OLG Dresden – Az.: 5 U 1350/11 – Urteil vom 16.08.2012

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Leipzig, 2. Zivilkammer, vom 29.07.2011 (2 O 3655/08) wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 19.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Räumen auf der Burg G. in der .straße . in K. in Anspruch.

Am 18.12.1990/02.01.1991 schlossen die damalige Gemeinde G. als Vermieterin und der Beklagte sowie Herr K. W. als Mieter einen Mietvertrag (Anlage K 2) über die Nutzung von verschiedenen Räumlichkeiten in unterschiedlichen Flügeln der Burg G.. Dabei handelt es sich sowohl um gewerblich genutzte als auch um Wohnräume.

Mit Übergang des Eigentumes an der Burg ist der Kläger in die Vermieterstellung eingerückt. Der ursprüngliche Mitmieter K. W. ist aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Der Beklagte betreibt im Westflügel der Burg eine gastronomische Einrichtung und mehrere Fremdenzimmer. Der Mietvertrag wurde ursprünglich auf eine Dauer von 20 Jahren fest abgeschlossen. Der Mieter erhielt allerdings eine Verlängerungsoption um weitere 10 Jahre, welche mit dem Schreiben vom 12.02.2002 (Anlage BK 3) ausgeübt wurde. Die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages erhöhte sich damit auf 30 Jahre. Die Regelungen des Mietvertrages wurden durch die Vereinbarung der Vertragsparteien vom 03.11.1995 (Anlage K 3) modifiziert.

Im Zuge der Überarbeitung des Brandschutzkonzeptes für den Westflügel der Burg holte der Kläger die gutachterliche Stellungnahme zum vorbeugenden baulichen Brandschutz des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. D. S. aus D. vom 30.05.2003 (Anlage K 4) und das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. J. M. aus A. vom 26.10.2003 zur Tragfähigkeit der Dachkonstruktion und der Decke über dem Obergeschoss des Westflügels (Anlage K 7) ein. Der Kläger gelangte aufgrund weiterer Untersuchungen zu dem Ergebnis, dass die Herstellung des Brandschutzes nur mit einer grundlegenden Sanierung der Dachkonstruktion und der Decke über dem Hotelbereich im Westflügel möglich ist und dafür insgesamt Kosten in Höhe von etwa 640.000,00 € anfallen werden, wovon 560.000,00 € auf die Instandsetzung des Daches und 80.000,00 € auf die Brandschutzmaßnahmen entfallen. Diesen Kosten steht eine durchschnittliche Jahresmiete des Beklagten gegenüber, die in den Jahren 2004 bis 2007 16.963,50 € betrug. Nach Auffassung des Klägers führt dies zu einem derartigen Missverhältnis zwischen den aufzuwendenden Kosten einerseits und der von ihm zu erzielenden Miete andererseits, dass für die ihn die sogenannte „Opfergrenze“ überschritten ist, mit der Folge, dass er nicht verpflichtet ist, die Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Ohne Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen bestehe aber eine akute Einsturzgefahr, so dass der Kläger wegen des Überschreitens der „Opfergrenze“ auch nicht zur weiteren Fortführung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten verpflichtet sei, sondern auch insoweit von seiner Verpflichtung gemäß § 275 Abs. 2 BGB bzw. § 242 BGB befreit sei. Mit dieser Begründung erklärte der Kläger die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses in seinen Schreiben an den Beklagten vom 26.09. und 15.10.2008 (Anlage K 18). Der Beklagte wies die Kündigungen bereits aus formalen Gründen wegen fehlender Vollmacht zurück und hält sie im Übrigen für unbegründet. Er hat sowohl die Notwendigkeit der vom Kläger bezifferten Kosten als auch die Einsturzgefahr in Abrede gestellt.

Wegen des Sachverhaltes im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.04.2009 zur Frage der Erforderlichkeit der Instandsetzungskosten in Höhe von insgesamt 640.000,00 € durch die Einholung eines schriftlichen Gutachtens der für Sicherung und Instandsetzung historischer Bauten sowie Schäden an Gebäuden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. B. B. aus L.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 16.09.2010 Bezug genommen.

Mit seinem Urteil vom 29.07.2011 hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Kläger habe das Mietverhältnis mit den Kündigungen vom 26.09. bzw. 15.10.2008 nicht beenden können, weil ihm kein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung zur Seite gestanden habe. Eine Regelung dahin, dass der Kläger ab einer bestimmten Höhe von Sanierungskosten die außerordentliche Kündigung erklären dürfe, enthalte der Mietvertrag nicht. Der Kläger könne sich auch nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag berufen. Auch die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB seien nicht erfüllt.

