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Das Wichtigste im Überblick
Der BGH entschied am 26.10.2012 (V ZR 57/12): Eine Wasserleitung außerhalb einer Wohnung in einem gemeinsamen Gebäudeteil gehört weiterhin allen Wohnungseigentümern gemeinsam, auch wenn sie ausschließlich der Versorgung dieser einen Wohnung dient. Das gilt bis zur ersten Stelle in der Wohnung, an der der Eigentümer die Leitung abstellen kann.
- Gemeinsames Versorgungsnetz: Die Leitung gehört zum Netz, das das Gebäude mit Wasser versorgt.
- Eigentümervereinbarung reicht nicht: Eine Vereinbarung kann die Leitung nicht allein einer Wohnung zuweisen.
- Nur eine Wohnung reicht nicht: Die alleinige Versorgung einer Wohnung macht die Leitung nicht zum Eigentum dieses Wohnungsbesitzers.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: BGH
- Datum: 26.10.2012
- Aktenzeichen: V ZR 57/12
- Verfahren: Revisionsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentum, Eigentumsrecht
- Wichtig für: Wohnungseigentümer bei Leitungsreparaturen
Der BGH erklärt eine Wasserleitung in der Dachabseite zum Gemeinschaftseigentum
Verläuft eine Wasserleitung vor dem Eintritt in eine Dachgeschosswohnung durch eine gemeinschaftliche Dachabseite, steht sie auch dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn sie über eine Wandöffnung erreichbar ist, ausschließlich diese eine Einheit versorgt und die Teilungserklärung etwas anderes regelt. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der beklagten Wohnungserbbauberechtigten mit Urteil vom 26. Oktober 2012 zurück (Az. V ZR 57/12).
Die Parteien des Streits bilden eine Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft. Zur Wohnung der Kläger gehören Räume im Dachgeschoss, die durch eine Wasserleitung versorgt werden. Bevor diese Leitung in den Bereich des Sondereigentums eintritt, verläuft sie durch eine Dachabseite – und die gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Über eine Wandöffnung können die Kläger den in der Dachabseite verlaufenden Leitungsabschnitt sehen und erreichen, obwohl er ausschließlich ihre Einheit versorgt.
Die Teilungserklärung der Anlage ordnet Wasserleitungen ab dem Anschluss an die gemeinsame Steigleitung dem Sondereigentum zu. Genau darauf beriefen sich die Beklagten, als die Leitung wegen wiederholten Einfrierens beschädigt war. In der Eigentümerversammlung vom 18. Juni 2009 lehnte die Gemeinschaft den Antrag der Kläger ab, die Leitung auf gemeinsame Kosten austauschen zu lassen (TOP 11 a). Stattdessen beschloss sie zu TOP 11 b, dass es sich um Sondereigentum der Kläger handele und diese selbst für die Leitung verantwortlich seien.
Die Kläger fochten diesen Beschluss an und verlangten zunächst dessen gerichtliche Ersetzung. Während des Berufungsverfahrens ließen sie die Leitung auf eigene Kosten reparieren, worauf beide Seiten den ursprünglichen Antrag übereinstimmend für erledigt erklärten. Auf den neuen Feststellungsantrag der Kläger stellte das Landgericht Berlin, Zivilkammer 85, am 9. September 2011 fest, dass die Leitung im Gemeinschaftseigentum steht – nachdem das Amtsgericht die Klage in erster Instanz noch abgewiesen hatte.
Redaktionelle Leitsätze
- Versorgungsleitungen, die im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, bilden eine rechtliche Einheit und stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn ein Leitungsabschnitt ausschließlich eine einzelne Sondereigentumseinheit versorgt; eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung kann hieran kein Sondereigentum begründen.
- Versorgungsleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum gemeinschaftlichen Gesamtnetz erst an dem Punkt, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche und für den Sondereigentümer handhabbare Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.
Verbandskompetenzen sperren eine Feststellungsklage zur Eigentumsgrenze nicht
Einzelne Wohnungserbbauberechtigte können die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gerichtlich durch eine Feststellungsklage klären lassen, weil diese Frage den sachenrechtlichen Status der Gemeinschaft betrifft und der Verbandsverwaltung vorgelagert ist.
Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer- oder Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft nach § 10 Abs. 6 WEG in Verbindung mit § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG beschränkt sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Streitigkeiten über die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft und die Grenzziehung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fallen nicht unter diese Verbandsverwaltung, sondern betreffen das Verhältnis der Eigentümer untereinander.
Zulässige Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO
Die Beklagten hielten der Klage entgegen, die Rechtsfähigkeit der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft als Verband stehe einer individuellen Feststellungsklage der Kläger entgegen. Der Bundesgerichtshof folgte dem nicht und bejahte das Feststellungsinteresse der Kläger nach § 256 Abs. 1 ZPO trotz der Teilrechtsfähigkeit des Verbands.
