AG Wedding – Az.: 15a C 58/10 – Urteil vom 01.07.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, bezüglich der Wohnung im …, sämtliche notwendigen Maßnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, die zur vollständigen Beseitigung folgender Mängel führen:
a) im Wohnzimmer bildet sich regelmäßig, insbesondere während der Heizperiode in der Ecke der beiden Außenwände oberhalb der Scheuerleisten Schimmel;
b) in der Küche bildet sich regelmäßig, insbesondere während der Heizperiode in der Ecke der beiden Außenwände rechts neben dem Küchenfenster oberhalb der Scheuerleisten Schimmel.
2. Es wird festgestellt, dass die monatliche Miete für die im Hause … gelegene Wohnung ab dem Monat Februar 2010 bis zur vollständigen Beseitigung der im Tenor zu 1. a) und b) aufgeführten Mängel jeweils um 4 % der Bruttomiete je Mangel gemindert ist.
3. Die Beklagte wird ferner verurteilt, bezüglich der Wohnung im Hause … folgende Schönheitsreparaturen durchzuführen oder durchführen zu lassen: Im Wohnzimmer, Schlafzimmer und in der Toilette ist der Anstrich der Wände und Decken erforderlich; sämtliche Innentüren der Wohnung, Türzargen und Türblätter in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und Toilette sowie die Türzarge in der Küche sind malermäßig zu überarbeiten und neu zu lackieren.
4. Es wird festgestellt, dass die Miete für die im … gelegene Wohnung ab dem 29. September 2010 bis zum 27. Oktober 2010 über die Minderung gemäß Tenor zu 2.) hinaus um weitere 10 % der Bruttomiete gemindert war.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
6. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 40 % und die Beklagte 60 % zu tragen. Die Kosten der Beweisaufnahme hat die Beklagte allein zu tragen.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 9.000,00 €. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages durch die Beklagte abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
Tatbestand
Die Klägerin mietete gemeinsam mit ihrem Ehemann mit Mietvertrag vom 21./27.3.2001 die aus dem Tenor zu 1.) ersichtliche 2½ – Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 68,62 m² und ein mit einem Heizkörper ausgestattetes, ca. 8,5 m² großes Mansardenzimmer. Der Mietzins betrug zuletzt 454,71 €, der darin enthaltene Nettomietanteil 245,21 €.
Gemäß Ziffer 6 a) des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach Maßgabe der Nr. 4 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingung (AVB) waren Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie in allen Nebenräumen alle sieben Jahre. Die Frist konnte in besonderen Fällen verlängert oder verkürzt werden. Die Mieter durften nur mit Zustimmung der Klägerin von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen. Die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter wurde durch Urteil des Amtsgerichts Wedding – Gz. 7 C 643/08 – für unwirksam erklärt; das Urteil ist rechtskräftig.
In der Wohnung trat im Jahr 2007 Schimmel auf, dessen Umfang und Ursache zwischen den Parteien streitig ist. Die Beklagte beseitigte in der Folge u. a. im Wohnzimmer Schimmelbefall, in dem sie die betroffenen Stellen im Eckbereich der Außenwände malermäßig überarbeiten ließ. In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Wedding – Gz. 7 C 643/08 – hatte die Klägerin zunächst weitergehend Prozesskostenhilfe auch für das Verfahren zur Feststellung einer Berechtigung zur Minderung wegen Schimmelschäden begehrt, den die Klägerin sodann zurücknahm.
Mit Schreiben ihre Prozessbevollmächtigten vom 3. Februar 2010 zeigte die Klägerin gegenüber der Hausverwaltung der Beklagten u. a. erneut Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung im Wohnzimmer an und fordert die Beklagte zur Beseitigung bis zum 15. Februar 2010 und zur Vornahme von Renovierungsarbeiten auf. Ferner verwies er darauf, dass die Mietzahlung auf Grund der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs gemindert sei und die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt werde.
Im September 2010 trat in der Mansarde – die von der Klägerin zu dieser Zeit nicht genutzt wurde und die leer stand – ein Schaden auf, indem sich großflächige gelbliche Flecken am Wand- und Deckenbereich links neben der Eingangstür bildeten. Die Klägerin zeigte dies mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 21. September 2010 der Beklagten an und forderte sie zur Beseitigung bis zum 5. Oktober 2010 auf. Am 29. September 2010 wurde der im Bereich vor der Mansarde liegende Putz an der Wand zum Schornstein abgeschlagen, um die Ursache der Schäden zu klären; dabei wies der Schornsteinfeger die Klägerin an, die Tür der Mansarde zum Treppenhaus zur Entlüftung offen stehen zu lassen. Diese konnte erst am 27. Oktober 2010 wieder verschlossen werden.
