WEG – Verwalterpflichten bei Vergleichsgebotseinholung für Sanierungsmaßnahmen

→ Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 980a C 21/23 WEG

Die wesentlichen Kritikpunkte des Gerichts an den Beschlüssen betreffen den Mangel an Wirtschaftlichkeitsprüfungen durch fehlende Vergleichsangebote, unbestimmte Beschlusskerne, unzulässige Kompetenzdelegationen an Verwalter/Beirat sowie mangelhafte Kostenschätzungen. Zudem wurde die Verwaltungstätigkeit hinsichtlich Instandhaltungsrückstau und Bestellungsmodalitäten beanstandet.

Vergleichsangebote: Verwalter müssen sparen, sonst droht Ungültigkeit von Beschlüssen

Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in Mehrfamilienhäusern. Ein zentraler Bestandteil des WEG sind die Verwaltungsvorschriften, die den Verwalter der Eigentümergemeinschaft in die Pflicht nehmen. Dieser ist unter anderem dafür verantwortlich, die laufende Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu organisieren und zu überwachen.

Um wirtschaftlich sinnvoll und nachhaltig handeln zu können, sind Verwalter dabei gesetzlich verpflichtet, Vergleichsangebote einzuholen, bevor größere Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden. Nur so kann die Eigentümergemeinschaft sicherstellen, dass Kosten und Leistungen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Kommt der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nach, können die darauf basierenden Beschlüsse der Eigentümer unter Umständen unwirksam sein.

Im Folgenden wird ein Gerichtsurteil vorgestellt, das sich mit den Grenzen der Verwaltervollmacht und der Bedeutung von Vergleichsangeboten für die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen zur Instandhaltung befasst.

Der Fall vor dem Das Amtsgericht Hamburg-St.Georg im Detail

Streit um Verwalterpflichten und Beschlussanfechtung in WEG

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen, die in der Eigentümerversammlung vom 05.07.2023 gefasst wurden. Kernpunkte der Auseinandersetzung waren zum einen die Pflichten des Verwalters bei der Einholung von Vergleichsangeboten für geplante Sanierungsarbeiten, zum anderen die Reichweite der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung und deren Grenzen bei der Delegation von Entscheidungsbefugnissen an den Verwalter.

Die klagende Eigentümerin beanstandete mehrere Beschlüsse, die die Sanierung von Abwassersträngen, Malerarbeiten im Eingangsbereich, die Neugestaltung der Zuwegung zum Hauseingang sowie die Absenkung von Eingangsstufen zu Wohnungen, die Reinigung von Balkonfronten und die Stilllegung von Heizkörpern im Treppenhaus betrafen. Sie kritisierte insbesondere, dass die Beschlüsse keine ausreichenden Informationen über die geplanten Maßnahmen enthielten, keine Vergleichsangebote vorlagen und die Entscheidungsbefugnis der Eigentümer in unzulässiger Weise auf den Verwalter übertragen worden sei.

Gerichtliche Entscheidung zur Beschlussanfechtung

Das Amtsgericht Hamburg-St.Georg gab der Klage teilweise statt und erklärte die Beschlüsse zu TOP 8 („Strangsanierung“), TOP 9 („Malerarbeiten Eingangsbereich“) und TOP 10 („Waschbetonplatten“) für ungültig. Die übrigen angefochtenen Beschlüsse, die die (Wieder-)Bestellung und Entlastung des Verwalters sowie die Absenkung der Eingangsstufen, die Reinigung der Balkonfronten und die Stilllegung der Heizkörper im Treppenhaus betrafen, wurden hingegen als rechtmäßig bestätigt.

Zur Begründung seiner Entscheidung führte das Gericht aus, dass für die Durchführung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich Vergleichsangebote erforderlich sind, um die Wirtschaftlichkeit der geplanten Arbeiten zu gewährleisten. Die Eigentümerversammlung könne zwar die Entscheidungsbefugnis für die Beauftragung von Unternehmen im Rahmen einer Delegation von Kompetenzen auf den Verwalter übertragen, diese Delegation müsse jedoch klare Vorgaben hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme sowie der Auswahlkriterien für die beauftragten Unternehmen enthalten. Im vorliegenden Fall seien diese Vorgaben nicht ausreichend konkretisiert worden.

Unzureichende Konkretisierung von Beschlüssen führt zur Ungültigkeit

Das Gericht bemängelte insbesondere die Unbestimmtheit der Beschlusskerne: Bei der „Strangsanierung“ (TOP 8) sei der Beschluss zu unbestimmt in Bezug auf die Auswahl der Unternehmen und die Art der auszuführenden Arbeiten gewesen. Auch die Einbindung des Verwaltungsbeirates ändere daran nichts, da diesem keine eigenständige Entscheidungskompetenz zukomme.

Bei den „Malerarbeiten Eingangsbereich“ (TOP 9) sei unklar geblieben, welches Angebot letztendlich beauftragt werden solle und wie die Vergleichbarkeit der Angebote gewährleistet werden sollte.

Ähnlich verhielt es sich mit den „Waschbetonplatten“ (TOP 10): Der Beschluss lasse offen, nach welchen Maßgaben die Verwaltung ein Fachunternehmen beauftragen soll und ob das ursprünglich vorgesehene Unternehmen oder ein anderes beauftragt werden sollte.

Rechtmäßigkeit der Verwalterbestellung und -entlastung bestätigt

Hinsichtlich der Verwalterbestellung (TOP 7) bestätigte das Gericht die Rechtmäßigkeit des Beschlusses. Die Klägerin hatte bemängelt, dass keine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten eingeholt worden sei. Das Gericht stellte jedoch klar, dass bei der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten bestehe. Auch die Höhe der Verwaltervergütung sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin habe zudem keine gravierenden Pflichtverletzungen des Verwalters dargelegt, die eine Wiederbestellung nach objektiven Gesichtspunkten als nicht mehr vertretbar erscheinen ließen.

Auch die Entlastung der Verwaltung (TOP 4) wurde vom Gericht bestätigt. Die Klägerin habe keine konkreten (Schadens-)Ersatzansprüche gegen die Verwaltung betreffend das Jahr 2022 dargelegt.

➜ Das vorliegende Urteil vom Das Amtsgericht Hamburg-St.Georg

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 21/23 WEG – Urteil vom 02.02.2024

In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980a – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.12.2023 für Recht:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.07.2023 zu TOP 8, zu TOP 9 und zu TOP 10 werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Gültigkeit mehrerer Beschlüsse einer Eigentümerversammlung.

