270 Euro zu viel in der Jahresabrechnung, dazu Streit um die Verwaltung und die Kosten des Beirats: Eine Eigentümerin wollte gleich drei WEG-Beschlüsse kippen. Doch die entscheidende Frage lautet: Muss der Fehler auch das eigene Portemonnaie belasten? Das Urteil aus Siegburg gibt eine klare – und für viele überraschende – Antwort.
Das Gericht weist die Anfechtungsklage ab, da die Versammlungsbeschlüsse der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und keine erheblichen Pflichtverletzungen vorliegen. Symbolfoto: KIZum vorliegenden Urteilstext springen: 152 C-1/23
Das Wichtigste im Überblick
Das AG Siegburg entschied am 10.11.2025 (152 C-1/23): Eine Wohnungseigentümergemeinschaft musste ihre Hausverwaltung nicht abberufen, weil die behaupteten Fehler nach Prüfung aller Vorwürfe nicht schwer genug wogen. Die Entscheidung gilt nicht, wenn schwere Fehler feststehen.
Keine Nachteile belegt: Die Eigentümer zeigten keine konkreten Schäden oder sonstigen Nachteile für die Gemeinschaft.
Abrechnung konkret erklären: Wer eine Zahlung anzweifelt, muss zeigen, wie jeder Fehler die eigene Rechnung verändert.
Versammlung verschiebbar: Die Eigentümer durften die lange Versammlung wegen Müdigkeit und nachlassender Konzentration verschieben.
Eigene Einladung unzulässig: Der Eigentümer durfte nicht selbst einladen, weil die Verwaltung bereits einen Termin plante.
Eine zulässige Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bleibt erfolglos, wenn die angefochtenen Beschlüsse oder Negativbeschlüsse nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Unterliegen die Kläger vollständig, tragen sie nach § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits; die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 Satz 2 ZPO.
Eine Anfechtungsklage ist die Klage, mit der Sie Eigentümerbeschlüsse gerichtlich für ungültig erklären lassen. Ein Negativbeschluss bedeutet: Die Versammlung hat einen Antrag abgelehnt und gerade nicht das beschlossen, was Antragsteller wollten. Ordnungsmäßige Verwaltung heißt vereinfacht, dass der Beschluss aus Sicht der gesamten Gemeinschaft sachlich vertretbar sein muss. Fehlt ein Verstoß gegen diesen Maßstab, scheitert Ihre Klage und Sie tragen die Prozesskosten.
Über eine solche Klage entschied das Amtsgericht Siegburg am 10.11.2025 unter dem Aktenzeichen 152 C-1/23 – und zwar in vollem Umfang zulasten der klagenden Eigentümer. Die Kläger, anteilige Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit, hatten Beschlüsse und Negativbeschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 unter TOP 1, TOP 4, TOP 9 und TOP 29 angefochten und zusätzlich eine ersetzende Beschlussfassung über 1.530,13 Euro verlangt. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte Klageabweisung.
Mit der ersetzenden Beschlussfassung wollten die Kläger erreichen, dass das Gericht anstelle der abgelehnten Eigentümerentscheidung selbst einen positiven Beschluss setzt. TOP bezeichnet die Nummer des Tagesordnungspunkts auf der Versammlung. Scheitert beides, bleibt es bei der Ablehnung durch die Gemeinschaft; Sie erhalten weder Ungültigerklärung noch gerichtlichen Ersatzbeschluss.
Das Gericht wies die Klage vollständig ab. Die Kläger müssen die Kosten des Rechtsstreits tragen, das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde auf 29.988,53 Euro festgesetzt, gegen das Urteil ist unter den Voraussetzungen des § 511 ZPO die Berufung zum Landgericht Köln möglich. Im Kern ging es um behauptete Pflichtverletzungen der Hausverwaltung A. GmbH, um die Wirksamkeit der auf der Jahresabrechnung 2021 beruhenden Nachschüsse und Vorschüsse, um die Entlastung der Verwaltung sowie um einen behaupteten Anspruch des Klägers zu 1. auf Auslagenerstattung.
Vorläufig vollstreckbar bedeutet: Die Gemeinschaft kann die Kostenerstattung schon vor einer möglichen Berufung betreiben, wenn sie zuvor Sicherheit leistet. Der Streitwert ist die gerichtlich festgesetzte wirtschaftliche Bedeutung des Verfahrens; nach ihm richten sich Gerichts- und Anwaltskosten. Unterliegen Sie vollständig, müssen Sie mit Kosten auf Basis dieses Wertes rechnen.
Redaktionelle Leitsätze
Ein einzelner Wohnungseigentümer hat nur dann einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint; maßgeblich ist, ob in einer Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Bei der Anfechtung von Beschlüssen über Vorschüsse und Nachschüsse genügt die pauschale Rüge eines falschen Kostenverteilungsschlüssels oder falscher Kostenhöhen nicht; innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist muss konkret dargelegt werden, in welchem Umfang sich ein behaupteter Fehler auf die eigene Zahlungspflicht auswirkt.
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats darf eine Eigentümerversammlung nur einberufen, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder sich der bestellte Verwalter pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen; fehlen diese Voraussetzungen, sind mit einer eigenmächtigen Einberufung verbundene Aufwendungen nicht erstattungsfähig.
Warum scheiterte die Abberufung der Hausverwaltung?
Ein einzelner Wohnungseigentümer hat nur dann einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint – so ergibt es sich aus § 26 WEG in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG. Maßgeblich ist laut dem vom Gericht angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.02.2022 (V ZR 65/21), ob in einer Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Für Einsicht in Verwaltungsunterlagen gilt § 18 Abs. 4 WEG, für die Beschlusssammlung § 24 Abs. 7 WEG. Nicht erheblich bestrittene Tatsachen gelten nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.
Sie haben also keinen automatischen Anspruch darauf, dass der Verwalter abberufen wird, nur weil einzelne Eigentümer Pflichtverstöße sehen. Abberufung meint die vorzeitige Amtsenthebung des Verwalters durch Beschluss. Nur wenn die Ablehnung der Abberufung objektiv nicht mehr vertretbar ist, können Sie sich gegen den Negativbeschluss mit Aussicht auf Erfolg wenden. Bestreiten Sie Vortrag der Gegenseite nicht greifbar, gilt er im Prozess als zugestanden.
An diesem Maßstab prüfte das Amtsgericht die Ablehnung der Abberufung unter TOP 1. Dort hatten der Kläger zu 1. sowie die Eigentümer N. und P. beantragt, die Hausverwaltung A. GmbH fristlos abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen. Die Versammlung lehnte dies ab. Das Gericht hielt diese Ablehnung aus objektiver Sicht für vertretbar, weil die von den Klägern angeführten Verhaltensweisen in ihrer Gesamtschau keine erheblichen Pflichtverletzungen begründeten.
Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. „Nicht vertretbar“ bedeutet allerdings nicht, dass unerfüllbare Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden dürfen; es reicht aus, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. – so das Amtsgericht Siegburg
Protokoll, Rederecht und Versammlungsende
Die fehlende Übersendung des Versammlungsprotokolls innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist wertete das Gericht nicht als erhebliche Pflichtverletzung. Ein gesetzlicher Anspruch auf Übersendung gerade innerhalb dieser Frist bestehe nicht; § 18 Abs. 4 WEG gebe lediglich einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen. Auch aus § 8 Ziffer 4 des Verwaltervertrags folge keine derartige Pflicht. Das Protokoll war unstreitig erst nach Fristablauf versandt worden.
Die Anfechtungsbegründungsfrist ist die kurze Frist, in der Sie Ihre Klagegründe vollständig darlegen müssen; sie läuft parallel zur Klagefrist nach der Beschlussfassung. Ein bloßes Warten auf das zugesandte Protokoll sichert Ihnen diese Frist nicht. Ohne rechtzeitige Einsicht riskieren Sie, entscheidende Tatsachen nicht mehr vortragen zu dürfen.
