Zum vorliegenden Urteilstext springen: 9 C-254/24
Das Wichtigste im Überblick
Am 04.02.2026 stellte das AG Hamburg (9 C-254/24) klar: Ein Wohnungseigentümer muss dauerhafte Umbauten an Gebäudeteilen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, zurückbauen, wenn er sie ohne vorherigen Beschluss ausführt. Das gilt nicht für kleine Veränderungen wie einzelne Dübellöcher.
- Dauerhafter Eingriff: Neue Leitungen und große Bohrungen veränderten Gebäudeteile dauerhaft.
- Keine Kleinigkeit: Drei große Bohrungen und Leitungen durch einen Keller gingen deutlich über einzelne Dübellöcher hinaus.
- Erlaubnis vorher nötig: Fachgerechte und brandschutzsichere Arbeiten ersetzen keine vorherige Zustimmung.
- Hohe Kosten: Sie ändern nichts, wenn der Eigentümer vorher keine Zustimmung einholte.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: AG Hamburg
- Datum: 04.02.2026
- Aktenzeichen: 9 C-254/24
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Bürgerliches Recht
- Streitwert: 5.000,00 €
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften bei Umbauten
Wann ist Rückbau von Kernbohrungen im WEG Pflicht?
Verändert ein Wohnungseigentümer ohne Erlaubnis das Gemeinschaftseigentum, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihm Rückbau verlangen. Gemeinschaftseigentum sind die Gebäudeteile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören – etwa tragende Wände, Decken, Rohre im Gemeinschaftsbereich und die Gebäudehülle. Grundlage dafür sind §§ 1004 Abs. 1 Satz 1, 823 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie § 9a Abs. 2 WEG – Vorschriften, die einen Beseitigungsanspruch gegen den sogenannten Handlungsstörer begründen. Handlungsstörer ist, wer die Störung durch sein eigenes Tun verursacht hat; das bedeutet konkret: Wer bohrt oder Leitungen verlegt, kann auf Rückbau in Anspruch genommen werden. Bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG bedürfen grundsätzlich vor ihrer Durchführung eines Gestattungsbeschlusses der Eigentümerversammlung. Ein Gestattungsbeschluss ist die ausdrückliche Erlaubnis der Eigentümerversammlung, bevor Sie am Gemeinschaftseigentum eingreifen.
Planen Sie Kernbohrungen, neue Leitungen oder vergleichbare Eingriffe am Gemeinschaftseigentum, beantragen Sie den Gestattungsbeschluss vor Beginn der Arbeiten. Starten Sie nicht aufgrund einer eigenen Einschätzung, dass die Maßnahme notwendig oder technisch unbedenklich sei. Ohne vorherigen Beschluss kann die Gemeinschaft Rückbau und Wiederherstellung verlangen.
Mit exakt dieser Frage hatte sich das Amtsgericht Hamburg zu befassen (Urteil vom 04.02.2026, Az. 9 C-254/24). Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft gewann den Rechtsstreit vollständig: Der beklagte Eigentümer einer Erdgeschosswohnung muss drei Kernbohrungen und die von ihm installierten Abwasserleitungen im Kellerraum Nummer 31 zurückbauen und die Bohrungen ordnungsgemäß verschließen. Vor den Arbeiten hatte er keinen legitimierenden Beschluss eingeholt. Sein nachträglicher Genehmigungsantrag war bereits am 26.10.2022 unter TOP 17 abgelehnt worden, ein weiterer Versuch am 10.07.2025 scheiterte erneut.
Am 11.12.2023 fasste die Gemeinschaft unter TOP 7 einen inzwischen bestandskräftigen Beschluss: Ein Rechtsanwalt sollte mit der Klage auf Rückbau beauftragt werden, mit einem Kostenrahmen von bis zu 5.000 Euro brutto. Bestandskräftig bedeutet: Der Beschluss kann von den Eigentümern nicht mehr angefochten werden und ist für Sie verbindlich. 43 Eigentümer stimmten dafür, acht dagegen, acht enthielten sich. Nach einer vorgerichtlichen Aufforderung vom 15.04.2024, die der Beklagte durch anwaltliches Schreiben vom 07.05.2024 zurückwies, wurde die Klage am 16.09.2024 zugestellt. Das Verfahren ruhte danach zeitweise, um dem Beklagten nochmals die Möglichkeit einer nachträglichen Genehmigung zu geben – ohne Erfolg.
