AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 48/17 WEG – Urteil vom 17.08.2018

1. Der Beklagte wird verurteilt, die auf der Dachterrasse seines Sondereigentums im Hause … (Nummer C 9 gemäß Anlage § 2.1 zur Teilungserklärung der WEG), … Hamburg vorgenommenen baulichen Veränderungen insoweit zu beseitigen, als sie nicht dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. Oktober 2012 („Bau eines Terrassendachs“ gemäß TOP 4e des Protokolls) entsprechen, insbesondere

(a) durch Rückbau aller gläsernen Klapp-Schiebeelementen an der Längsseite der Dachterrasse einschließlich der Schienen,

(b) durch Rückbau der gläsernen Klapp-Schiebeelementen an der kurzen Seite der Dachterrasse einschließlich der Schienen,

(c) durch Änderung des Gefälles der Abdeckung der Außenmauer,

(d) durch Wiederherstellung der ursprünglichen Absturzsicherung und

(e) durch Rückbau des Regenabflussrohres an der Außenfassade.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Der Beklage hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, betreffend den Tenor zu 1) nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000,00 €. Der Beklagte kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Beklagten zum Rückbau von Baumaßnahmen.

Die Klägerin und der Beklagte sind Miteigentümer der WEG …. Zwischen ihnen gilt die notarielle Teilungserklärung vom 28. Mai 2009 (Anlage K1). Der Beklagte ist Eigentümer der dort in § 2.1 als Nummer C9 bezeichneten Dachgeschosswohnung, die Klägerin ist Eigentümerin der darunter gelegenen Wohnung (Nummern C7/C8). In der Eigentümerversammlung vom 24. Oktober 2012 (vgl. Protokoll, Anlage K3) wurde zu TOP 4e („Terrassendach aus Glas für die nach Norden gelegene Dachterrasse“) auf Antrag des Beklagten einstimmig folgender Beschluss gefasst: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt [dem Beklagten] die Genehmigung zum fachgerechten Einbau des Terrassendachs gemäß Baugenehmigung der Stadt Hamburg auf eigene Kosten und Übernahme sämtlicher Folgekosten durch [den Beklagten] bzw. seinen Rechtsnachfolger zu erteilen.“. Dem Einladungsschreiben der Verwaltung zu dieser Versammlung vom 8. Oktober 2012 (Anlage K2) waren u.a. beigefügt die Genehmigung des Bezirksamtes Hamburg-Nord – Fachamt Bauprüfung – betreffend eine „Terrassenüberdachung aus Glas / Aluminium“ sowie eine 3D-Zeichnung der Konstruktion. Der Beklagte ließ anschließend auf seiner Dachterrasse eine Trägerkonstruktion nebst – zunächst – neun gläsernen Klapp-Schiebeelementen an der Längsseite und fünf gläsernen Klapp-Schiebeelementen an der kurzen Seite der Dachterrasse, jeweils nebst Führungsschienen, sowie ein feststehendes Dreiecksfenster an der kurzen Seite errichten. Ferner wurde die Abdeckung der Außenmauer so verändert, dass Regenwasser nicht mehr nach innen in/auf die Dachterrasse, sondern nach außen hin abläuft. Zudem wurde im oberen Bereich der Fassade ein Regenabflussrohr montiert und eine Absturzsicherung demontiert. Nachträglich entfernte der Beklagte wieder ein Klapp-Schiebeelement an der Längsseite der Dachterrasse, und zwar das – von vorne gesehen – ganz rechts gelegene. Wegen des jetzigen Zustands der Terrasse wird Bezug genommen auf die Lichtbilder gemäß Anlage K5.