Wenn Sie ein Protokoll oder weitere Verwaltungsunterlagen für eine Anfechtung benötigen, verlangen Sie frühzeitig Einsicht und warten Sie nicht auf eine Übersendung. Halten Sie Ihren Einsichtswunsch schriftlich fest. So können Sie die benötigten Tatsachen noch innerhalb der Begründungsfrist darlegen.
Ob die Verwaltung die Eigentümer über anhängige Rechtsstreitigkeiten hätte informieren müssen, ließ das Gericht offen. Selbst wenn ein Pflichtverstoß vorgelegen hätte, fehlte es an einem substantiierten Vortrag zu Schäden oder Nachteilen für die Eigentümer – die Kläger konnten die Erheblichkeit nicht belegen.
Substantiierter Vortrag heißt: Sie müssen konkrete Tatsachen, Abläufe und nachvollziehbare Nachteile benennen, nicht nur allgemeine Vorwürfe. Ohne darlegbaren Schaden oder spürbaren Nachteil wertet das Gericht einen möglichen Pflichtverstoß oft als unerheblich. Für Ihre Anfechtung zählt deshalb die belegte Auswirkung, nicht allein der Vorwurf als solcher.
Auch bei den Vorwürfen zum Ablauf der Versammlung sah das Gericht keine Pflichtverletzung. Ironische Bemerkungen wie „Das möchte doch jetzt niemand hören“ stellten keine unzulässige Einschränkung des Rederechts dar. Nach dem Protokoll hätten die Eigentümer die Vertagung zunächst durch Kopfnicken und anschließend durch förmliche Abstimmung über einen Geschäftsänderungsantrag beschlossen. Eine solche Vertagung sei nach langer Versammlungsdauer wegen Müdigkeit und nachlassender Konzentration nicht zu beanstanden.
Datenschutz, Gaspreise und Kontoführung
Die behauptete Verweigerung der Unterlageneinsicht unter Verweis auf Datenschutz begründete ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Ob ein Verstoß gegen § 18 Abs. 4 WEG vorlag, ließ das Gericht offen – die Kläger hatten selbst keine willkürliche oder vorsätzliche Verweigerung dargelegt. Ein bloßer Anwendungsfehler beim Datenschutzrecht ohne Willkür oder Vorsatz genügt für eine erhebliche Pflichtverletzung nicht.
Bei den angeblich überhöhten Gaspreisen von Januar bis April 2022 stellte das Gericht fest, dass die Verwalterin nach § 27 Abs. 1 WEG und § 2 Nr. 4 des Verwaltervertrags befugt war, notwendige Lieferverträge im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens abzuschließen und zu ändern. Die Kläger hatten dem Vortrag der Beklagten zu günstigeren Preisen – 8,4180 Cent pro Kilowattstunde ab dem 1. Januar 2022 bei der Gasfirma S. und 8,3047 Cent ab dem 1. April 2022 bei den C. – nicht erheblich widersprochen.
Auch die Beanstandung einer angeblich nicht gutgeschriebenen DTA-Gebühr von 460,75 Euro griff nicht durch. Die Beklagte hatte mit Anlage B4 einen Zahlungsnachweis über 442,75 Euro vom 20.08.2021 vorgelegt, zusammengesetzt aus 438,35 Euro Datenträgeraustauschkosten und 4,40 Euro Mahnkosten. Da die Kläger diesem Vortrag nicht entgegentraten, galt er nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.
Heizungsanlage, Beschlusssammlung und Objektbegehungen
Zum Kostenanteil der benachbarten Gemeinschaft in der R.-straße an der Heizungsmodernisierung stellte das Gericht fest, dass die Verwaltung entsprechend dem Beschluss vom 07.07.2021 Anfang August und September 2021 schriftlich die Zahlung angefordert und nach erfolglosem Verlauf einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung beauftragt hatte. Aus dem Beschluss ließ sich nach §§ 133, 157 BGB keine Pflicht ableiten, den Zahlungseingang bereits vor oder bei Beginn der Erneuerungsmaßnahmen sicherzustellen.
Beim Vorwurf, die Heizung sei im Sommer 2021 entgegen einem Beschluss von 2016 durchgehend gelaufen, stellte das Gericht klar, dass der ursprüngliche Beschluss keine konkrete Temperatureinstellung vorschrieb, sondern lediglich die Abschaltung der Zirkulationspumpen vom 10. Juni bis 31. August und den Betrieb des Heizkessels mit reduzierter Temperatur vorsah. Trotz eines gerichtlichen Hinweises hatten die Kläger weder die angeblich fehlerhafte Einstellung noch einen nicht reduzierten Betrieb substantiiert dargelegt.
Die vorgelegte Beschlusssammlung belegte nach Auffassung des Gerichts die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG. Lücken vor Januar 2020 konnten der aktuellen Verwalterin nicht zugerechnet werden, da sie erst ab diesem Zeitpunkt bestellt war. Auch bei den behaupteten fehlenden Objektbegehungen unterlagen die Kläger: Die Beklagte hatte für 2021 acht konkrete Begehungstermine benannt und für 2022/2023 regelmäßige Begehungen behauptet, ohne dass die Kläger dem erheblich entgegentraten oder Gegenbeweis anboten.
Warum scheiterte die Anfechtung der WEG-Jahresabrechnung?
Bei der Anfechtung von Beschlüssen über Vorschüsse und Nachschüsse reicht die pauschale Rüge eines falschen Kostenverteilungsschlüssels oder falscher Kostenhöhen nicht aus. Nach den vom Gericht angeführten Entscheidungen des Amtsgerichts München vom 31.08.2023 (1293 C-11654/22) und des Amtsgerichts Sinzig vom 28.04.2022 (10a C-7/21 WEG) muss innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist konkret dargelegt werden, in welchem Umfang sich ein behaupteter Fehler auf die eigene Zahlungspflicht auswirkt. Zuvor müssen sich Eigentümer grundsätzlich durch Einsicht in die Belege die notwendigen Kenntnisse verschaffen.
Nachschüsse sind die Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung, wenn die tatsächlichen Kosten Ihre geleisteten Vorschüsse übersteigen. Vorschüsse sind die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorauszahlungen für das laufende oder kommende Jahr. Greifen Sie solche Beschlüsse an, müssen Sie innerhalb der Begründungsfrist beziffern, um wie viel sich gerade Ihre Zahlungspflicht ändert. Ohne diese eigene Betroffenheit in Euro bleibt die Anfechtung nach diesem Maßstab unzureichend.
An diesen Anforderungen scheiterte die Anfechtung des Beschlusses unter TOP 4, mit dem die Nachschüsse aus den Einzelabrechnungen genehmigt und fällig gestellt sowie die Vorschüsse angepasst wurden – gestützt auf die von der Verwalterin erstellte Jahresabrechnung 2021.
Die Kläger rügten eine Vielzahl von Positionen: die Heizkostenabrechnung, die Posten Heizung, Gas, Heizungswartung, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser, Strom und Heizungsreparatur, die fehlende Beifügung der Abrechnung der R.-straße zu den Einzelabrechnungen, unklare Verteilungsschlüssel nach Verbrauch oder Fläche, eine fehlerhafte Flächenaufteilung sowie die Verteilung von Kontoführungs-, Gerichts- und Anwaltskosten nach Miteigentumsanteilen statt nach Einheit, Wohnfläche oder Kopfzahl. Auch die Abgrenzungen bei der Verbrauchserfassung durch die Ista hielten sie für unzulässig.