Gegen das ihm am 03.08.2011 zugestellte Urteil hat der Kläger am 05.09.2011, einem Montag, Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 03.11.2011 begründet.

Der Kläger trägt vor, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien weiterhin bestehe. Der Kläger sei von seiner Verpflichtung zur Sanierung des Pachtobjektes gemäß § 275 Abs. 2 BGB befreit und müsse deshalb auch nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewähren. Umgekehrt sei auch gemäß § 326 Abs. 1 BGB sein Anspruch auf Zahlung der Miete erloschen. Die Voraussetzungen des § 275 Abs. 2 BGB seien erfüllt, weil der Sanierungsaufwand für den Westflügel der Burg G. die sogenannte „Opfergrenze“ überschreite. Nach den Berechnungen des Klägers beliefen sich die Sanierungskosten auf rund 640.000,00 €. Dies sei im Kern durch das gerichtliche Sachverständigengutachten bestätigt worden, welches von Sanierungskosten in Höhe von rund 626.000,00 € ausgehe. Diese Kosten überschritten die durchschnittliche Jahresmiete in Höhe von 16.963,50 € um das 37-Fache. Die Rechtsfolgen von § 275 Abs. 2 BGB seien zwar kraft Gesetzes eingetreten, auch wenn daneben eine Kündigung für erforderlich gehalten werde, sei dieses Erfordernis aber erfüllt durch die von Seiten des Klägers ausgesprochenen Kündigungen vom Herbst 2008. Der Kläger bekräftigt ferner, dass er – entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung – von der konkreten Einsturzgefahr in Bezug auf das Dach des Westflügels der Burg G. ausgehe.

Nach einem Hinweis des Senats in Bezug auf die Erfolgsaussicht der Berufung im Beschluss vom 12.06.2012 trägt der Kläger ergänzend vor, er stütze die Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien auch auf seine weiteren Kündigungen vom 30.11.2011 (Anlage BK 12), vom 08.12.2011 (Anlage BK 13), vom 24.02.2012 (Anlage BK 19) und vom 23.03.2012 (Anlage BK 20). Ferner hat der Kläger im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 06.07.2012 erneut die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien erklärt.

Zu den Kündigungen vom 30.11. und 08.12.2011 trägt der Kläger vor, der Beklagte habe, nachdem der Landkreis L. mit Bescheid vom 09.08.2011 (Anlage BK 1) die Nutzungsuntersagung in Bezug auf das Obergeschoss des Westflügels der Burg erklärt habe, vom Kläger mit dem Schreiben vom 22.08.2011 (Anlage BK 8) verlangt, die brandschutztechnischen Mängel zu beseitigen und hierfür verschiedene näher benannte Maßnahmen durchzuführen. Der Kläger habe mit dem Schreiben vom 01.09.2011 (Anlage BK 9) dahingehend geantwortet, dass er die Angelegenheit prüfe. Zudem habe der Kläger darauf hingewiesen, dass der Beklagte zur eigenmächtigen Durchführung geplanter Maßnahmen nicht berechtigt sei. Der Beklagte habe danach verschiedene Baumaßnahmen im Mietobjekt durchgeführt und mit Schreiben vom 22.11.2011 (Anlage BK 10) um die Erstattung von deren Kosten gebeten. Es handle sich dabei um den Einbau einer Bauausstiegshilfe vor dem Fensterausstieg auf dem zweiten Rettungsweg, um die Ertüchtigung des zweiten Rettungsweges und um den Einbau einer Flurbeleuchtung. Im Übrigen habe der Beklagte laut Bescheid des Landratsamtes L. vom 04.11.2011 (Anlage BK 11) den Westflügel der Burg mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Die Durchführung der Baumaßnahmen ohne Abstimmung mit dem Kläger hätten dann den Grund für die Kündigungen vom 30.11 und 08.12.2011 dargestellt.