Die Klägerin ist Mitglied der Beklagten. Auf der Eigentümerversammlung vom 05.07.2023 wurden – soweit in diesem Rechtsstreit von Interesse – folgende Beschlüsse gefasst (Protokoll, Anl. K3):

TOP 4 Entlastung des Verwalters:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilt dem Verwalter V. GmbH Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2022.

TOP 7 Verwalterbestellung:

Die V. GMBH, …, 22… Hamburg, vertreten durch den Geschäftsführer N. V., wird vom 01.01.2024 bis 31.12.2026 zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft …, 22.. Hamburg bestellt. Der Verwaltervertrag vom 15.11.2017 wird bis zum Ablauf der neuen Bestellungsdauer unter folgender Maßnahme verlängert:

Die Vergütung des Verwalters, für die im § 2 des Vertrages aufgeführten Leistungen beträgt ab dem 01.01.2024 pro Wohneinheit EUR 23,00 pro Monat zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19 % = EUR 27,37 inkl. Mehrwertsteuer.

TOP 8 Besprechung und Beschlussfassung über die Sanierung der Abwasserstränge A – E mit einem Kostenrahmen von EUR 30.000,00 brutto je Strang und Finanzierung der Maßnahme

Gem. Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.08.2022 werden die Abwasserstränge A – E durch die Firma H. GmbH mit einer Kamera befahren. Hierbei wurden insbesondere bei dem Strang D gravierende Schäden festgestellt, sodass es dringend zu empfehlen ist, diesen auszutauschen.

Die Kosten der Strangsanierung des Strang F beliefen sich auf ca. EUR 27.000,00.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass individuelle Gegebenheiten innerhalb der betroffenen Wohnungen zu Teuerungen bzw. Vergünstigungen führen können.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt die Sanierung des Abwasserstranges D vom Erdgeschoss an bis in das Dachgeschoss mit einem Kostenrahmen i. H. v. EUR 30.000,00 inkl. der ges. MwSt und räumt der Verwaltung Spielraum wie folgt ein:

Die Verwaltung wird ermächtigt und angewiesen in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat Fachfirmen mit der Sanierung des Fallstranges D zu beauftragen und Aufträge für die Maßnahmen

– Fallstrangsanierung (Sanitärgewerk)

– Rückbau und Wiedereinbau etwaiger Einbauschränke oder sonstigen baulichen Einrichtungen, welche für die Sanierung zurückgebaut werden muss (Bautenschutzgewerk)

– Endreinigung (Reinigungsgewerk)

zu vergeben.

Für diese Maßnahme erhält die Verwaltung abweichend von § 3 (8) und § 5(2) ein Honorar i. H. v. 5 % der Bruttobaukosten zzgl. MwSt.

Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt über die Erhaltungsrücklage und wird unter den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.

TOP 9 Besprechung und Beschlussfassung über die malermäßige Überarbeitung des inneren Eingangsbereiches gem. Angebot 224629 der Firma B. und Söhne mit Kosten i. H. v. EUR 3.722,68 inkl. ges. MwSt. und Finanzierung der Maßnahme

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt die Malermäßige Überarbeitung des Inneren Eingangsbereiches gem. Angebot 224629 der Firma B. und Söhne mit Kosten i. H. v. EUR 3.722,68 inkl. ges. MwSt. Der Treppenabgang zum Keller soll ebenfalls malermäßig überarbeitet werden. Die Beschlussfassung erfolgt unter der Maßgabe, dass ein Weiteres Vergleichsangebot eingeholt wird. Es wird ein Kostenrahmen von 6.000,00 EUR bewilligt. Die Verwaltung wird angewiesen, das günstigere Angebot zu beauftragen. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt über die Erhaltungsrücklage und wird unter den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.

TOP 10 Besprechung und Beschlussfassung über die Instandsetzung bzw. Neupflasterung der Zuwegung zum Hauseingang gem. Angebot AN-1939 vom 02.02.2023 über EUR 17.826,20 inkl. gesetzlicher MwSt. der Firma Ba. Garten- & Landschaftsbau GmbH und Finanzierung der Maßnahme

Der Einladung liegen zwei Angebote bei.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt in der Zuwegung zum Hausgang den Austausch der sechs grauen Gehwegplatten (keine Waschbetonplatten) gegen Waschbetonplatten und ggf. mittels eines Rüttelgerätes starke Unebenheiten zu beseitigen. Die Beauftragung des Unternehmens ist mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen. Der Verwalter wird bevollmächtigt eine entsprechende Maßnahme zu beauftragen. Es wird ein Kostenrahmen In Höhe von 2.000,00 EUR bewilligt. Die Verwaltung wird angewiesen eine entsprechende Maßnahme zu beauftragen. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt über die Erhaltungsrücklage und wird unter den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.

TOP 11 Besprechung und Beschlussfassung über die Absenkung der Eingangsstufen vor den Wohnungstüren der Wohnungen 22 und 25 mit einem Kostenrahmen i. H. v. jeweils EUR 2.000,00 brutto und Finanzierung der Maßnahme

Stufen bis zu einer Höhe von 19 cm gelten als baufachlich korrekt. Es gibt aktuell zwei Stufen, welche dieses Maß überschreiten. Nach Kostenschätzung des Architekten Herrn Bo. (…) liegen die Kosten bei ca. EUR 1.700,00 brutto je Stufe.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt die Vornahme der Arbeiten zur Absenkung der Eingangsstufen vor den Wohnungstüren der Wohnungen 22 und 25 mit einem Kostenrahmen i. H. v. jeweils EUR 2.000,00 brutto. Die Verwaltung wird angewiesen, ein Fachunternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen. Die Finanzierung i. H. von insgesamt 4.000,00 EUR brutto erfolgt über die Erhaltungsrücklage und wird unter den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufteilt.

TOP 13 Antrag der Eigentümerin Frau G.: Besprechung und Beschlussfassung über die Reinigung der Balkonfronten mit einem Kostenrahmen i. H. v. EUR 10.000,00 brutto und Finanzierung der Maßnahme

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entspricht dem Antrag der Eigentümerin G. und beschließt die Reinigung der straßenseitigen Balkonfronten. Es wird ein Kostenrahmen i. H. v. EUR 5.000,00 inkl. ges. MwSt bewilligt. Die Verwaltung wird beauftragt und angewiesen zwei Angebote einzuholen und das günstigere Angebot zu beauftragen. Die Kosten werden über die Erhaltungsrücklage finanziert und im Verhältnis der Miteigentumsanteile unter den Eigentümern verteilt.