Redaktionelle Leitsätze
- Kernbohrungen durch Decken oder Fußböden zur dauerhaften Verlegung neuer Abwasserleitungen sind bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG und bedürfen vor ihrer Durchführung eines Gestattungsbeschlusses; fehlt er, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Handlungsstörer Rückbau und Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen.
- Wer eine bauliche Veränderung ohne den erforderlichen Gestattungsbeschluss vornimmt, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht nach § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehe.
- Weder eine fachgerechte oder brandschutzkonforme Ausführung noch allein hohe wirtschaftliche Beseitigungskosten schließen den Rückbauanspruch der Gemeinschaft aus, wenn die bauliche Veränderung eigenmächtig und ohne vorherige Legitimation erfolgt ist.
Warum gelten drei Kernbohrungen als bauliche Veränderung?
Nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG zählt jede Maßnahme als bauliche Veränderung, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Solche Maßnahmen können durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung gestattet werden, müssen aber grundsätzlich vorab legitimiert sein, bevor sie umgesetzt werden.
Im Fall aus Hamburg ging es um drei Kernbohrungen von jeweils etwa 15 bis 20 Zentimetern Durchmesser durch den Fußboden der Erdgeschosswohnung beziehungsweise die Kellerdecke. Sie führten in den Kellerraum Nummer 31, der im Sondereigentum einer anderen Eigentümerin steht. Sondereigentum ist der Teil, der Ihnen allein gehört – etwa die Wohnung selbst oder ein Kellerraum, der Ihnen zugewiesen ist. Durch die Bohrungen wurden neue Abwasserrohre geführt und an bereits vorhandene Leitungen angeschlossen. Für Sie heißt das: Schon der Durchgriff in fremdes Sondereigentum und in die Decke als Gemeinschaftseigentum macht die Maßnahme rechtlich heikel.
Das Gericht bewertete dies als bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG. Die Bohrungen veränderten Gebäudeteile dauerhaft und schufen neue Leitungen – eine Maßnahme, die über die bloße Erhaltung des Gebäudezustands hinausging. Eine Einwilligung oder Genehmigung der Gemeinschaft hatte zu keinem Zeitpunkt vorgelegen.
Bei den Kernbohrungen von jeweils ca. 15 bis 20 cm Dicke zum Zwecke der Installation von Abwasserleitungen sowie des Anschlusses an die Abwasserleitung handelt es sich um eine derartige bauliche Veränderung, da es sich um einen auf Dauer angelegten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, der auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert und Leitungen neu geschaffen werden, folglich vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abgewichen wird und dies über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. – so das Amtsgericht Hamburg
Warum darf die GdWE den Rückbau verlangen?
Allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist berechtigt, wegen eines nicht legitimierten Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum gegen den Störer vorzugehen. Die GdWE ist die rechtsfähige Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer; sie handelt nach außen als eigene Einheit. Das ergibt sich aus §§ 1004, 823 BGB in Verbindung mit § 9a Abs. 2 WEG. Mögliche eigene Ansprüche eines einzelnen Sondereigentümers schließen die Ansprüche der Gemeinschaft dabei nicht aus. Sie müssen deshalb damit rechnen, dass die Gemeinschaft den Rückbau verlangt, auch wenn ein einzelner Nachbar parallel eigene Ansprüche hätte.
Der Beklagte bestritt vor Gericht, dass die Klägerin überhaupt befugt sei, in dieser Sache zu klagen. Seiner Auffassung nach sei es nicht Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, mögliche Beeinträchtigungen des Sondereigentums der Kellerraum-Eigentümerin gerichtlich klären zu lassen – das sei allein deren Angelegenheit.
Das Gericht widersprach dieser Sichtweise. Die Gemeinschaft sei allein berechtigt, den nicht legitimierten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zu verfolgen. Dass daneben auch die Eigentümerin des Kellerraums eigene Ansprüche wegen einer Beeinträchtigung ihres Sondereigentums haben könnte, ändere daran nichts. Die Klägerin könne Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Hindert ein Gestattungsanspruch den Beseitigungsanspruch?