Das Gericht wertete diesen Vortrag trotz seines Umfangs als zu pauschal für eine erfolgreiche Anfechtung. Die Kläger legten nicht konkret dar, in welchem Umfang sich welcher einzelne Fehler auf ihre tatsächliche Zahlungspflicht auswirkte. Die bloße Beanstandung von Kostenpositionen oder Verteilungsschlüsseln genügt nach der zitierten Rechtsprechung nicht. Soweit die Kläger die Kostenzuordnung zur Nachbargemeinschaft R.-straße beanstandeten, kam es darauf ohnehin nicht an: Der Sachverständige G. hatte in seinen Gutachten vom 29.11.2024 und 14.03.2025 festgestellt, dass keine Verbindung zwischen der Doppelpumpenanlage der Beklagten und dem Trinkwassernetz der Nachbargebäude bestand. Eine Kostenverteilung auf die R.-straße war insoweit zu Recht unterblieben.
Wenn Sie einen Abrechnungsbeschluss anfechten wollen, prüfen Sie jede beanstandete Position anhand der Belege. Berechnen Sie für jeden Fehler, um welchen Betrag sich Ihre eigene Nachzahlung oder Ihr Vorschuss ändern würde. Ohne diese konkrete Auswirkung auf Ihre Zahlungspflicht reicht die Anfechtung nach diesem Urteil nicht aus.
Warum blieb die Entlastung der Hausverwaltung bestehen?
Eine Entlastung der Verwaltung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine erheblichen, ihr zuzurechnenden Pflichtverletzungen vorliegen und kein von ihr verursachter Schaden oder sonstiger Nachteil für die Gemeinschaft substantiiert dargelegt ist.
Entlastung bedeutet: Die Gemeinschaft billigt die Arbeit der Verwaltung für den genannten Zeitraum und macht ihr daraus in der Regel keine Ansprüche mehr wegen bekannter oder erkennbarer Vorgänge. Liegen keine erheblichen Pflichtverletzungen und kein greifbarer Schaden auf dem Tisch, hält das Gericht die Entlastung für rechtmäßig. Ihre Anfechtung der Entlastung setzt deshalb belastbare Verstöße und nachteilige Folgen voraus, nicht nur Unzufriedenheit mit der Verwaltung.
Dementsprechend bewertete das Gericht auch den Entlastungsbeschluss unter TOP 9, mit dem die Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2021 entlastet wurde. Die Kläger hielten dies wegen der angeblich fehlerhaften Jahresabrechnung und der aus ihrer Sicht mangelhaften Verwaltungstätigkeit für rechtswidrig. Da das Gericht in keinem der geprüften Punkte eine erhebliche Pflichtverletzung feststellte und auch kein substantiierter Schaden dargelegt war, entsprach die Entlastung ordnungsgemäßer Verwaltung.
Warum erhielt der Beiratsvorsitzende keine Auslagenerstattung?
Nach § 24 Abs. 3 WEG darf unter anderem der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder sich der bestellte Verwalter pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen. Fehlen diese Voraussetzungen, sind mit einer eigenmächtigen Einberufung verbundene Aufwendungen nicht erstattungsfähig.
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter; sein Vorsitzender darf eine Versammlung nur in den genannten Ausnahmefällen selbst einberufen. Eigenmächtig heißt hier: ohne diese gesetzliche Notlage und ohne Zustimmung des noch bestellten Verwalters. Fehlt die Einberufungsbefugnis, bleiben Ihre Auslagen für Einladung und Versammlung erstattungsfähig nicht durchsetzbar.
Auf dieser Grundlage entschied das Gericht über den unter TOP 29 abgelehnten Antrag, die Verwaltung zur Zahlung von 1.530,13 Euro an den Kläger zu 1. anzuweisen, sowie über den Antrag auf ersetzende Beschlussfassung. Der Kläger zu 1. hatte 2019 als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats eine Eigentümerversammlung vorbereitet, Einladungen samt Anlagen versandt und für den 11.09.2019 eine außerordentliche Versammlung einberufen und durchgeführt.
Zu diesem Zeitpunkt war jedoch noch die V. Immobilienmanagement GmbH bis zum 31.12.2019 als Verwalterin bestellt. Diese hatte am 26.06.2019 angekündigt, noch im selben Jahr eine außerordentliche Versammlung einzuberufen, und dem Kläger zu 1. per E-Mail vom 19.08.2019 mitgeteilt, den Termin für den 27.09.2019 zu planen. Nach unwidersprochenem Vortrag handelte der Kläger zu 1. dennoch ohne Genehmigung und Zustimmung der Vorverwaltung.
Da die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG damit nicht vorlagen, war der Kläger zu 1. zur eigenmächtigen Einberufung nicht berechtigt. Ein Erstattungsanspruch für die damit verbundenen Aufwendungen bestand bereits dem Grunde nach nicht – auf die zwischen den Parteien streitige Höhe der 1.530,13 Euro kam es deshalb nicht mehr an. Der Negativbeschluss unter TOP 29 war rechtmäßig, ein Anspruch auf ersetzende Beschlussfassung bestand ebenfalls nicht.
In Ermangelung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG und damit in Ermangelung einer Berechtigung des Klägers zu 1.) eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist der Kläger zu 1.) nicht berechtigt, hiermit verbundene Aufwendungen ersetzt zu verlangen. – so das Amtsgericht Siegburg
Was WEG-Eigentümer aus der Klageabweisung lernen
Das Urteil stammt vom Amtsgericht Siegburg und betrifft zunächst nur die beteiligten Eigentümer und ihre Gemeinschaft. Es bindet andere Wohnungseigentümergemeinschaften nicht. Seine Bewertung kann aber auf ähnliche Fälle übertragbar sein, wenn auch dort konkrete Nachweise für erhebliche Pflichtverletzungen oder Abrechnungsfehler fehlen.
Wenn Sie Beschlüsse über Verwaltung, Jahresabrechnung oder Auslagen angreifen wollen, sichern Sie Unterlagen und berechnen Sie Ihre eigene finanzielle Betroffenheit vor Ablauf der Begründungsfrist. Beantragen Sie eine Abberufung nur mit belegbaren, erheblichen Pflichtverletzungen. Eigene Versammlungen dürfen Sie nur einberufen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Praxis-Hinweis:
Entscheidend war nicht allein die Stellung als Verwaltungsbeiratsvorsitzender. Die Einberufung war hier nicht erstattungsfähig, weil noch eine Verwalterin bestellt war und selbst eine Versammlung angekündigt hatte. Sie liegen nur ähnlich, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder der bestellte Verwalter die Einberufung pflichtwidrig verweigert. Prüfen Sie daher vor eigenen Einladungen, ob eine schriftliche Weigerung oder eine Zustimmung des Verwalters vorliegt.
Unsere Einschätzung
Das Amtsgericht Siegburg verschiebt bei WEG-Beschlussanfechtungen den Maßstab von einer langen Liste beanstandeter Vorgänge auf deren konkret nachweisbare Folgen. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob sich jeder Vorwurf einer Verwaltungstätigkeit einer eigenen Mehrbelastung oder einem greifbaren Nachteil zuordnen lässt. Wer diesen Zusammenhang nicht belegen kann, greift den Beschluss auf einer zu schmalen Grundlage an.
Offen blieb, ob die Verwaltung über anhängige Rechtsstreitigkeiten informieren musste, weil ein daraus entstandener Nachteil nicht dargelegt war. Daraus folgt keine Freigabe für fehlende Informationen, sondern eine Grenze: Pflichtverletzung und Beschlussfehler sind nicht dasselbe. Betroffene sollten daher vor einer Klage klären, welche konkrete Entscheidung ohne den gerügten Vorgang anders ausgefallen wäre.
WEG-Beschluss anfechten? Prüfen Sie Ihre Aussichten
Eine Anfechtungsklage erfordert mehr als pauschale Kritik an der Verwaltung. Sie müssen konkrete Pflichtverletzungen und vor allem Ihre eigene finanzielle Betroffenheit beziffern können. Unsere Rechtsanwälte prüfen mit Ihnen, ob die beanstandeten Beschlüsse tatsächlich angreifbar sind und welches Kostenrisiko auf Sie zukommt. So vermeiden Sie eine Klage, die an denselben Hürden scheitert.