Die Klägerin macht geltend, dass der Beklagte zum Rückbau dieser baulichen Veränderungen verpflichtet sei. Diese seien für sie mit einem Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG verbunden und nicht von dem – unstreitig bestandskräftig gewordenen – Beschluss vom 8. Oktober 2012 zu TOP 4e gedeckt. Der Beklagte habe nicht lediglich eine „Terrassenüberdachung“ errichten lassen, sondern ein weit darüber hinausgehendes Glashaus. Durch ablaufendes Wasser an den Glaselementen und durch die Änderung der Abdeckung der Außenmauer (Fließrichtung nach außen) tropfe nunmehr Wasser auf die Fensterbänke ihrer Wohnung. Das Regenrohr störe den optischen Gesamteindruck der Fassade. Das gelte auch für die Kipp-Schiebeelemente selbst. Bei der Beschlussfassung sei der Umfang der geplanten Arbeiten objektiv nicht erkennbar gewesen. Der Beschluss vom 8. Oktober 2012 sei ohnehin nicht bestimmt genug, weil weder aus dem Beschlusswortlaut selbst noch aus den in Bezug genommenen Unterlagen hinreichend deutlich werde, in welcher konkreten Ausführung die „Terrassenüberdachung“ hergestellt werden soll.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die auf der Dachterrasse seines Sondereigentums im Hause … (Nummer C 9 gemäß Anlage § 2.1 zur Teilungserklärung der WEG, Anlage K1) … Hamburg vorgenommenen baulichen Veränderungen insoweit zu beseitigen, als sie nicht dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. Oktober 2012 („Bau eines Terrassendachs“ gemäß TOP 4e des Protokolls, Anlage K2) entsprechen, insbesondere

(a) durch Rückbau aller gläsernen Klapp-Schiebeelementen an der Längsseite der Dachterrasse einschließlich der Schienen,

(b) durch Rückbau der gläsernen Klapp-Schiebeelementen an der kurzen Seite der Dachterrasse einschließlich der Schienen und des feststehenden Dreiecksfensters,

(c) durch Änderung des Gefälles der Abdeckung der Außenmauer,

(d) durch Wiederherstellung der ursprünglichen Absturzsicherung und

(e) durch Rückbau des Regenabflussrohres an der Außenfassade.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er bringt vor, dass er auf seiner Dachterrasse keinen Wintergarten errichtet habe, sondern ein Terrassendach mit seitlichem Windschutz aus Elementen, die nicht wind- und schlagregendicht seien. Der „Raum“ unterhalb des Daches sei auch nicht – was unstreitig ist – beheizbar. Die Arbeiten seien sämtlichst in enger Abstimmung mit der Klägerin durchgeführt worden. So habe er die Klägerin und ihren Ehemann etwa mit E-Mail vom 8. Oktober 2012 (Anlage B1) über sein konkretes Begehren und den Umfang der zur Abstimmung gestellten baulichen Veränderung informiert. Anlässlich der Versammlung vom 24. Oktober 2012 hätten auch weitere (Bau-)Unterlagen zur Einsicht ausgelegen, insbesondere die Baupläne und die Anträge und Genehmigungen der Behörde; daraus sei der tatsächliche Umfang der Arbeiten zu entnehmen gewesen, insbesondere aus der Anlage B3 (Anlage zum Bescheid 430/10). Ohnehin habe die Klägerin vorab gewusst, dass die Planung Schienen für die Schiebeelemente vorsehe. Weshalb die Klägerin, die die Arbeiten genehmigt habe, nunmehr deren Rückbau verlange, erschließe sich ihm daher nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ihr nicht nachgelassene Schriftsätze zur Akte gereicht, und zwar vom 29. Juni 2018 und vom 2. August 2018.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Rückbau eines Großteils der streitbehafteten, vom Beklagten vorgenommenen baulichen Veränderungen auf seiner Dachterrasse sowie Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach den §§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, 14 Ziff. 1, 15 WEG. Davon ausgenommen ist lediglich das feststehende Dreiecksfenster auf der kurzen Seite der Dachterrasse, weswegen die Klage auch insoweit abzuweisen ist.

