LG Berlin, Az.: 67 S 476/13, Beschluss vom 27.02.2014
In dem Rechtsstreit weist die Kammer die Kläger gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass den Klägern gemäß § 535 Abs. 2 BGB keine Mietzinszahlungsansprüche mehr zustehen, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Tz. 8 m.w.N.). Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch sog. Umfeldmängel sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist (BGH, a.a.O.). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, a.a.O.).
Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht das Bestehen eines Mangels zutreffend bejaht. Denn die von den Beklagten angemietete Wohnung war im streitgegenständlichen Zeitraum erheblichen Immissionen ausgesetzt, die von dem Abriss eines auf dem Nachbargrundstück befindlichen Flachbaus sowie der Errichtung eines mehrstöckigen Hauses und einer Tiefgarage ausgingen. Auf die Mietsache einwirkende baubedingte Immissionen stellen einen Mangel der Mietsache dar (BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 30). Die sich daraus ergebende Minderung der Gebrauchstauglichkeit für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung hat das Amtsgericht durch die von ihm in Ansatz gebrachte – und von der Berufung unangegriffene – Minderungsquote zutreffend bemessen.
Die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages keine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen, dass der Ist-Zustand der Mietsache im Falle späterer – baubedingter – Immissionen trotz der damit einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen gleichwohl dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entsprechen soll. Insoweit bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob eine derartige Vereinbarung im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB als ein zum Nachteil der Beklagten von den §§ 536 Abs. 1-3 BGB abweichender und deshalb gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksamer Gewährleistungsausschluss auszulegen wäre. Denn es fehlt insoweit bereits an einer zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung:
Ausweislich des schriftlichen Mietvertrages haben die Parteien den Eintritt der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen keiner ausdrücklichen vertraglichen Regelung unterworfen. Sie haben aber auch keine konkludente Regelung getroffen. Eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung wegen eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass eine der Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand wahrnimmt oder dessen späteren Eintritt für wahrscheinlich oder zumindest möglich hält. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird ein derartiger Umstand vielmehr erst dann, wenn der jeweilige Vertragsgegner aus diesem Verhalten nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass sein Vertragspartner diesen Umstand als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vertragsgegner dem zustimmt (vgl. BGH, Urt. v. 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Tz. 10). Eine einseitig gebliebene Vorstellung eines der beiden Vertragspartner genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vertragsgegner bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vertragsgegner in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, a.a.O.).
An einer derart manifestierten Zustimmung des Vermieters oder Mieters zu den unausgesprochenen Vorstellungen des jeweiligen Vertragsgegners über das Umfeld der Mietsache fehlt es in Fällen des streitgegenständlichen Kontextes in der Regel, unabhängig davon, ob sich die Mietsache in einer Innenstadtlage befindet und unabhängig vom Zustand der Umgebungsbebauung zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses. Auch vorliegend sind Umstände, die ausnahmsweise den Schluss nicht nur auf eine Kenntnis von den unausgesprochenen Vorstellungen des jeweiligen Vertragsgegners zum Umfeld der Mietsache, sondern auch auf eine Zustimmung zu diesen Vorstellungen rechtfertigen würden, weder vorgetragen noch sonstwie ersichtlich. Das daraus zwingend folgende Fehlen der erforderlichen rechtsgeschäftlichen Grundlage für eine Beschaffenheitsvereinbarung verkennt die von der Berufung herangezogene sog. „Baulückenrechtsprechung“ (vgl. dazu die Nachweise in BGH, Beschl. v. 21. Februar 2012 – VIII ZR 22/11, NJW-RR 2012, 908 Tz. 4), die ohne die unverzichtbare Feststellung eines übereinstimmenden Willens beider Mietvertragspartner gleichwohl vom stillschweigenden Zustandekommen einer entsprechenden Vereinbarung zu Lasten des Mieters ausgeht.
Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nicht dazu, dass die streitgegenständlichen Immissionen nicht als ein Mangel zu sehen wären, der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht zur Minderung berechtigte.