Welche konkreten Zahlen muss ich bei Fehlern der Jahresabrechnung innerhalb der Begründungsfrist vorlegen?
Für jede beanstandete Position müssen Sie den angesetzten Betrag, Ihren korrigierten Vergleichswert und die daraus folgende Differenz für Ihre eigene Zahlungspflicht berechnen. Entscheidend ist der konkrete Eurobetrag, um den sich Ihre Nachzahlung oder Ihr Vorschuss ändern würde. Benennen Sie außerdem den behaupteten Fehler und den angewandten Verteilungsschlüssel.
Bei einer falschen Kostenhöhe stellen Sie dem abgerechneten Betrag den Betrag gegenüber, den Sie nach Ihrer Berechnung für richtig halten. Bei einem fehlerhaften Verteilungsschlüssel berechnen Sie zunächst Ihren bisher angesetzten Anteil und anschließend Ihren Anteil nach dem richtigen Schlüssel. Aus beiden Werten muss sich ergeben, welche Differenz auf Ihre Einzelabrechnung entfällt. Maßgeblich sind die Einzelabrechnung und die eingesehenen Belege, nicht nur eine abweichende Gesamtsumme der Gemeinschaft. Nach § 45 WEG muss diese konkrete Begründung innerhalb der zweimonatigen Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen werden. Halten Sie daher jede Position mit Ausgangswert, Korrekturwert und persönlicher Differenz schriftlich fest, bevor die Frist abläuft.
Muss ich trotz fehlerhafter Jahresabrechnung zunächst zahlen, solange der Beschluss nicht aufgehoben ist?
JA, grundsätzlich müssen Sie einen fällig gestellten Nachschuss zunächst zahlen. Die Anfechtungsklage hebt den Beschluss und seine Fälligkeit nicht automatisch auf. Prüfen Sie deshalb den Beschluss auf den genauen Zahlungstermin.
Ein angefochtener Beschluss bleibt wirksam, solange er nicht durch eine gerichtliche Entscheidung aufgehoben wurde. Das folgt aus der gesetzlichen Regelung zur Beschlussanfechtung in § 44 WEG. Zahlen Sie trotz Fälligkeit nicht, kann die Gemeinschaft Verzug, Mahnkosten und weitere Zahlungsforderungen geltend machen. Die Zahlung allein nimmt Ihnen grundsätzlich nicht das Recht, die Abrechnung weiter anzufechten. Wird der Beschluss später aufgehoben, kommt je nach Einzelfall eine Rückforderung oder Verrechnung des gezahlten Betrags in Betracht. Lassen Sie deshalb vor dem Fälligkeitstermin prüfen, ob eine Zahlung, eine Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt oder eine gerichtliche Aussetzung sinnvoll ist.
Eine abweichende Behandlung kommt insbesondere infrage, wenn die Gemeinschaft einer Aussetzung zustimmt oder das Gericht eine vorläufige Regelung erlässt. Stellen Sie den Zahlungsverkehr nicht eigenmächtig ein, sondern sichern Sie Ihre Rechte durch kurzfristige rechtliche Prüfung.
Welche Folgen hat es, wenn ich die Anfechtungsbegründungsfrist wegen fehlender Protokolle verstreichen lasse?
Wenn Sie die Anfechtungsbegründungsfrist wegen eines fehlenden Protokolls verstreichen lassen, riskieren Sie den Ausschluss wichtiger Anfechtungsgründe. Das Warten auf die Übersendung des Protokolls stoppt oder verlängert die Frist grundsätzlich nicht.
Nach § 45 WEG müssen Sie die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen. In dieser Begründung müssen Sie die angefochtenen Beschlüsse sowie die konkreten Fehler und deren Bedeutung nachvollziehbar darlegen. Ein Anspruch auf Übersendung des Protokolls gerade innerhalb dieser Frist besteht nicht. § 18 Abs. 4 WEG gewährt Ihnen jedoch grundsätzlich Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, zu denen auch das Protokoll gehören kann. Warten Sie dennoch auf die Post, können neue oder nur pauschal vorgetragene Gründe nach Fristablauf grundsätzlich nicht mehr wirksam nachgeschoben werden; sichern Sie daher die entscheidenden Tatsachen rechtzeitig.
Verlangen Sie die Einsicht in das Protokoll, die Belege und weitere Verwaltungsunterlagen frühzeitig schriftlich und dokumentieren Sie Ihren Antrag. Lassen Sie die Begründung unabhängig vom Eingang des Protokolls fristgerecht erstellen und ergänzen Sie sie nur, soweit dies verfahrensrechtlich noch zulässig ist.
Kann ich den Verwalter trotz vermuteter Pflichtverletzungen abberufen lassen, wenn die Gemeinschaft ablehnt?
Ja, eine Abberufung kann trotz der Ablehnung durch die Gemeinschaft durchsetzbar sein. Das setzt jedoch erhebliche und belegbare Pflichtverletzungen voraus, sodass die Ablehnung objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Einzelne Fehler oder allgemeine Unzufriedenheit genügen dafür regelmäßig nicht.
Nach § 26 WEG in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG kommt es auf eine objektive Gesamtschau an. Entscheidend ist, ob allein die Abberufung dem Interesse der gesamten Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht. Dafür müssen Sie konkrete Pflichtverletzungen, ihre Erheblichkeit und die Nachteile für die Gemeinschaft nachvollziehbar darlegen. Verspätete Protokolle, einzelne Kommunikationsprobleme oder pauschale Vorwürfe reichen ohne erhebliche Folgen meist nicht aus. Sichern Sie deshalb Schriftverkehr, Protokolle, Abrechnungen und sonstige Unterlagen, bevor Sie den Anspruch verfolgen.
Vertretbare Gründe für den Verbleib der Verwaltung können der Gemeinschaft trotz einzelner Pflichtverstöße genügen. Ordnen Sie deshalb jeden Vorwurf chronologisch ein und belegen Sie dessen Bedeutung für die gesamte Gemeinschaft, nicht nur für Ihre persönliche Unzufriedenheit.
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Das vorliegende Urteil
AG Siegburg – Az.: 152 C-1/23 – Urteil vom 10.11.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit der auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 unter TOP 1, TOP 4, TOP 9 und TOP 29 getroffenen Beschlüsse. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 wird Bezug genommen (Anlage K6, Bl. 64-81d.A.)
Die Kläger sind gemeinsam anteilige Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit bei der Beklagten.
Auf dem Grundstück der Beklagten steht eine Heizungsanlage, welche sich im Alleineigentum der Beklagten befindet. Im Grundbuch wurde zugunsten der benachbarten GdWE R.-straße eine Reallast zur Wärmelieferung und Kaltwasserlieferung durch die Beklagte eingetragen.
Am 14.12.2022 kam es zu einer Eigentümerversammlung. Auf die als Anlage K1 zur Akte gereichte Ladung und Tagesordnung wird Bezug genommen (Anlage K1, Bl. 6-20 d.A.).
Der von den Klägern angefochtene Beschluss unter TOP 1 betrifft die Ablehnung des Antrags des Klägers zu 1:9 sowie der Eigentümer N. und P., die Hausverwaltung A. GmbH Immobilienverwaltung als Verwalterin abzubestellen und die Vertragskündigung in die Tagesordnung aufzunehmen. Wörtlich lauteten die Anträge der Eigentümer wie folgt:
1) Die Eigentümerversammlung beschließt die fristlose Abbestellung der Hausverwaltung A. sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.
2) Die Eigentümerversammlung beschließt die Abbestellung der Hausverwaltung A. sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.12.2022.
In der vorgenannten Eigentümerversammlung wurde in dem unter TOP 4 gefassten Beschluss die Genehmigung und Fälligstellung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen beschlossen, denen die Jahresabrechnung 2021 zu Grunde lag.
Mit dem unter TOP 9 gefassten Beschluss in der vorgenannten Eigentümerversammlung wurde der Verwaltung die Entlastung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr 2021 erteilt.