Die in Rede stehenden baulichen Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, um die es sich aufgrund der Betroffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums unzweifelhaft handelt, sind rechtswidrig bzw. begründen einen Nachteil zu Lasten der Klägerin nach Maßgabe v. § 14 Ziff. 1 WEG.

Der Beklagte kann sich betreffend den Einbau der gläsernen Klapp-Schiebeelemente sowie der Schienen, die Veränderung der Abdeckung der Außenmauer, den Einbau des Regenabflussrohrs sowie die Entfernung der Absturzsicherung nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der – unstreitig bestandskräftig gewordene – Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24. Oktober 2012 zu TOP 4e eine geeignete Rechtfertigungsgrundlage darstellt. Ein solcher Beschluss ist „aus sich heraus“, also objektiv-normativ auszulegen. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut auszugehen; Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben (vgl. BGH, NJW 2016, 2177, 2178, Tz. 20). Auch auf Dokumente außerhalb des Protokolls darf, sofern diese zweifelsfrei bestimmbar sind, Bezug genommen werden (s. BGH, NZM 2016, 553, 554, Tz. 9 f.).

Nach dieser Maßgabe rechtfertigt der Beschluss lediglich die Errichtung einer „Terrassenüberdachung“, wie sie sich aus der „Anlage II“ zur Einladung der Verwaltung gemäß Anlage K2 darstellt. Der Beschlusswortlaut selbst spricht nur von einem „Terrassendach aus Glas“ bzw. von der „Genehmigung zum fachgerechten Einbau des Terrassendaches gemäß Baugenehmigung“. Unter einem „Terrassendach“ ist nach dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung nur eine horizontale Fläche oberhalb der Terrassengrundfläche zu verstehen, die eine Abgrenzung bzw. einen Abschluss nach oben hin im Sinne eines Wetterschutzes schafft. Nicht umfasst sind bei einem „Dach“ hingegen seitliche Begrenzungen aus Materialien beliebiger Art – wie hier Glas -, die eine ähnliche Funktion erfüllen. In einem solchen Fall handelt es sich eher um einen „Wintergarten“. Aus der in Bezug genommenen „Anlage II“ geht auch nichts Abweichendes hervor. Die Baugenehmigung vom 15. August 2012 bzw. ihr Wortlaut gibt nichts für gläserne Klapp-Schiebeelemente, die auf Schienen laufen, her. Und die farbige 3D-Zeichnung lässt allenfalls erkennen, dass auf der Dachkonstruktion Glaselemente befinden werden, weil sich der Bereich zwischen den Dachstreben vor den hellen Fenstern in der Fassade im Bereich der Konstruktion etwas dunkler darstellt. Für einen durchschnittlich informierten Wohnungseigentümer, der sich die Planungszeichnung für ein „Terrassendach“ ansieht, ergibt sich aus der Zeichnung nichts dafür, dass zwischen der vertikalen Ständerkonstruktion sowohl an der kurzen Seite der Terrasse als auch an der Längsseite Klapp-Schiebe-Elemente aus Glas vorgesehen sind. Das gilt auch für entsprechende Schienen, die dafür notwendig sind; diese werden in der 3D-Zeichnung – ebenso wie die Glaselemente selbst – weder hervorgehoben dargestellt noch finden sich dort sonst Hinweise darauf.