Ferner löste sich in der Küche der Linoleumboden an den Stößen und wellte sich in einem Bereich von ca. 50cm.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte sei zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in der Wohnung verpflichtet, da diese fällig seien. Ferner bildeten sich in der Wohnung in der Küche und im Wohnzimmer im Eckbereich der Außenwände regelmäßig bauseitig bedingt Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, die sie zur Minderung der Miete i. H. v. jeweils 4 % der Bruttomiete berechtigten und zu deren Beseitigung die Beklagte verpflichtet sei. Die Mansarde sei seit dem 29. September 2010 nicht nutzbar gewesen. Hierzu behauptet er, dass – nachdem die Mansardentür wieder habe verschlossen werden dürfen, in der Folge das Fenster habe offen stehen müssen. Ihr stehe deshalb insoweit eine weiteres Minderungsrecht i. H. v. 10 % der Bruttomiete zu.
Die Klägerin hat – über ihre am 7. September 2010 zugestellten Klageanträge hinaus – mit Schriftsatz vom 14. Oktober 2010, zugestellt am 29. Oktober 2010, im Wege der Klageerweiterung zunächst weitergehend beantragt festzustellen, dass die Miete wegen der sichtbaren, auf Feuchtigkeit beruhenden Verfärbungen in der Mansarde um 10 % seit dem 29. September 2010 gemindert sei; ferner hat sie beantragt, die Beklagte zu verurteilen, in der Küche den Mangel am Linoleumfußboden fachgerecht zu beseitigen. Die Beklagte hat ihre Beseitigungspflicht bezüglich des Mangels am Linoleumfußboden in der Küche in der mündlichen Verhandlung am 29. Oktober 2010 unter Protest gegen die Kostenlast anerkannt, worauf hin das Gericht Anerkenntnisteilurteil (Bl. 114 f d. A.) erlassen hat. Nachdem die Feuchtigkeitsschäden in der Mansarde im Januar 2011 endgültig von der Beklagten beseitigt worden sind, beantragt die Klägerin zuletzt,
1. die Beklagte zu verurteilen, bezüglich der Wohnung im …, sämtliche notwendigen Maßnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, die zur vollständigen Beseitigung folgender Mängel führen:
a) Im Wohnzimmer treten regelmäßig, insbesondere während der Heizperiode in der Ecke der beiden Außenwände oberhalb der Scheuerleisten Feuchtigkeitsschäden auf. Dort bildet sich Feuchtigkeit an der Wand (Tapete), so dass sich dort im Bereich oberhalb der Scheuerleisten regelmäßig Schimmel bildet.
b) In der Küche treten regelmäßig, insbesondere während der Heizperiode in der Ecke der beiden Außenwände rechts neben dem Küchenfenster oberhalb der Scheuerleisten Feuchtigkeitsschäden auf. Es bildet sich dort im Bereich oberhalb der Scheuerleisten regelmäßig Schimmel,
2. festzustellen, dass die Miete für die im Hause … gelegene Wohnung ab dem Monat Februar 2010 bis zur vollständigen Beseitigung der im Antrag zu 1. a) und b) aufgeführten Mängel jeweils um 4 % der Bruttomiete je Mangel gemindert ist,
3. die Beklagte zu verurteilen, bezüglich der Wohnung im … folgende sämtliche notwendigen Maßnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, die zur vollständigen Beseitigung folgender Schönheitsreparaturen führen: Im Wohnzimmer, Schlafzimmer und in der Toilette ist der Anstrich der Wände und Decken erforderlich; sämtliche Innentüren der Wohnung, Türzargen und Türblätter in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und Toilette sowie die Türzarge in der Küche sind malermäßig zu überarbeiten und neu zu lackieren,
4. festzustellen, dass die Miete für die im … gelegene Wohnung ab dem 29.09.2010 bis zum 31.12.2010 über die Minderung gemäß Antrag zu 2.) hinaus um weitere 10 % der Bruttomiete monatlich gemindert war sowie festzustellen, dass sich die Klage insoweit für die Zeit ab dem 1. Januar 2011 in der Hauptsache erledigt hat.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin sei verpflichtet gewesen, ihr Anliegen auf Mängelbeseitigung, Feststellung der Minderung und Durchführung der Schönheitsreparaturen im vorhergehenden Verfahren zum Gz. 7 C 643/08 zu verfolgen; für das vorliegende Verfahren fehle ihr das Rechtsschutzbedürfnis; außerdem sei der Anspruch der Klägerin deshalb verwirkt.