Mit dem unter TOP 29 gefassten Beschluss wurde der Antrag des Eigentümers Herr P. abgelehnt, die Hausverwaltung anzuweisen, 1.530,13 EUR als Erstattung für Auslagen des Klägers zu 1.) im Rahmen seiner Tätigkeit als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats der Beklagten auf das Konto des Klägers zu 1.) zu überweisen. Der Kläger bereitete im Jahre 2019 eine Eigentümerversammlung vor und übersandte sämtlichen Eigentümern die Ladung einschließlich Anlagen. Zu diesem Zeitpunkt war noch die V. Immobilienmanagement GmbH aus J. bis zum 31.12.2019 bestellte Verwalterin der Beklagten. Diese hatte noch vor der vorgenannten Vorbereitung des Klägers zu 1.) in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2019, bei der der Kläger zu 1.) anwesend war, mitgeteilt, dass noch im Jahre 2019 eine außerordentliche Versammlung insbesondere mit dem Tagesordnungspunkt der Bestellung einer WEG-Verwaltung einberufen wird.
Die Kläger sind der Ansicht, es bestünde ein Anspruch auf Abberufung der Verwaltung, da der Verwaltung grobe Pflichtverstöße vorzuwerfen seien. So habe die Verwaltung das Protokoll zu der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 nicht übermittelt.
Des Weiteren habe die Verwaltung nicht über anhängige Rechtsstreitigkeiten informiert.
Des Weiteren habe die Verwaltung in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 in unangemessener und unangebrachter Art und Weise den Eigentümern P. und N. sowie dem Kläger zu 1.) das Rederecht abgesprochen und versucht, dieses einzuschränken. Die Kläger behaupten des Weiteren, dass die Anträge des Klägers zu 1.), des Herrn P. und des Herrn N. in der vorgenannten Versammlung bewusst abgeschnitten worden seien, da die Verwaltung die Anträge bewusst an den Schluss der Versammlung gestellt hätten und die Versammlung ohne ordnungsgemäße Abstimmung hierüber bereits um 21:15 Uhr abgebrochen worden sei. Insbesondere könne sich die Verwaltung nach Ansicht der Kläger nicht auf das Kopfnicken der Eigentümer als ordnungsgemäße Beschlussfassung berufen. Des Weiteren habe die Verwaltung weitere Unterlagen nicht herausgegeben und Belege zur Jahresabrechnung 2019 nicht übergeben.
Die Kläger behaupten außerdem, dass der Beklagten durch das Verwalterhandeln Schäden entstanden seien. Es sei zu überhöhten Rechnungen der Meßprofis in den Jahren 2016 bis 2019 gekommen, worum sich die Verwaltung nicht gekümmert habe. Die Verwalterin habe die Eigentümer nicht über den Wechsel des Gasversorgers und erhöhte Gaspreise informiert. Die Kläger behaupten, die Verwalterin habe zu spät reagiert, wodurch für die Zeit Januar bis April 2022 sehr hohe Preise gezahlt worden seien.
Die Kläger behaupten des Weiteren, die Verwaltung habe den Betrag für die DTA-Gebühr, welche 2021 in Höhe von 460,75 EUR eingebucht wurde, dem Konto der Gemeinschaft nicht gutgeschrieben.
Die Klägerin behauptet des Weiteren, die Verwaltung habe keine Veranlassungen unternommen, bei der benachbarte GdWE in der R.-straße die anteiligen Kosten für die – unstreitig mittlerweile erfolgte – Erneuerung der Heizungsanlage einzuholen. Die Kläger sind der Ansicht, in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 sei beschlossen worden, dass die Anteile, welche die R.-straße hinzubezahlen muss, beim ersten Vorschuss an den Unternehmer bei der Beklagten vorhanden sein mussten.
Die Kläger behaupten des Weiteren, dass die Verwaltung keine Beschlusssammlung führe.
Die Kläger behaupten des Weiteren, dass der GdWE ein Schaden entstanden sei, da in den Monaten Juni, Juli und August 2021 die Heizung voll durchgelaufen sei, obwohl in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2016 unter TOP 9 beschlossen worden sei, dass im Sommer die Heizungsanlage reduziert eingestellt auf 24-28° laufen solle. Der Gesamtverbrauch in den vorgenannten Monaten habe bei 130.894 kWh gelegen, wodurch ein Schaden von bis zu 8.935,88 EUR entstanden sei.
Die Kläger behaupten des Weiteren, dass eine jährliche Objektbegehung durch die Verwaltung nicht stattgefunden habe.
Bezüglich des unter TOP 4 gefassten Beschlusses haben die Kläger in der Klageschrift vom 16.01.2023 behauptet, dass in der Jahresabrechnung eine vollständig fehlerhafte Heizkostenabrechnung gegeben sei und sich die Abrechnungsspitzen der Einzelabrechnungen ohne diesen Fehler verändern würden. Sie sind der Ansicht, dass darüber hinaus weitere Fehler vorlägen, die zur Veränderung der Abrechnungsspitzen führen würden. In der Klagebegründung vom 14.02.2023 haben die Kläger vorgetragen, dass die Positionen Heizung, Gas, Wartung der Heizung, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser, Strom und die Reparatur der Heizung nicht ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung dargestellt worden seien. Die Kläger sind der Ansicht, dass es unzulässig sei, dass die Abrechnung für die benachbarte GdWE, die R.-straße, allein den Unterlagen der Gesamtabrechnung und nicht bei den Einzelabrechnungen beigefügt gewesen sei. Nach Ansicht der Kläger sei des Weiteren wesentlich, dass in der Abrechnung nicht erkennbar sei, welche Positionen nach Verbrauch und welche nach Quadratmeter verteilt würden. Des Weiteren sei bei der Verteilung nach Fläche auf die Häuser der R.-straße und der Beklagte die Quadratmeter falsch aufgeteilt und die Flächenberechnung falsch. Des Weiteren könnten Kosten für Heizungsstrom, Strom, Strom für die Druckerhöhungsanlage, Wartung der Heizung, Gas, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser und Reparaturheizung nicht ordnungsgemäß aufgeteilt werden zwischen der R.-straße und der Beklagten. Die Kläger haben in der Klagebegründung ausgeführt, dass sie der Ansicht sind, dass sich diese Fehler auf die einzelne Abrechnung auswirke, da die Kostenverteilung auf den Verband bereits falsch erfolgt sei und jede hieraus folgende Einzelabrechnung im Verband auf diesen Fehlern fuße.
Die Kläger sind des Weiteren der Ansicht, dass die Kontoführungsgebühren und Gerichtskosten/Anwaltskosten falsch nach Miteigentumsanteilen umgelegt worden seien und richtigerweise nach Einheit, Wohnfläche oder pro Kopf hätten verteilt werden müssen.
Die Kläger sind bezüglich des unter TOP 9 gefassten Beschlusses der Ansicht, dass angesichts der Jahresabrechnung und der fehlerhaften Verwaltungstätigkeit die Entlastung der Verwaltung aufgehoben werden müsse.
Bezüglich des unter TOP 29 gefassten Negativbeschlusses sind die Kläger der Ansicht, dass der Kläger zu 1.) Anspruch auf Erstattung seiner Auslagen habe. Die Kläger behaupten, dem Kläger seien Auslagen in Höhe von 1.530,13 EUR entstanden.
Die Kläger haben die am 16.01.2023 bei Gericht eingereichte Klage mit bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 14.02.2023 begründet.