Grenzen der Verbandskompetenz bei sachenrechtlichen Grundlagen
Da die Rechtsfähigkeit des Verbands nur die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfasst, bleiben Streitigkeiten über die sachenrechtliche Abgrenzung dem Gemeinschaftsverhältnis vorgelagert. Die Kläger durften deshalb Feststellungsklage erheben. Der Senat stützte diese Abgrenzung auf sein eigenes Urteil vom 30. Juni 1995 (V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 164 f.), seinen Beschluss vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177 f.) sowie auf die Kommentierung von Klein in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 43 Rn. 55.
Warum Leitungen im Versorgungsnetz zwingend Gemeinschaftseigentum bleiben
Wasserleitungen im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums sind wesentliche Gebäudebestandteile und bilden eine einheitliche Anlage zur Versorgung des Gebäudes nach § 5 Abs. 2 WEG – eine Zuordnung, die private Klauseln in der Teilungserklärung nicht umkehren können.
Nach §§ 93, 94 BGB sind im Gebäude verlegte Wasserleitungen wesentliche Gebäudebestandteile, an denen keine von den Rechten am Grundstück abweichenden Rechte bestehen können. Nach § 5 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs zwingend Gemeinschaftseigentum. Eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an solchen wesentlichen Bestandteilen nicht konstitutiv begründen – sie kann nach § 5 Abs. 1 WEG nur Räume zuweisen oder nach § 5 Abs. 3 WEG Bestandteile dem Gemeinschaftseigentum zuordnen.
Grenzen der Teilungserklärung bei wesentlichen Gebäudebestandteilen
Die Beklagten argumentierten, die Leitung gehöre nach der Teilungserklärung ab dem Anschluss an die Steigleitung zum Sondereigentum. Der Bundesgerichtshof widersprach: Die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen nicht unmittelbar schaffen. Wesentliche Bestandteile, die nicht kraft Gesetzes zum Sondereigentum gehören, sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet – auf die zitierte Klausel kam es also gar nicht an.
Durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB), zu denen die innerhalb des Gebäudes verlegten Wasserleitungen zählen, nämlich nicht begründet werden. – so der Bundesgerichtshof
Das Leitungsnetz als einheitliche Versorgungsanlage nach § 5 Abs. 2 WEG
Die Beklagte Seite brachte eine weitere Überlegung vor: Müsse das Gemeinschaftseigentum nicht enden, sobald eine Leitung ausschließlich eine einzelne Einheit versorgt? Schließlich verlange § 5 Abs. 1 WEG keinen räumlichen Zusammenhang, und ein sachlicher Grund für die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum sei nicht erkennbar. Der Senat musste diese grundsätzliche Abgrenzungsfrage nicht abschließend entscheiden. Selbst wenn man unterstellt, dass wesentliche Gebäudebestandteile außerhalb der Sondereigentumsräume grundsätzlich sondereigentumsfähig sein können, greift hier § 5 Abs. 2 WEG: Die Leitung ist Bestandteil eines gemeinschaftlichen Versorgungsnetzes und damit eine Anlage im Sinne dieser Vorschrift.
Rechtlich bildet das Versorgungsnetz im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums eine Einheit, auch wenn es sich bautechnisch in einzelne Abschnitte zerlegen lässt. Diese Einordnung sichert die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und erleichtert Instandsetzungen sowie Modernisierungen. Der Bundesgerichtshof zog zur Veranschaulichung einen Vergleich heran: Auch ein Teil eines Treppenhauses, der ausschließlich den Zugang zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht, bildet dennoch eine Einheit mit dem übrigen Treppenhaus.
Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. – so der Bundesgerichtshof
Eine räumlich orientierte Gegenauffassung, die im Verfahren erörtert wurde, hätte Leitungen nur bei Lage innerhalb der Wohnung dem Sondereigentum zugeordnet oder Leitungen außerhalb der Räume generell als Gemeinschaftseigentum betrachtet. Auch diese theoretischen Streitfragen musste der Senat nicht entscheiden, weil die Zuordnung als Anlage nach § 5 Abs. 2 WEG den vorliegenden Fall bereits vollständig löste.
Die Absperrvorrichtung im Sondereigentum als rechtliche Schnittstelle
Zum gemeinschaftlichen Versorgungsnetz gehören Leitungen nach der Entscheidung nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums. Sie bleiben Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit, die sich im Bereich des Sondereigentums befindet und für den Sondereigentümer handhabbar ist. Erst an diesem Punkt – nicht schon an der Wand zur Wohnung – lässt sich die Leitung vom Gesamtnetz trennen. Aus der früheren Senatsentscheidung zu Heizkörpern vom 8. Juli 2011 (V ZR 176/10, NJW 2011, 2958, Rn. 14 und 16) folgt nach Auffassung des Gerichts nichts anderes.