Ab dem 01.02.2012 habe der Kläger erheblichen Verkehr von Bauhandwerkern im Innenhof der Burg bemerkt, welche erkennbar ein Trümmerdach (Schutzdach) im Innenhof errichtet hätten. In einem Schreiben vom 07.02.2012 (Anlage BK 15) hätte der Kläger den Beklagten darauf hingewiesen, dass Baumaßnahmen im Mietobjekt abgestimmt werden müssten und um einen Termin für eine Ortsbesichtigung im Mietobjekt mit einem Terminsvorschlag und Ersatzterminen gebeten. Das Schreiben vom 07.02.2012 habe der Beklagte unbeantwortet gelassen. Der Kläger habe mit einem weiteren Schreiben vom 09.02.2012 (Anlage BK 16) einen Terminsvorschlag für eine Ortsbesichtigung unter Benennung von Ersatzterminen gemacht. Im Antwortschreiben vom 11.02.2012 (Anlage BK 17) habe der Vater des Beklagten erklärt, es gebe keine Baumaßnahmen im Pachtbereich, sondern nur die Errichtung eines Schutzdaches im Innenhof. Eine Besichtigung könne erst ab Betriebsöffnung wochentags Anfang März erfolgen, wobei ein Termin ab Mitte März 2012 vorgeschlagen werde. Der Kläger habe daraufhin mit Schreiben vom 16.02.2012 (Anlage BK 18) eine Besichtigung am 23.02.2012 vorgeschlagen und einen Ersatztermin benannt. Dieses Schreiben sei nicht beantwortet worden, woraufhin der Kläger die Kündigung vom 24.02.2012 erklärt habe. In der Woche vom 19. bis 25.03.2012 habe dann der Kläger davon Kenntnis erlangt, dass eine Elektrofirma im zum Pachtbereich gehörenden Südflügel der Burg eine Küche ein- und ausgebaut habe. Diese Baumaßnahme sei zum einen nicht mit dem Kläger abgestimmt gewesen und zum anderen sei der Einbau einer Küche im Südflügel im Rahmen des Mietvertrages auch nicht vorgesehen gewesen. Schließlich sei die Durchführung einer Baumaßnahme mit Schreiben vom 11.02.2012 auch wahrheitswidrig geleugnet worden. Aus diesem Grunde sei die Kündigung vom 23.03.2012 erfolgt. Die Kündigung im Schriftsatz vom 06.07.2012 erfolge vorsorglich unter Berufung auf die Regelungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 29.07.2011, Az.: 2 O 3655/08, aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die Schlüssel für die historische Toranlage des Torhauses sowie die folgenden von ihm genutzten Räumlichkeiten in der Burg G., .straße ., … K., die im Anlagenkonvolut K 1 farbig markiert sind, an den Kläger herauszugeben:

sämtliche im Anlagenkonvolut K 1 farbig markierten Räume in Ebene 1, mit Neben-, Lager- und Gewölberäumen im Restauranttrakt, Westtrakt der Burg G.,

den im Anlagenkonvolut K 1 farbig markierten Teil der Terrasse im Burghof der Burg G.,

die im Anlagenkonvolut K 1 farbig markierten und als Kindergarten bezeichneten Räume in der Ebene 0 des Südflügels der Burg G.,

die im Anlagenkonvolut K 1 gelb markierte Schwarzküche in der Ebene 0 des Südflügels der Burg G.;

die im Anlagenkonvolut K 1 farbig markierten Hotelräume in der Ebene 1 des Westflügels der Burg G.;

alle im Anlagenkonvolut K 1 farbig markierten Arkadenräume mit Gewölberäumen in Ebene 0 des Nordtrakts der Burg G.,

ein Büro und die Privaträume in der Ebene 1 der Westseite des Südflügels der Burg G.;

die im Anlagenkonvolut K 1 farbig markierten Räume in der Ebene -1 des Nordflügels der Burg G..

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt in erster Linie das Urteil des Landgerichts mit der darin enthaltenen Begründung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages. Er vertritt die Auffassung, das Dach des Westflügels der Burg G. sei nicht einsturzgefährdet und der Kläger sei auch nicht zu einer kompletten Sanierung verpflichtet, welche Sanierungskosten in Höhe von rund 626.000,00 € entstehen lasse.

Zu den Vorgängen, die Gegenstand der Kündigungen vom 30.11. und 08.12.2011 sowie vom 24.02. und 23.03.2012 waren, hat er sich im Rahmen der Anhörung durch den Senat nach § 141 ZPO geäußert. Wegen des Ergebnisses dieser Anhörung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 31.07.2012 Bezug genommen.

Nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils ordnete das Landratsamt des Landkreises L. mit Bescheid vom 09.08.2011 (Anlage BK 1) eine Nutzungsuntersagung in Bezug auf das Obergeschoss des Westflügels der Burg an. Gegenüber dem Kläger ordnete das Landratsamt des Landkreises L. am 11.10.2011 an, dieser habe bis spätestens 31.12.2013 einen ordnungsgemäßen zweiten Rettungsweg aus dem Obergeschoss des Westflügels herzustellen (Anlage BK 2). Mit Bescheid vom 04.11.2011 (Anlage BK 4) nahm das Landratsamt des Landkreises L. die Nutzungsuntersagung vom 09.08.2011 unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Brandschutzmaßnahmen wieder zurück. Auf der Grundlage eines Prüfberichtes des Dr. Ing. H.-A. B. von der Landesstelle für Bautechnik der Landesdirektion L. vom 18.11.2011 (Anlage BK 5) ordnete das Landratsamt des Landkreises L. mit Bescheid vom 13.02.2012 (Anlage BK 6) eine Nutzungsuntersagung für das Erd- und Obergeschoss des Westflügels der Burg G. gegenüber dem Beklagten an. Zur Begründung führte das Landratsamt aus, dass nach den Feststellungen des Prüfberichtes die Standsicherheit des Westflügels nicht mehr gewährleistet sei und eine konkrete Gefahr für Leib und Leben aller sich in diesem Bereich aufhaltenden Personen bestehe. Auf der Grundlage des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes ordnete das Landratsamt des Landkreises L. gegenüber dem Kläger mit Bescheid vom 10.02.2012 (Anlage BB 31) an, die Standsicherheit der Mansarddachkonstruktion des Westflügels endgültig wieder herzustellen und dauerhaft zu sichern.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet, denn ihm steht der geltend gemachte Räumungsanspruch weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB zu. Der Kläger hat den zwischen den Parteien unstrittig zunächst bestehenden Mietvertrag nicht beendet. Eine Beendigung durch ordentliche Kündigung kam wegen der Befristung des Mietvertrages nicht in Betracht. Der Kläger hat den Mietvertrag auch nicht durch die von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen vom 26.09./15.10.2008 (dazu 1.), vom 30.11./08.12.2011 (dazu 2.), vom 24.02.2012 (dazu 3.), vom 23.03.2012 (dazu 4.) und vom 06.07.2012 (dazu 5.) beendet. Der Beklagte kann deshalb dem Herausgabeanspruch des Klägers aus § 985 BGB sein Recht auf Besitz aus dem Mietvertrag gemäß § 986 Abs. 1 BGB entgegenhalten.

1.

Der Kläger macht geltend, die ihm grundsätzlich obliegende Instandsetzungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) in Bezug auf den Westflügel der Burg G. führe zu einer Kostenbelastung in Höhe von mindestens des von der gerichtlichen Sachverständigen B. ermittelten Betrages von rund 626.000,00 €. Mit diesen Kosten werde die sog. „Opfergrenze“ überschritten, weil ihnen jährliche Mieteinnahmen vom Beklagten in Höhe von nur durchschnittlich rund 17.000,00 € gegenüberständen. Dies führe dazu, dass der Kläger seiner Instandsetzungsverpflichtung und darüber hinaus sämtlichen Verpflichtungen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis das Leistungsverweigerungsrecht aus § 275 Abs. 2 BGB entgegenhalten könne. Wenn aus diesem Grunde nicht schon das Mietverhältnis kraft Gesetzes erloschen sei, dann stehe dem Kläger jedenfalls ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB zu, so dass die Kündigungen vom 26.09. und 15.10.2008 das Mietverhältnis fristlos beendet hätten.