Die Kläger beantragen,
1. den Beschluss unter TOP 1 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Abbestellung der Hausverwaltung A. und Vertragskündigung für ungültig zu erklären;
2. den Beschluss unter TOP 4 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Genehmigung und Fälligstellung der Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen (Grundlage ist die von der Verwalterin erstellte Jahresabrechnung) für das Jahr 2021 vom 17.11.2022 für ungültig zu erklären;
3. den Beschluss unter TOP 9 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Entlastung der Verwaltung für ungültig zu erklären;
4. den Beschluss unter TOP 29 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Erstattung von 1.530,13 EUR für die Auslagen des Eigentümers Herrn H. im Rahmen seiner Tätigkeit als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären;
5. die Eigentümergemeinschaft beschließt, dem Eigentümer Herrn H. 1.530,13 EUR für seine Auslagen aus seiner Tätigkeit als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats zu erstatten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet den Vortrag, dass ihr durch das Verwalterhandeln Schäden entstanden seien und ist der Ansicht, der diesbezügliche Vortrag der Kläger sei unsubstantiiert und unschlüssig. Die Beklagte ist insbesondere der Ansicht, dass für die Zeit von Januar bis Aprils 2022 keine überhöhten Gaspreise gezahlt worden sein.
Die Beklagte ist bezüglich der Kostenbeteiligung der R.-straße im Hinblick auf die Erneuerung der Heizungsanlage der Ansicht, dass nicht vereinbart worden sei, dass der Kostenanteil der R.-straße beim ersten Vorschuss an das Unternehmen bei der Beklagten hätte vorhanden sein müssen.
Die Beklagte bestreitet des Weiteren einen vollen Durchlauf der Heizung in den Monaten Juni bis August 2021 und den Eintritt eines hiermit zusammenhängenden Schadens zulasten der Beklagten.
Die Beklagte ist der Ansicht, der unter TOP 4 gefasste Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere seien nach Ansicht der Beklagten weder die Abrechnungen fehlerhaft noch hätten sich die angeblichen Fehler auf die Zahllast der Kläger ausgewirkt. Die Beklagte ist der Ansicht, die Kläger hätten innerhalb der 2-monatigen Anfechtungsbegründungsfrist nicht gerügt, dass die Abrechnungsspitzen falsch seien bzw. seien die innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist erhobenen Einwendungen der Kläger allesamt pauschal.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung von Gutachten des Sachverständigen G.. Auf die Gutachten vom 29.11.2024 (Bl. 645-658 d.A.) und vom 14.03.2025 (Bl. 732-743 d.A.) wird Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Der von den Klägern angefochtene Beschluss zu TOP 1 ist nicht für ungültig zu erklären, da die Ablehnung der Abbestellung der Hausverwaltung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht und den Klägern kein Anspruch auf Abberufung gemäß § 26 WEG i.V.m. § 18 Abs. 2 WEG zusteht.
Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. „Nicht vertretbar“ bedeutet allerdings nicht, dass unerfüllbare Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden dürfen; es reicht aus, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (BGH, Urt. v. 25.2.2022 – V ZR 65/21, NZM 2022, 381 Rn. 25, beck-online).
Vorliegend ist die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht unvertretbar. Im Gegenteil begründen die von den Klägern vorgeworfenen Verhaltensweisen der Verwaltung keine erheblichen Pflichtverletzungen, sodass ein Anspruch auf Abberufung der Verwaltung nicht gegeben ist.
1.
Die Kläger greifen nicht mit der Argumentation durch, die Verwalterin habe in Ermangelung der Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist eine ihrer Pflichten verletzt. Denn es besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Übersendung des Protokolls innerhalb der Anfechtungsfrist. Den Eigentümern steht vielmehr gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen einschließlich der Protokolle der Eigentümerversammlungen zu. Eine Pflicht des Verwalters, das Protokoll innerhalb der Anfechtungsfrist an die Eigentümer zu übersenden ergibt sich überdies nicht aus dem Verwaltervertrag. Aus der Regelung in § 8 Ziffer 4 des Verwaltervertrags lässt sich lediglich eine einfache nicht näher bestimmte Verpflichtung zur Übersendung des Protokolls entnehmen, ohne dass eine Übersendung binnen der Anfechtungsfrist erforderlich wäre. Eine Übersendung des Protokolls nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist unstreitig erfolgt.
2.
Die Kläger greifen auch nicht mit der Argumentation durch, die Abberufung der Verwalterin sei aufgrund eines erheblichen Pflichtverstoßes wegen der angeblichen Verletzung ihrer Informationspflicht über die Beklagte betreffende Rechtsverfahren gerechtfertigt. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Verwalterin überhaupt ein entsprechender Pflichtverstoß vorzuwerfen ist. Dies kann letztlich aber dahinstehen, da es selbst im Falle eines Pflichtverstoßes an der Erheblichkeit des gleichen fehlt. Denn es ist weder ersichtlich noch seitens der Kläger substantiiert vorgetragen, dass mit einem etwaigen Pflichtverstoß der Verwaltung Schäden oder sonstige Nachteile der Eigentümer einhergegangen wären, sodass in Abwägung der jeweiligen Interessen eine die Abberufung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung nicht dargelegt ist.
3.
Auch dringen die Kläger nicht mit ihrer Argumentation durch, den Klägern sei in der Versammlung vom 14.12.2022 das Rederecht eingeschränkt bzw. abgeschnitten worden. In ironischen Bemerkungen seitens der Verwaltung bzw. angeblich seitens der Verwaltung geäußerte Reaktionen wie „möchte das jemand hören (…) Das möchte doch jetzt niemand hören.“ ist noch keine Einschränkung des Rederechts zu sehen.
Die Eigentümerversammlung wurde auch nicht ordnungswidrig frühzeitig beendet, da die Eigentümer ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung durch einen Geschäftsänderungsantrag zunächst per Kopfnicken und sodann per Abstimmung ordnungsgemäß über die Vertagung beschlossen haben (Bl. 75 d.A.). Die Vertragung einer Versammlung ist insbesondere zum Zwecke der sachgemäßen Durchführung der Versammlung – insbesondere nach einer bereits längeren Dauer – wie hier der Fall – nicht zu beanstanden (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 138, beck-online). So wurde ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung von 14.12.2022 die Vertagung beantragt und beschlossen wegen der bis dahin erfolgten angeregten Diskussion im Vorfeld, Müdigkeit und nachlassender Konzentration.
4.
Soweit die Kläger der Verwaltung vorwerfen, mit der Begründung entgegenstehenden Datenschutzes die Einsicht in Verwaltungsunterlagen nicht gewährt zu haben, kann dahinstehen, ob eine Verletzung der Pflicht zur Einsichtsgewährung gemäß § 18 Abs. 4 WEG vorliegt. Denn selbst wenn die Verwaltung – wie seitens der beklagten bestritten – die Einsicht verwehrt hätte, liegt schon nach dem klägerischen Vortrag kein Fall einer erheblichen Pflichtverletzung vor. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Verwaltung die Einsicht willkürlich verweigert hätte. Denn bei der Einsicht sind datenschutzrechtliche Vorgaben einzuhalten sind (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 262, beck-online). Selbst wenn die Verwaltung bei der Anwendung datenschutzrechtlicher Vorgaben ein Anwendungsfehler unterlaufen sein sollte und die Einsicht möglicherweise zu Unrecht abgelehnt worden ist, rechtfertigt dies in Ermangelung eines ersichtlichen bzw. substantiiert dargelegten willkürlichen oder vorsätzlichen Vorgehens der Verwaltung keine erhebliche Pflichtverletzung.
5.
Die Kläger greifen auch nicht mit ihrem Vortrag durch, der Beklagten seien durch das Verwalterhandeln finanzielle Schäden entstanden.
a.
Insbesondere haben die Kläger eine erhebliche Pflichtverletzung bzw. von der Verwalterin zu verantwortende Schäden der Beklagten wegen überhöhter Gaspreiszahlungen – auch nach Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2023 – nicht substantiiert dargelegt. Insbesondere war die Verwalterin gemäß § 27 Abs. 1 WEG und § 2 Nr. 4 Verwaltervertrag befugt Verträge zur Versorgung mit Gas auch ohne Einberufung und Einbeziehung der Eigentümer abzuschließen (vgl. BeckOK BGB/Hügel, 75. Ed. 1.8.2025, WEG § 27 Rn. 5, beck-online).
