• WEG – Bewilligung eines Sondernutzungsrechts an einem Pkw-Stellplatz

WEG – Bewilligung eines Sondernutzungsrechts an einem Pkw-Stellplatz

Oberlandesgericht Saarbrücken, Az.: 5 W 17/18, Beschluss vom 06.03.2018

1. Die Beschwerde der Antragsteller vom 7. Februar 2018 (Bl. 210 d. A.) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken – Grundbuchamt – vom 31. Januar 2018 (Bl. 196 d. A.) wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 5.000,- Euro.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch von Malstatt-Burbach Blatt … eingetragenen Grundbesitzes. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ein Antrag auf Eintragung eines Sondernutzungsrechts an einem Kfz.-Abstellplatz im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs.

Das gegenständliche Wohnungseigentum wurde als Teil der Wohnanlage „… pp.“ mittels Teilungserklärung (§ 8 WEG) der Neuen Heimat Südwest – Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, vom 21. Juni 1974 (UR Nr. …/… des Notars … pp. in Frankfurt, in Abschrift als Bl. 23 ff. d.A.) gebildet. § 9 der Gemeinschaftsordnung lautet (Bl. 37 d.A.):

„Der Gebrauch und die Benutzung der Pkw-Abstellplätze im bzw. auf dem Garagenhaus sowie der auf dem Grundstück oberirdisch angelegten Abstellplätze wird gemäß § 15 Abs. 1 WEG dahingehend geregelt, dass jedem Wohnungseigentümer ein bestimmter Abstellplatz zum ausschließlichen Gebrauch und zur Benutzung und Unterhaltung überlassen wird. Die Festlegung des Abstellplatzes wird im Kaufvertrag zur Übertragung des Wohnungseigentums verbindlich bestimmt.

Eine Änderung bzw. Entziehung der Nutzung ist nur mit Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers möglich.“

Das neu gebildete Wohneigentum wurde zunächst mit notariellem Kaufvertrag vom 25. Juni 1975 an eine Frau G. W. veräußert (UR Nr. …/… des Notars R. St.). § 8 Nr. 3 dieses Vertrages lautet (Bl. 13 d. A.):

„Gemäß § 9 der Teilungserklärung erhält der Erwerber den im beiliegenden Lageplan mit Nr. 48 gekennzeichneten Abstellplatz zur ausschließlichen Verfügung.“

Mit notariellem Vertrag vom 28. März 1995 (UR Nr. …/… des Notars H. L.) veräußerte die Ersterwerberin, Frau G. W., das Wohnungseigentum an die Eheleute G. und I. B.. Der Vertrag enthält unter § 2 Nr. 1 u.a. folgenden Passus (Bl. 91 GA):

„Dem Veräußerer steht nach seinen Angaben aufgrund seines Vorerwerbsaktes die Mitbenutzung an der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Parkpalette, umfassend den Stellplatz Nr. 48, zu.

Wie sich aus seinen Angaben ergibt, muss die Verteilung der Stellplätze vor Jahren durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgt sein.

Dieses Stellplatzbenutzungsrecht, wie es für die restlichen Stellplätze von allen anderen Wohnungseigentümern auch seit Jahren benutzt wird, ist mitübertragen.“

Unter dem 6. Juli 2005 schlossen die – zwischenzeitlich verwitwete – Frau I. B. und die hiesigen Antragsteller einen notariellen „Übertragungsvertrag“ (UR Nr. …/… des Notars St. W., Bl. 157 ff. d.A.). Dahin heißt es unter Ziff. II – „Hausübergabevertrag“ – u.a. wie folgt:

„Frau I. B. übergibt zu Eigentum den dies annehmenden Eheleuten W. und P. H. zu je ½ Anteil den unter I. näher bezeichneten Grundbesitz, gegebenenfalls nebst all dem, was nach Gesetz oder Verkehrssitte als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks oder als Zubehör des Grundstücks oder eines wesentlichen Bestandteil desselben angesehen wird. (…).

Als Gegenleistung wird folgendes vereinbart:

Wohnungs- und Benutzungsrecht

Veräußerer behält sich an dem gesamten vorstehend übertragenen Sondereigentum ein lebenslängliches Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB vor (…).“

Eine Regelung zum Pkw-Stellplatz findet sich in dieser Urkunde nicht.