Soweit wie hier Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier die Nutzung als Wohnung – bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 23. März 2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Tz. 11).
Gemessen an diesen Grundsätzen entspricht eine vermietete Wohnung grundsätzlich – und auch in Berlin – nur dann dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist. Zwar sind zumindest im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen der streitgegenständlichen Art nicht unüblich; jedoch ist selbst dort die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen nicht betroffen, so dass – anders als etwa bei großstadttypischer Verkehrslärmbelastung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Tz. 12) – der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbare Wohnungen üblicherweise keinen erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt sind. Die Nichteinhaltung dieses Mindeststandards führt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des von den Beklagten vereinbarungsgemäß geschuldeten Mietzinses. Dass nicht die Kläger selbst, sondern Dritte die Baumaßnahmen veranlasst haben, rechtfertigt keine den Klägern günstigere Beurteilung. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs. 1 BGB unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536 Rz. 341 m.w.N.).
Einer Minderung des Mietzinses steht schließlich auch nicht § 536 b Satz 1 und 2 BGB entgegen. Danach ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt oder er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. An diesen Voraussetzungen fehlte es:
Zunächst setzt § 536 b BGB Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis von einem bei Vertragsschluss bereits bestehenden Mangel voraus (Eisenschmid, a.a.O., § 536 b Rz. 8 m.w.N.). Zum Zeitpunkt des Mietvertrags indes befand sich auf dem an die streitgegenständliche Mietsache angrenzenden Nachbargrundstück noch ein gewerblich genutztes Gebäude, so dass ein (Umfeld-)Mangel nicht vorlag.
Selbst eine darüber hinausgehende Anwendung von § 536 b BGB auf Fälle, in denen sich die Entstehung des Mangels im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits so deutlich abzeichnet, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung bereits konkret absehbar und in ihren Auswirkungen erkennbar ist (vgl. dazu OLG Dresden, Urt. v. 14. Oktober 2008 – 5 U 1030/08, Info M 2009, 120 Tz. 42), würde zu keinem den Klägern günstigeren Ergebnis führen. Denn da der Mieter wie hier regelmäßig keine – vom Vermieter darzutuende und im Bestreitensfalle zu beweisende (Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 536 b Rz. 19 m.w.N. – positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung haben wird, käme ein Gewährleistungsausschluss über § 536 b Satz 2 BGB nur bei grob fahrlässiger Unkenntnis des künftigen Umfeldmangels in Betracht. Aber auch an diesen Voraussetzungen fehlt es. Denn der Mieter handelt nur dann grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den ganzen Umständen bei Vertragsabschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, so dass seine Sorgfaltsverletzung als besonders schwer erscheint (BGH, Urt. v. 18. April 2007 – XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Tz. 21).
Gemessen daran handelt der Mieter, der sich – wie die Beklagten – bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung seines Wohnumfeldes macht, unabhängig vom Zustand dieses Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht grob fahrlässig. Denn einerseits trifft ihn insoweit bereits grundsätzlich keine Erkundigungs- oder Prüfpflicht (BGH, a.a.O.). Anderseits ist die Entwicklung des Wohnumfeldes nicht ausschließlich von allgemeinen Marktentwicklungen abhängig, sondern vorrangig von den individuellen Vorstellungen und Entscheidungen der jeweiligen Grundstückseigentümer im Rahmen ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Möglichkeiten beeinflusst. Da individuelle menschliche Willensentschlüsse sich bereits grundsätzlich der für eine verlässliche Prognose erforderlichen Typizität entziehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. März 2002 – VI ZR 398/00, NJW 2002, 1643), liegt deren voraussichtliches Ergebnis nicht für jedermann erkennbar auf der Hand. Davon ausgehend begründet deren Fehleinschätzung zumindest keine besonders schwere Sorgfaltspflichtverletzung und daraus folgend keine besondere Fahrlässigkeit der Beklagten i.S.d. § 536 b Satz 2 BGB.
Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur beabsichtigten Wertfestsetzung auf bis 300,00 EUR sowie zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die mit einer Rücknahme der Berufung verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
