Zum vorliegenden Urteilstext springen: 14 W 77/24 (Wx)
Das Wichtigste im Überblick
Am 11.09.2026 stellte das OLG Karlsruhe (14 W 77/24 (Wx)) klar: Ein Alleineigentümer darf die bestehende Aufteilung von Wohnungseigentum ändern, ohne jede Änderung und die Herkunft der neuen Einheiten in der Urkunde einzeln zu erläutern. Das gilt, solange ihm alle Einheiten gehören und kein Käufer seinen Kaufanspruch im Grundbuch abgesichert hat.
- Pläne reichen: Die Erklärung zur Aufteilung und die neuen Pläne zeigen, welche Räume künftig zu welcher Einheit gehören.
- Kein Neustart nötig: Der Eigentümer muss die bisherige Aufteilung nicht erst vollständig aufheben und neu schaffen.
- 56 neue Einheiten: Die neue Aufteilung umfasst 25 Wohnungen, sechs Stellplätze und 25 Lagerräume.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: OLG Karlsruhe
- Datum: 11.09.2026
- Aktenzeichen: 14 W 77/24 (Wx)
- Verfahren: Beschwerdeverfahren gegen eine Entscheidung des Grundbuchamts
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentum, Grundbucheintragung
- Wichtig für: Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Wohnungseigentümer
Grundbuchamt darf keine verbale Aufschlüsselung der neuen Einheiten verlangen
Hält ein Eigentümer sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten einer Anlage selbst, kann er die Aufteilung neu ordnen, ohne in der Urkunde jeden Änderungsschritt aus den bisherigen Einheiten herzuleiten. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hob mit Beschluss vom 11. September 2026 (Az. 14 W 77/24 (Wx)) eine gegenteilige Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf. Die Beschwerde des Eigentümers war erfolgreich.
Der Mann war als Eigentümer eines 520 Quadratmeter großen Grundstücks in Freiburg eingetragen. Es war mit einer Gesamtbuchgrundschuld über 1.000.000 Euro zugunsten einer Sparkasse belastet. Mit notarieller Urkunde vom 23. August 2013 hatte er den Grundbesitz in fünf Wohnungen, sechs gewerbliche Einheiten und eine Garage aufgeteilt.
Mit Urkunde vom 21. November 2023 änderte er die Aufteilung grundlegend. Er hob sämtliche Sondernutzungsrechte auf, fasste die Gemeinschaftsordnung vollständig neu und begründete 25 Wohnungen, sechs oberirdische Stellplätze und 25 Lagerräume. Die Stadt Freiburg erteilte dafür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG, die amtlich bestätigt, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind. Alle Einheiten blieben im Eigentum des Mannes.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Emmendingen wollte so nicht eintragen. Mit Zwischenverfügung vom 16. Mai 2024 (Az. EMM 026 GRG 909/2023) verlangte es einen Nachtrag zur Urkunde. Darin sollten die Unterteilung der bestehenden Einheiten und die konkreten Veränderungen in Worten dargestellt werden. Der Eigentümer legte Beschwerde ein; das Grundbuchamt half ihr mit Beschluss vom 31. Juli 2024 nicht ab und legte die Sache dem OLG vor. Die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft, wie das OLG unter Hinweis auf OLG München, Beschluss vom 1. Oktober 2025 (Az. 34 Wx 106/25 e), festhielt.
Redaktionelle Leitsätze
- Hält ein Eigentümer sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsrechte an einer Anlage selbst und ist keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen, kann er Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums analog § 8 WEG durch einseitige Erklärung frei ändern und hierbei Unterteilungen sowie die Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum miteinander verbinden.
- Bei einer Neuordnung der Einheiten durch den Alleineigentümer erfordert der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuchverfahren keine verbale Darlegung der einzelnen Änderungsschritte oder der rechnerischen Herleitung der neuen Einheiten aus den bisherigen Anteilen; zur näheren Bezeichnung genügt die Bezugnahme auf die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG.
Alleineigentümer darf Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums frei anpassen
Solange der teilende Eigentümer Inhaber sämtlicher Wohnungseigentumsrechte ist und keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist, darf er Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums ausschließlich und frei ändern. Solche Änderungen sind analog § 8 WEG zulässig und erfolgen durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO. Das OLG stützte sich dafür unter anderem auf den Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. Oktober 2016, Az. V ZR 78/16).
Umfassende Änderungsbefugnis des Alleineigentümers
Die Voraussetzungen lagen nach Auffassung des OLG vor. Sämtliche Wohnungseigentumsrechte lagen weiterhin beim Eigentümer, eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber war nicht eingetragen. Er durfte deshalb Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums ändern.