Diese Auffassung teilt der Senat nicht. Er ist zunächst der Ansicht, dass eine Beendigung des Mietvertrages erst durch den Ausspruch einer Kündigung eintritt, nicht aber bereits kraft Gesetzes. Unabhängig davon, dass die Notwendigkeit einer Kündigung schon wegen der Erfordernisse der Rechtssicherheit unabdingbar ist, erwächst aus § 275 Abs. 2 BGB lediglich ein Leistungsverweigerungsrecht, das vom Schuldner auch geltend gemacht werden muss. Im vorliegenden Falle kommt es darauf allerdings nicht entscheidend an, weil der Kläger im Herbst 2008 zwei Kündigungen erklärt hat. Nach Auffassung des Senates begründet das Vorbringen des Klägers kein Kündigungsrecht in Bezug auf das Mietverhältnis. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB scheidet aus, denn sie setzt grundsätzlich voraus, dass der Kündigungsgrund in der Person oder dem Risikobereich des Kündigungsgegners begründet ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.1995, XII ZR 185/93, ZMR 1996, 309; Senatsurteil vom 03.12.2002, 5 U 1270/02, NJW 2003, 1819; ebenso allgemein zur Kündigung aus wichtigem Grund: BGH, Urteil vom 11.11.2010, III ZR 57/10, NJW-RR 2011, 916). Im vorliegenden Falle wurde aber der angefallene Sanierungsbedarf weder durch den Beklagten begründet noch fällt er in seinen – vertraglichen oder gesetzlichen – Risikobereich. Die Instandsetzungspflicht fällt vielmehr gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in den Verantwortungsbereich des Klägers als Vermieter. Dennoch könnte das Vorbringen des Klägers ausnahmsweise ein Kündigungsrecht außerhalb des Anwendungsbereiches des § 543 Abs. 1 BGB begründen, wobei nach Auffassung des Senates nicht die Regelung in § 275 Abs. 2 BGB, sondern die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB anwendbar wären (dazu a). Auch auf diese Abgrenzung kommt es allerdings nicht entscheidend an, weil sich im vorliegend konkret zu beurteilenden Fall ein Kündigungsrecht des Klägers weder auf § 313 Abs. 3 BGB noch auf § 275 Abs. 2 BGB stützen lässt (dazu b).

Im Ergebnis konnten die Kündigungen vom 26.09. und 15.10.2008 deshalb das Mietverhältnis nicht beenden. Es kann deshalb offen bleiben, ob diese Kündigungen im Falle ihrer Wirksamkeit das Mietverhältnis insgesamt beendet hätten oder lediglich in Bezug auf diejenigen Räume, welche im Westflügel der Burg G. liegen.

a)

Nach dem Willen des Gesetzgebers, welcher die aktuelle Fassung des § 275 Abs. 2 BGB im Rahmen der Schuldrechtsreform mit Wirkung zum 01.01.2002 schuf, sollte diese Vorschrift die sog. faktische Unmöglichkeit regeln, bei welcher die Behebung des Leistungshindernisses zwar theoretisch möglich wäre, kein vernünftiger Gläubiger diese aber ernsthaft erwarten würde. Das entsprechende Schulbeispiel ist der billige, als Stückschuld geschuldete Ring, welcher sich auf dem Grund eines Sees befindet, von welchem er nur mit erheblichen Kostenaufwand heraufgeholt werden kann. Dagegen wollte der Gesetzgeber den Fall der sog. wirtschaftlichen Unmöglichkeit bzw. Unerschwinglichkeit im Sinne der bloßen Leistungserschwerung für den Schuldner nicht mit der Regelung in § 275 Abs. 2 BGB erfassen, sondern nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage behandelt wissen (vgl. BT-Drs. 14/6040, S. 129, 130). Dies gesteht auch der Kläger im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 06.07.2012 zu, vertritt aber die Auffassung, die Absicht des Gesetzgebers habe im Gesetzestext keinen Ausdruck gefunden. Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass der Grundgedanke der faktischen Unmöglichkeit im Gesetzestext von § 275 Abs. 2 S. 1 BGB nachgezeichnet wird, wenn dort ein grobes Missverhältnis zwischen dem hohen Aufwand des Schuldners für die Leistungserbringung und dem geringen Leistungsinteresse des Gläubigers gefordert wird. Im Übrigen ist festzuhalten, dass der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH vom 20.07.2005 (VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284), in welcher der BGH eine Zumutbarkeitsprüfung nach § 275 Abs. 2 BGB durchführt, ein Sachverhalt zugrunde lag, in dem es um die faktische Unmöglichkeit ging. Es ging um Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage eines Mietshauses, deren Beseitigung einen sehr hohen Aufwand erforderte, weil sie letztlich eine vollständige Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus notwendig machte. Der Vorteil der Mieter, „bei jedem Wetter trockenen Fußes zu ihrem Pkw zu gelangen“, stand dazu in keinem Verhältnis.