Soweit der Beklagte meint, dass bei der Versammlung weitere Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung gestanden hätten und auch die Anlagen zur Baugenehmigung ein genaues Bild der beabsichtigen Baumaßnahme vermitteln würden, ist ihm entgegenzuhalten, dass der Beschluss zu TOP 4e darauf nicht Bezug nimmt. Der bloße Verweis in der Überschrift, dass „weitere Unterlagen (…) der Verwaltung vor[-liegen]“ genügt den rechtlichen Anforderungen an eine hinreichende Bezugnahme auf konkret benannte Unterlagen nicht. Ohnehin ist nicht ersichtlich, dass diese (Bau-)Unterlagen dem Beschlussprotokoll beigefügt gewesen sind, so dass auf diese bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses auch gar nicht zurückgegriffen werden kann. Auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung beteiligten Eigentümer kommt es zudem nicht an (vgl. nur BGH, NJW 2010, 3093, Tz. 9), so dass auch dahinstehen kann, ob und welche Unterlagen bei der Beschlussfassung vorgelegen haben und welche konkreten Informationen der Klägerin vor oder bei der Beschlussfassung bereits bekannt gewesen sind.

Der Einbau des Regenfallrohrs, die Entfernung der Absturzsicherung und die Änderung des Gefälles der Abdeckung sind von dem Beschluss zu TOP 4e erst recht nicht gedeckt; für diese baulichen Veränderungen finden sich überhaupt keine Anhaltspunkte in den vorgenannten Urkunden.

Die streitbehafteten baulichen Veränderungen – mit Ausnahme des feststehenden Dreiecksfensters – begründen auch einen Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG. Ein solcher „Nachteil“ ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung; die konkret und objektiv sein muss; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, NZM 2014, 245, 246, Tz. 11). Die Schwelle, die zu einem Nachteil im Sinne von § 14 WEG führt, ist aus verfassungsrechtlichen Gründen eher niedrig anzusetzen (vgl. BVerfG, NZM 2005, 182, 183). Gemessen an diesen Anforderungen geht von den gläsernen Klapp-Schiebeelementen eine Beeinträchtigung in Form der nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Fassade aus. Festzustellen ist in solchen Fällen, ob die Veränderung des einzelnen Bauteils zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführt hat, was eine umfassende Wertung erfordert, bei der insbesondere die Bedeutung des veränderten Bauteils für den Gesamteindruck des Gebäudes und die Auswirkungen der vorgenommenen Veränderung für diesen Gesamteindruck zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, NJW 2017, 2184, 2185, Tz. 13). Die Schiebeelemente erzeugen im Streitfall aufgrund der spiegelnden Wirkung des verwendeten Materials (Glas) den Eindruck eines abgeschlossenen Baukörpers. Diese Eigenschaft fehlt an sich einer Dachterrasse, selbst wenn auf ihr das eher filigrane Gerüst für eine Überdachung errichtet worden ist. Diese Anmutung der Abgeschlossenheit wird vorliegend noch dadurch verstärkt, dass im Übrigen keine weiteren geschlossenen Baukörper gibt, sondern lediglich eine Reihe von Fenstern in der Rotklinker-Fassade. Und der Umstand, dass es sich um Schiebeelemente handelt, verstärkt noch die nachteilige optische Wirkung, weil – wie auf den Lichtbildern betreffend das vom Beklagten entfernte Element zu erkennen ist – die Unterbrechung der einheitlichen Glasfront zu einem einer unruhigen Fassadengestaltung führt. Die Schienen für die Elemente folgen aufgrund ihres Zwecks dem Schicksal der Elemente selbst.

Das gilt indes nicht für das feststehende Dreiecksfenster, weil dieses aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers noch zu der Glasüberdachung der Terrasse zählt und auch keine Wirkung im Sinne einer „Umschlossenheit des Raumes“ erzeugt wie die Schiebeelemente.

Ein Nachteil im vorgenannten Sinne, also durch die optische Veränderung des Gesamteindrucks, geht aber auch mit der Installation des Regenfallrohrs einher. Dieses führt zwar zu dem ohnehin schon an der Fassade angebrachten Einlauf für das zum Boden führende Regenfallrohr, nimmt aber die ausschließlich vertikale Ausrichtung dieses Fallrohrs weder nach der Art der konkreten Leitungsführung noch nach der Art des verwendeten Rohrdurchmessers wieder auf. Das neu errichtete Regenfallrohr wirkt vor der Rotklinker-Fassade wie ein architektonischer Fremdkörper.