Auch die nötigen Unterlagen nach § 7 Abs. 4 WEG und § 3 Abs. 3 WEG waren vorhanden: Der Eigentümer hatte den neuen Aufteilungsplan beigefügt und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt.
Zulässige Kombination von Raumabtrennung und Unterteilung
Unter Beachtung von § 6 WEG, nach dem Sondereigentum und Miteigentumsanteil untrennbar zusammengehören, sind nach den Ausführungen des OLG mehrere Änderungen möglich. Dazu zählen die Herauslösung von Räumen aus einem Sondereigentum und ihre Zuordnung zu einem anderen sowie die Umwandlung von Räumen oder Gebäudeteilen in Sondereigentum. Ebenso zulässig sind die Verbindung von Teilen aus Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu neuem Wohnungseigentum, die Unterteilung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten und die Vereinigung mehrerer Einheiten.
Das Gericht verwies dazu auf das Bayerische Oberste Landesgericht (Beschluss vom 25. August 1976, Az. BReg. 2 Z 28/76), den Bundesgerichtshof (Beschluss vom 4. Dezember 2014, Az. V ZB 7/13) und das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 30. November 2015, Az. I-3 Wx 272/15). Die Änderungsmöglichkeiten lassen sich kombinieren, sofern das Ergebnis auch bei einer ursprünglichen Teilung zulässig gewesen wäre.
Der Eigentümer hatte nach der Beobachtung des Grundbuchamts teils bestehende Einheiten unterteilt und teils Sondereigentum, vor allem Eingangsflure, in Gemeinschaftseigentum umgewandelt. Letzteres war erforderlich, damit die neuen Einheiten Zugang erhielten. Beides fällt in den Rahmen der dargestellten Änderungsmöglichkeiten.
Warum der Bestimmtheitsgrundsatz keine textliche Aufschlüsselung verlangt
Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt keine verbale Aufschlüsselung, weil zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan Bezug genommen werden darf. Maßgeblich sind dafür die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 WEG und des § 3 Abs. 3 WEG. Nach dem OLG steht der Grundsatz der hier vorgenommenen Änderung nicht entgegen.
Bezugnahme auf Aufteilungsplan und Bescheinigung reicht aus
Das Grundbuchamt hatte beanstandet, ein bloßer Verweis auf die neuen Aufteilungspläne und die Aufzählung der neuen Miteigentumsanteile samt zugeordnetem Sondereigentum genüge nicht. Es müsse erkennen können, welche neuen Einheiten aus welchen bisherigen hervorgingen. Nur dann sei die Eintragung für jedermann nachvollziehbar und der Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt.
Der Eigentümer hielt dagegen, eine verbale Darstellung jeder Änderung sei zwar üblicherweise hilfreich, aber keine gesetzliche Voraussetzung. Die Änderungen seien nur durch einen Vergleich der alten und neuen Aufteilungspläne erkennbar. Da die Teilungserklärung aber vollständig neu gefasst werde, sei dieser Vergleich nicht erforderlich. Maßgeblich seien die beigefügten amtlichen Aufteilungspläne und die neue Teilungserklärung.
Das OLG folgte dem Eigentümer. Er sei nicht verpflichtet, die einzelnen Änderungsschritte in der Teilungserklärung anzugeben. Der Verweis auf Teilungserklärung und Aufteilungsplan genügt zur näheren Bezeichnung des Sondereigentums.
Die Herkunft der neuen Anteile muss nicht dargestellt werden
Das Gericht stellte fest, dass die neue Aufteilung nicht erkennen ließ, wie sich die 56 neuen Einheiten aus den bisherigen zwölf Miteigentumsanteilen ableiten. Die Zahl ergibt sich aus 25 Wohnungen, sechs Stellplätzen und 25 Lagerräumen. Ein durchgreifendes Hindernis für den Vollzug sah das OLG darin nicht.
Der Eigentümer hatte sich außerdem auf die nach seiner Ansicht herrschende Auffassung zur nachträglichen Änderung von Miteigentumsanteilen berufen. Danach genüge es, dass die neu gebildeten Anteile insgesamt ein Ganzes ergeben. Von welchem bisherigen Anteil sich die Erhöhung eines anderen Anteils rechnerisch herleite, müsse nicht offengelegt werden. Das mit den neuen Anteilen verbundene Sondereigentum sei in der Urkunde hinreichend beschrieben.
Auch der bevollmächtigte Notar trat der Nichtabhilfeentscheidung mit Schreiben vom 8. August 2024 entgegen. Er legte ein Gutachten des Deutschen Notarinstituts vom 12. Mai 2025 vor. Was darin steht, gibt der Beschluss nicht wieder.
Wie das OLG Karlsruhe die Bedenken des Grundbuchamts entkräftete
Das OLG Karlsruhe ging die Einwände des Grundbuchamts nacheinander durch und fand keinen, der die Zurückweisung des Antrags trägt. Es sah weder materiell-rechtlich noch grundbuchrechtlich ein Eintragungshindernis.
