teilgewerbliche Mietverträge geht.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 67 S 160/22 – Urteil vom 13.06.2023
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16. Juni 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert.
Es wird festgestellt, dass die zulässige monatliche Nettokaltmiete für die von den Klägern angemietete Wohnung in der X-Straße für den Zeitraum 1. März 2020 bis 30. August 2022 1.694,00 EUR beträgt.
Die Beklagte zu 3) wird verurteilt, an die Kläger 105,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. November 2021 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die klagenden Mieter machen mit ihrer Klage die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete und die Rückzahlung preisrechtswidrig überzahlter Miete für eine 139,94 qm große Wohnung geltend. Ihre zunächst gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) erhobene Klage haben sie im ersten Rechtszug vor der mündlichen Verhandlung auf die Beklagte zu 3) umgestellt und hinsichtlich des ursprünglichen Zahlungsantrags teilweise zurückgenommen.
Die Parteien sind aufgrund eines am 13. August 2018 geschlossenen Mietvertrages über „Mieträume mit teilgewerblicher Nutzung“ miteinander verbunden, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. I/6-15d.A.).
Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Dabei hat es eine zulässige Nettokaltmiete von 1.052,35 EUR festgestellt und die Beklagte zur Zahlung von 2.029,95 EUR für im Zeitraum Dezember 2020 bis Februar 2021 überzahlte Miete nebst anteiliger Zinsen verurteilt. Die mietvertraglich vereinbarte Miete verstoße gegen die §§ 556d ff. BGB, da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf lediglich 956,68 EUR beliefe. Die gerichtliche Ermittlung habe es unter ausschließlicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels vornehmen dürfen. Die mietvertragliche Einräumung einer teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit an einer Teilfläche ändere daran nichts, auch wenn der als Kameramann tätige Kläger nach Vertragsschluss durch die Angabe seiner Wohnadresse im Internet nach außen in Erscheinung getreten sei. Ein „Zuschlag“ für eine teilgewerbliche Nutzung sei nicht gerechtfertigt, weil dem Kläger „nach Treu und Glauben“ ohnehin einen Anspruch auf teilgewerbliche Nutzung zugestanden hätte.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 17. Juni 2022 zugestellte Urteil mit am 7. Juli 2022 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese im selben Schriftsatz begründet.
Sie ist der Ansicht, das Amtsgericht hätte der Ermittlung der maßgeblichen Mieten nicht den Berliner Mietspiegel zu Grunde legen dürfen, da er keine teilgewerblichen Mietzinsvereinbarungen erfasse. Weiterhin hätte die den Klägern eingeräumte teilgewerbliche Nutzungsmöglichkeit bei der Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete Berücksichtigung finden müssen.
Sie beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 20. Dezember 2022 (Bl. I/198-199 d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das gerichtliche Sachverständigengutachten vom 13. April 2023 Bezug genommen (Anlagenbd. zu Bl. II/16 d.A.). Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften sowie das angefochtene Urteil (Bl. I/111-115 d.A.) Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist überwiegend begründet. Die von den Klägern erhobene Feststellungs- und Zahlungsklage hat nur in geringem Umfang Erfolg.
1.
Die Feststellungsklage ist in der aus dem Urteilstenor ersichtlichen Höhe begründet.
Die preisrechtlich zulässige Miete für die von den Klägern angemietete Wohnung beträgt statt vereinbarter 1.679,00 EU und der darüber hinausgehenden Staffeln von bis zu 1.794,00 EUR im streitgegenständlichen Zeitraum nur 1.694,00 EUR. Die darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung ist gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 556d Abs. 1, 557a Abs. 3 BGB unwirksam, da sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.
Die Mietsache liegt in einem nach § 556d Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet. Die – zwischen den Parteien im Wesentlichen unstreitige – Wirksamkeit der zum 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist gegeben (vgl. Kammer, Vorlagebeschl. an den Gerichtshof der Europäischen Union v. 2. Juni 2022 – 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182 Tz. 31 m.w.N.).
Die vereinbarte Staffelmiete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitraum ab dem 1. September 2019 um mehr als 10 %. Zwar ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichs- und der darauf beruhenden preisrechtlich zulässigen Miete zwischen den Parteien streitig. Den Klägern, die für die von ihnen behauptete Höhe der preisrechtlichen zulässigen Miete die Beweislast tragen (vgl. Kammer, Beschl. v. 4. Mai 2023 – 67 S 87/23, juris Tz. 3 m.w.N.).), ist jedoch der Beweis einer geringfügigen Überschreitung gelungen.