Der Bundesgerichtshof hatte am 21.03.2025 unter dem Aktenzeichen V ZR 1/24 (ZWE 2025, 212) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht nach § 242 BGB entgegenhalten kann, ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehe. § 242 BGB ist der Grundsatz von Treu und Glauben; er begrenzt Rechte nur in eng gefassten Ausnahmefällen. Auch ein tatsächlich bestehender Gestattungsanspruch ersetzt danach den fehlenden Beschluss nicht – weder durch die Eigentümerversammlung noch durch gerichtliche Ersetzung. Gerichtliche Ersetzung hieße, dass ein Gericht den fehlenden Beschluss der Eigentümer ersetzt; auch das genügt laut BGH nicht nachträglich. Für Sie folgt daraus: Ohne vorherigen Beschluss droht der Rückbau, selbst wenn die Maßnahme eigentlich genehmigungsfähig gewesen wäre.
Auf diesen Punkt stützte der Beklagte seine wichtigste Verteidigungslinie. Da die Abwasserleitungen ohnehin innerhalb des Gebäudes verlaufen müssten, habe er seiner Meinung nach einen Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 3 WEG gehabt. Dieser Anspruch stehe dem Rückbauverlangen nach § 242 BGB – dem Grundsatz von Treu und Glauben – entgegen.
Das Amtsgericht ließ ausdrücklich offen, ob ein solcher Gestattungsanspruch aus § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG tatsächlich bestanden hätte. Entscheidend war für das Gericht allein, dass kein genehmigender Beschluss vorlag – die Ablehnung des Genehmigungsantrags und der Beschluss zur Durchsetzung des Rückbaus zeigten im Gegenteil, dass die Gemeinschaft mit der Maßnahme nicht einverstanden war. Unter Verweis auf die BGH-Entscheidung V ZR 1/24 war dem Beklagten der Einwand aus § 242 BGB damit abgeschnitten. Auch losgelöst von dieser höchstrichterlichen Vorgabe sah das Gericht die strengen Voraussetzungen des § 242 BGB nicht als erfüllt an.
Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung iSd § 20 I WEG ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 I 1 BGB nicht gem. § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 III WEG besteht. – so der BGH, zitiert im Urteil des Amtsgerichts Hamburg
Der entscheidende Punkt war die Reihenfolge: Die Bohrungen und Leitungen wurden vor einem Gestattungsbeschluss ausgeführt. Ob die Maßnahme möglicherweise hätte genehmigt werden müssen, half dem Eigentümer nicht. Liegen Ihre Arbeiten ebenfalls bereits vor und fehlt ein vorheriger Beschluss, ist Ihre Situation vergleichbar.
Reicht fachgerechte Arbeit gegen den Rückbau von Kernbohrungen?
Eine fachgerechte oder brandschutzkonforme Ausführung von Bauarbeiten beseitigt nicht das Erfordernis einer vorherigen Legitimation der baulichen Veränderung. Aus § 18 Abs. 2 WEG – der Norm zur ordnungsmäßigen Verwaltung – folgt zudem kein Anspruch auf ein „Behaltendürfen“ einer nicht legitimierten Veränderung. Ordnungsmäßige Verwaltung meint die pflichtgemäße, am Gemeinschaftsinteresse ausgerichtete Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Eigentümer. Im Gegenteil kann gerade die Durchsetzung bestehender Beseitigungsansprüche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Facharbeit allein schützt Sie also nicht vor einem Rückbauverlangen.
Warum schützt fachgerechte Ausführung nicht vor Rückbau?
Der Beklagte hatte vorgetragen, die drei Kernbohrungen seien fachgerecht und brandschutzkonform durch einen Klempner ausgeführt worden – deshalb bestehe kein Rückbauanspruch. Das Gericht ließ dieses Argument nicht durchgreifen: Die handwerkliche Qualität der Ausführung ändere nichts daran, dass ein dauerhafter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum ohne genehmigenden Beschluss vorlag.
Warum erlaubt Verwaltung keinen Verbleib der Bohrungen?
Weiter argumentierte der Beklagte, ein Verzicht auf den Rückbau entspreche gerade ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Eine erkennbare Beeinträchtigung liege nicht vor, der Rückbau bringe der Klägerin keinen Nutzen, belaste ihn aber erheblich. Das Gericht widersprach: Aus § 18 Abs. 2 WEG folge kein Recht, eine eigenmächtige Veränderung zu behalten. Die Gemeinschaft habe ihr Verwaltungsermessen durch die bestandskräftige Ablehnung der Genehmigung und den Beschluss zur Rückbaudurchsetzung bereits ausgeübt.
Warum sind drei Kernbohrungen kein Bagatellfall?