Zur Sache behauptet sie, dass die Schönheitsreparaturen nicht fällig seien; insbesondere könnten die Türen und Türzargen gereinigt werden; die Wohnung bedürfe auch keiner malermäßigen Instandsetzung; an den Wänden seien allenfalls Rückstände von Insekten sichtbar. Ferner behauptet sie, dass – soweit Schimmelbildung vorhanden sei –, diese auf einem fehlerhaften Heizungs- und Lüftungsverhalten der Klägerin beruhe, nicht auf bauseitigen Umständen. Sie behauptet hierzu, dass es bei den vorhergehenden Mietern nicht zu Schimmelbildung gekommen sei. Im Übrigen habe die Beklagte den Zugang zur Wohnung erst in der achten Kalenderwoche 2010 gewährt; für den vorhergehenden Zeitraum sei die Beklagte nicht einstandspflichtig. Soweit der Schornsteinfeger die Anweisung erteilt habe, die Tür zur Mansarde offen stehen zu lassen, sei dies nicht mit der Beklagten abgesprochen und auch nicht erforderlich gewesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 29. Oktober 2010 (Bl. 120 f d. A.), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. A. sowie das Sitzungsprotokoll vom 10.06.2011 (Bl. 221 ff d. A.) verwiesen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst ihren Anlagen und die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen – wegen des weitergehenden Minderungsrechts für die Mansarde, der Feststellung der Erledigung bezüglich des Minderungsrechts bezüglich der Mansarde und der Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in Wohnzimmer und Küche – unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig.
1.
Dies gilt auch, soweit die Klägerin begehrt, die Minderung der Miete für in der Vergangenheit liegende Zeiträume festzustellen. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin insoweit auch eine Zahlungsklage auf Rückzahlung überzahlter Miete erheben könnte. Zwar ist wegen der weitergehenden Vollstreckungsmöglichkeit die Leistungsklage grundsätzlich vorrangig gegenüber der Feststellungsklage, so dass letzterer in der Regel das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn auch Leistungsklage erhoben werden kann. Vorliegend besteht indes die Besonderheit, dass – da das Mietverhältnis noch besteht und die Klägerin auf Grund eines festgestellten Minderungsrechts ihren Rückzahlungsanspruch mit der laufenden Miete verrechnen kann – das Feststellungsurteil einem Zahlungstitel gleichkommt. Die Feststellungsklage ist deshalb zulässig.
2.
Der Klägerin fehlt auch nicht deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil sie ihr Begehr nicht in dem vorhergehenden Verfahren 7 C 643/08 verfolgt hat. Dies ergibt sich schon aus § 269 Abs. 6 ZPO. Denn daraus ergibt sich, dass selbst im Falle einer Klagerücknahme – die vorliegend im Verfahren 7 C 643/08 nicht gegeben war, weil die Klägerin ihre nunmehr auch im vorliegenden Verfahren verfolgten Anträge seinerzeit bereits im Rahmen des Verfahrens auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe nicht weiter verfolgt hat – der Kläger berechtigt ist, die Klage von neuem anzustrengen und der Beklagte lediglich bis zur Kostenerstattung die Einlassung verweigern kann; eine derartige Verweigerung der Einlassung im Hinblick auf nicht erstattete Kosten liegt hier indes schon nicht vor.
3.
Soweit die Klägerin die Hauptsachenerledigung wegen der Feststellung der Minderung für die Mansarde begehrt, ist die darin liegende Klageänderung bereits gemäß § 264 Nr. 2 oder Nr. 3 ZPO zulässig.
4.
Schließlich ist Klägerin auch gemäß § 432 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt, die Instandsetzungsansprüche allein geltend zu machen, obwohl das Mietverhältnis auch mit ihrem – am Prozess nicht beteiligten – Ehemann besteht. Denn der Instandsetzungsanspruch steht jedem Mieter zu, so dass die Mieter nicht verpflichtet sind, insoweit gemeinschaftlich zu klagen.
II.
Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1.
Die Klägerin hat gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 432 Abs. 1 S. 1 BGB Anspruch auf Beseitigung der Schimmelschäden in Wohnzimmer und Küche. Lediglich wegen des weitergehenden Antrags auf Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden war die Klage abzuweisen.
a) Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Klägerin steht deshalb ein Anspruch zu, die im Wohnzimmer und in der Küche jeweils im Ixelbereich der beiden Außenwände vorhandene Schimmelbildung fachgerecht und dauerhaft zu beseitigen; denn dabei handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt und für dessen Beseitigung die Beklagte verantwortlich ist.
Im Eckbereich der Außenwände in Wohnzimmer und Küche ist Schimmelbildung vorhanden. Dies hat der Sachverständige Dipl.-Ing. A. im Rahmen seiner gutachterlichen Untersuchungen zweifelsfrei festgestellt, ohne dass das Gutachten diesbezüglich von den Parteien angegriffen wird.