Die Berufung rügt allerdings zu Recht, dass die vom Amtsgericht unter ausschließlicher Heranziehung des Berliner Mietspiegels vorgenommene Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerfrei erfolgt ist. Denn das Amtsgericht hat nicht berücksichtigt, dass die Mietsache den Klägern ausweislich der Anlage zum Mietvertrag im Umfang einer nicht unerheblichen Teilfläche von 39,94 qm zur teilgewerblichen Nutzung überlassen worden ist. Dem muss die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete Rechnung tragen (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 556d Rz. 86; Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1. April 2023, § 556d Rz. 86). Der Berliner Mietspiegel hingegen stellt zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf Mietsachen ab, die vollständig zur Wohnnutzung und nicht ganz oder jedenfalls teilweise zur gewerblichen Nutzung überlassen worden sind (vgl. etwa Berliner Mietspiegel 2021, S. 9 ff.). Damit ist die verfahrensfehlerfreie Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete bei einer auch teilgewerblich vermieteten Wohnung im Wege der richterlichen Schätzung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels gemäß § 287 ZPO nur dann verfahrensfehlerfrei möglich, wenn entweder der Mietspiegel selbst eine hinreichende Schätzgrundlage darstellen würde oder dem Gericht gerichtsbekannte sonstige Erkenntnisse zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei teilgewerblich nutzbaren Mietobjekten zur Verfügung ständen. Hier fehlte und fehlt es an beidem.
Es kommt auch nicht darauf an, wie die Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen (vgl. Börstinghaus, a.a.O., § 558a Rz. 58 m.w.N.). Entscheidend ist allein, welche teilgewerbliche Nutzung ihnen vom Vermieter vertraglich gestattet wurde. Der Frage, ob die von den Mietern tatsächlich ausgeübte Nutzung nicht ohnehin erlaubnisfrei ist, kommt für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete allenfalls dann entscheidungserhebliche Bedeutung zu, wenn auch die vertraglich eingeräumte Nutzungsbefugnis unter den Begriff des „Wohnens“ fällt (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 13. September 2022 – 65 S 74/22, WuM 2023, 33). Um einen solchen Fall handelt es sich hier aber nicht, da die von der Beklagten mietvertraglich eingeräumten Nutzungsbefugnis abstrakt gefasst und damit umfassend ist und sich nicht auf solche Tätigkeiten beschränkt, die ohnehin dem Begriff des „Wohnens“ unterfallen. Eine den Klägern günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Einräumung der teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit zu einer unangemessenen Benachteiligung geführt hätte (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB) oder überraschend gewesen wäre (§ 305c Abs. 1 BGB). An diesen Voraussetzungen fehlte es aber ebenfalls. Die auch auf der teilgewerblichen Nutzbarkeit der Mietsache beruhende Mietzinsabrede selbst ist einer Klauselkontrolle gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB entzogen, da es sich dabei um eine sog. Preishauptabrede handelt (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Mai 2017 – VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017. 981, beckonline Tz. 5).
Die Beklagte hat die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch nicht „umgangen“ (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 22. Februar 2023 – 64 S 230/22, GE 2023, 399). Es ist schon fraglich, an welchen abstrakten Grundsätzen die „Umgehung“ der §§ 556d ff. BGB festzumachen wäre. Es ist ebenso zweifelhaft, ob die Rechtserheblichkeit einer „Umgehung“ nicht einen gesetzlichen Sanktionstatbestand erfordern würde, der die Voraussetzungen und Rechtsfolgen eine „Umgehung“ der §§ 556d ff. BGB ausdrücklich regelte (vgl. BGH, Urt. v. 15. Januar 1990 – II ZR 164/88, NJW 1990, 982; Armbrüster, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2021, § 134 Rz. 18 ff. (allgemein)). Beides kann dahinstehen. Denn ein sog. Umgehungsgeschäft löst Rechtsfolgen nur dann aus, wenn der Zweck des Gesetzes durch die gewählte und vom Gesetzeswortlaut nicht erfasste rechtliche Gestaltung vereitelt würde (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. Dezember 1990 – IX ZR 44/90, NJW 1991, 1060; Armbrüster, a.a.O., Tz 24 m.w.N. ). Diese Zweckvereitelung ist bei der – grundsätzlich erlaubten – Vereinbarung einer teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit der Mietsache durch den Wohnraummieter angesichts der vom Gesetzgeber mit den §§ 5556d ff. BGB verfolgten Zwecke schon grundsätzlich nicht gegeben. Es kommt hinzu, dass die Einräumung einer gewerblichen Nutzungsmöglichkeit zu Gunsten von Wohnraummietern geeignet ist, die ansonsten erforderliche Anmietung gesonderten Gewerberaums zu vermeiden, dem Flächenbedarf des ausschließlich gewerblichen Mietmarkts entgegenzuwirken, neue Flächenpotentiale für eine Wohn- oder Mischnutzung zu erschließen, die Wohn- und Arbeitsverhältnisse von Wohnraummietern zu flexibilisieren sowie die Gesamtkosten der ansonsten für die Anmietung einer gesonderten Wohn- und Gewerberaummietsache anfallenden Kosten für Wohnraummieter zu verringern. Nichts davon führt zu einer Vereitelung der mit den §§ 556d ff. BGB verfolgten Gesetzeszwecke, die sich vornehmlich in der Dämpfung des Mietanstiegs und der Vermeidung einer sog. Gentrifizierung erschöpfen (vgl. Fleindl. a,a.O., § 556d Rz. 2 m.w.N.).