Denn gemäß § 2 Nr. 4 Verwaltervertrag ist die Verwalterin berechtigt bzw. verpflichtet, mit Wirkung für und gegen die Beklagte und die Wohnungseigentümer im Rahmen pflichtgemäßem Ermessens für zu erfüllenden Verwaltungsaufgaben notwendige Verträge wie zum Beispiel Lieferungsverträge abzuschließen und zu ändern. Dass der Verwalterin bei dem Abschluss der Einstellung der Gaslieferung der Firma … GmbH im Hinblick auf die fortzuführende Gasversorgung eine Pflichtverletzung vorzuwerfen wäre, ist seitens der Kläger nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere haben die Kläger nicht substantiiert dargelegt, dass in den Monaten Januar bis April 2022 überhöhte Gaspreise gezahlt worden seien. Die Kläger sind dem Vortrag der Beklagten nicht erheblich entgegengetreten, dass günstigere Gaspreise als in der Grundversorgung bei der Gasfirma S. ab dem 01.01.2022 in Höhe von 8,4180 ct/kWh und sodann bei den C. ab dem 01.04.2022 in Höhe von 8,3047 ct/kWh hätten vereinbart werden können.
b.
Die Kläger greifen nicht mit dem Vortrag durch, die Verwaltung habe die Kosten für den Datenträgeraustausch in Höhe von 460,75 EUR (DATA-Gebühr) dem Konto der Gemeinschaft nicht gutgeschrieben. Denn ausweislich des von der Beklagten in der Klageerwiderung vom 31.03.2023 als Anlage B4 vorgelegten Zahlungsnachweises hat die Verwaltung substantiiert dargelegt, auf das Gemeinschaftskonto wegen der DATA-Gebühr am 20.08.2021 einen Betrag in Höhe von 442,75 EUR überwiesen zu haben. Des Weiteren hat die Beklagte schlüssig dargelegt, dass sich die Verwaltung bereit erklärt habe, die einmalige Übernahme der angefallenen Datenträgeraustauschkosten in Höhe von 438,35 Euro und nicht – wie von den Klägern behauptet – in Höhe von 460,75 EUR zu übernehmen und diese der Beklagten zu erstatten. Neben den Kosten von 438,35 EUR erstattete die Verwaltung noch Mahnkosten von 4,40 Euro, sodass sie insgesamt den oben genannten Betrag in Höhe von 442,75 EUR auf das Gemeinschaftskonto überwies. Die Beklagte ist dem Vortrag der Beklagten in der Klageerwiderung nicht entgegengetreten, sodass der Vortrag gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden zu werten ist.
c.
Der Verwalterin kann des Weiteren nicht vorgeworfen werden, im Rahmen der Erneuerung der Heizungsanlage gegen den auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2021 unter TOP 10 getroffenen Beschluss verstoßen zu haben.
Auf der Versammlung vom 07.07.2021 wurde unter TOP 10 beschlossen, dass die Verwaltung gegenüber der R.-straße die anteilmäßige Beteiligung an den Heizungserneuerungskosten anfordern soll. Auf das Protokoll der vorgenannten Eigentümerversammlung wird Bezug genommen (Anlage B5, Bl. 146-158 d.A.). Eine entsprechende Anforderung erfolgte nach unwidersprochenem Vortrag Anfang der Monate August 2021 und September 2021 schriftlich durch die Verwaltung gegenüber der GdWE R.-straße, welche aber erfolglos blieb.
Des Weiteren wurde auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2021 unter TOP 10 beschlossen, dass, sollte keine Zahlung durch die GdWE R.-straße erfolgen, die Verwaltung eine Anwaltskanzlei diesbezüglich beauftragen soll. Eine entsprechende Beauftragung eines Rechtsanwalts erfolgte nach unwidersprochenem Vortrag seitens der Verwalterin sodann, indem der Rechtsanwalt T. mit der rechtlichen Prüfung und Anspruchsdurchsetzung beauftragt worden ist.
Vor diesem Hintergrund kann der Verwalterin keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden, da sie die mit dem vorgenannten Beschluss vorgegebenen Verpflichtungen erfüllt hat. Dass die Verwaltung verpflichtet gewesen wäre, sicherzustellen, dass die Zahlung der benachbarten GdWE R.-straße tatsächlich vor oder mit Beginn der Erneuerungsmaßnahmen erfolgt seien, ist dem Beschluss nach verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht zu entnehmen.
d.
Die Kläger dringen auch nicht mit dem Vortrag durch, der Verwalterin sei vorzuwerfen, dass entgegen des in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2016 unter TOP 9 geschlossenen Beschlusses die Heizung in den Monaten Juni, Juli und August 2021 voll durchlief und dadurch bei einem Verbrauch von 130.894 kWh ein Schaden in Höhe von 8.935,88 EUR entstanden sei. Zum einen trifft der vorgenannte Beschluss entgegen der Ansicht der Kläger keine Regelung dahingehend, dass die Heizungsanlage konkret auf 24-28° eingestellt werden sollte. Denn dem Beschluss ist lediglich zu entnehmen, dass die Beklagte beschließt, dass die Zirkulationspumpen in den Sommermonaten vom 10.06. bis 31.08. abzuschalten sind und, dass der Heizkessel mit reduzierter Temperatur in Betrieb zu halten ist. Auf das Protokoll der vorgenannten Eigentümerversammlung wird Bezug genommen (Anlage K10, Bl. 95-101 d.A.). Zum anderen haben die Kläger auch nach Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2023 die angeblich fehlerhafte Einstellung der Heizung durch die Verwalterin und ein angeblich nicht berücksichtigter Heizungsbetrieb mit reduzierten Temperaturen nicht substantiiert dargelegt.
6.
Entgegen der Auffassung der Kläger hat die Verwalterin ausweislich der als Anlage (Bl. 160 d.A. und Bl.377-399 d.A.) vorgelegten Beschlusssammlung – dem die Kläger nicht erheblich entgegengetreten sind – nicht gegen die Pflicht zur Beschlusssammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG verstoßen. Soweit die Kläger darauf abstellen, eine Beschlusssammlung bis 2020 sei nicht geführt worden, kann dies nicht der Verwalterin entgegengehalten werden, da sie nach dem Verwaltervertrag erst seit dem 01.2020 mit der Verwaltung beauftragt wurde. Auf den Verwaltervertrag wird Bezug genommen (Anlage K13, Bl. 232 ff.). Soweit die Kläger behaupten, es würden Urteile fehlen, greift der klägerische Vortrag aufgrund der Pauschalität nicht durch, da nicht dargelegt wird, welche Urteile fehlen würden.
7.
Die Kläger greifen im Hinblick auf eine etwaige erhebliche Pflichtverletzung der Verwalterin auch nicht mit der lediglich pauschalen Behauptung durch, dass eine jährliche Objektbegehung nicht stattgefunden habe und die Durchführung der Eigentümerversammlung und Vorlage der Jahresabrechnung niemals in dem nach dem Verwaltervertrag vereinbarten Zeitraum bis zum 30.06. eines Jahres stattfinde. Denn die Beklagte ist dem im Rahmen der Klageerwiderung erheblich entgegengetreten, indem sie dargelegt hat, dass sie alleine im Jahr 2021 am 25.1.2021, 23.3.2021, 30.3.2021, 2.6.2021, 30.6.2021, 2.9.2021, 21.9.2021, 1.10.2021 Objektbegehungen durchgeführt habe. Auch in den Jahren 2022 und 2023 habe die Verwaltung circa alle 2 Monate eine Objektbegehung durchgeführt. Die Kläger sind dem vorgenannten Vortrag im Anschluss zum einen nicht entgegengetreten, sodass gemäß § 138 Abs. 3 ZPO der Vortrag als zugestanden anzusehen ist. Zum anderen haben die Kläger keinen Beweis dafür angeboten, dass die vorgenannten Objektbegehungen nicht stattgefunden hätten.