Keine Vollzugshindernisse nach der Wohnungsgrundbuchverfügung
Das Grundbuchamt hatte angeführt, ohne verbale Erläuterung im Urkundstext sei die Eintragung nicht nachvollziehbar und der Bestimmtheitsgrundsatz verletzt. Das OLG teilte diese Sorge nicht. Auch wenn die Ableitung der 56 neuen Einheiten aus den zwölf bisherigen Miteigentumsanteilen nicht erkennbar sei, ergäben sich für das Grundbuchamt daraus keine durchgreifenden Vollzugsschwierigkeiten. Das Gericht verwies dafür auf § 3 Abs. 3, 5 und Abs. 6 WGV sowie auf OLG München (Beschluss vom 26. August 2015, Az. 34 Wx 188/15).
Neue Einheiten verlangen keine zusätzliche Darstellung der Unterteilung
Das Grundbuchamt hielt außerdem die Anlage neuer Grundbucheinheiten für zwingend. Eine bloße Eintragung, die Miteigentumsanteile seien verändert und weitere Einheiten geschaffen worden, sei nicht hinreichend bestimmt. Selbst bei einer Neubegründung müsse erklärt werden, welcher Miteigentumsanteil mit welchem Sondereigentum verbunden sei.
Das OLG entschied, die verlangte Konkretisierung der Unterteilung und der Veränderungen sei nicht erforderlich. Die Ableitung der neuen Einheiten aus den bisherigen Anteilen war zwar nicht dargestellt. Es verwarf die Forderung nach einer zusätzlichen verbalen Aufschlüsselung dennoch als Eintragungsvoraussetzung.
Keine Bindung an die vollständige Aufhebung und Neubegründung
Als Alternative hatte das Grundbuchamt genannt, das Wohnungseigentum insgesamt aufzuheben und neu zu begründen. Die Urkunde gebe diese Vorgehensweise aber nicht her. Das OLG hielt eine solche Gestaltung für zulässig, und zwar analog § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Sie hätte die Schließung der bisherigen Wohnungsgrundbücher nach § 9 Abs. 3 WEG zur Folge gehabt. Von Amts wegen wäre für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt angelegt worden, nach § 8 Abs. 2 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 WEG.
Der Eigentümer hatte diesen Weg aber ausdrücklich nicht gewählt. Das Gericht prüfte deshalb die tatsächlich erklärte Änderung der bestehenden Wohnungseigentumsrechte. Die gewählte Änderung ist eine zulässige Gestaltung; den vom Grundbuchamt genannten Alternativweg machte das OLG nicht zur Voraussetzung des Eintragungsantrags.
Kosten und Rechtsbeschwerde
Der Senat hob die Zwischenverfügung vom 16. Mai 2024 auf und wies das Grundbuchamt Emmendingen an, den Antrag des Eigentümers nicht aus deren Gründen zurückzuweisen. Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren wurden nach § 25 Abs. 1 GNotKG nicht erhoben. Notwendige Auslagen der Staatskasse aufzuerlegen, kommt im Grundbuchbeschwerdeverfahren auch bei erfolgreichem Rechtsmittel nicht in Betracht; das OLG verwies dazu auf seinen Beschluss vom 29. September 2023 (Az. 19 W 29/23 (Wx)).
Die Rechtsbeschwerde ließ das OLG nicht zu. Die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GBO lagen zwar nach seiner Auffassung vor. Der erfolgreiche Eigentümer war aber nicht beschwerdeberechtigt, um dieses Rechtsmittel zulässigerweise einzulegen. Für ähnlich gelagerte Fälle, in denen ein Alleineigentümer seine Aufteilung ändert, kann der Beschluss als Argumentationshilfe dienen.
Unsere Einschätzung
Für die Neuordnung einer aufgeteilten Wohnanlage durch den Alleineigentümer zieht das Oberlandesgericht Karlsruhe die Grenze beim Eigentum, nicht bei der Erzählung: Solange alle Einheiten in einer Hand liegen, genügt der Verweis auf neue Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – also den amtlichen Nachweis abgeschlossener Einheiten. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob wirklich noch keine Auflassungsvormerkung – also keine gesicherte Kaufanwartschaft eines Erwerbers – eingetragen ist.
Wir halten die Begründung für konsequent, weil sie den Bestimmtheitsgrundsatz – die Pflicht zur klaren Eigentumsbezeichnung – nur auf das Ergebnis bezieht. Ob dasselbe gilt, wenn einzelne Einheiten bereits verkauft oder mit einer Vormerkung belegt sind, musste das Gericht nicht entscheiden. Für Betroffene heißt das, der aktuelle Grundbuchstand entscheidet über den Spielraum für eine solche Vereinfachung.