Die Antragsteller haben das gegenständliche Wohneigentum gemäß notarieller Urkunde des Notars Dr. P. L. vom 12. Dezember 2017 (UR Nr. …/… P) an einen Herrn D. M. veräußert. § 2 Nr. 3 dieses Vertrages enthält unter Bezugnahme auf § 9 der Gemeinschaftsordnung sowie auf § 8 Nr. 3 des notariellen Kaufvertrages vom 25. Juni 1975 zwischen der Wohnungsbaugesellschaft „N… H…. S…“ und der Ersterwerberin den Antrag, die seinerzeit vereinbarte Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an dem Kfz.-Abstellplatz Nr. 48 in dem in Ziff. 1 genannten Wohnungsgrundbuch im Bestandsverzeichnis zu vermerken (Bl. 171 d. A.).

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Grundbuchamt nach Erteilung eines entsprechenden Hinweises (Bl. 182 f. d.A.) nebst Gelegenheit zur Stellungnahme, von der die Antragsteller Gebrauch gemacht haben, diesen Antrag zurückgewiesen, weil es an der nach § 19 GBO erforderlichen Mitwirkung aller Wohnungseigentümer fehle. Bis zur Eintragung habe das Sondernutzungsrecht nur schuldrechtliche Wirkung. Für die Eintragung eines bisher nicht gebuchten („schuldrechtlichen“) Sondernutzungsrechts im Grundbuch eines Wohnungseigentümers sei bei bestehender Wohnungseigentümergemeinschaft die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in Form der Bewilligung erforderlich. Die von den Antragstellern im Rahmen ihrer Stellungnahme vorgelegte Entscheidung des OLG Hamm (Beschluss vom 16. Juni 2017 – 15 W 474/16, MDR 2017, 1294) betreffe eine andere Fallkonstellation und sei daher nicht einschlägig (Bl. 196 f. d.A.).

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsteller vom 7. Februar 2018 (Bl. 210 d.A.), der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat (Beschluss vom 14. Februar 2018, Bl. 211 d. A.).

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte, im Hinblick auf die Kostenregelung in § 14 Nr. 2 der notariellen Urkunde vom 12. Dezember 2017 (UR Nr. …/… P, Bl. 173 RS d.A.) ersichtlich im Namen der Eigentümer eingelegte Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an dem Kfz.-Abstellplatz Nr. 48 im Wohnungsgrundbuch ist nicht begründet. Das Amtsgericht hat die begehrte Eintragung zu Recht abgelehnt, weil eine Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer nicht vorgelegt wurde und auch nicht formgerecht nachgewiesen ist, dass diese hierzu nicht erforderlich war (§§ 19, 29 GBO).

1.

Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung im Grundbuch nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Die Bewilligung ist eine verfahrensrechtliche Voraussetzung, die das Einverständnis des Betroffenen mit der Eintragung zum Ausdruck bringt und zur Eintragung erforderlich ist (Munzig in: Keller/Munzig, Grundbuchrecht 7. Aufl., § 19 Rn. 7). Das Grundbuchamt muss deshalb, wenn die Eintragung eines Rechts beantragt wird, in der Form des § 29 GBO feststellen können, dass dieses Recht noch und auch so wie zur Eintragung angemeldet besteht, hier mithin, dass das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 48 der Wohnungseinheit der Beteiligten nach wie vor zugeordnet ist (vgl. OLG Zweibrücken, ZWE 2013, 410; OLG München, NotBZ 2015, 317). An dieser Voraussetzung fehlt es jedoch, wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, da das bislang formfrei übertragbare – „schuldrechtliche“ – Sondernutzungsrecht noch nicht im Grundbuch bei einem Sondereigentum gebucht war und daher nicht ausgeschlossen werden kann, dass neben den Beteiligten auch die übrigen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen:

a)

Bei dem hier gegenständlichen Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer handelt es sich um eine Gebrauchsregelung (§§ 10 Abs. 2 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG), die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG entzieht (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 – V ZR 74/11, NJW 2012, 676). Ein solches Sondernutzungsrecht kann im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung; soll das Sondernutzungsrecht aber auch gegen Sondernachfolger wirksam sein, setzt dies nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus (vgl. BGH, Beschluss vom 24. November 1978 – V ZB 11/77, BGHZ 77, 145). Ansonsten entsteht das Sondernutzungsrecht nur als schuldrechtliches Recht, nicht hingegen als Inhalt des Sondereigentums. Dies hat zur Folge, dass der jeweilige Eigentümer das seinem Sondereigentum zugewiesene Recht regelmäßig ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer „isoliert“, auch ohne dass dies im Grundbuch verlautbart werden müsste, durch Abtretung nach § 398 BGB an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen kann (vgl. OLG München, NotBZ 2015, 317; ZMR 2016, 896; Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris; Wicke, in: Palandt, BGB 77. Aufl., § 13 WEG Rn. 12; Bärmann/Klein, WEG 13. Aufl., § 13 Rn. 121). Ist dies geschehen, so kann im Rahmen einer anschließenden Übertragung des Sondereigentums ein (weiterer) Übergang des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts auf den Erwerber nicht mehr wirksam vereinbart werden (OLG München, NotBZ 2015, 317; Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris; zum Prioritätsgrundsatz allgemein etwa BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 – XII ZR 257/01, NJW 2005, 1192).