Schließlich verwies der Beklagte auf eine frühere BGH-Entscheidung (Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22, NZW 2023, 370, Rn. 29 f.), die Bagatellfälle wie das Bohren von Dübellöchern erwähnt hatte. Das Amtsgericht Hamburg sah hier jedoch keinen vergleichbaren Fall: Drei Kernbohrungen dieser Größe sowie die Verlegung von Abwasserleitungen durch einen fremden Kellerraum seien nicht mit gewöhnlichen Dübellöchern im eigenen Sondereigentumsbereich vergleichbar.
Schützt Treu und Glauben vor teurem Rückbau?
Hohe wirtschaftliche Beseitigungskosten begründen für sich allein keine treuwidrige Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs nach § 242 BGB, wenn der betroffene Eigentümer die Veränderung eigenmächtig vorgenommen hat. Das Schikaneverbot aus § 226 BGB und der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB greifen nicht schon deshalb, weil der Störer erhebliche Nachteile erleidet. Schikaneverbot heißt: Ein Recht darf nicht allein ausgeübt werden, um einem anderen zu schaden. Eine Begrenzung des Beseitigungsanspruchs kommt nach der vom Gericht herangezogenen Wertung nur bei willkürlicher Rechtsausübung in Betracht – etwa wenn die übrigen Eigentümer einer eigentlich beseitigungspflichtigen Veränderung zugestimmt hätten. Hohe Rückbaukosten allein retten Ihre eigenmächtige Baumaßnahme deshalb in der Regel nicht.
Der Beklagte hatte argumentiert, ein Rückbau erfordere die Zerstörung seines gesamten Badezimmers. Die Interessenabwägung müsse deshalb zu seinen Gunsten ausfallen und das Verlangen nach § 242 BGB ausschließen. Das Gericht sah darin keinen Verstoß gegen §§ 226, 242 BGB. Die wirtschaftliche Belastung beruhe allein darauf, dass der Beklagte die Gemeinschaft vorab nicht beteiligt und keine Einwilligung eingeholt habe. Von willkürlicher Rechtsausübung könne keine Rede sein: Die Gemeinschaft hatte die Genehmigung ausdrücklich abgelehnt und den Rückbau mehrheitlich beschlossen – sie hatte der Veränderung zu keinem Zeitpunkt zugestimmt.
Welche Kosten folgen dem Rückbau von Kernbohrungen?
Neben dem Rückbau selbst sprach das Amtsgericht Hamburg der Klägerin auch die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Kosten zu. Rechtsgrundlage dafür sind §§ 823 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB. Die Kostenentscheidung des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 Abs. 1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Beklagte wurde verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 152,20 Euro nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.09.2024 zu zahlen. Der Basiszinssatz ist ein veränderlicher Referenzzins der Deutschen Bundesbank; er dient als Ausgangswert für gesetzliche Verzugszinsen. Zusätzlich trägt er die gesamten Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; vorläufig vollstreckbar bedeutet, dass die Gemeinschaft den Titel schon vor einer möglichen Berufung durchsetzen kann. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung von 5.500 Euro abwenden, sofern die Klägerin nicht zuvor selbst Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Eine Sicherheitsleistung ist ein Geldbetrag oder eine Bankbürgschaft, der die Gegenseite für den Fall absichert, dass das Urteil später geändert wird. Der Streitwert wurde durch Beschluss auf 5.000 Euro festgesetzt. Am Streitwert orientieren sich unter anderem die Gerichts- und Anwaltskosten, mit denen Sie im unterlegenen Fall rechnen müssen.
Was das Urteil des Amtsgerichts Hamburg für eigenmächtige Kernbohrungen bedeutet
Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg bindet zunächst nur die Parteien dieses Verfahrens. Es stützt sich jedoch auf die BGH-Entscheidung zur fehlenden vorherigen Gestattung. Die Wertung ist daher auf vergleichbare, dauerhaft ausgeführte Eingriffe in Gemeinschaftseigentum übertragbar. Ob ein Rückbau verlangt werden kann, hängt weiterhin von den Umständen und den Beschlüssen Ihrer Gemeinschaft ab.
Haben Sie Arbeiten noch nicht begonnen, holen Sie den Gestattungsbeschluss vorher ein. Haben Sie bereits ohne Beschluss gebohrt oder Leitungen verlegt, verlassen Sie sich nicht auf eine mögliche spätere Genehmigung oder fachgerechte Ausführung. Rechnen Sie bei einer ablehnenden Gemeinschaft mit einem Rückbauverlangen sowie Kosten für Verfahren und Rechtsanwälte.