Diese Schimmelbildung stellt auch einen Mangel dar. Zwar hat der Sachverständige überzeugend dargelegt, dass zur Zeit der Errichtung des Bauwerkes etwa im Jahr 1938 keine baurechtlichen Vorgaben für den Mindestwärme- und Feuchtigkeitsschutz existierten; die erste Wärmeschutznorm wurde erst im Jahr 1952 veröffentlicht. Dies führt entgegen der Ansicht der Beklagten aber nicht dazu, dass das Bauwerk und damit die Mietwohnung vorliegend mangelfrei ist und die Klägerin Schimmelbildung als dem vertragsgemäßen Zustand entsprechend hinzunehmen hat. Zutreffend ist zwar, dass der Mieter eines Altbaus nicht erwarten kann, dass das Bauwerk dem neuesten Stand der Technik entspricht; vielmehr ist insoweit grundsätzlich der nach Baualter, Art und Ausstattung des Hauses zu erwartende Standard maßgeblich. Ein Anspruch auf Modernisierung besteht grds. nicht. Indes ist vorliegend zu beachten, dass die Mietsache als Wohnung vermietet wurde und sie deshalb zum vertragsgemäßen Zweck, d. h. zu Wohnzwecken, geeignet sein muss. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung muss auch bei Anmietung einer Altbauwohnung einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, GE 2004, 1090; GE 2010, 480; LG Berlin, GE 2010, 1687; OLG Celle, WuM 1985, 9 ff). Kommt es deshalb bei herkömmlichen Nutzerverhalten zu Schimmelbildung, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, liegt ein Mangel vor.
So liegt der Fall hier. Denn die Schimmelbildung im Eckbereich der Außenwände in Wohnzimmer und Küche beruht auf bauseitigen Umständen. Auch bei gewöhnlichem Heizungs- und Lüftungsverhalten ist deshalb Schimmelbildung nicht ausgeschlossen, so dass der Klägerin ein Beseitigungsanspruch gegen die Beklagte zusteht. Der Sachverständige A. hat insoweit in sich schlüssig, nachvollziehbar und inhaltlich überzeugend ausgeführt, dass die Oberflächentemperaturen an den Innenseiten der Außenwände im Eckbereich von Wohnzimmer und Küche konstruktionsbedingt in der Heizperiode derart absinken, dass die in der Wohnung befindliche Luft bei Standardbedingungen, die heute für eine übliche Wohnnutzung nach DIN 4108-2 zugrunde gelegt werden können – 20° C Innentemperatur bei ca. 50 % relativer Luftfeuchtigkeit – bei Minus 5°C Außentemperatur unter die maßgebliche Grenze von 12,6 °C absinkt und die in der (Innenraum)Luft befindliche Feuchtigkeit sich zwar noch nicht als Feuchtigkeit an den Wänden niederschlägt – die Wände sind nach den gutachterlichen Feststellungen trocken –, aber in diesem Bereich bereits zu Schimmelbildung führen kann.
Das Gutachten ist inhaltlich überzeugend. Der Sachverständige hat dargelegt, dass bei dem von ihm zugrunde gelegten konstruktiven Aufbau der Außenwände sich im Eckbereich rechnerische Temperaturwerte an der Außenwandecke im ungedämmten Bereich von 9°C ergeben, die so erheblich unter dem für die Schimmelbildung kritischen Wert von 12,6°C liegen, dass an sich sogar mit Tauwasserbildung zu rechnen wäre. Dabei hat der Sachverständige sowohl in seinem Gutachten, als auch in seiner Erläuterung in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, dass es absolut üblichem Standard entspricht, die an den betroffenen Stellen zu berücksichtigenden Temperaturen rechnerisch zu ermitteln, und zwar unter Zugrundelegung von Dichte, Rohdichte und Wärmeleitfähigkeit des bei der Wandkonstruktion verwendeten Materials und durch Ermittlung des Wärmedurchlasswiderstands der Wandkonstruktion. Dagegen wäre eine tatsächliche Messung der Werte nur unter Laborbedingungen möglich; die Entnahme eines für eine Messung hinreichend großen Teilstücks der Wand würde zudem – gemäß § 287 Abs. 2 ZPO völlig unverhältnismäßige – Kosten in Höhe von 20.000,00 bis 30.000,00 € verursachen.
Der von dem Sachverständigen zugrunde gelegte konstruktive Aufbau der Wand ist als Grundlage für das Gutachten heranzuziehen und war nicht durch eine ergänzende stichprobenartige Untersuchung an den betroffenen Wandstellen durch Entnahme einer Probe zu verifizieren. Der Sachverständige hat anlässlich des Ortstermins anhand einer konkreten Messung ermittelt, dass die in den ihm vorliegenden und dem Gutachten zugrunde gelegten Grundriss aufgeführte Wanddicke der tatsächlichen Bauausführung entsprach. Zudem lag ihm ein Grundriss der Wohnung vor, aus dem sich der konkrete, bei der Planung des Objektes zugrunde gelegte Aufbau der Außenwände ergab und bei dem es sich ersichtlich um den Grundriss des betroffenen Objektes handelte. Denn wie sich aus Ziffer 2 /3/ des Gutachtens (Verwendete Unterlagen) ergibt, handelt es sich um eine Bestandszeichnung von Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss des Objektes … Haus 4 und 8, die beim Bezirksamt R., Abteilung für Bau- und Wohnungswesen, Hochbauamt vorgelegen hat. Es kann deshalb auch dahin stehen, wer dem Sachverständigen anlässlich des Ortstermins die Unterlagen überreicht hat, da es sich jedenfalls um den Grundriss des Objektes handelt, zu dem die streitgegenständliche Wohnung gehört, zumal die Gebäude der Invalidensiedlung ersichtlich nach Alter und Bauausführung baugleich sind.