b)

Dass im vorliegenden Fall ein – schuldrechtliches – Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. 48 zugunsten der gegenständlichen Wohneinheit zunächst wirksam begründet worden ist, steht außer Zweifel. Soweit die Begründung von Sondernutzungsrechten nach Aufteilung und Verkauf der Wohneinheiten zwar grundsätzlich eine Vereinbarung unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer erfordert (§§ 873, 876, 877 BGB; vgl. BGH, Beschluss vom 24. November 1978 – V ZB 11/77, BGHZ 73, 145), gilt dies nicht, wenn – wie hier – die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen wurden, insbesondere der teilende Alleineigentümer durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung sich selbst oder dem Verwalter die Begründung von Sondernutzungsrechten durch entsprechende Zuordnungserklärung vorbehalten hatte (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 – V ZR 74/11, NJW 2012, 676). Eine solche Regelung in der Teilungserklärung bewirkt nämlich, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind (§ 158 Abs. 1 BGB; vgl. OLG München, Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris; OLG Frankfurt, ZWE 2017, 87; OLG Hamm, MDR 2017, 1294; OLG Stuttgart, ZMR 2012, 715; BayObLG Rpfleger 1990, 63). Dann ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer oder sonstiger Berechtigter entbehrlich und grundbuchverfahrensrechtlich eine Bewilligung (§ 19 GBO) dieser Wohnungseigentümer sowie Drittberechtigten zur Eintragung der alleinigen Gebrauchsbefugnis bei einem Sondereigentum nicht erforderlich. Dass eine Eintragung der aufgrund der Teilungserklärung und der anschließenden Zuweisung gemäß § 8 Nr. 3 des notariellen Vertrages vom 25. Juni 1975 erfolgten Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem Pkw-Stellplatz Nr. 48 zugunsten der vorliegenden Wohneinheit nicht erfolgt ist, hindert dessen Entstehen nicht, sondern wäre nur Voraussetzung dafür gewesen, dass die Wirkungen aus § 10 Abs. 2 und 3, § 5 Abs. 4 WEG eintreten, dem Sondernutzungsrecht mithin auch „dingliche“ Wirkung zukommt.

c)

Wie das Amtsgericht zu Recht annimmt, haben die jetzt um Eintragung der im Jahre 1975 erfolgten Zuordnung des Sondernutzungsrechts nachsuchenden Beteiligten die hierzu nach § 19 GBO erforderliche Bewilligung aller in Frage kommenden Berechtigten nicht mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Mitteln (vgl. § 29 GBO) nachgewiesen.

aa)

Da eine Eintragung der Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 48 zur gegenständlichen Wohneinheit bislang nicht erfolgt ist und die Teilungserklärung keine Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem bestimmten Sondereigentum enthält, ist das durch den Bedingungseintritt zu Gunsten der hier gegenständlichen Wohnungseinheit entstandene Recht zur ausschließlichen Nutzung dieses Stellplatzes nicht zum Inhalt des Sondereigentums geworden. Auch lag bislang kein offener Antrag eines zweifelsfrei Berechtigten auf Eintragung des Sondernutzungsrechts bei der gegenständlichen Sondereigentumseinheit vor (vgl. OLG München, Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris; OLG Frankfurt, ZWE 2016, 171). Im Nachgang zu der mit notariellem Vertrag vom 25. Juni 1975 erfolgten Zuweisung des Rechts ist dessen Eintragung offenkundig nicht beantragt worden. Voraussetzung hierfür wäre überdies eine Bewilligung des teilenden Eigentümers gewesen, die hier allerdings – ausweislich Ziff. VI. des notariellen Vertrages vom 25. Juni 1975 – nicht erteilt worden ist und die im Übrigen jetzt, nach Veräußerung aller Wohneinheiten, von diesem auch nicht mehr nachgeholt werden könnte (vgl. OLG Frankfurt, ZWE 2016, 171).

bb)