Wenn der Eigentümer alle Einheiten noch selbst hält
Den Ausschlag gab nicht die Formulierung der Urkunde, sondern die Eigentumslage: Weil der Mann sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsrechte noch selbst hielt und für keine Einheit eine Auflassungsvormerkung eingetragen war, durfte er die Aufteilung einseitig ändern, ohne jeden Schritt aus den alten Einheiten herzuleiten. Wäre auch nur eine Einheit bereits verkauft oder zugunsten eines Käufers vorgemerkt gewesen, hätte genau diese freie Änderungsbefugnis gefehlt – dann wäre eine andere Beurteilung nötig gewesen.
Bei ähnlich gelagerten Vorhaben kann es deshalb zunächst auf den aktuellen Grundbuchstand ankommen: Sind wirklich noch alle Einheiten im Alleineigentum, oder ist bereits eine Vormerkung oder ein Verkauf eingetragen? Daneben kann eine Rolle spielen, ob die Gemeinde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die neuen Einheiten erteilt hat und ob die Teilungserklärung tatsächlich vollständig neu gefasst wurde oder nur in Teilen geändert werden soll. Je nachdem, wie diese Punkte bei Ihnen liegen, kann sich die Haltung des Grundbuchamts anders begründen lassen als in diesem Fall – auch eine günstige Ausgangslage schützt nicht automatisch vor einer ablehnenden Zwischenverfügung.
In Schreiben des Grundbuchamts kann sichtbar sein:
- Verlangter Nachtrag zur Urkunde mit verbaler Erläuterung der Änderungen
- Hinweis auf fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Vorschlag einer vollständigen Aufhebung und Neubegründung als Alternative
Solche Beanstandungen betreffen oft nicht die Eigentumslage selbst, sondern nur die Art der Darstellung in der Urkunde – in diesem Fall lag der eigentliche Hebel aber bei der Frage, wem die Einheiten noch gehörten. Ob das bei Ihnen genauso liegt, lässt sich ohne Blick auf die konkrete Verfügung und den Grundbuchstand nicht sagen.
Sie können uns schildern, was das Grundbuchamt in Ihrem Fall verlangt – wir erstellen Ihnen dazu unverbindlich eine erste Einschätzung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich meine Teilungserklärung ändern, wenn für eine Einheit eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist?
Die vom OLG Karlsruhe bestätigte freie einseitige Änderung setzt voraus, dass keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. Bei eingetragener Vormerkung lässt sich diese Änderungsbefugnis daher nicht aus dem Beschluss ableiten.
Die Befugnis folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 8 WEG und wird durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO ausgeübt. Voraussetzung ist, dass sämtliche Wohnungseigentumsrechte beim teilenden Eigentümer liegen und für keinen Erwerber eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Im entschiedenen Freiburger Fall waren beide Voraussetzungen erfüllt; deshalb durfte der Eigentümer die Einheiten neu ordnen.
Das OLG Karlsruhe hat nicht entschieden, ob eine Änderung mit Zustimmung des Vormerkungsberechtigten möglich ist. Der Beschluss begründet daher weder eine freie einseitige Änderungsbefugnis trotz Vormerkung noch ein generelles Verbot anderer Gestaltungen.
Welche Unterlagen muss ich für die Eintragung einer Neuaufteilung beim Grundbuchamt vorlegen?
Für die Eintragung einer Neuaufteilung durch den Alleineigentümer genügen eine vollständig neu gefasste Teilungserklärung mit den neuen Miteigentumsanteilen, ein neuer Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG. Die Erklärung muss in der Form des § 29 GBO vorliegen.
Die Teilungserklärung muss die neuen Einheiten und die ihnen zugeordneten Miteigentumsanteile erfassen; der Aufteilungsplan zeigt ihre räumliche Zuordnung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Voraussetzungen für die Begründung des Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung darf die Erklärung auf Teilungserklärung und Aufteilungsplan Bezug nehmen. Eine verbale Erklärung, welche alten Anteile in welche neuen Einheiten umgewandelt wurden, ist nach dem OLG Karlsruhe nicht erforderlich. Auch die rechnerische Herleitung der neuen Anteile aus den bisherigen Anteilen muss nicht dargestellt werden. Die neuen Miteigentumsanteile müssen zusammen jedoch ein Ganzes ergeben.
Das Urteil betraf eine Neuaufteilung durch einen Eigentümer, der sämtliche Wohnungseigentumsrechte hielt; eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber war nicht eingetragen. Die Entscheidung betrifft diese Voraussetzungen.
Kann ich bei einer Neuaufteilung Einheiten teilen und Räume zugleich Gemeinschaftseigentum zuordnen?