Zwar hat der Sachverständige darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Bauausführung nicht notwendig mit der Planung übereinstimmen muss und sich im Einzelfall Abweichungen von dem konstruktiven Aufbau ergeben können, die zu einer Abweichung bei den rechnerischen Ergebnissen der Oberflächentemperaturmessung führen können. Gleichwohl kann nach Überzeugung des Gerichts der von dem Sachverständigen zugrunde gelegte konstruktive Aufbau herangezogen werden, ohne dass Stichprobebohrungen durchzuführen waren, um das Ergebnis zu verifizieren. Denn der Sachverständige hat überzeugend dargelegt, dass seine Messung der tatsächlichen Wanddicke mit der Darstellung in der Grundrisszeichnung übereinstimmte. Ferner hat er anlässlich der Untersuchungen im Keller unterhalb der Wohnung der Klägerin festgestellt, dass es sich – dem Grundriss entsprechend und für die Zeit der Errichtung des Bauwerkes typisch – um ein zweischaliges Sichtmauerwerk mit Luftschicht bestehend aus Kalksandstein und Klinker handelte. Dabei hat er ausgeführt, dass – wenn tatsächlich ein anderer konstruktiver Wandaufbau vorläge und im Einzelfall die Dicke von Luftschicht, Kalksandstein oder Klinker von der Planung abweichen würde – sich zwar das rechnerische Ergebnis ändern könne. In diesem Zusammenhang hat er jedoch dargelegt, dass sich die Abweichung voraussichtlich nur in einem Rahmen von ca. 10 % des ermittelten Ergebnisses – in beide Richtungen – bewegen würde. Angesichts des Umstandes, dass die vom Sachverständigen errechnete Oberflächentemperatur an den betroffenen Stellen bei 9°C liegt und damit ganz erheblich unter der schimmelbefallkritischen Grenze von 12,6°C, waren weitere, mit erheblichen Kosten von nicht unter 1.500,00 € verbundene Probebohrungen zur Überzeugung des Gerichts nicht mehr erforderlich. Insoweit hat auch der Sachverständige auf Befragen der Beklagtenvertreterin deutlich gemacht, dass es eine eher theoretische Möglichkeit darstellt, dass im Falle eines von der Planung abweichenden konstruktiven Wandaufbaus tatsächlich die kritische Oberflächentemperatur von 12,6 °C überschritten werden würde.
Sinkt danach nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen die Oberflächentemperatur im Eckbereich derart unter den zulässigen Wert von 12,6 °C, dass eine Schimmelbildung bei gewöhnlichem und damit vom Mieter geschuldeten Nutzerverhalten – d. h. ausreichende Beheizung und zwei- bis dreimal tägliches Stoßlüften – nicht ausgeschlossen werden kann, sind bauseitige Umstände für den Schimmelbefall – jedenfalls auch – ursächlich, so dass der Klägerin ein Beseitigungsanspruch zusteht.
Dass es nach dem – streitigen – Vortrag der Beklagten, bei den vorhergehenden Mietern nicht zu einer Schimmelbildung gekommen sein soll, ist unerheblich, weil, wie der Sachverständige überzeugend ausgeführt hat, die Schimmelbildung neben den bauseitigen Umständen auch maßgeblich vom Nutzerverhalten abhängt und es durchaus möglich ist, dass die vorhergehenden Mieter ein zur Vermeidung von Schimmelbildung besseres Nutzerverhalten an den Tag gelegt haben, ohne dass die Beklagte indes auf ein solches Nutzerverhalten Anspruch hat.