Mangels bisheriger Eintragung spricht vorliegend auch keine Vermutung (§ 891 BGB) dafür, dass das – zunächst wirksam zugewiesene – Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 48 in der Folge beim Inhaber des hier gegenständlichen Wohnungseigentums verblieben ist. Da das Recht zwischen den Wohnungseigentümern derselben Gemeinschaft ohne Mitwirkung der anderen außerhalb des Grundbuchs wirksam übertragen werden konnte, besteht keine Vermutung für die Rechtsinhaberschaft des Abtretenden. Diese ist auch nicht offenkundig (§ 29 GBO); zumindest im Streitfall ist – schon angesichts des Zeitablaufes – weder auszuschließen, noch gänzlich unwahrscheinlich, dass das Recht in der Vergangenheit auf Dritte übertragen wurde (OLG München, NotBZ 2015, 317; Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris; OLG Frankfurt, ZWE 2016, 171; OLG Zweibrücken, ZWE 2013, 410). Bereits die einschränkende Formulierung in dem notariellen Kaufvertrag vom 28. März 1995 zwischen der Ersterwerberin, Frau G. W., und den Eheleuten G. und I. B. – „dem Veräußerer steht nach seinen Angaben … die Mitbenutzung an der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Parkpalette, umfassend den Stellplatz Nr. 48, zu“ – ist insoweit nicht eindeutig. Vor allem aber die Tatsache, dass das Sondernutzungsrecht auch bei der anschließenden Übertragung des Sondereigentums durch den notariellen „Übergabevertrag“ vom 6. Juli 2005 zwischen Frau I. B. und den Antragstellern zu 1) und 2) nicht erwähnt wurde, kann den Grund darin haben, dass es schon anderweitig abgetreten war (vgl. OLG München, Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris). In diesem Fall hätte auch eine etwaige, von dem ursprünglich Berechtigten abgegebene Bewilligung – für die hier jedoch nach dem oben Gesagten nichts ersichtlich ist – nachträglich ihre Wirkungen verloren, weil § 878 BGB nur den Fall der nachträglichen Verfügungsbeschränkung erfasst, nicht hingegen auch den des nachträglichen Rechtsverlustes (vgl. OLG München, NotBZ 2015, 317; RNotZ 2014, 485).

cc)

Die von den Antragstellern eingewandte und auch mit ihrer Beschwerde erneut in Bezug genommene Entscheidung des OLG Hamm (MDR 2017, 1294) ist, wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, unter diesen Umständen nicht einschlägig. Sie betrifft einen in mehrfacher Hinsicht anders gelagerten Sachverhalt. Ausweislich der Entscheidungsgründe lag dort zunächst eine durch den teilenden Eigentümer erteilte Bewilligung vor; lediglich der Eintragungsantrag war erst später gestellt worden. Schon das ist hier anders. Auch warf der dortige Fall offenkundig keine Bedenken hinsichtlich des Fortbestandes der Inhaberschaft des zur Eintragung angemeldeten Sondernutzungsrechts auf, wie sie hier angesichts der Umstände zu besorgen sind.

c)

Steht mithin nicht fest, ob und gegebenenfalls an wen das Gebrauchsrecht nach seiner erstmaligen Zuweisung im Jahre 1975 weiter übertragen wurde, so scheidet die Annahme, die vorliegend Beteiligten hätten ihre Berechtigung in ausreichender Weise, nämlich nach Maßgabe der – strengen – Anforderungen des § 29 GBO, nachgewiesen, hier aus. Die Eintragung des Rechts bei dem gegenständlichen Wohnungseigentum könnte unter den gegebenen Umständen vielmehr nur vorgenommen werden, wenn alle in Betracht kommenden Inhaber des Sondernutzungsrechts, mithin alle übrigen Miteigentümer, nach § 19 GBO zustimmen (vgl. OLG München, Beschluss vom 22. Dezember 2017 – 34 Wx 139/17, juris; OLG München, NotBZ 2015, 317; OLG Zweibrücken, ZWE 2013, 410). Ebenso bedürfte es zur Buchung des bislang lediglich schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts der Zustimmung etwaiger Gläubiger nach Maßgabe des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG (OLG München, a.a.O.; vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 2002 – V ZR 149/01, NJW 2002, 2863). Deshalb hat das Grundbuchamt die begehrte Eintragung hier zu Recht abgelehnt. Der dagegen gerichteten Beschwerde der Antragsteller musste dementsprechend der Erfolg versagt bleiben.

3.

Einer ausdrücklichen Kostenentscheidung bedurfte es im Hinblick auf die gesetzlich geregelte Kostenfolge (§ 22 Abs. 1 GNotKG) nicht. Die Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG. Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht zuzulassen.