Der Kläger macht dagegen eine sog. wirtschaftliche Unmöglichkeit im Sinne einer bloßen Leistungserschwerung geltend, denn er argumentiert dahin, er könne zwar tatsächlich die Sanierungsmaßnahmen durchführen, dies sei ihm aber nicht zuzumuten, weil die Durchführung der Leistung im Verhältnis zum Ertrag aus dem Mietvertrag zu teuer sei. Nach dem – auch im Wortlaut des § 275 Abs. 2 BGB zum Ausdruck gekommenen – Willen des Gesetzgebers unterfällt dieser Fall der bloßen Leistungserschwerung den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, die in § 313 BGB geregelt sind. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des für die Geschäftsraummiete zuständigen XII. Zivilsenates des BGH (vgl. Urteil vom 13.12.1995, a.a.O.) und des Senates (Senatsurteil vom 03.12.2002, a.a.O.).

b)

Ein Kündigungsrecht des Klägers kann sowohl über § 275 Abs. 2 BGB als auch über § 313 Abs. 3 BGB nur dann ausnahmsweise begründet werden, wenn die Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung des Inhaltes der von den Parteien geschlossenen Vereinbarung ergibt, dass das Interesse des Klägers an der Lösung vom Vertrag das Interesse des Beklagten, am Vertrag festzuhalten, übersteigt (vgl. zur Abwägung auch Hirsch ZMR 2007, 81).

Im vorliegenden Falle führt diese Abwägung dazu, ein Recht des Klägers zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu verneinen. Ein wesentlicher Gesichtspunkt, der gegen ein Kündigungsrecht des Klägers spricht, ist die vertragliche Regelung zur Risikoverteilung. Der Kläger hat im Mietvertrag die Instandsetzungsverpflichtung übernommen. Damit hat er zugleich das Risiko übernommen, dass während der Vertragslaufzeit ein Instandsetzungsbedarf entsteht, für den er aufzukommen hat. Gerade im vorliegenden Falle eines langfristig befristeten Mietvertrages liegt ein typisches Vertragsrisiko darin, dass der Instandsetzungsbedarf im Laufe der langen Mietzeit entsteht. Im vorliegenden Falle gilt dies umso mehr, als der Kläger bzw. sein Rechtsvorgänger ein historisches Gebäude vermietet hat, welches zum Zeitpunkt der Vermietung schon seit längerer Zeit nicht mehr entscheidend saniert worden war. Wie der Kläger selbst unter Bezugnahme auf das Gutachten der gerichtlichen Sachverständigen B. betont, stammten die letzten wesentlichen Veränderungen im Dachtragewerk des Westflügels aus dem Jahre 1953, wobei es sich um eine typische Konstruktion aus der Mangelzeit, wo Holzreste unterschiedlichster Dimensionen und Längen verarbeitet wurden, handelte. Wenn aber knapp 40 Jahre nach einer solchen Reparatur zu Zeiten des Mangels in der DDR ein Vertrag mit einem Mieter geschlossen wird, dessen Vertragslaufzeit unter Berücksichtigung der Option für den Mieter potenziell 30 Jahre beträgt, dann ist es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhersehbar, dass während der Vertragslaufzeit erhebliche Sanierungen an der Dachkonstruktion erforderlich sein werden. Mithin enthält der Mietvertrag eine entsprechende vertragliche Risikoübernahme durch den Vermieter. Dieses vertraglich übernommene Risiko hat sich nunmehr verwirklicht, wie den Feststellungen der gerichtlichen Sachverständigen B. in ihrem schriftlichen Gutachten vom 16.09.2010 zu entnehmen ist. Demzufolge macht der Kläger mit der Begründung der Kündigungen vom 26.09. und 15.10.2008 die Verwirklichung eines Risikos geltend, welches er selbst bzw. sein Rechtsvorgänger mit Abschluss des Mietvertrages übernommen hat. Eine Anpassung des Vertrages nach den Regelungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt in diesen Fällen regelmäßig nicht in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 08.05.2002, XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384). Auch im Anwendungsbereich des § 275 Abs. 2 BGB steht aber die vertragliche Risikoübernahme der Geltendmachung eines gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechtes entgegen, weil die nach § 275 Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmende Abwägung „unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses“ zu erfolgen hat.