Auch die Änderung des Gefälles der Abdeckung der Außenmauer führt zu einem Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG. Unabhängig davon, ob – wie die Klägerin behauptet – Wassertropfen auf die Fensterbänke des Sondereigentums der Klägerin aufschlagen und dadurch Lärm erzeugt wird, reicht der Umstand, dass überhaupt – abweichend von jetzigen Zustand – Regenwasser über die Außenfassade abgleitet wird, für eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung aus. Anders als zuvor wird das Wasser nicht mehr kontrolliert über die Dachterrasse abgeleitet, sondern unkontrolliert über die gesamte Breite der Fassade im Bereich der Dachterrasse des Beklagten.

Ebenfalls nachteilig wirkt sich die Demontage der Absturzsicherung aus, weil sich daraus, wie die Klägerin zu Recht geltend gemacht hat, das Haftungsrisiko für die Gemeinschaft vergrößert wird.

Die Klägerin ist auch nicht zur Duldung des rechtswidrigen Zustandes verpflichtet (§ 1004 Abs. 2 BGB). Selbst wenn, wie der Beklagte geltend macht, die Klägerin zwischenzeitlich Kenntnis von der beabsichtigten Umsetzung der streitbehafteten Maßnahmen erlangt hat, ergibt sich daraus weder ein Verzicht auf die Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs noch – etwa durch eine konkludente Vereinbarung – die Duldung des Zustandes der Dachterrasse nach ihrem Umbau.

Der Beklagte bringt nichts für eine (auch schlüssige) Erklärung der Klägerin vor, die bei verobjektivierter Betracht den Schluss darauf zulassen würde, dass sie den Terrassenaufbau billige. Es auch nichts dafür ersichtlich, dass dem Beseitigungsverlangen der Klägerin das Schikaneverbot (§ 226 BGB) entgegensteht. Der Klägerin geht es hier nicht nur darum, den Beklagten zu schädigen, sondern ihren Anspruch auf Beseitigung der unzulässigen Baumaßnahmen durchzusetzen.

Die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien geben keinen Anlass für eine Wiedereröffnung derselben, §§ 156, 296a ZPO. Das Klagebegehren erweist sich nicht deswegen als rechtsmissbräuchlich, weil die Klägerin den Beschluss zu TOP 4e vom 24. Oktober 2012 nicht angefochten hat; dazu bestand aus der Sicht eines vernünftigen Wohnungseigentümers auch kein Anlass, weil der Beschluss den Umfang der zulässigen Maßnahmen hinreichend deutlich festlegt, der Beklagte diese Festlegungen aber erst anschließend überschritten hat. Auch ist die Planungsskizze gemäß Anlage B3 durch den Beschluss zu TOP 4e nicht in Bezug genommen worden und ein bloßes Ausliegen in der Versammlung, wie es vom Beklagten behauptet wird, reichte nicht aus (s.o.). Die Klägerin war aus Rechtsgründen in Ansehung des Ausbauzustandes gemäß Anlage B4 auch nicht verpflichtet, gegenüber dem Beklagten ihr Beseitigungsbegehren zu offenbaren bzw. ihre Zustimmung zu verweigern. Und selbst der Umstand, dass die Klägerin binnen der sechsmonatigen Bauphase „mit keinem Wort ablehnend zu dem hier streitgegenständlichen Bauvorhaben äußerten“, rechtfertigt nicht die Annahme eines Widerspruchs zu den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Hätte der Beklagte sicherstellen wollen, dass seine geplanten Veränderungen von den Miteigentümern bzw. insbesondere von der Klägerin gebilligt werden, hätte er einen weiteren Beschlussantrag auf einer Eigentümerversammlung mitsamt einer konkreten Bau-Detail-Planung stellen können.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708, 709 S. 1, 711 ZPO.