Ferner ist unerheblich, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. B. in einem Gutachten zum Beweissicherungsverfahren vor dem Amtsgericht Wedding – 9 H 3/09 – für eine andere Wohnung der Siedlung ein fehlerhaftes Nutzerverhalten attestiert hat. Denn das vorliegende Sachverständigengutachten des Sachverständigen A. ist überzeugend und stellt die bauseitigen Ursachen für die Schimmelbildung in der Wohnung der Klägerin überzeugend dar, so dass das Ergebnis eines anderen Sachverständigen in einem gänzlich anderen Verfahren nicht heranzuziehen ist. Im Übrigen hat der Sachverständige B. in dem von der Beklagten in Bezug genommen Beweissicherungsverfahren, dessen Akte zur mündlichen Verhandlung am 10. Juni 2011 beigezogen wurde, keinerlei Berechnungen der Oberflächentemperatur im Eckbereich der Außenwände vorgenommen, so dass sich schon deshalb keinerlei Zweifel an der Richtigkeit der – umfassenden – Feststellung des Sachverständigen A. ergeben.
b) Entgegen der Ansicht der Beklagten ändert daran der Umstand, dass das Nutzerverhalten der Klägerin – und ihres Ehemannes – zur Vermeidung von Schimmelbildung nicht ideal ist, nichts. Denn zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass insbesondere in der Küche die Raumluftfeuchte zeitweise als sehr hoch zu beurteilen war und eine intensivere Beheizung des Raumes oder längere oder häufigere Lüftungen die Situation verbessern würden. Gleichwohl ergibt sich aus dem Gutachten, dass selbst bei Erreichung der für eine Wohnraumnutzung maßgeblichen Werte von 20°C Innentemperatur und 50 % relativer Luftfeuchtigkeit Schimmelbildung konstruktionsbedingt nicht vermeidbar wäre. Ferner hat der Sachverständige auf Nachfrage deutlich gemacht, dass sich nicht beurteilen lässt, in welchem Verhältnis Nutzerverhalten und bauseitige Umstände zur Schimmelbildung beigetragen haben. Danach steht nicht fest, dass das Nutzerverhalten für die Schimmelbildung überhaupt mitursächlich war und diese ohne bauseitige konstruktive Mängel allein auf Grund des fehlerhaften Nutzerverhaltens in gleicher Weise eingetreten wäre. Bei dieser Sachlage ist von einem Mangel der Mietsache auszugehen, weil die Verursachung durch die Klägerin nicht feststeht und der insoweit beweispflichtigen Beklagten der Beweis nicht gelungen ist, dass bauseitige Umstände nicht vorliegen. Deshalb ist es auch unerheblich, ob das von dem Sachverständigen über einen – im Übrigen üblichen – Zeitraum von 14 Tagen gemessene Nutzerverhalten das tatsächliche langfristige Nutzerverhalten der Klägerin widerspiegelt.
c) Allerdings war die Klage abzuweisen, soweit die Klägerin auch Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden begehrt. Denn die betroffenen Wandbereiche weisen nach den Feststellungen des Sachverständigen keine Feuchtigkeitsschäden im engeren Sinn auf; vielmehr sind die betroffenen Bereiche, wie der Sachverständige überzeugend dargestellt hat, trocken.
2.
Auf Grund der festgestellten Schimmelbildung in Wohnzimmer und Küche war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB um jeweils 4 % gemindert, weil sichtbare Schimmelbildung in Wohnräumen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zum Wohnen herabsetzt. Die Klägerin hat die Schimmelbildung mit Schreiben vom 3. Februar 2010 angezeigt und in der Folge die Miete nur noch unter Vorbehalt geleistet. Die Mietminderung ist auch angemessen; der Schimmelbefall ist optisch erkennbar und befindet sich in zentralen Wohnräumlichkeiten. In Anbetracht dessen ist die von der Klägerin begehrte Mietminderung von jeweils 4 % und insgesamt 8 % (36,38 € monatlich bei einer Bruttomiete von 454,71 €) maßvoll und nicht übersetzt.
3.
Der Klägerin steht ferner ein Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in dem aus dem Tenor zu 3. ersichtlichen Umfang aus § 535 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 432 Abs. 1 S. 1 BGB gegen die Beklagte zu. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Wedding im Verfahren 7 C 643/08 steht rechtskräftig fest, dass die Klausel über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter unwirksam ist, so dass sich der Inhalt des Vertrages gemäß § 306 Abs. 2 BGB nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach obliegt der Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht; dies ist zwischen den Parteien auch nicht mehr streitig.
Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen ist entgegen der Ansicht der Beklagten fällig, weil die Dekoration der der Klägerin und ihrem Ehemann überlassenen Wohnung verbraucht ist. Nach dem zwischen den Parteien ursprünglichen vereinbarten Renovierungsturnus, an dem sich die Beklagte festhalten lassen muss (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, I. Teil, Rn. 244), war die Wohnung nach Ablauf von sieben Jahren in allen Räumen malermäßig zu überarbeiten. Da die Renovierungsfristen vorliegend deutlich überschritten sind – die Wohnung wurde ab dem 1. Mai 2001, also vor mehr als 10 Jahren, vermietet – spricht der äußere Anschein für die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen (vgl. LG Berlin, NZM 2000, 862), so dass es von der Beklagten darzulegen und zu beweisen war, dass Renovierungsbedarf gleichwohl – etwa auf Grund des konkreten Nutzungsverhaltens – noch nicht bestand. Dies hat die Beklagte nicht hinreichend dargelegt. Aus den von beiden Parteien eingereichten Lichtbildern ergibt sich vielmehr, dass die Anstriche der Wohnung verbraucht sind; dies gilt auch für die Türrahmen und –zargen, die deutliche Gebrauchsspuren aufweisen. So sind etwa auf dem in der mündlichen Verhandlung vom 29. Oktober 2010 überreichten Lichtbild, das die Tür zur Toilette zeigt, deutliche Verschmutzungen im Bereich neben der Türzarge etwa in Griffhöhe zu sehen; gleiches gilt für das Bild, dass die Schlafzimmertür von innen zeigt. Schließlich sind auch an den Türen und Türzargen deutliche Verschmutzungen zu erkennen. Die Beklagte hat im Übrigen auch selbst eingeräumt, dass die Wohnung an den Wänden Insektenrückstände aufweist; weshalb gleichwohl eine dekorative Instandsetzung nach mehr als 10 Jahren durchgehender Wohnnutzung – entgegen der ursprünglich vereinbarten Renovierungsfristen – nicht fällig sein soll, erschließt sich nicht. Dies gilt umso mehr, als, sofern jedenfalls in Teilbereichen Neuanstriche erforderlich sind, regelmäßig die gesamten umliegenden Wand- und Deckenbereiche ebenfalls malermäßig zu bearbeiten sind, weil andernfalls regelmäßig deutlich erkennbare Unterscheide zwischen Neu- und Altanstrich sichtbar werden. Die Beklagte hat im Übrigen auch keinerlei besondere Umstände dargelegt, aus denen sich ein besonders schonendes Nutzerverhalten der Klägerin ergibt.
4.
Soweit die Klägerin Feststellung der Minderung i. H. v. 10 % der Bruttomiete wegen der Schäden in der Mansarde seit dem 29. September 2010 bis zum 31. Dezember 2010 begehrt, war dem Antrag nur bis zum 27. Oktober 2010 stattzugeben. Insoweit war die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache um 10 % gemindert, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Für den weitergehenden Zeitraum seit dem 28. Oktober 2010 war der Antrag dagegen ebenso zurückzuweisen wie der Antrag auf Feststellung der Erledigung.
a) Die Mansarde, die unstreitig der Klägerin und ihrem Ehemann mit den weiteren Räumlichkeiten zum Gebrauch vermietet und mit einer Heizung ausgestattet war, war seit dem 29. September bis zum 27. Oktober 2010 – die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung am 29. Oktober 2010 selbst vorgetragen, dass die Mansardentür zwei Tage vor der Verhandlung wieder habe geschlossen werden können – nicht nutzbar. Unstreitig ist es in dieser Zeit zu einem Schaden an der Wand zum Schornstein gekommen, der zum Auftreten von gelblichen Flecken an der Wand in der Mansarde geführt hat, die auf den mit Schriftsatz vom 23. September 2010 eingereichten Lichtbildern deutlich sichtbar sind. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 29. Oktober 2010 weitergehend behauptet hat, die mit weiterem Schriftsatz vom 14. Oktober 2010 überreichten Lichtbilder, auf denen großflächige Putzabschlagungen an der Wand zum Schornstein sichtbar sind, stellten den Zustand innerhalb der Mansarde dar, hat sie an diesem – offensichtlich falschen – Vortrag in der mündlichen Verhandlung vom 10. Juni 2011 nicht festgehalten. Aus diesem Vortrag und aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich vielmehr, dass es sich dabei um den Zustand im – allen Mietern zugänglichen – Bereich vor der an die Klägerin vermieteten Mansarde handelt; insoweit ist eine Minderung mangels Gebrauchsbeeinträchtigung von vornherein nicht gerechtfertigt.
Die Gebrauchstauglichkeit der Mansarde war seit dem 29. September bis zum 27. Oktober 2010 aufgehoben. Die Klägerin hat unbestritten und damit zugestanden vorgetragen, dass der Schornsteinfeger, der nach Eintritt der Verfärbungen an der Wand zum Schornstein mit der Überprüfung des Schornsteins und der Mängelfeststellung beauftragt war, die Klägerin angewiesen hat, die Tür zur Mansarde offen stehen zu lassen. Dies führt unabhängig von der konkreten Nutzung der Mansarde zur Aufhebung von deren Gebrauchstauglichkeit, da diese in dieser Zeit allen in dem Haus wohnenden Mietern zugänglich war und dementsprechend von der Klägerin nicht mehr sinnvoll genutzt werden konnte. Da die Mansarde unstreitig über eine Fläche von ca. 8,5 m² bei einer Gesamtfläche von 68,62 m² verfügt, ist die von der Klägerin begehrte Minderung von 10 % der Bruttomiete angemessen. Auf die konkrete Nutzungsabsicht der Klägerin kommt es insoweit nicht an, sondern nur auf die objektive Gebrauchsbeeinträchtigung.
