Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten mit Wärmedämmung

AG Schöneberg, Az.: 14 C 93/16, Urteil vom 09.11.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer im 4. OG rechts gelegenen Wohnung im Haus… .. Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 19.06.2012 Modernisierungsarbeiten an dem Gebäude an, welche unter anderem die Dämmung der Fassade umfassten. Die Arbeiten wurden im Jahr 2013 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.11.2014 erklärte die Klägerin zunächst gegenüber den Beklagten eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung für Fenster etc. in Höhe von 50,61 Euro, für den Einbau des Aufzugs in Höhe von 140,90 Euro und für die Aufbringung der Wärmedämmung in Höhe von 89,44 Euro. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Aktenzeichen 16 C 63/15 auf Zahlung der Modernisierungsumlage für die Monate Februar und März 2015 wurde diese hinsichtlich der Mieterhöhung für die Aufzugskosten nicht aber für die Wärmedämmung zugesprochen. Auf den Inhalt der beigezogenen Verfahrensakte wird insofern Bezug genommen. Daraufhin übersandte die Klägerin den Beklagten unter dem 28.04.2016 eine erneute Mieterhöhung wegen Modernisierung. Hiernach sollte sich die bisherige Nettokaltmiete von monatlich 383,47 Euro um die Modernisierungsumlagen für Herd, Fenster um 50,61 Euro, für den Aufzug um 117,75 Euro und für die Wärmedämmung um 89,70 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 140,00 Euro auf nunmehr monatlich 781,53 Euro erhöhen. Für die Instandsetzungskosten der Fassade war bei der Berechnung der Wärmedämmungskosten ein Betrag in Höhe von 1.346,86 Euro in Abzug gebracht worden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des als Kopie zu der Akte gereichten Schreibens vom 28.06.2016, Anlage K 4, Bl. 15f., sowie dessen Anlagen, Bl. 59-62 der Akte, Bezug genommen.

Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten mit Wärmedämmung

Foto: ungvar/Bigstock

Die Klägerin behauptet, für die Beseitigung der Putzschäden hätte eine Fläche von 35 qm und für die Beseitigung von Graffitis eine Fläche von 130 qm instandgesetzt werden müssen, wofür Kosten für Untergrund prüfen in Höhe von netto 2,61/ brutto 3,11 Euro/qm, Strukturputz einfärben von 8,34 / 9,92 Euro/qm sowie für den Schutzanstrich von 5,73 / 6,82 Euro/qm angefallen wären (Zeuge: der Architekt Herr V.). Anteilige Baustellen- und Gerüstkosten müssen ihrer Meinung nach wegen Mitnutzung im Rahmen der übrigen Arbeiten nicht angesetzt werden. Die Klägerin behauptet weiter, die Maßnahme spare erheblich Energie ein und reicht hierzu die Berechnung der Energieberaterin Dipl.-Ing. M. E. sowie den Energieausweis des Hauses ein. Deshalb ist sie der Auffassung, ab Juli 2016 einen Mieterhöhungsbetrag von monatlich 89,70 Euro aufgrund der Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme fordern zu können.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 269,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen, sowie festzustellen, dass sich der von den Beklagten geschuldete Mietzins für die von ihnen genutzte Wohnung in der E.straße …, … Berlin wegen der durchgeführten Wärmedämmarbeiten ab dem 01.10.2016 um monatlich 89,70 Euro erhöht.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten erachten die von Klägerseite behaupteten instandsetzungsbedürftigen Flächen und hierfür erforderlichen Preise in keiner Hinsicht für nachvollziehbar und gehen von einer Notwendigkeit zur Instandsetzung der gesamten Fassade aus. Überdies behaupten sie, ein Energiespareffekt sei nicht eingetreten, wie sich aus den Abrechnungen der Vergleichswohnung darunter ergebe, weil die Brandmauer nicht gedämmt worden und Durchfeuchtungsstellen nicht ausgetrocknet worden seien.

Die Akten der Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg 16 C 63/15 und 107 C 15/16 samt Fotos sind beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO, da die Beklagten die Wirksamkeit der Mieterhöhung hinsichtlich der Modernisierung durch Wärmedämmung auch für die Zukunft in Abrede stellen.

Die Klage ist aber unbegründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 269,10 Euro für die Monate Julis bis September 2016 aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung nach Wärmedämmung gemäß §§ 535 Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB zu.

Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.04.2016 nicht für die Wärmedämmung um 89,70 Euro erhöht. Die Erklärung ist zwar formell wirksam, weil die Mieter auf der Basis der aufgenommenen Angaben die Kosten, Abzüge und Erhöhungen rechnerisch nachvollziehen können. Die Erhöhungsbeträge können aber gleichwohl nicht gefordert werden, da die Erklärung mangels zutreffendem und substantiiert vorgetragenem Abzugsbetrag für Instandhaltungskosten insofern materiell unwirksam ist.

Zunächst behauptet die Klägerin pauschal, für die Beseitigung der Putzschäden hätte eine Fläche von 35 qm und für die Beseitigung von Graffitis eine Fläche von 130 qm instandgesetzt werden müssen. Die Beklagtenseite bestreitet dies unter Hinweis auf eine Fotodokumentation, die erhebliche Putzschäden nicht nur an den inzwischen sanierten Balkonen, großflächige Flecken nach einem Wasserschaden sowie umfangreiche Graffitibeschmierungen zeigen. Diese stellt die Flächenangaben der Klägerseite ebenso wie die Möglichkeit einer nur punktuellen Ausbesserung in Frage und hätte zu einer differenzierten Berechnung und Begründung z. B. nach markierten Flächen seitens der Klägerin führen müssen. Auf unzureichenden Sachvortrag wurde sie vorliegend wie in den Vorverfahren hingewiesen. Der Vortrag blieb aber ebenso unsubstantiiert wie die Behauptung erforderlicher Kosten. Diese sind recht gering gehalten und selbst auf Bestreiten der Gegenseite ist zur Grundlage nicht näher vorgetragen worden. Schließlich hätten auch bei Mitnutzung der Baustelleneinrichtung und des Gerüsts im Rahmen der Modernisierungsarbeiten anteilige Kosten hierfür eingerechnet werden müssen.

Mangels hinreichenden Sachvortrags war der als Zeuge hierzu benannte Architekt Herr V. nicht zu vernehmen, weil es sich um die Erhebung eines Ausforschungsbeweises gehandelt hätte. Auch auf die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme wegen Energieeinsparung vorliegt, kommt es aufgrund der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht an, so dass diesbezüglich kein Sachverständigengutachten einzuholen war.

Aus den voranstehenden Gründen ist die Modernisierungsmieterhöhungsbeträge wegen Wärmedämmung nicht nur für die Monate Juli bis September 2016 sondern auch für die nachfolgende Zeit nicht geschuldet, so dass der Feststellungsantrag ebenfalls abzuweisen war.

Die Nebenentscheidungen beruhen im Hinblick auf die Kosten auf § 91 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.