Ebenso sind die Kläger dem substantiierten Vortrag der Beklagten durch Vorlage der Beschlusssammlung nicht erheblich entgegengetreten, wonach die Verwalterin entgegen der lediglich pauschalen klägerischen Behauptung die Eigentümerversammlung im Jahre 2020 bereits am 20.01.2020 durchgeführt hat, sodass die Kläger mit der Behauptung nicht durchdringen, dass die Verwalterin die Eigentümerversammlung und Vorlage der Jahresabrechnung niemals bis zum 30.06. eines Jahres vornehmen würden.
II.
Die Kläger greifen mit der Anfechtung des auf der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 unter TOP 4 gefassten Beschlusses nicht durch. Denn soweit die Kläger im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen haben, dass die der beschlossenen Nachschüsse zugrundeliegende Jahresabrechnung falsch sei, da die Kosten insgesamt falsch verteilt worden seien und Auswirkung auch auf die jeweiligen Einzelabrechnungen hätten, erweist sich der Vortrag als nicht hinreichend konkret.
Denn soweit die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem Vorschüsse oder Nachschüsse festgesetzt werden, verfolgt wird, genügt es nicht, wenn der Kläger lediglich pauschal die Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels rügt oder die Höhe einer Kostenposition angreift. Vielmehr muss er innerhalb der Begründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht auswirkt (AG München, Endurteil vom 31.08.2023 – 1293 C-11654/22, BeckRS 2023, 46758, beck-online). Soweit der Klägerin den Ansatz bestimmter Kostenpositionen beanstandet, ist von ihm zu verlangen, sich zunächst durch Einsichtnahme in die maßgeblichen Belege die erforderlichen Kenntnisse zu verschaffen, um konkrete Einwendungen erheben zu können. Pauschale Einwendungen können insoweit keine Berücksichtigung finden (AG Sinzig Urt. v. 28.4.2022 – 10a C-7/21 WEG, BeckRS 2022, 24141 Rn. 20, beck-online).
Diese Anforderungen erfüllt der klägerische Vortrag vorliegend nicht. Im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist haben die Kläger lediglich dargelegt, dass in der den Abrechnungsspitzen zugrundeliegenden Jahresabrechnung 2021 eine vollständig fehlerhafte Heizkostenabrechnung gegeben sei. Des Weiteren haben die Kläger vorgetragen, dass die Positionen Heizung, Gas, Wartung der Heizung, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser, Strom und die Reparatur der Heizung nicht ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung dargestellt seien und, dass bei der Verteilung nach Fläche auf die Häuser der benachbarten GdWE, R.-straße, und der Beklagten, die Quadratmeter falsch aufgeteilt seien, da die Flächenberechnung falsch sei. Des Weiteren haben die Kläger vorgetragen, dass die Kosten für Heizungsstrom, Strom, Strom für die Druckerhöhungsanlage, Wartung der Heizung, Gas, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser und Reparaturheizung ordnungsgemäß aufgeteilt worden seien zwischen der R.-straße und der Beklagten. Die Kläger haben auch vorgetragen, dass sich diese Fehler auf die einzelne Abrechnung auswirke, da die Kostenverteilung auf den Verband bereits falsch erfolgt sei. Des Weiteren seien die Positionen Kontoführungsgebühren und Gerichtskosten/Anwaltskosten fälschlicherweise nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Einheit, Wohnfläche oder pro Kopf verteilt worden. Des Weiteren fänden im Hinblick auf die jährlichen Kosten für die Verbrauchserfassung durch die Ista unzulässige Abgrenzungen statt.
Die Kläger haben damit vorliegend neben der Jahresabrechnung zwar auch die hierauf beruhenden Einzelabrechnungen angegriffen. Der im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist erbrachte klägerische Vortrag ermangelt aber an einer konkreten Darlegung, in welchem Maße sich der gerügte Fehler konkret auf die Zahlungspflicht der Kläger ausgewirkt habe. Die bloße Rüge einer angeblich unrichtigen Kostenverteilung oder Höhe einer Kostenposition genügt den oben genannten Anforderungen an den erforderlichen Vortrag nicht. Vor diesem Hintergrund ist auch unerheblich, ob die Druckerhöhungspumpe auch für die R.-straße benötigt wird und insoweit eine ordnungsgemäße Aufteilung der Stromkosten zwischen der Beklagten und der benachbarten GdWE erfolgte bzw. Allgemeinstrom und Strom für die Druckerhöhungspumpe entsprechend des Vortrags der Beklagten zurecht nicht auf die benachbarte GdWE verteilt wird, da der Allgemeinstrom nicht im Zusammenhang mit der Heizung oder dem Wasser steht und die Druckerhöhungspumpe nicht der benachbarten GdWE dient. Ungeachtet dessen hat der Sachverständige G. in seinen Gutachten vom 29.11.2024 und vom 14.03.2025 festgestellt, dass keine Verbindung zwischen der Doppelpumpenanlage der Beklagten zu dem Trinkwassernetz der Gebäude der benachbarten GdWE R.-straße besteht, sodass zurecht eine anteilige Verteilung auf die R.-straße nicht erfolgte.
III.
Die seitens der Kläger verfolgte Anfechtung des unter TOP 9 gefassten Beschlusses hat keinen Erfolg. Denn der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2021 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Unter Bezugnahme auf die obenstehenden Ausführungen liegen weder von der Verwalterin zu verantwortende Pflichtverletzungen vor, noch führte das Verwalterhandeln zu einem Schaden oder Nachteil der Beklagten. Auch vermochten die Kläger eine fehlerhafte Jahresabrechnung bzw. darauf fußende fehlerhafte Einzelabrechnungen nicht substantiiert darzulegen.
IV.
Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die WEG auf Zahlung von 1.530,13 Euro. Somit wurde der Beschluss zu Recht abgelehnt. Vor diesem Hintergrund besteht auch kein Beschlussersetzungsanspruch.
Die Kläger haben einen entsprechenden Anspruch auf Erstattung der mit der Vorbereitung geltend gemachten Auslagen schon dem Grunde nach nicht schlüssig dargelegt. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass die Versammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG unter anderem von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen werden kann, wenn ein Verwalter fehlt oder sich der Verwalter pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 17, beck-online).
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Denn zum Zeitpunkt der Vorbereitung und Durchführung der Versammlung durch den Kläger zu 1.) eine Verwaltung bestellt, nämlich bis zum 31.12.2019 die V. Immobilienmanagement GmbH. Des Weiteren hat die damalige Verwalterin nach unwidersprochenem Vortrag in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2019 mitgeteilt, dass noch im Jahre 2019 eine außerordentliche Versammlung mit insbesondere dem Tagesordnungspunkt Bestellung einer WEG-Verwaltung einberufen wird. Die im Jahre 2019 noch bestellte Verwaltung teilte dem Kläger zu 1.) ausweislich der als B14 (Bl. 191-192 d.A.) vorgelegten E-Mail vom 19.08.2019 mit, den Versammlungstermin für den 27.09.2019 zu planen. Nach unwidersprochenem Vortrag hat der Kläger zu 1.) ohne Genehmigung und Zustimmung der damaligen Verwaltung und trotz des durch die Vorverwaltung bereits geplanten Versammlungstermins dennoch für den 11.9.2019 eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und diese auch durchgeführt. In Ermangelung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG und damit in Ermangelung einer Berechtigung des Klägers zu 1.) eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist der Kläger zu 1.) nicht berechtigt, hiermit verbundene Aufwendungen ersetzt zu verlangen.
Da ein etwaiger Erstattungsanspruch schon dem Grunde nach nicht schlüssig dargelegt ist, kann die streitige Höhe des geltend gemachten Anspruchs dahinstehen.
V.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 29.988,53 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Siegburg statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Siegburg, Neue Poststraße 16, 53721 Siegburg, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
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