Bei einer Neuaufteilung dürfen Sie Einheiten unterteilen und Räume zugleich dem Gemeinschaftseigentum zuordnen, wenn die neue Gestaltung auch bei einer Erstteilung zulässig wäre. Voraussetzung ist, dass Ihnen sämtliche Wohnungseigentumsrechte gehören und keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist.
Nach § 6 WEG bleiben Sondereigentum und der dazugehörige Miteigentumsanteil untrennbar verbunden. Zulässig sind unter anderem Unterteilungen sowie die Umwandlung von Räumen aus dem Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum. Auch das Herauslösen und die Zuordnung von Räumen zu anderem Sondereigentum oder die Vereinigung von Einheiten sind möglich. Diese Änderungen dürfen kombiniert werden, solange das Gesamtergebnis rechtlich auch bei einer ursprünglichen Aufteilung hätte entstehen können.
Das OLG Karlsruhe billigte im entschiedenen Fall die Unterteilung bestehender Einheiten und die Umwandlung von Eingangsfluren in Gemeinschaftseigentum. Die Flure ermöglichten den Zugang zu den neu gebildeten Wohnungen. Räume, die den Zugang für mehrere Einheiten sichern, können daher in der Neuaufteilung Gemeinschaftseigentum sein, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Muss ich bestehendes Wohnungseigentum aufheben und neu begründen, um Einheiten neu zu ordnen?
Eine vollständige Aufhebung und Neubegründung des Wohnungseigentums ist für eine Neuordnung nicht zwingend; das Grundbuchamt darf sie nicht als Eintragungsvoraussetzung verlangen, wenn die erklärte Änderung der bestehenden Rechte zulässig ist. Das hat das OLG Karlsruhe für die vom Eigentümer gewählte Änderung entschieden.
Der Fall betraf einen Alleineigentümer, der sämtliche Wohnungseigentumsrechte hielt; eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers war nicht eingetragen. Unter diesen Voraussetzungen durfte er Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums analog § 8 WEG einseitig ändern. Das Grundbuchamt hatte stattdessen eine vollständige Aufhebung analog § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG und anschließende Neubegründung vorgeschlagen. Dieser Weg wäre zulässig gewesen und hätte die Schließung der bisherigen Wohnungsgrundbücher nach § 9 Abs. 3 WEG zur Folge gehabt. Das OLG hob die Zwischenverfügung auf, weil der Eigentümer diese Alternative nicht gewählt hatte und die beantragte Änderung zulässig war.
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Das vorliegende Urteil
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1. Auf die Beschwerde des Eigentümers wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Emmendingen vom 16.05.2024, Az. EMM 026 GRG 909/2023, aufgehoben.
2. Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Emmendingen wird angewiesen, den Antrag des Eigentümers nicht aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung zurückzuweisen.
Gründe
I.
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die Frage, ob die Änderung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Alleineigentum im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass der Eigentümer jede einzelne Änderung nachvollziehbar darstellt.
Als Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. X, …, Gebäude- und Freifläche mit 520 m² war im Grundbuch des Amtsgerichts Emmendingen, Gemeinde Freiburg, Gemarkung Freiburg, Blatt …, P H (im Folgenden: Eigentümer) eingetragen. Der Grundbesitz war in Abteilung III., laufende Nummer 1, mit einer Gesamtbuchgrundschuld für die Sparkasse Freiburg Y in Höhe von 1.000.000 € belastet.
Der vorstehende Grundbesitz wurde mit Urkunde des Bevollmächtigten des Eigentümers vom 23.08.2013, UR …/2013, in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgte in fünf Wohnungen, sechs gewerbliche Einheiten und eine Garage. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Freiburg wurde vorgelegt. Das Grundbuch von Freiburg Blatt … wurde am 06.09.2013 bestandslos geschlossen; die Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum einschließlich der Buchgrundschuld in Abteilung III Nr. 1 wurden in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher des Amtsgerichts Emmendingen, Gemeinde Freiburg, Gemarkung Freiburg, Blatt … bis … übertragen.
Mit notarieller Urkunde des Bevollmächtigten des Eigentümers vom 21.11.2023, UVZ …/2023, änderte der Eigentümer die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum für seinen vorstehenden Grundbesitz ab und teilte das Eigentum an den in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern des Amtsgerichts Emmendingen, Gemeinde Freiburg, Gemarkung Freiburg, Blatt … bis …, eingetragenen Grundbesitz Flurstück Nr. …, …, Gebäude- und Freifläche mit 520 m² in Miteigentumsanteile vollständig neu auf. Sämtliche Sondernutzungsrechte wurden aufgehoben. Die Aufteilung erfolgte nunmehr in 25 Wohnungen, sechs oberirdische Stellplätze und 25 Lagerräume. Für die Neuaufteilung erteilte die Stadt Freiburg eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG. Die Gemeinschaftsordnung wurde vollständig neu gefasst. Der Eigentümer bewilligte und beantragte schließlich die Eintragung der Änderung zur Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch dergestalt, dass die neu gefasste Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wurde.