Davon ausgehend sind die zwischen den Mietvertragsparteien ortsübliche Vergleichs- und die preisrechtlich zulässige Miete bei der gegebenen Vertragslage einer teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich – und auch hier- verfahrensfehlerfrei nur durch zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.
Die erforderliche Beweiserhebung hat die Kammer im zweiten Rechtszug auf Antrag der klagenden Mieter nachgeholt. Der Beweis einer hinter der aus dem Tenor ersichtlichen Miethöhe zurückbleibenden preisrechtlich zulässigen Miete oder gar der behaupteten und vom Amtsgericht festgestellten Miete von 1.052,35 EUR ist den klagenden Mietern nicht gelungen. Denn der Sachverständige hat überzeugend und widerspruchsfrei festgestellt, dass der Umstand der teilgewerblichen Nutzbarkeit der Mietsache zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von insgesamt 1.540,00 EUR und damit zu einer preisrechtlich zulässigen Miete von 1.694,00 EUR geführt hat. Das ist nicht unerheblich mehr als bei einem Mietverhältnis, das die klagenden Mieter ausschließlich zur Wohnnutzung befugt hätte. Der methodische Ansatz des Sachverständigen, der für die gewerblich nutzbaren Flächen ortsübliche Büromieten von 12,00 EUR/qm zu Grunde gelegt hat, ist nicht zu beanstanden. Darauf kommt es aus Sicht der Kläger, die die Ermittlungsmethode des Sachverständigen nicht in Frage gestellt haben, ohnehin nicht an, da sie es als beweispflichtige Partei nur auf Grundlage eines methodisch einwandfreien Sachverständigengutachtens vermocht hätten, den Beweis einer niedrigeren als der von der Beklagten behaupteten Vergleichs- und preisrechtlich zulässigen Miete zu führen. Gegen die Feststellungen des Sachverständigen vermag allerdings auch die beklagte Vermieterin nichts zu erinnern. Soweit sie sich unter Verweis auf eine Auswertung ihrer Hausverwaltung auf höhere als die vom Sachverständigen herangezogenen teilgewerblichen Vergleichsmieten beruft, stammen diese einerseits nicht sämtlich aus dem gemäß § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Betrachtungszeitraum. Andererseits bleibt die geringe Anzahl der von der Beklagten ins Feld geführten Mietverhältnisse hinter der von dem Sachverständigen ausgewerteten Datenbasis zurück. Jedenfalls mit dem für eine Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 und 2 ZPO genügenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit geht die Kammer deshalb von der Richtigkeit der sachverständigen Feststellungen aus. Das verhilft der Feststellungsklage in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu ihrem geringfügigen Erfolg.
2.
Die Zahlungsklage ist ebenfalls nur in geringfügigem Umfang begründet. Ausgehend von einer preisrechtlich zulässigen Miete von 1.694,00 EUR ergibt sich gemäß §§ 556g Abs. 1, Abs. 2, 556d Abs. 1, 812 Abs. 1 BGB statt des vom Amtsgericht zuerkannten Zahlungsbetrages für den eingeklagten Zeitraum nur ein solcher in Höhe von 105,00 EUR (3 x 35,00 EUR (1.729,00 EUR – 1.694,00 EUR)). Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 280, 286, 288 BGB.
3.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1 Nr. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO Veranlassung gegeben hätten, die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete bei einer Mietsache, die dem Mieter vertraglich teilweise zur gewerblichen Nutzung überlassen wurde, ist nicht rechtlicher, sondern ausschließlich tatsächlicher Natur. Ihre Ermittlung obliegt allein dem Tatrichter und rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht (vgl. BGH, Beschl. v. 24. Januar 2023 – VIII ZR 223/21, WuM 2023, 281, beckonline Tz. 6 ff.).