Unsere Einschätzung
Das Amtsgericht Hamburg setzt bei Leitungsarbeiten im Wohnungseigentum einen Maßstab: Entscheidend ist, ob die Gemeinschaft vor dem Eingriff entscheiden konnte. Der praktische Angelpunkt ist daher die Beschlusslage beim Baubeginn, nicht die spätere Frage, ob Leitungsweg und Ausführung vertretbar erscheinen. Für vergleichbare Vorhaben sollten Eigentümer den Beschluss so konkret fassen lassen, dass Bohrstellen, Leitungsweg und betroffene Räume erkennbar sind.
Offen blieb, ob die Leitung hier aufgrund eines gesetzlichen Anspruchs hätte gestattet werden müssen. Bei Arbeiten, die keinen dauerhaften neuen Zustand schaffen, sondern nur einen bestehenden Zustand wiederherstellen, liegt der Fall anders. Wir halten die Trennung für konsequent: Ein möglicher Anspruch auf Erlaubnis ersetzt keine vorherige Entscheidung, weil nach dem Bau nur Rückbau oder Verbleib bleiben.
Bauliche Veränderung ohne Beschluss durchgeführt?
Haben Sie als Wohnungseigentümer bereits ohne Gestattungsbeschluss gebohrt oder Leitungen verlegt? Die Rechtslage ist streng: Die Gemeinschaft kann Rückbau verlangen, auch wenn die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation und zeigen Ihnen, ob ein Rückbau droht und welche Handlungsoptionen Sie jetzt haben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann die WEG den Rückbau verlangen, obwohl kein anderer Eigentümer konkret beeinträchtigt wird?
JA. Die GdWE kann den Rückbau von Kernbohrungen auch ohne konkret nachgewiesene Beeinträchtigung eines anderen Eigentümers verlangen. Voraussetzung ist, dass Gemeinschaftseigentum dauerhaft verändert wurde und vorher kein Gestattungsbeschluss vorlag.
Eine Kernbohrung durch eine Decke, einen Boden oder gemeinschaftliche Leitungen verändert Gebäudesubstanz und stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG dar. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt dabei nicht zwingend voraus, dass bereits ein sichtbarer Schaden oder eine konkrete Nutzungseinschränkung eingetreten ist. Im Mittelpunkt stehen vielmehr der Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und dessen fehlende vorherige Legitimation durch die Eigentümerversammlung. Die GdWE muss allerdings darlegen können, dass tatsächlich Gemeinschaftseigentum betroffen war und keine wirksame Gestattung bestand. Fachgerechte und technisch funktionierende Arbeiten beseitigen den fehlenden Beschluss nicht; auch § 18 Abs. 2 WEG begründet regelmäßig kein Recht, die eigenmächtige Veränderung zu behalten. Prüfen Sie deshalb anhand der Bauunterlagen und der Teilungserklärung die betroffenen Gebäudeteile sowie anschließend die Beschlusssammlung auf eine ausdrückliche Gestattung.
Gilt die Beschlusspflicht auch, wenn Leitungen nur einen früheren Zustand wiederherstellen?
ES KOMMT DARAUF AN: Die Beschlusspflicht entfällt nicht allein, weil Sie einen früheren Leitungszustand wiederherstellen wollen. Eine technisch identische Erhaltungsmaßnahme kann anders zu beurteilen sein als ein dauerhafter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum.
Nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG sind Maßnahmen erfasst, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen. Erhaltung bedeutet, dass ein vorhandener Zustand repariert oder gleichartig ersetzt wird, ohne den Gebäudebestand zusätzlich zu verändern. Neue Kernbohrungen durch eine gemeinschaftliche Decke greifen dagegen dauerhaft in das Gebäude ein. Gleiches gilt, wenn Leitungen erstmals geschaffen, anders geführt oder durch fremdes Sondereigentum verlegt werden. Maßgeblich ist deshalb nicht die Bezeichnung als Reparatur, sondern die tatsächliche Veränderung des vorhandenen Zustands.