TOP 14 Antrag der Eigentümerin Frau J.: Besprechung und Beschlussfassung über die Demontage oder Stilllegung aller Heizkörper im Treppenhaus

Die Gemeinschaft der Eigentümer entspricht dem Antrag der Eigentümerin J. und beschließt die Stilllegung aller Heizkörper im Treppenhaus. Die Maßnahme wird mit EUR 500,00 brutto genehmigt. Die Verwaltung wird beauftragt, entsprechende Maßnahmen zu beauftragen. Die Kosten werden den laufenden Wohngeldzahlungen entnommen und im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Eigentümer verteilt.

Mit ihrer am Montag, d. 07.08.2023 bei Gericht eingegangenen, der Beklagten am 25.08.2023 zugestellt und mit Schriftsatz vom 05.09.2023 – bei Gericht eingegangen am selben Tag – begründeten „Beschlussklage“ macht die Klägerin geltend, dass die vorgenannten Beschlüsse zu TOP 4, TOP 7, TOP 8, TOP 9, TOP 10, TOP 11, TOP 13 und TOP 14 für ungültig zu erklären seien, weil sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen würden. Dazu im Einzelnen:

Zu TOP 4 und TOP 7 (Verwalterentlastung und -bestellung): Der Umstand, wie Herr V. Verwalter geworden sei, sei den Eigentümern gegenüber nicht offen kommuniziert worden. Dieser ist in 2022 auf einer Versammlung erschienen und habe mitgeteilt, er habe seine Firma mit der vormaligen Verwalterin, der ####, verschmolzen und sei daher in den Verwaltervertrag eingetreten. Es bestünden daher Bedenken, ob es sich nicht um eine Erstbestellung gehandelt habe, bei der Vergleichsangebote erforderlich gewesen wären. Es sei nicht zu erkennen, dass Herr V. über die erforderliche Sachkunde für die Verwaltereigenschaft verfüge.

Anfragen der Eigentümer würden oft monatelang nicht beantwortet. Die Beaufsichtigung von Bauvorhaben sei maximal mangelhaft. So habe der Verwalter im Jahr 2022 nicht bemerkt, dass die Platten vor dem Haus rutschgefährdet seien. Auch habe er den Motorschließzylinder ausbauen, aber nicht adäquat ersetzen lassen, sodass die Verschlusssicherheit des Hauses nicht gewährleistet gewesen sei. Die Fertigstellung von Bauarbeiten durch #### hätten durch sie, die Klägerin, reklamiert werden müssen und seien von der Verwaltung nicht durchgesetzt worden. Die alten begrünten Bodenplatten vor dem Haus seien nicht gereinigt worden und hätten infolge der Rutschgefahr ein Unfallrisiko dargestellt. Angesichts der Tatsache, dass der Verwalter für die Eigentümer nicht erreichbar gewesen sei, sich nicht um die Anlage kümmere und Baumaßnahmen nicht angemessen betreue, komme eine Entlastung, eine Erhöhung der Vergütung und eine Wiederwahl nicht in Betracht.

Zu TOP 8 (Strangsanierung): Das Vorhaben sei nicht genügend vorbereitet. Sie rüge, dass keine drei Angebote vorgelegen hätten. Ohne diese sei nicht erkennbar, inwieweit eine Maßnahme überhaupt sinnvoll sei. Ein verwertbares Leistungsverzeichnis sei nicht aufgestellt worden; eine Basis dafür existiere nicht. Ein Abschlussbericht der Untersuchung des Schadens liege nicht vor. Die Schadenursache sei nicht geklärt. Es gebe keine Angaben dazu, ob und warum die ganze Leitung getauscht werden solle. Es sei unklar, welche Zusatzkosten entstehen können und ob die Endreinigung enthalten sei. Der Beschluss sei unbestimmt. Eine Kostenfeststellung sei nicht möglich. Es ist vollkommen unklar, wer die Maßnahmen durchführen solle. Die Delegation der vollständigen Entscheidungsfindung an den Verwaltungsbeirat sei nicht möglich. Es fehle eine Grundlage für dessen Entscheidung. Ein Grund für ein 5%iges Sonderhonorar für die Verwaltung sei ebenfalls nicht ersichtlich. Ihrer Auffassung nach sei der gesamte Beschluss mangels Beschlusskerns nichtig.

Zu TOP 9 (Malerarbeiten Eingangsbereich): Der Beschluss sei unbestimmt. Es lägen keine drei Vergleichsangebote vor. Es sei unklar, was gemalert werden solle. Einen „inneren“ Eingangsbereich gebe es nicht. Es sei unklar, wo weitere Angebote eingeholt werden sollen, und warum der Kostenrahmen 5.000,- Euro betrage soll (wenn schon das vorliegende Angebot die oberste Preisgrenze darstellen solle). Es sei unzulässig ist, wenn die Entscheidung über die Vergabe allein bei der Verwaltung liegen solle. Für den Kellerabgang liege gar kein Angebot vor. Es sei unklar, wie die Vergleichbarkeit der Angebote gewährleistet werden solle. Die farbliche Gestaltung sei nicht geregelt. Nach der Teilungserklärung sei ein einheitliches Farbkonzept im Treppenhaus erforderlich, was weder erwähnt noch Beschlussgegenstand sei.

Zu TOP 10 (Waschbetonplatten): Die vorhandenen Platten sei von #### infolge der Neuverlegung von Stromkabeln im September 2022 hochgenommen und erst im Februar 2023 wieder verlegt worden. Der Verwalter habe sich nicht um die Wiederherstellung des Weges von der Straße zum Hauseingang gekümmert. Die Platten müssten durch #### im Rahmen ihrer Gewährleistungspflicht wieder aufgenommen und neu verlegt werden. Dass es sich um eine höhere Plattenqualität, als vorhanden, handeln würde, sei nicht ersichtlich. Der Beschluss sei aus sich heraus nicht verständlich. Vergleichsangebote oder überhaupt nur ein Angebot lägen nicht vor. Es sei nicht zulässig, einem Kostenrahmen für eine Maßnahme zu beschließen, die überhaupt nicht erkennen lasse, was getan werden solle. Es gibt keinerlei Angebote und kein Leistungsverzeichnis, auf dessen Basis solche eingeholt werden könnten. Der Beschluss übertrage einfach die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft auf den Verwalter und sei damit unzulässig.

Zu TOP 11 (Absenken der Eingangsstufen vor den Eingängen 22 und 25): Auch hierzu gebe es keinerlei Angebote und auch kein Leistungsverzeichnis. Die Beschlussfassung zeige die Willkürlichkeit der Maßnahme. Die Kosten sollen angeblich bei 1.700,00 Euro je Stufe liegen, dennoch sei ein Kostenrahmen von 4.000,00 Euro beschlossen worden – ohne jede Grundlage. Darüber hinaus liege offensichtlich ein Planungsfehler des Architekten vor. Dieser sei erst entstanden, nachdem umfangreiche Arbeiten am Estrich durchgeführt worden seien.

Zu TOP 13 (Reinigung der Balkonfronten): Es gebe kein Angebot und keine Frage nach günstigeren Alternativen. Eine Maßnahme ohne Angebot könne aber nicht beschlossen werden; es seien mindestens drei Vergleichsangebote erforderlich. Im Jahr 2021 habe es ein Angebot zur Reinigung durch Industriekletterer gegeben, das abgelehnt worden sei. Die Methode der Reinigung der sechs Stockwerke von außen sei nicht Beschlussgegenstand. Es gebe mithin weder ein Angebot, noch ein Leistungsverzeichnis.

Zu TOP 14 (Stilllegung der Heizkörper im Treppenhaus): Es gebe keine Angebote und kein Leistungsverzeichnis. Die Entfernung der Heizkörper alleine sei mindestens doppelt so teuer wie veranlagt. Der Heizungsstrang im Treppenhaus sei bereits abgestellt. Das Entfernen der Heizmöglichkeit entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; diese sei gerade auch für die Vermeidung von Schimmel existentiell.

Die Klägerin beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.07.2023 zu TOP 4, TOP 7, TOP 8, TOP 9, TOP 10, TOP 11, TOP 13 und TOP 14 werden für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtenen Beschlüsse und sieht diese im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es sei zwar zutreffend, dass betreffend ihre Verwaltung die vormalige organschaftliche Vertretung auf die aktuelle organschaftliche Vertretung verschmolzen wurde. Diese Verschmelzung führe aber dazu, dass die Verwalterstellung und auch der Verwaltervertrag auf den übernehmenden Rechtsträger übergegangen sei. Es habe daher nicht der Vorlage weiterer Vergleichsangebote bedurft, da es sich um eine Folgebestellung gehandelt habe (TOP 7). Die pauschalen Anwürfe der Klägerin gegen die Tätigkeit der Verwaltung – die unzutreffend seien – reichten nicht aus, um deren Wiederwahl für ungültig zu erklären; das seien bloße Marginalien. Eine Vergütung von 23,00 Euro netto pro Einheit stelle das untere Ende der Preisskala dar. Und Gründe, die gegen eine Entlastung der Verwaltung sprechen würden (TOP 4), seien nicht dargetan.

Auf Basis der Befahrung der Abwasserstränge A bis E sei eine Sanierungsbedürftigkeit des Stranges D festgestellt worden, weswegen auch nur dieser Strang D saniert werde (TOP 8). Der Preisrahmen von 30.000,00 Euro berücksichtige eingetretene Preissteigerungen. In Ausübung der Möglichkeit gemäß § 27 Abs. 2 WEG sei die Entscheidungsbefugnis dafür auf ihre organschaftliche Vertretung delegiert worden.

Da es sich ohnehin um eine bloße Reproduktion früherer Arbeiten handele, gebe es auch keine Auswahlmöglichkeiten hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme. Zwecks Abstimmung der Vorgehensweise und als kontrollierendes Korrektiv solle insoweit eine Absprache mit den Verwaltungsbeiratsmitgliedern erfolgen; nach entsprechender Absprache mit ihnen erfolge Beauftragung einer Fachfirma. Ein Abschlussbericht der Untersuchungen liege vor; die Klägerin hätte von ihrem Einsichtsrecht Gebrauch machen müssen. Die Schadensursache sei nicht von Belang; es sei nicht erkennbar, von wem insoweit Schadensersatz verlangt werden könnte. Die Sanierung werde insoweit erfolgen, als sie tatsächlich erforderlich sei. Nach der Kamerabefahrung werde seitens der Verwaltung davon ausgegangen, dass eine Sanierung des gesamten Fallstranges erforderlich sei, da ein teilweiser Austausch nicht sinnvoll sei. Dass eine „Kostenreserve“ eingeplant sei, sei als Ausfluss der Kompetenzübertragung gemäß § 27 Abs. 2 WEG hier nicht weiter zu beanstanden. Es sei zwar so, dass ohne Auswahl eines vorher bekannten Gewerkes nicht erkennbar sei, wer die Maßnahme ausführe; dies sei aber auch nicht erforderlich, da die diesbezügliche Entscheidungskompetenz auf die Verwaltung delegiert worden sei, die sich mit dem Beirat absprechen solle.

Inhalt und Umfang der Maßnahme gemäß Beschluss zu TOP 9 seien hinreichend bestimmt.

Ein Kostenrahmen sei vorgegeben und die Entscheidungsbefugnis gemäß § 27 Abs. 2 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend delegiert worden. Es gebe eine vollkommen klare Vorgabe, dass das günstigere von beiden Angeboten beauftragt werden solle. Dass es sich selbstverständlich um eine Fachfirma handele, ergebe sich aus der Natur der Sache; andernfalls würde sich die Verwaltung Haftungsansprüchen aussetzen. Der aktuelle Farbton der Wände werde nicht verändert werden; das zu beauftragende Gewerk werde angewiesen werden, die Wände in dem aktuell vorhandenen Farbton zu streichen.

Im Beschluss zu TOP 10 sei nur die Rede davon, dass sechs graue Gehwegplatten (keine Waschbetonplatten) gegen Waschbetonplatten auszutauschen und mittels eines Rüttelgerätes solle eine Beseitigung stärkerer Unebenheiten erfolgen. Die Arbeiten seien durch ein Fachunternehmen auszuführen und die Entscheidungsbefugnis sei gemäß § 27 Abs. 2 WEG auf die Verwaltung delegiert worden, die sich zuvor mit dem Verwaltungsbeirat besprechen solle. Zuvor hätten zwei Angebote beigelegen, die einen größeren Auftragsumfang zum Gegenstand gehabt hätten. Dies sei von den Wohnungseigentümern allerdings nicht gewollt gewesen. Hinsichtlich der Qualität der verwendeten Steine sei anzumerken, dass Waschbetonplatten standardmäßig angeboten werden und dass die Entscheidungsbefugnis insoweit schlicht bei der Verwaltung liege, der dieser Rechte- und Pflichtenkreis gemäß § 27 Abs. 2 WEG übertragen worden sei – obwohl eine solche Befugnis schon gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG bestünde und schon keines Beschlusses bedurft hätte. Das gelte auch für den Beschluss zu TOP 11. Die Kostenschätzung des Architekten belaufe sich auf Euro 1.700,00 je Stufe beläuft und zwei Stufen seien instandzusetzen sind; und eine Reserve in Höhe von 300,00 Euro sei sinnvoll.

Es entspreche auch im Rahmen des Beschlusses zu TOP 13 ordnungsmäßiger Verwaltung, die Angebotseinholung und die Entscheidungsbefugnis nebst Auftragsvergabe zu dem vorgegebenen Kostenrahmen gemäß § 27 Abs. 2 WEG an die organschaftliche Vertretung zu delegieren. Dabei sei es auch nicht erforderlich, die Methode der Reinigung der sechs Stockwerke vorher zu konkretisieren. Auch die diesbezügliche Entscheidungsbefugnis könne auf den organschaftlichen Vertreter delegiert werden. Es habe daher hier weder einer entsprechenden Konkretisierung noch der Vorlage eines Leistungsverzeichnisses oder darauf basierender Angebote bedurft. Betreffend die Stilllegung der Heizkörper am Treppenhaus gelte wiederum die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, die Befugnisse bzw. Rechte der Verwaltung gemäß § 27 Abs. 2 WEG zu erweitern.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

1. Der angefochtene Beschluss vom 05.07.2023 zu TOP 7 betreffend die (Wieder-)Bestellung der Verwaltung vom 01.01.2024 bis 31.12.2026 widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Soweit die Klägerin dazu geltend macht, dass zuvor keine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten eingeholt worden sei, verfängt dieser Einwand nicht. Es ist höchstrichterlich anerkannt, dass bei der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten besteht (vgl. nur BGH, ZWE 2011, 317, 318 = ZMR 2011, 735; Becker, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 26, Rz. 117). Eine Fortsetzung der bisherigen Verwalterstellung ist hier beschlossen worden. Die Beklagte macht zu Recht geltend, dass der Verwaltervertrag bei der Verschmelzung von juristischen Personen auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht und dass nichts anderes für die Organstellung des Verwalters gilt (BGH, ZWE 2014, 216, 271, Rz. 16 = ZMR 2014, 654).

Unstreitig hat es eine solche Verschmelzung hier auf die nun wiederbestellte Verwaltung (GmbH) gegeben.

Der Einwand der Klägerin, dass die Vergütung für die wiederbestellte Verwaltung mit einem Betrag von 23,00 Euro netto (27,37 Euro brutto) pro Wohneinheit und Monat „überhöht“ sei, verfängt ebenfalls nicht. Es ist weder dargetan noch sonst – auch im Lichte der gerichtsbekannten Preisstruktur in Hamburg – ersichtlich, dass es sich dabei um eine überdurchschnittlich hohe Vergütung handelt und/oder dass die Eigentümer bei der Bemessung des Betrages das Gebot der Wirtschaftlichkeit (siehe BGH, NJW 2020, 988, 990, Rn. 19 = ZMR 2020, 206) außer Acht gelassen haben.

Sofern die Klägerin geltend macht, dass der Verwaltung bzw. ihrem Geschäftsführer die erforderliche Sachkunde fehle, weil sie/er das gemeinschaftliche Eigentum in der Vergangenheit nur unzureichend verwaltet habe, muss sich die Klägerin dem durch den Beschluss zum Ausdruck kommenden Mehrheitswillen beugen. Den Wohnungseigentümern steht bei der Wiederwahl der Verwaltung im Ermessenspielraum zu, der auch ein sog. Verzeihungsermessen umfasst: es liegt im Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft, bei der (Wieder-)Bestellung des Verwalters dessen frühere Verfehlungen bei günstiger Zukunftsprognose nicht gegen ihn zu verwenden (vgl. Greiner, in: BeckOGK-WEG; 1.12.2023, § 26, Rn. 98 m.w.N.; Zschieschack, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 26 WEG, Rn. 21). Bei der (Wieder)Bestellung der Verwaltung hat sich im Gegensatz zur Abberufung eine Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter ausgesprochen weswegen an die Beurteilung dessen, was ein „wichtiger Grund“, der gegen die Bestellung spricht, ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung; das Gericht wird deshalb ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingreifen (vgl. Nur LG Hamburg, ZWE 2012, 288). Der o.g. Beurteilungsspielraum ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände erneut bestellen (so etwa auch Zschieschack, a.a.O., Rn. 20).

Solche, gegen die Wiederbestellung der Verwaltung der Beklagten sprechenden Gründe hat die Klägerin weder im Einzelnen noch bei einer Gesamtschau ihres Prozessvortrages dargetan. Selbst unterstellt, die von ihr bemängelten Unzulänglichkeiten und/oder Pflichtverletzungen der Verwaltung lägen vor – etwa im Zusammenhang mit der Beantwortung von Anfragen der Eigentümer, der behaupteten Rutschgefahr betreffend die Platten vor dem Haus, dem Ausbau des Motorschließzylinders, der Fertigstellung der Bauarbeiten durch Stromnetz Hamburg und/oder der Reinigung der alten begrünten Bodenplatten vor dem Haus -, rechtfertigten diese noch nicht die Annahme von gravierenden Pflichtverletzungen, die ein Festhalten der Eigentümer an der Verwaltung nach objektiven Gesichtspunkten als nicht mehr vertretbar erscheinen ließen. Es hier nach dem Vortrag der Klägerin demnach insbesondere nicht ersichtlich, dass eine die Eigentümerversammlung dominierende Mehrheit von Wohnungseigentümern in einer Art Wagenburgmentalität ggf. gravierende Pflichtverletzungen des Verwalters ohne Rücksicht auf das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer toleriert (s. dazu OLG Hamm, NZM 2004, 504, 506 = ZMR 2004, 852).

2. Auch der angegriffene Beschluss vom 05.07.2023 über die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2022 (TOP 4) ist nicht für ungültig zu erklären. Wird dem Verwalter Entlastung erteilt, so liegt darin ein negatives Schuldanerkenntnis i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB, also ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwa bestehende Ersatzansprüche gegen den Verwalter (BGH, NJW 1997, 2106 = ZMR 1997, 308). Dieser erfasst vor allem etwaige – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche gegen den Verwalter, soweit sie den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BGH, NJW 2003, 3124, 3126 = ZMR 2003, 750). Gemessen daran gibt der Vortrag der Klägerin schon nichts her, was konkret für einen (Schadens-)Ersatzanspruch gegen die Verwaltung betreffend das Jahr 2022 sprechen können soll. Die bloße Bezugnahme auf mögliche Unzulänglichkeiten oder Pflichtverletzungen der Verwaltung ohne konkreten zeitlichen oder inhaltlichen Bezug reicht dazu nach obigen Maßgaben nicht aus.

3. Die Beschlüsse zu TOP 8, zu TOP 9 und TOP 10 widersprechen hingegen ordnungsmäßiger Verwaltung und sind demgemäß für ungültig zu erklären. Die Klägerin macht dazu – jeweils individuell-konkret – zutreffend geltend, dass mit ihnen eine jeweils an sich den Wohnungseigentümern obliegende Entscheidungskompetenz in unzureichender Weise auf die Verwaltung der Beklagten übertragen worden ist bzw. dass den Voraussetzungen des § 27 Abs. 2 WEG für die Erweiterung der Befugnisse der Verwaltung nicht in ausreichendem Maße Rechnung getragen worden ist.

a) Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der GdWE berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (Nr. 1) oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (Nr. 2). Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern, § 27 Abs. 2 WEG.

Die Wohnungseigentümer haben durch die letztgenannte Regelung die Möglichkeit, diejenigen Maßnahmen selbst zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen: sie können etwa Maßnahmenkataloge aufstellen, dem Verwalter Maßnahmen im Einzelfall zuweisen oder einzelne Handlungen des Verwalters von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig zu machen (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 75). Eine „Erweiterung“ der Rechte und Pflichten meint, dass die Wohnungseigentümer – durch Beschluss oder Vereinbarung – anordnen, dass Entscheidungen, die das Gesetz ihnen vorbehält und die sie nach § 19 Abs. 1 WEG selbst treffen müssten, vom Verwalter getroffen werden dürfen, wobei es unerheblich ist, um welche Entscheidungen es sich handelt, weil das Gesetz keine Grenzen bestimmt; vorstellbar ist daher, dass die Eigentümer dem Verwalter innerhalb der allgemeinen Beschlussgrenzen sämtliche Entscheidungen, die sie selbst in der Versammlung treffen könnten, übergeben (so etwa Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 27, Rn. 74 f.). Die Reichweite dieser Beschlusskompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG finde ihre Grenze nur dort, wo die Eigentümer zwingend selbst eine Entscheidung treffen und/oder in der Form eines Beschlusses handeln müssten (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, 2020, Rn. 494 ff. mit Beispielen). Der Verwaltung könnte also die Entscheidung über Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums übertragen werden (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), also auch die Entscheidung über umfangreichere Erhaltungsmaßnahmen, die über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hinausgehen (vgl. Becker, in: Bärmann, a.a.O., § 27, Rn. 47).

Der Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG selbst muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also inhaltlich hinreichend bestimmt und transparent sein; der Umfang der Entscheidungskompetenz muss klar und eindeutig aus dem Beschluss hervorgehen (Becker, a.a.O., Rn. 53). Zudem muss aus dem Beschluss der Entscheidungsmaßstab hervorgehen (Zschieschack, in: Jennißen, WEG, 8. Auflage 2024, § 27, Rn. 76). Ein entsprechender Beschluss ist indes für ungültig zu erklären, wenn der Verwaltung zu weitgehende Kompetenzen verliehen werden: die Wohnungseigentümer können dadurch nicht den Grundsatz des § 18 Abs. 1 WEG seiner praktischen Bedeutung berauben, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. AG Charlottenburg, ZWE 2023, 334 = ZMR 2023, 926). Es versteht sich gleichwohl von selbst, dass die primäre Zuständigkeit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer eingeschränkt wird, sofern die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters erweitert werden (vgl. Skauradszun, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 27 WEG, Rn. 33). Grundsätzlich haben die Eigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG bei der Frage, ob und wenn ja welche Entscheidungszuständigkeiten sie in welchem Umfang bzw. mit welchen Vorbehalten auf den Verwalter übertragen, ein weites Ermessen (Fichtner, in: Müller/Fichtner, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 7. Aufl, 2022, § 11, Rn. 130). Es wird regelmäßig aber nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn wesentliche, vor allem auch kostenintensive Maßnahmen komplett oder im Kernbereich auf den Verwalter übertragen werden, weil es dabei bleiben muss, dass die Wohnungseigentümer über wesentliche Maßnahmen selbst entscheiden müssen (vgl. nur Zschieschack, a.a.O., Rn. 77).

b) Die in Rede stehenden Beschlüsse – die objektiv-normativ, also gemäß ihrem Wortlaut und am nächstliegenden Sinn ihrer Bedeutung auszulegen sind – genügen diesen Anforderungen nicht.

aa) Mit dem Beschluss zu TOP 8 betreffend die „Strangsanierung“ haben sich die Eigentümer mehrheitlich für die „Sanierung des Abwasserstranges D vom Erdgeschoss an bis in das Dachgeschoss mit einem Kostenrahmen i. H. v. EUR 30.000,00 [brutto]“ entschieden und die Verwaltung – der ein konkreter „Spielraum“ eingeräumt worden ist – „ermächtigt und angewiesen in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat Fachfirmen mit der Sanierung des Fallstranges D zu beauftragen und Aufträge für die Maßnahmen (…) Fallstrangsanierung (Sanitärgewerk), (…) (Bautenschutzgewerk) und Endreinigung (Reinigungsgewerk) zu vergeben.“ Ferner ist eine Sondervergütung für die Verwaltung sowie die Finanzierung (Erhaltungsrücklage/MEA) beschlossen worden.

Die Ordnungswidrigkeit dieses Beschlusses folgt daraus, dass sich die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Art und Weise der Durchführung der „Strangsanierung“ („Wie“) in überschießender Weise ihrer eigenen Entscheidungszuständigkeit begeben haben. Hinsichtlich des „Ob“ der Maßnahme haben die sie zwar unter Wahrnehmung ihrer aus § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG folgenden (Beschluss-)Kompetenz selbst entschieden, die Erhaltungsmaßnahme durchzuführen und dafür auch – zutreffend – einen Kostenrahmen nebst einer Finanzierungsregelung mitbestimmt. Soweit sie aber für deren weitere praktische Umsetzung der Verwaltung einen konkreten „Spielraum“ eingeräumt haben (für die Erteilung von Aufträgen an Fachfirmen – in Abstimmung mit dem Beirat – aus den Bereichen „Sanitärgewerk“, „Bautenschutzgewerk“ und „Reinigungsgewerk“), haben sie aber nach Auffassung des erkennenden Gerichts den von § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Gestaltungspielraum überschritten. Auch die Auswahl eines Fachunternehmens für die Durchführung einer nicht unbedeutenden Sanierungsmaßnahme gehört zu den Kernrechten der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan, die ihnen entgegen § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht durch einen Beschluss (der Mehrheit), gestützt auf § 27 Abs. 2 WEG, entzogen werden kann (ebenso kritisch etwa Skauradszun, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, Die WEG-Reform 2020, 2021, § 1, Rn. 76 unter Hinweis auf die fehlende Möglichkeit der Minderheit, die Auswahlentscheidungen der Verwaltung mangels eines Beschlusses dazu anfechten zu können). Die nach ihrem Wortlaut eher sehr weit zu verstehende Beschlusskompetenz nach § 27 Abs. 2 WEG darf also nicht dazu führen, dass die Verwaltung neben ihrer Funktion als Vollzugs- und Vertretungsorgan der GdWE gleichzeitig auch noch Trägerin einer übermäßigen Entscheidungskompetenz wird und die ihr per Beschluss neu übertragenen Rechte und Pflichten in den verbandsrechtlichen Zuweisungsgehalt der bestehenden, durch das Gesetz (unabänderlich) festgelegten Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer unangemessen weit reichen. Bei wesentlichen Entscheidungen muss es auch im Geltungsbereich von § 27 WEG in der seit dem 01.01.2020 geltenden Fassung dabei bleiben, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (§ 18 Abs. 1 WEG) und die Wohnungseigentümer per Beschluss darüber entscheidet (§ 19 Abs. 1 WEG) – nicht die Verwaltung.

Im Streitfall ist dieses Kompetenzgefüge durch die vollständige Übertragung der Auswahlmöglichkeiten für die Gewerke, die die Sanierungsmaßnahme durchführen sollen, auf die Verwaltung verletzt worden. Deren „Spielraum“ deckt nicht nur unwesentliche Einzel- bzw. Detailfragen ob, sondern bezieht sich auf sämtliche mit der Durchführung der Maßnahme verbundenen Entscheidungen (Gestaltung und Anzahl der eingeholten Angebote, Auswahl des Unternehmens i.S. einer Beurteilung seiner Solvenz, seiner technischen Fertigkeiten, der nachhaltigen Arbeitsweise u.s.w.).

Daran vermag auch die Einbindung des Verwaltungsbeirats („in Absprache“) nichts zu ändern, weil diesem erst Recht keine gesetzliche Kompetenz für die Übernahme der aus den §§ 18, 19 WEG resultierenden Entscheidungsbefugnissen zukommt und im Übrigen völlig unklar ist, ob diese Form der Einbindung eine bloße Beteiligung des Beirats meint oder etwa dessen Zustimmung.

Im Lichte des § 139 BGB ist der o.g. Grundbeschluss über die Durchführung der Sanierungsmaßnahme („Ob“) nicht aufrechtzuerhalten, weil nicht auszuschließen ist, dass die Wohnungseigentümer in Kenntnis der für die Realisierung in Betracht kommenden Fachunternehmen (also ihrer Leistungen, ihrer Preise etc.) eine insgesamt abweichende Entscheidung getroffen hätten. Auf die Frage der Sondervergütung für die Verwaltung und ihre Höhe kommt es daher nicht mehr an.

bb) Zu TOP 9 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich – soweit bestimmbar – die „malermäßige Überarbeitung des inneren Eingangsbereiches“ sowie des „Treppenabgangs zum Keller“ beschlossen, und zwar mit einem Kostenrahmen von 6.000,00 Euro und einer Finanzierungsregelung (Erhaltungsrücklage/MEA).

Der Entscheidungskorridor, der der Verwaltung dazu eröffnet wurde, ist aufgrund der verwendeten Formulierungen aber unklar und nicht eindeutig: einerseits wird die Maßnahme „gem. Angebot 224629 der Fa. B. und Söhne mit Kosten i. H. v. EUR 3.722,68 inkl. ges. MwSt.“ beschlossen, andererseits erfolgt die „Beschlussfassung (…) unter der Maßgabe, dass ein weiteres Vergleichsangebot eingeholt wird“ und ferner wird „die Verwaltung (…) angewiesen, das günstigere Angebot zu beauftragen.“ Es bleibt danach für jedermann offen, welches Angebot beauftragt werden soll (das vorliegende oder ein anderes) und nach welcher Maßgabe; das „günstigere Angebot“ kann etwa bezogen sein nur auf den Preis oder aber zusätzlich auch noch weitere Faktoren berücksichtigen (etwa eine „günstigere“ Methode der Sanierung).

cc) Ähnliches gilt auch für den Beschluss zu TOP 10. Während dieser im Protokoll mit der Überschrift „Besprechung und Beschlussfassung über die Instandsetzung bzw. Neupflasterung der Zuwegung zum Hauseingang gem. Angebot AN-1939 vom 02.02.2023 über EUR 17.826,20 inkl. gesetzlicher MwSt. der Firma … und Finanzierung der Maßnahme“ versehen ist, heißt es im Beschlusstext selbst nur noch, dass in der Zuwegung zum Hausgang die „sechs grauen Gehwegplatten (keine Waschbetonplatten) gegen Waschbetonplatten“ ausgetauscht und ggf. mittels eines Rüttelgerätes starke Unebenheiten beseitigt werden sollen. Ferner ist „die Beauftragung des Unternehmens (…) mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen“, wobei der Kostenrahmen (nur) noch 2.000,00 Euro beträgt. Es bleibt nach dem gesamten Inhalt des Beschlusses auch hier offen, nach welcher Maßgabe die Verwaltung ein bzw. das Fachunternehmen beauftragen soll; wäre das dort ausdrücklich genannte gemeint, hätte es keiner Abstimmung mit dem Beirat bedurft. Die Beklagte trägt dazu selbst vor, zuvor hätten zwei Angebote beigelegen, die einen größeren Auftragsumfang zum Gegenstand gehabt hätten und dass hinsichtlich der Qualität der verwendeten Steine anzumerken sei, dass Waschbetonplatten standardmäßig angeboten werden. Ob es bei der erheblichen Verringerung des (kostenmäßigen) Umfangs der Maßnahme aber bei dem/den ursprünglichen Anbieter(n) bleiben sollte und welcher davon ausgewählt werden sollte, gibt der Beschluss hier nicht her; möglich ist nach dem Wortlaut auch ein Rückgriff auf weitere Anbieter.