Soweit die Beklagte lediglich bestreitet, dass die Anweisung des Schornsteinfegers erforderlich gewesen und ihr zuzurechnen sei, führt dies nicht zu einer anderen Bewertung. Denn maßgeblich ist, dass der Schornsteinfeger, der als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) der Beklagten mit der Mängelfeststellung und ggf. -beseitigung beauftragt war, die genannte Anweisung erteilt hat; denn schon dadurch war die Gebrauchstauglichkeit der Mansarde aufgehoben. Auf ein Verschulden der Beklagten kommt es nicht an; die Kenntnis ihres Erfüllungsgehilfen ist ihr zuzurechnen (§ 166 BGB).
b) Eine weitergehende Minderung seit dem 28. Oktober 2010 bestand dagegen nicht mehr; denn insoweit handelt es sich nur um eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit, § 536 Abs. 1 S. 3 BGB, die eine Minderung der Miete nicht rechtfertigt. Aus den eingereichten Lichtbildern der Klägerin ergibt sich, dass lediglich optisch sichtbare Flecken an der Innenwand der Mansarde vorhanden waren. Diese mindern die Nutzbarkeit der Mansarde als solche nicht. Dabei kann dahin stehen, ob der Klägerin die Mansarde überhaupt zu Wohnzwecken überlassen wurde – und nicht nur als Abstellraum oder zum Trocknen ihrer Wäsche o. ä.; denn bloße optische Beeinträchtigungen in einem Bereich, der nicht zum unmittelbaren Wohnbereich dazu gehört – die Mansarde grenzt nicht unmittelbar an die Wohnung an, sondern liegt in einem höher gelegenen Stockwerk – und der tatsächlich von den Mietern auch gar nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, stellen lediglich eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit dar. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass es bei der Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit grds. nicht auf den konkreten Nutzungswillen und die konkrete Benutzung durch den Mieter ankommt, weil die Tauglichkeit einer Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv zu beurteilen ist. Indes ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die – allein vorliegenden – optischen Beeinträchtigungen die Tauglichkeit der Mansarde zum Gebrauch als Räumlichkeit zur Aufbewahrung, zum Wäschetrocknen oder auch zum vorübergehenden Aufenthalt nicht beeinträchtigen, so dass nur von einer unerheblichen Gebrauchsminderung auszugehen ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der mündlichen Verhandlung am 29. Oktober 2010 vorgetragen hat, dass nach Schließen der Tür nunmehr das Fenster habe offen stehen müssen. Die Klägerin hat schon nicht dargelegt, dass ihr von dem Schornsteinfeger als Erfüllungsgehilfen der Beklagten eine entsprechende Anweisung erhalten hat; ferner ist nicht dargelegt, für welchen Zeitraum und in welcher Weise das Fenster offen zu halten war (tägliche Dauer, Zeitraum; Kippstellung oder vollständiges Offenstehen).
c) War deshalb die Minderung seit dem 27. Oktober 2010 aber nicht mehr gerechtfertigt, war sowohl der Klageantrag auf Feststellung der Minderung ab diesem Zeitpunkt unbegründet, als auch der Antrag auf Feststellung der Erledigung. Denn da die Klage auf Feststellung der Minderung ab dem 28. Oktober 2010 bereits zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klageerweiterung mit Zustellung des Schriftsatzes in der mündlichen Verhandlung am 29. Oktober 2010 unbegründet war, kann eine Erledigung im Rechtssinne, die eine bei Rechtshängigkeit ursprünglich begründete Klage voraussetzt, nicht festgestellt werden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 96 ZPO. Hinsichtlich des Antrags zu 4.) – Feststellung der Minderung bezüglich der Mansarde bzw. dessen Erledigung – hat das Gericht berücksichtigt, dass der Streitwert insoweit das 42fache des monatlichen Minderungsbetrages beträgt und die Klägerin für ca. einen Monat obsiegt hat. Soweit Teilanerkenntnisurteil wegen des – eine Minderung von 1 % der Miete rechtfertigenden – Mangels am Linoleumboden ergangen ist, waren die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, weil ein sofortiges Anerkenntnis nicht vorliegt. Denn die Beklagte war durch Schreiben vom 21. September 2010 erfolglos zur Mangelbeseitigung bis zum 5. Oktober 2010 aufgefordert worden, so dass sie Anlass zur Klageerweiterung gegeben hat. Hinsichtlich der Kosten der Beweisaufnahme waren die Kosten gemäß § 96 ZPO vollständig der Beklagten aufzuerlegen, weil insoweit die Klägerin voll obsiegt hat; denn die Beweisaufnahme betraf nicht den Mangel in der Mansarde. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.