Darüber hinaus steht dem Interesse des Klägers an der Vermeidung des Instandsetzungsaufwandes im vorliegenden Falle ein besonders starkes Leistungsinteresse des Beklagten als Gläubiger des Instandsetzungsanspruches gegenüber. Der Kläger argumentiert im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 06.07.2012 zwar dahin, dass der Beklagte allein ein Nutzungsinteresse am Mietobjekt habe, wie dies regelmäßig für jeden Mieter gelte. Diese Argumentation berücksichtigt aber nicht, dass das Leistungsinteresse des Mieters als Gläubiger des Instandsetzungsanspruches im konkreten Fall sehr unterschiedlich stark ausgeprägt sein kann. In dem Sachverhalt, welcher dem Urteil des BGH vom 20.07.2005 (a.a.O.) zugrunde lag und der oben unter 1.a) dargestellt wurde, bestand das Leistungsinteresse des Mieters nur darin, einen bestimmten Zugang zu Räumen außerhalb der Wohnung an bestimmten Tagen frei von Feuchtigkeit zu erhalten. Dem Urteil des BGH vom 21.04.2010 (VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050) lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem es um Rissbildungen an den Innen- und Außenwänden des Hauses und um Schäden an Schornstein und Dach sowie an Fenstern und Türen ging. In diesem Falle ging es also um das Leistungsinteresse des Mieters daran, die Nutzung der Räume ungeschmälert von den Nutzungseinschränkungen zu erhalten, die mit den beschriebenen Mängeln einhergingen. Im vorliegenden Falle besteht das Interesse des Beklagten als Mieter aber darin, die Nutzungsfähigkeit der Räume überhaupt wiederherstellen zu lassen. Sein Leistungsinteresse geht also nicht nur auf eine Beseitigung der Beschränkung der Nutzung, sondern auf die Ermöglichung der Nutzung überhaupt. Der Kläger selbst trägt vor, es bestehe eine akute Einsturzgefahr im Westflügel, und wird in dieser Einschätzung durch die derzeit bestehende Nutzungsuntersagung des Landkreises L. vom 13.02.2012 bestätigt.

Umgekehrt liegt das Interesse des Klägers nach seiner eigenen Darstellung nicht in der dauerhaften und endgültigen, sondern nur in der vorübergehenden Befreiung von den drohenden Sanierungskosten. Der Kläger hat auf Nachfrage durch den Senat, in welcher Weise mit dem Westflügel der Burg G. verfahren werden sollte, wenn der Beklagte das Mietobjekt räumen würde, ausgeführt, es sollten kurzfristig keine Sanierungsmaßnahmen, sondern nur Sicherungsmaßnahmen ausgeführt werden. Zur Frage, ob auch langfristig keine Sanierung des Westflügels durchgeführt werden solle, sei eine Entscheidung nicht gefallen. Dementsprechend macht der Kläger nicht das – stärker zu bewertende – Interesse an einer dauerhaften Vermeidung von Instandsetzungskosten geltend, sondern vielmehr nur das – schwächer zu bewertende – Interesse an der vorübergehenden Vermeidung von Instandsetzungskosten.

Berücksichtigt man diese Interessenlage im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung, so führt dies nach Auffassung des Senates dazu, dass der Klägerin nicht ausnahmsweise über § 275 Abs. 2 BGB oder § 313 Abs. 3 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrages zusteht.

2.

Die Kündigungen des Klägers vom 30.11./08.12.2011 haben nicht zu einer Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses geführt, weil dem Kläger zum Kündigungszeitpunkt kein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB zustand.

Der Kern des Vorwurfes dieser verhaltensbezogenen Kündigungen an den Beklagten lautet, dieser habe unabgestimmte Baumaßnahmen im Mietobjekt durchgeführt und damit gegen § 7 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 03.11.1995 verstoßen. Daran ist richtig, dass die Maßnahmen nicht im Einzelnen vom Beklagten mit dem Kläger abgestimmt waren. Andererseits dienten die Maßnahmen der Beseitigung der Nutzungsuntersagung des Landkreises L. für das Obergeschoss des Westflügels vom 09.08.2011und hatten damit auch insoweit Erfolg, dass der Landkreis L. die Nutzungsuntersagung vom 09.08.2011 mit seinem Bescheid vom 04.11.2011 wieder aufhob. Zudem hatte der Beklagte vor Durchführung der Maßnahmen mit seinem Schreiben vom 22.08.2011 (Anlage BK 8) den Kläger aufgefordert, die insoweit notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Der Kläger blieb seinerseits untätig und erklärte mit Schreiben vom 01.09.2011 nur, er prüfe die Angelegenheit. Dies war eine für den Beklagten wenig hilfreiche Auskunft, zumal die brandschutztechnischen Mängel seit Langem bekannt waren und die Nutzungsuntersagung bereits angeordnet war. Es handelt sich schließlich nach dem unbestrittenen Ergebnis der persönlichen Befragung des Beklagten im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 31.07.2012 bei den vom Beklagten durchgeführten Maßnahmen um sinnvolle Reaktionen auf die Nutzungsuntersagung durch den Bescheid des Landkreises L. vom 09.08.2011, welche auch nicht in die Bausubstanz des Mietobjektes eingriffen. Vor diesem Hintergrund kann das Verhalten des Beklagten nach Auffassung des Senates nicht die Voraussetzungen eines wichtigen Grundes i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB begründen.