Nur wenn der frühere Leitungsverlauf tatsächlich identisch und ohne zusätzliche Eingriffe wiederhergestellt wird, liegt eine reine Erhaltungsmaßnahme nahe. Vergleichen Sie deshalb vor Beginn den alten und geplanten Leitungsverlauf in einem Plan und legen Sie ihn der Verwaltung vor. Bei neuen Durchbrüchen oder unklarer Eigentumszuordnung sollten Sie den Gestattungsbeschluss vorher einholen.
Haftet ein Eigentümer für bauliche Veränderungen seines Mieters ohne vorherigen Gemeinschaftsbeschluss?
ES KOMMT DARAUF AN: Der Eigentümer haftet nicht allein deshalb, weil sein Mieter gebohrt oder Leitungen verlegt hat. Hat der Eigentümer die Arbeiten jedoch beauftragt, erlaubt oder übernommen, kann die GdWE ihn auf Rückbau und Wiederherstellung in Anspruch nehmen.
Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB richtet sich grundsätzlich gegen den Handlungsstörer, also denjenigen, der den Eingriff durch eigenes Tun verursacht hat. Bei eigenständigen Arbeiten des Mieters ohne Wissen oder Auftrag des Eigentümers spricht dies zunächst für eine Verantwortlichkeit des Mieters. Zusätzlich muss der Eigentümer nach § 14 Abs. 2 WEG dafür sorgen, dass Personen mit Nutzungsrechten die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft einhalten. Diese Pflicht begründet jedoch keine pauschale Haftung für jede Handlung des Mieters. Entscheidend bleiben daher Veranlassung, Zustimmung, Kenntnis und die Möglichkeit des Eigentümers, den fortbestehenden Eingriff zu beseitigen.
Hat der Eigentümer die Maßnahme angeregt, Handwerker beauftragt oder ihre Ausführung nach Kenntnis gebilligt, kann die GdWE neben dem Mieter auch ihn als Anspruchsgegner auswählen. Gegenüber der Gemeinschaft genügt deshalb nicht ohne Weiteres der Hinweis, der Mieter habe den Bohrer geführt. Prüfen Sie Mietvertrag, Aufträge, Nachrichten und Rechnungen darauf, wer die Arbeiten veranlasst oder genehmigt hat.
Was passiert, wenn die WEG nach ihrem Beschluss den Rückbau gerichtlich durchsetzen will?
Nach einem bestandskräftigen Rückbaubeschluss kann die GdWE Sie zunächst zur Beseitigung und Wiederherstellung auffordern und anschließend Klage erheben. Der Beschluss schafft die interne Grundlage für das Vorgehen, ersetzt aber weder den Rückbau noch einen gerichtlichen Vollstreckungstitel. Eine vorherige Aufforderung ist regelmäßig sinnvoll, jedoch nicht in jedem Fall zwingende Voraussetzung für die Klage. Prüfen Sie deshalb den Beschluss und die gesetzte Frist unverzüglich.
Die Gemeinschaft kann den Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des früheren Zustands insbesondere aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verfolgen. Nach einer erfolglosen Aufforderung darf sie deshalb gerichtliche Schritte einleiten, wenn Sie die Arbeiten nicht freiwillig beseitigen. Ein nachträglicher Genehmigungsantrag oder eine fachgerechte Ausführung beendet den Streit nicht ohne Weiteres, besonders wenn die Gemeinschaft die Genehmigung abgelehnt hat. Im Prozess prüft das Gericht unter anderem, ob ein erforderlicher Gestattungsbeschluss nach § 20 WEG fehlte und welcher Zustand wiederherzustellen ist. Lassen Sie Ihre Verteidigung oder eine Einigung prüfen, bevor die Frist aus der Aufforderung abläuft.
Unterliegen Sie, müssen Sie neben den Rückbau- und Wiederherstellungskosten regelmäßig die notwendigen vorgerichtlichen Anwaltskosten sowie die Prozesskosten nach § 91 ZPO tragen. Hinzukommen können Verzugs- oder Prozesszinsen, insbesondere nach §§ 288 und 291 BGB. Ist das Urteil vorläufig vollstreckbar, kann die GdWE den titulierten Anspruch grundsätzlich bereits vor Abschluss eines Rechtsmittelverfahrens durchsetzen, sofern Sie keine zulässige Sicherheit leisten. Fordern Sie daher den vollständigen Beschluss und die Kostenaufstellung an, damit Sie das finanzielle Risiko konkret bewerten können.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 9 C-254/24 – Urteil vom 04.02.2026
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