In erster Linie ist hingegen maßgeblich, dass Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. – so der Bundesgerichtshof
Offen ließ der Senat zwei grundsätzliche Fragen: ob unter Putz in tragenden Wänden verlegte Leitungen schon wegen des für ihre Veränderung nötigen Wandaufschlagens zwingend Gemeinschaftseigentum sind, und unter welchen Voraussetzungen wesentliche Gebäudebestandteile außerhalb der Wohnungsräume im Sinne von § 5 Abs. 1 WEG überhaupt zu einer Sondereigentumseinheit gehören können. Die dazu vertretenen räumlichen, funktionalen und sonstigen Abgrenzungsansätze mussten hier nicht abschließend geklärt werden, weil der Fall bereits über § 5 Abs. 2 WEG entschieden war.
Befände sich eine Wasserleitung zwar auf dem Weg zu einer einzelnen Wohnung, jedoch noch vor dem Absperrhahn und im Bereich des Gemeinschaftseigentums, könnte eine Eigentümergemeinschaft deren Instandhaltung nicht per Teilungserklärung auf diesen einzelnen Eigentümer abwälzen.
Warum die Kostenentscheidung über den erledigten Klageteil Bestand hatte
Die Revision gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO blieb erfolglos, weil die Beklagten keinen Rechtsfehler des Berufungsgerichts bei der Anwendung dieser Erledigungsvorschrift aufzeigen konnten.
Eingeschränkte revisionsrechtliche Prüfung nach § 91a ZPO
Die Parteien hatten den ursprünglichen Beschlussersetzungsantrag im Berufungsverfahren übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Kläger die Reparatur selbst bezahlt hatten. Die Beklagten verlangten, die zu ihren Lasten ergangene Kostenentscheidung für diesen Teil des Rechtsstreits abzuändern. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Eine Revision gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO kann nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Vorschrift verkannt hat – unter Verweis auf die Urteile des BGH vom 25. November 2009 (VIII ZR 322/08, NJW 2010, 2053, Rn. 9) und vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591, Rn. 24). Einen solchen Fehler zeigte die Revision nicht auf, sodass die Kostenentscheidung des Landgerichts unverändert blieb.
Volle Kostentragung der Revision nach § 97 Abs. 1 ZPO
Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. September 2011 scheiterte damit insgesamt. Die Kosten des Revisionsverfahrens trugen die Beklagten nach § 97 Abs. 1 ZPO. Die Feststellung, dass die in der Dachabseite verlaufende Wasserleitung im Gemeinschaftseigentum steht, blieb bestehen.
Unsere Einschätzung
Für Streit um Wasserleitungen in der Eigentumsanlage setzt der Bundesgerichtshof den Schnitt nicht an der Wohnungstür, sondern am Absperrhahn. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob sich die Leitung noch vor einer im eigenen Bereich bedienbaren Absperrvorrichtung befindet. Liegt der Schnitt dort, trägt die Gemeinschaft die Verantwortung, auch wenn nur eine Wohnung dranhängt und die Teilungserklärung, also die Grundordnung der Anlage, anderes verspricht.
Ob Leitungen in tragenden Wänden schon wegen des nötigen Wandaufbruchs zum Gemeinschaftseigentum zählen, musste das Gericht nicht entscheiden. Wir halten die Begründung mit dem einheitlichen Netz für konsequent, weil sie Flickenteppiche bei Reparaturen vermeidet. Für Betroffene lohnt daher der Blick auf den Leitungsplan statt auf die Versorgungsfrage allein.
Wenn die Teilungserklärung eine Leitung zum Sondereigentum erklärt
Die Zuordnung entschied sich nicht an der Klausel der Teilungserklärung, die Wasserleitungen ab dem Anschluss an die Steigleitung dem Sondereigentum zuwies, sondern daran, dass die Leitung als wesentlicher Gebäudebestandteil Teil des gemeinschaftlichen Versorgungsnetzes war und noch vor jeder im Wohnbereich der Kläger befindlichen Absperrmöglichkeit verlief. Hätte sich innerhalb der Wohnung selbst eine für die Kläger bedienbare Absperrvorrichtung befunden, wäre die Leitung ab diesem Punkt aus dem Gemeinschaftseigentum herausgefallen und die Klausel hätte gegriffen.
Ob ein vergleichbarer Fall genauso liegt, kann von Details abhängen, die im Urteil selbst offengelassen wurden. Falls sich im eigenen Wohnbereich tatsächlich ein Absperrhahn oder ein anderer Trennpunkt befindet, könnte die Leitung ab dort tatsächlich zum Sondereigentum zählen – anders als in diesem Fall, wo ein solcher Punkt fehlte. Ebenso offen blieb, wie Leitungen zu bewerten sind, die unter Putz in tragenden Wänden liegen; hier könnte allein der nötige Wandaufbruch für die Einordnung eine Rolle spielen, ohne dass der Bundesgerichtshof dazu bereits eine feste Linie vorgegeben hat.