Alle Wohnungs- und Teileigentumseinheiten stehen nach wie vor im Eigentum des bisherigen Eigentümers.
Mit Zwischenbescheid vom 07.03.2024 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – Emmendingen auf aus dortiger Sicht bestehende Eintragungshindernisse hingewiesen. Die vorgenommenen Änderungen seien lediglich aus dem Aufteilungsplan ersichtlich, müssten sich jedoch aus dem verbalen Teil ergeben. Es bedürfe der genauen Aufzählung, welche Einheiten mit entsprechenden Miteigentumsanteilen unterteilt wurden. Alternativ bestehe die Möglichkeit, das Wohnungs- und Teileigentum insgesamt aufzuheben und daraufhin neu zu begründen. Es wurde um Nachreichung gebeten.
Unter dem 12.04.2024 hat der bevollmächtigte Notar den Antrag vom 21.11.2023 in Hinblick auf die Bezeichnung der Lagerräume Nr. 1 bis 25 berichtigt und im Übrigen im Schreiben vom 09.04.2024 seine Rechtsansicht dargelegt und seinen Antrag aufrechterhalten.
Mit Schreiben vom 30.04.2024 hat der bevollmächtigte Notar – nachdem das Grundbuchamt mit Schreiben vom 22.04.2024 erneut Bedenken zum Vollzug der Urkunde UVE …/2023 mitgeteilt hatte – um den Erlass einer förmlichen Entscheidung gebeten.
Mit Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO vom 16.05.2024 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – Emmendingen dem Eigentümer zur Behebung eines Eintragungshindernisses die Vorlage eines Nachtrags zu der Urkunde UVZ …/2023, in welcher die Bewilligung zur Unterteilung der bestehenden Wohneinheiten konkretisiert wird, sowie die konkreten Veränderungen hervorgehen, bis zum 01.07.2024 aufgegeben. Der Verweis auf die neuen Aufteilungspläne sowie die Aufzählung der neuen Miteigentumsanteile nebst Zuordnung von Sondereigentum sei nicht ausreichend, die Änderungen müssten sich auch aus dem verbalen Teil ergeben. Bei der vorzunehmenden Eintragung im Grundbuch müsse das Grundbuchamt wissen, welche Einheiten aus den bereits bestehenden Einheiten entstehen (inklusive der Miteigentumsanteile), damit für jedermann die Eintragung nachvollziehbar sei. Der Bestimmtheitsgrundsatz sei zu beachten. Für Einzelheiten wird auf den Inhalt der Zwischenverfügung verwiesen.
Gegen diese, dem Eigentümer am 07.05.2024 zugestellte Entscheidung richtet sich die – vom bevollmächtigten Notar eingelegte – Beschwerde des Eigentümers vom 07.06.2024. Diese wird im Wesentlichen damit begründet, es sei zwar zutreffend, dass sich die vorgenommenen Änderungen nur durch einen Vergleich zwischen den bisherigen Aufteilungsplänen und den aktuellen Aufteilungsplänen feststellen ließen. Hierauf komme es jedoch nicht an. Zum einen gebe es keine gesetzliche Bestimmung, wonach bei der Änderung einer Teilungserklärung die Änderungen verbal dargestellt werden müssten. Dies sei zwar in der Regel üblich, damit die Urkunde für die Beteiligten und Dritte besser verständlich sei, jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Zum anderen werde die Teilungserklärung vollständig neu gefasst, weshalb sich ein Vergleich mit den bisherigen Aufteilungsplänen erübrige. Nach der herrschenden Rechtsauffassung zur sog. nachträglichen Quotenänderung könnten sich die Eigentümer über eine nachträgliche Änderung (Erhöhung oder Herabsetzung) der Miteigentumsanteile einigen. Eine solche Verschiebung der Miteigentumsanteile müsse nicht durch eine separate Verschiebung der Miteigentumssplitter erfolgen, es sei vielmehr möglich, dass sämtliche Miteigentümer gemeinsam die Anteile neu festlegen und damit neu ordnen. Hierbei müsse ebenfalls nicht offengelegt werden, wie diese Neuordnung mathematisch erfolge, von welchem Anteil etwa die Erhöhung eines Anteils „stamme“. In diesen Fällen reiche es aus, dass in der Summe alle neu gebildeten Miteigentumsanteile ein Ganzes ergeben. Ferner sei das mit den in der Urkunde vom 21.11.2023 neu gebildeten Miteigentumsanteilen jeweils verbundene Sondereigentum in der Urkunde, UVZ …/2023, hinlänglich beschrieben und konkretisiert. Einer darüberhinausgehenden Beschreibung bedürfe es nicht. Ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz in Grundbuchsachen liege nicht vor. Maßgeblich seien in Folge der vollständigen Neufassung künftig nach der Eintragung im Grundbuch ausschließlich die der genannten Urkunde beigefügten amtlichen Aufteilungspläne nebst der neu gefassten Teilungserklärung.
Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Emmendingen hat der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung mit Beschluss vom 31.07.2024 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, aus dem Vergleich der Abgeschlossenheitsbescheinigung der ursprünglichen Teilungserklärung mit der nun neu eingereichten Abgeschlossenheitsbescheinigung gehe hervor, dass die bestehenden Einheiten unterteilt würden. Teilweise werde Sondereigentum aufgehoben und in Gemeinschaftseigentum umgewandelt. Sondereigentum werde vorliegend insbesondere bei den „Eingangsfluren“ aufgehoben und in Gemeinschaftseigentum umgewandelt, was auch notwendig sei, damit die neu bestehenden Einheiten einen Zugang zu ihren Einheiten erhielten. Die vorgenommenen Änderungen gingen jedoch lediglich aus einem Vergleich der Aufteilungspläne hervor. Wie die einzelnen bestehenden Miteigentumsanteile auf die neuen Einheiten aufgeteilt bzw. unterteilt würden, werde nicht aufgezählt. Ein Verweis auf die neuen Aufteilungspläne sowie Aufzählung der neuen Miteigentumsanteile nebst Zuordnung von Sondereigentum sei nicht ausreichend, die Änderungen müssten sich vielmehr auch aus dem verbalen Teil ergeben. Es müsse berücksichtigt werden, dass bei der vorzunehmenden Eintragung im Grundbuch das Grundbuchamt wissen müsse, welche Einheiten aus den bereits bestehenden Einheiten entstünden (inklusive der Miteigentumsanteile), damit für jedermann die Eintragung nachvollziehbar sei. Das Grundbuchamt habe hierbei den Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten. Nach der jetzigen Urkunde sei nicht klar, wie die Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden solle. Eine Eintragung, dass die Miteigentumsanteile insgesamt verändert und weitere Einheiten entstanden seien, entspreche nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz. Entgegen der Auffassung des Eigentümers bestehe nicht die Möglichkeit, lediglich die Eintragung in den bisherigen Raumeigentumsgrundbüchern vorzunehmen. Es seien zwingend neue Einheiten im Grundbuch anzulegen, da durch die Änderung weitere Einheiten entstanden seien. Auch bei der Neubegründung von Wohnungseigentum reiche ein pauschaler Hinweis auf die Darstellung im Aufteilungsplan nicht aus. Hierbei bedürfe es einer Erklärung des Eigentümers, welcher Miteigentumsanteil mit welchem Sondereigentum verbunden sei. Alternativ bestehe die Möglichkeit, das Wohnungs- und Teileigentum insgesamt aufzuheben und daraufhin neu zu begründen. Eine solche Vorgehensweise gebe die Urkunde jedoch nicht her.
Der bevollmächtigte Notar ist der Nichtabhilfeentscheidung mit Schreiben vom 08.08.2024 sowie unter Vorlage eines Gutachtens des Deutschen Notarinstituts vom 12.05.2025 entgegengetreten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts statthafte (allg. Meinung vgl. hierzu nur OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 – 34 Wx 106/25 e, Rn. 21, juris m.w.N.) und auch im Übrigen zulässige Beschwerde des Eigentümers hat in der Sache Erfolg.
Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Emmendingen durfte den (mit Schreiben vom 12.04.2024 korrigierten) Antrag vom 21.11.2023 nicht aus den in seiner Zwischenverfügung vom 16.05.2024 genannten Gründen zurückweisen. Die Forderung des Grundbuchamts, einen Nachtrag zu der Urkunde UVZ …/2023 vorzulegen, in welchem die Bewilligung zur Unterteilung der bestehenden Wohneinheiten konkretisiert wird sowie die konkreten Veränderungen hervorgehen, ist nicht berechtigt.