4. Die Beschlüsse zu TOP 11, TOP 13 und TOP 14 sind hingegen nicht für ungültig zu erklären.

aa) Zu TOP 11 ist „die Vornahme der Arbeiten zur Absenkung der Eingangsstufen vor den Wohnungstüren der Wohnungen 22 und 25 mit einem Kostenrahmen i. H. v. jeweils EUR 2.000,00 brutto“ beschlossen worden, was den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht. Unstreitig – und entsprechend im Protokoll festgehalten – ist, dass zwei Stufen vor den Eingängen der o.g. Wohnungen baufachlich „nicht korrekt“ sind bzw. die zulässige Höhe von 19 cm überschreiten; dieser Zustand soll beseitigt werden. Ob es diesbezüglich, wie die Klägerin geltend gemacht hat, „Planungsfehler“ gegeben habe, steht einer mehrheitlichen Beschlussfassung zur Wiederherstellung ordnungsgemäßer baulicher Zustände nicht entgegen. Es ist insoweit auch nicht zu beanstanden, dass die Eigentümer – ohne ein ihnen vorliegendes Angebot und/oder Leistungsverzeichnis – die Verwaltung angewiesen haben, ein Fachunternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen. Insoweit ist ein Ermessensfehler im Rahmen von § 27 Abs. 2 WEG – gemessen an obigen Anforderungen – nicht ersichtlich. Die Wohnungseigentümer haben über das „Ob“ der Maßnahme selbst entschieden und das „Wie“ in die Hände der Verwaltung gelegt, ohne dass der Wortlaut des Beschlusses zu Unklarheiten bei der Durchführung führt. Angesichts des vergleichsweise überschaubaren Gegenstands der Maßnahme (Absenkung von zwei Treppenstufen auf das zulässige Maß) und der damit verbundenen, auf einer Schätzung eines Sonderfachmanns (Architekt) beruhenden Kostenlast von 4.000,00 Euro brutto, war es nicht ermessensfehlerhaft, die konkrete Ausführung der Maßnahme im Rahmen von § 27 Abs. 2 WEG auf die Verwaltung zu delegieren. Diese ist lediglich „angewiesen“ worden, ein „Fachunternehmen“ damit zu beauftragen. Das schließt nicht aus, dass dieser Auftrag auf Grundlage von mehreren Vergleichsangeboten erfolgen wird, die Verwaltung also von ihrer Befugnis pflichtgemäß Gebrauch macht. Und soweit die Wohnungseigentümer einen finanziellen „Puffer“ in Höhe von 300,00 Euro brutto je Stufe einberechnet haben, vermag die Klägerin mit ihrem Anfechtungsbegehren ebenfalls nicht durchzudringen; die Beklagte macht zu Recht geltend, dass mit dem Mehrbetrag von ca. 18% eine etwaige Preissteigerung abgedeckt werden kann bzw. die Verwaltung einen Spielraum erhält.

bb) Auch der Beschluss zu TOP 13, mit dem die „Reinigung der straßenseitigen Balkonfronten“ mit einem Kostenrahmen von 5.000,00 Euro brutto nebst Finanzierung beschlossen worden ist, widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zu dessen Durchführung haben die Wohnungseigentümer bestimmt, dass die Verwaltung „zwei Angebote einzuholen“ und „das günstigere Angebot zu beauftragen“ hat. Diese Delegation von Entscheidungskompetenzen auf die Verwaltung genügt den rechtlichen Anforderungen, wie sie dafür gelten (s.o.). Es versteht sich von selbst, dass die Wahrnehmung der Delegationsbefugnis im Rahmen von § 27 Abs. 2 WEG nicht dazu führen darf, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung zu pflichtwidrigem Verhalten ermächtigen bzw. die Auslagerung der Entscheidung das „Wie“ einer Maßnahme auf die Verwaltung mit Maßgaben erfolgen darf, die – hätten die Eigentümer selbst darüber in eigener Kompetenz entschieden – den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen hätten. So verhält sich hier indes nicht: die Verwaltung soll „zwei Angebote“ einholen und das „günstigere Angebot“ beauftragen. Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, einen Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme dadurch umzusetzen, indem er Vergleichsangebote einholt, diese prüft und den Auftrag an einen Anbieter erteilt. Im Geltungsbereich des gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. war zudem anerkannt, dass der Verwalter in aller Regel gehalten ist, den günstigsten Anbieter zu wählen (und ihm die Wohnungseigentümer auch eine dahingehende Weisung erteilen können), wobei dies nicht zwingend war; im Einzelfall konnte es triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen (vgl. dazu nur BGH, ZWE 2016, 79, 82, Rn. 33 = ZMR 2016, 680). Es besteht kein Anlass, davon im Rahmen des § 27 Abs. 2 WEG n.F. abzuweichen. Sofern sich die Eigentümer dafür entscheiden, dass die Verwaltung das „günstigere“ von zwei eingeholten Angeboten annehmen bzw. beauftragen soll, besteht vor dem Hintergrund der überschaubaren Kostenlast (5.000,00 Euro brutto insgesamt) und dem Gegenstand der Maßnahme – und mangels entgegenstehendem Sachvortrag der Klägerin – keine Veranlassung anzunehmen, dass im Streitfall „triftige Gründe“ dafür gesprochen hätten, der Verwaltung keine einengende Maßgabe zu erteilen.

cc) Zu TOP 14 ist die „Stilllegung aller Heizkörper im Treppenhaus“ zu Kosten von 500,00 Euro brutto beschlossen worden nebst Auftrag an die Verwaltung, „entsprechende Maßnahmen zu beauftragen.“ Einen damit verbundenen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung hat die Klägerin nicht dargetan. Unstreitig ist der Heizungsstrang im Treppenhaus schon „abgestellt“. Eine „Demontage“ der Heizkörper ist – anders als in der Einladung als Alternative angekündigt – nicht beschlossen worden. Und im Lichte eines Kostenvolumens von 500,00 Euro brutto ist die o.g. Delegation des „Wie“ an die Verwaltung nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer damit eine wesentliche Entscheidung aus ihrer Hand gegeben haben.

5. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Kostenentscheidung ist ein Gesamtstreitwert von 8.918,82 Euro zugrunde zu legen. Auf die angefochtenen Beschlüsse entfällt nach § 49 GKG jeweils das folgende Gesamtinteresse: TOP 4: 1.500,00 Euro, TOP 7: 19.227,78 Euro, TOP 8: 13.009,50 Euro, TOP 9: 6.000,00 Euro, TOP 10: 7.730,33 Euro, TOP 11: 1.734,60 Euro, TOP 13: 5.000,00 Euro und TOP 14: 500,00 Euro. Das Einzelinteresse der Klägerin an der Anfechtung bemisst sich nach einem (geschätzten) Anteil von 1/46 bzw. 2,17%, so dass sich mit dem 7,5fachen Wert folgende (Einzel-)Streitwerte ergeben: TOP 4: 244,56 Euro, TOP 7: 3.134,96 Euro, TOP 8: 2.121,11 Euro, TOP 9: 978,26 Euro, TOP 10: 1.260,38 Euro, TOP 11: 282,82 Euro, TOP 13: 815,21 Euro und TOP 14: 81,52 Euro. Auf die Klägerin entfällt ein Unterliegensanteil von 48,88%.