In eigenen Unterlagen kann sichtbar sein:
- Wortlaut der Teilungserklärung zur Zuordnung von Leitungen
- Protokoll oder Beschluss der Eigentümerversammlung zur Kostenfrage
- Lage einer Absperrvorrichtung innerhalb der eigenen Räume
Im entschiedenen Fall lag das eigentliche Gewicht nicht bei der Vertragsklausel, auf die sich die Beklagten stützten, sondern bei der räumlichen Frage, wo die Leitung den gemeinschaftlichen Bereich verlässt. Welche dieser Punkte im eigenen Fall zusammentreffen und wie sie zu bewerten sind, lässt sich anhand der eigenen Unterlagen allein oft nicht sicher einschätzen.
Sie können uns die Einzelheiten zu Ihrer Teilungserklärung und der Lage der Leitung schildern. Fragen Sie dazu unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt Gemeinschaftseigentum auch, wenn eine Leitung nur eine Dachgeschosswohnung versorgt?
Eine Wasserleitung in der gemeinschaftlichen Dachabseite steht auch dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn sie ausschließlich eine Dachgeschosswohnung versorgt und durch eine Wandöffnung erreichbar ist. Das gilt bis zur handhabbaren Absperrvorrichtung im Sondereigentum, nicht bereits ab dem Wohnungseintritt oder einer Wandöffnung.
Nach §§ 93, 94 BGB sind innerhalb des Gebäudes verlegte Wasserleitungen wesentliche Bestandteile, an denen keine abweichenden Rechte bestehen können. § 5 Abs. 2 WEG ordnet Leitungen als Teil des gemeinschaftlichen Versorgungsnetzes dem Gemeinschaftseigentum zu, wenn sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Die rechtliche Einheit des Netzes bleibt bestehen, obwohl der Abschnitt bautechnisch abtrennbar ist und nur eine einzelne Einheit versorgt. Eine Teilungserklärung kann nach § 5 Abs. 1 und Abs. 3 WEG kein Sondereigentum an solchen wesentlichen Bestandteilen begründen. Deshalb konnte die Klausel „ab Anschluss an die gemeinsame Steigleitung Sondereigentum“ die Zuständigkeit für die Leitung in der Dachabseite nicht auf die Dachgeschosswohnung verlagern.
Endet Gemeinschaftseigentum erst an der ersten handhabbaren Absperrvorrichtung im Sondereigentum?
Wasserleitungen bleiben bis zur ersten handhabbaren Absperrvorrichtung im räumlichen Bereich des Sondereigentums Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungswand oder der Eintritt in die Räume bildet die Eigentumsgrenze daher nicht automatisch.
Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören Leitungen als Teil einer gemeinschaftlichen Versorgungsanlage zum zwingenden Gemeinschaftseigentum. Das Leitungsnetz bildet rechtlich eine Einheit, auch wenn einzelne Abschnitte technisch nur eine Wohnung versorgen. Eine Teilungserklärung kann diese gesetzliche Zuordnung nicht ändern, weil sie an wesentlichen Gebäudebestandteilen kein Sondereigentum begründen kann. Entscheidend ist deshalb die Trennbarkeit vom Gesamtnetz und nicht allein die Versorgung einer bestimmten Einheit.
Im entschiedenen Fall blieb der Leitungsabschnitt in der gemeinschaftlichen Dachabseite deshalb Gemeinschaftseigentum, obwohl er durch eine Wandöffnung erreichbar war. Offen ließ der Bundesgerichtshof, ob Leitungen unter Putz in tragenden Wänden bereits deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum sind.
Kann ich die Eigentumsgrenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum gerichtlich feststellen lassen?
Einzelne Wohnungseigentümer oder Wohnungserbbauberechtigte können die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch eine Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO gerichtlich klären lassen. Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft sperrt diese Klage nicht, weil sie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft.
Nach § 10 Abs. 6 WEG in Verbindung mit § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG verwaltet der teilrechtsfähige Verband gemeinschaftliches Eigentum. Diese Verbandskompetenz erfasst jedoch nicht die sachenrechtliche Frage, wem ein Gebäudeteil rechtlich zugeordnet ist. Die Grenzziehung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum betrifft vielmehr das Verhältnis der Berechtigten untereinander. Deshalb bejahte der Bundesgerichtshof trotz des Einwands fehlender individueller Klagebefugnis das erforderliche Feststellungsinteresse. Eine solche Klage bleibt daher zulässig, wenn die Eigentumsgrenze selbst und nicht lediglich eine Verwaltungsmaßnahme der Gemeinschaft streitig ist.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 57/12 – Urteil vom 26.10.2012
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