1. Der Eigentümer hat die (im Grundbuch vollzogene) Teilungserklärung vom 23.08.2013, UR …/2013 (Notar K) mit notarieller (korrigierter) Urkunde vom 21.11.2023, UVZ …/2023 (Notar K) wirksam geändert.
aa) Der Eigentümer hat vorliegend ausdrücklich nicht die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG analog zulässige Gestaltungsmöglichkeit gewählt, das mit Erklärung vom 23.08.2013 nach §§ 2, 8 WEG begründete Wohnungseigentum im Ganzen wieder aufzuheben und anschließend sogleich durch (erneute) Teilung neu zu begründen. Dies hätte zur Folge gehabt, dass die bisherigen Wohnungsgrundbücher geschlossen werden (§ 9 Abs. 3 WEG) und für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein (neues) besonderes Grundbuchblatt angelegt werden müsste (§ 8 Abs. 2 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 WEG).
bb) Es bestehen keine Zweifel, dass der Eigentümer mit notarieller Erklärung vom 21.11.2023 Änderungen seiner Wohnungseigentümerrechte unbeschränkt vornehmen durfte. Solange der teilende Eigentümer Inhaber sämtlicher Wohnungseigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist, steht ihm die ausschließliche und freie Befugnis zur Änderung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums zu. Derartige Änderungen sind analog § 8 WEG zulässig und durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO vorzunehmen (BGH, Urteil vom 21.10.2016 – V ZR 78/16, Rn. 25, juris; BeckOGK/Meier, 01.08.2025, WEG § 8 Rn. 31; BeckOK BGB/Hügel, 77. Ed. 01.02.2026, WEG § 8 Rn. 8; Bärmann/Armbrüster, WEG, 16. Aufl. 2025, § 8 Rn. 29; NK-BGB/Heinemann, 5. Aufl. 2022, WEG § 8 Rn. 10).
In diesem Zusammenhang ist es – selbstverständlich unter Einhaltung des strengen Akzessorietätsprinzips des § 6 WEG – etwa zulässig, Räume in Sondereigentum aus einem Wohnungseigentum herauszulösen und einem anderen Wohnungseigentum zuzuordnen, zum Gemeinschaftseigentum gehörende Räume und/oder sondereigentumsfähige Gebäudeteile in Sondereigentum umzuwandeln oder Teile aus Sondereigentum und eines anderen Teils aus Gemeinschaftseigentum zu neuem Wohnungseigentum zu verbinden (vgl. BayObLG, Beschluss vom 25.08.1976 – BReg. 2 Z 28/76, Rn. 27 ff., juris; Bauer/Schaub/Schneider, GBO, 5. Aufl. 2023, Kap. E Rn. 344 f., 351), Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten in mehrere selbständige Einheiten zu unterteilen (BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13, Rn. 12, juris) oder mehrere Wohnungseigentumseinheiten zu vereinigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2015 – I-3 Wx 272/15, Rn. 16, juris). Alle Änderungsmöglichkeiten sind kombinierbar, soweit sie einem Ergebnis entsprechen, das auch bei anfänglicher Teilung zulässig gewesen wäre (Bauer/Schaub/Schneider, a.a.O., Kap. E. Rn. 375).
cc) Die erforderlichen Voraussetzungen nach § 7 Abs. 4 WEG und § 3 Abs. 3 WEG sind vorliegend erfüllt. Der Eigentümer hat seiner Eintragungsbewilligung den (neuen) Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG beigefügt sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG vorgelegt.
dd) Vor diesem Hintergrund bestehen die vom Grundbuchamt im Beschluss vom 16.05.2024 genannten Eintragungshindernisse nicht. Sie lassen sich weder materiell-rechtlich noch grundbuchrechtlich begründen. Der Eigentümer ist nicht gehalten, in der Teilungserklärung einzelne Schritte anzugeben. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz steht dem hier nicht entgegen. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan Bezug genommen werden.
2. Auch wenn die (mit Schreiben vom 12.04.2024 korrigierte) neue Aufteilung des Eigentümers vom 21.11.2023 die Ableitung der 56 Einheiten aus den bisherigen zwölf Miteigentumsanteilen nicht erkennen lässt, sieht der Senat auf der Grundlage der Wohnungsgrundbuchverfügung für das Grundbuchamt keine durchgreifenden Vollzugsschwierigkeiten, vgl. § 3 Abs. 3, 5 und Abs. 6 WGV (so auch OLG München, Beschluss vom 26.08.2015 – 34 Wx 188/15, Rn. 14, juris).
III.
1. Gerichtskosten für die erfolgreiche Beschwerde werden nach § 25 Abs. 1 GNotKG nicht erhoben. Eine Entscheidung, die notwendigen Auslagen der Staatskasse aufzuerlegen, kommt im Grundbuchbeschwerdeverfahren auch bei Erfolg des Rechtsmittels nicht in Betracht (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.09.2023 – 19 W 29/23 (Wx), Rn. 46, juris).
2. Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GBO vor, jedoch könnte vom Beteiligten dieses Rechtsmittel nicht zulässigerweise eingelegt werden, da ihm die Beschwerdeberechtigung fehlt (vgl. OLG München, Beschluss vom 24.08.2023 – 34 Wx 202/23 e, Rn. 17, juris).
