AG Frankfurt, Az.: 385 C 2655/14 (70), Urteil vom 10.03.2015

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die innegehaltene Wohnung …, … Frankfurt am Main, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Loggia, Bad/WC, Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.04.2015 bewilligt.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.600 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Kosten abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 04.04.2006 mieteten die Beklagten von der Klägerin die im Tenor näher bezeichnete Wohnung. Mit Schreiben vom 20.06.2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Mietrückstände. Diese Kündigung (Bl. 12 d.A.) erfolgte wegen Rückständen bezüglich der Mieten Mai und Juni 2014. Die betreffende Kündigung wurde durch eine Schonfristzahlung der Beklagten unwirksam. Mit Schreiben vom 22.08.2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut wegen Rückstände mit den Monatsmieten Juli und August 2014. Wegen weiterer Mietrückstände gemäß Auflistung Seite 2 der Beklagten kündigte die Klägerin in der Klageschrift das Mietverhältnis erneut fristlos und ordentlich.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie verweisen auf eine Zahlung am 05.11.2014 in Höhe von 1.082,04 € für die rückständigen Mieten Oktober und November 2014 sowie weitere Ausgleichszahlungen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtliche Niederschrift vom 12.02.2015 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist auch begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß §§ 546Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung der Klägerin vom 22.08.2014 wirksam gekündigt (§ 543 BGB). Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Mietrückstände zumindest zwischenzeitlich, vollständig durch die Beklagtenseite ausgeglichen wurden. Zwar führt eine Schonfristzahlung im Rahmen des sogenannten Nachholrechtes gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dazu, dass die vorangegangene Kündigung unwirksam wird, wenn die Zahlungsrückstände direkt nach der Kündigung oder spätestens bis 3 Monate nach Zustellung der Klage im angestrengten Räumungsverfahren beglichen werden.

Dieses Nachholrecht ist hier jedoch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2, 2. Satz ausgeschlossen, da der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Insoweit hat eine nochmalige Überprüfung des Gerichts im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 12.02.2015 ergeben, dass dieser Verweis auf Satz 1 nicht die Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezüglich der ersten Kündigung voraussetzt. Die Ausschlusswirkung der Zweijahresfrist gilt für Befreiungshandlungen des Satz 1, also die Befriedigung durch Zahlung oder Erfüllungssurrogate oder Vorlage einer Verpflichtungserklärung in der Zeit zwischen Zugang und der Kündigung und Ablauf der Schonfrist (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Auflage, § 569 BGB Rn. 42). Zahlungen im Sinne des Satz 1 vor Anhängigkeit oder zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit sind solchen Inhalt von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit damit gleichgestellt, die Verweisung in Satz 2 bezieht sich auf sämtliche Schonfristzahlungen durch Hinzugang der Kündigung und dem Zeitpunkt 2 Monate nach Rechtshängigkeit. Die Rechtshängigkeit als solche ist nicht erforderlich.

Angesichts der Ausgleichung der Zahlungsrückstände durch die Beklagten war diesen eine Räumungsfrist gemäß § 541 ZPO zu bewilligen. In Ansehung der Dauer des Mietverhältnisses, der wiederholten Zahlungsrückstände sowie der wechselseitigen Interessen der Beteiligten war diese bis 30.04.2015 zu bemessen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr.1 ZPO. Dabei fällt die Bewilligung einer Räumungsfrist hinsichtlich der Kosten nicht ins Gewicht.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihren Rechtsgrund in §§ 708Nr. 7 und Nr. 11, 711 ZPO.