3.

Auch die Kündigung vom 24.02.2012 konnte das Mietverhältnis der Parteien nicht beenden, weil zugunsten des Klägers kein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vorlag. Kern des Vorwurfes dieser verhaltensbedingten Kündigung ist der Verstoß des Beklagten gegen das Besichtigungs- und Betretungsrechts des Klägers als Vermieter. Nach Auffassung des Senates kommt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB in einem solchen Fall allenfalls dann in Betracht, wenn das Besichtigungs- und Betretungsrecht des Vermieters durch das Verhalten des Mieters regelrecht dauerhaft verhindert wird (vgl. auch Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 543 Rn. 38 mwN).

Von einem solchen Sachverhalt ist im vorliegenden Falle nicht auszugehen. Der Beklagte hat zwar auf den Besichtigungswunsch des Klägers von Anfang Februar 2012 im Schreiben seines Vaters vom 11.02.2012 (Anlage BK 17) eher schnoddrig und unhöflich geantwortet. Von einem dauerhaften Unterlaufen des Besichtigungsrechtes des Klägers kann jedoch nicht gesprochen werden. Der im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 31.07.2012 anwesende Schlossleiter des Klägers hat dem Senat gegenüber bestätigt, dass die entsprechende Begehung zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt worden ist. Wegen des Tons des Schreibens vom 11.02.2012 hat der Senat den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 31.07.2012 auf die Unangemessenheit hingewiesen. Diese führt jedoch noch nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages für den Kläger i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB.

4.

Auch die fristlose Kündigung des Klägers vom 23.03.2012 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Diese Kündigung wird auf die Behauptung gestützt, der Beklagte habe mit dem Schreiben seines Vaters vom 11.02.2012 dem Kläger eine falsche Auskunft in dem Sinne gegeben, dass er die Durchführung von Baumaßnahmen im Mietobjekt geleugnet habe.

Es kann offen bleiben, ob eine fehlerhafte Auskunft in diesem Sinne genügen würde, einen wichtigen Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB zu bejahen. Der Senat ist nach der Anhörung sowohl des Beklagte als auch seines Vaters nach § 141 ZPO im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 31.07.2012 davon überzeugt, dass es sich bei der Auskunft im Schreiben vom 11.02.2012 jedenfalls aus der Sicht des Beklagten und seines Vaters nicht um eine falsche Auskunft gehandelt hat. Beide vertraten die – vertretbare – Auffassung, dass es sich bei dem Aufstellen von Kühlgeräten im Mietobjekt und der in diesem Zusammenhang vorgenommenen Verlegung von Leitungen, um die Stromzufuhr für diese Geräte sicherzustellen, nicht um (anzeigepflichtige) Baumaßnahmen von Seiten des Mieters handelt. Vor diesem Hintergrund kam der Inhalt des Schreibens vom 11.02.2012 zustande. Bei dieser Sachlage enthält das Schreiben vom 11.02.2012 keine dem Beklagten vorzuwerfende falsche Auskunft und kann deshalb nicht Grundlage für die Annahme eines wichtigen Grundes i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB sein.

5.

Schließlich hat auch die im Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 06.07.2012 ausgesprochene außerordentliche Kündigung nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Diese Kündigung wird auf kein neues Verhalten des Beklagten gestützt, so dass sie einen Kündigungsgrund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB nur dann enthalten könnte, wenn eine Gesamtwürdigung des Verhaltens des Beklagten zu der Einschätzung führen würde, dass dem Kläger das Festhalten am Mietverhältnis nicht zugemutet werden kann. Dies aber ist nach Auffassung des Senates nicht der Fall. Die gelegentliche Unhöflichkeit im Verhalten des Beklagten muss nach Auffassung des Senates vor dem Hintergrund einer langjährigen, auch für den Beklagten belastenden, Auseinandersetzung mit dem Kläger gesehen werden, die zu erheblichen Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten durch den Beklagten geführt hat, wie an der derzeit geltenden Nutzungsuntersagung für den Westflügel abzulesen ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil kein Zulassungsgrund nach § 543 Abs. 2 ZPO vorliegt. Der Senat hat unter Berücksichtigung der Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden.