Vorkaufsrecht des Mieters – Schadensersatz bei Vereitelung

Vorkaufsrecht und Schadensersatz: Ein Blick auf das Urteil des Landgerichts Wuppertal

Das Vorkaufsrecht des Mieters und die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen sind seit jeher ein zentrales Thema im Mietrecht. Insbesondere die Frage, welche Rechte und Pflichten sich für den Mieter und den Vermieter ergeben, wenn dieses Recht vereitelt wird, hat in der Rechtsprechung immer wieder für Diskussionen gesorgt. Das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 08.12.2015 bietet hierzu eine interessante Perspektive und beleuchtet die Thematik des Schadensersatzes bei Vereitelung des Vorkaufsrechts.

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Hintergrund und Kern des Urteils

Das Landgericht Wuppertal hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem es um die Berufung eines Beklagten gegen ein Urteil des Amtsgerichts Solingen ging. Das ursprüngliche Urteil wurde teilweise abgeändert, und die Klage wurde in Gänze abgewiesen. Ein zentrales Element des Urteils betraf die Kostenverteilung des Rechtsstreits. Hier wurde festgelegt, dass der Beklagte 2% der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen muss. Die Klägerin und ein Drittwiderbeklagter wurden als Gesamtschuldner für 2% der Kosten des Beklagten verantwortlich gemacht, wobei die Klägerin allein für weitere 96% dieser Kosten aufkommen muss. Bei den außergerichtlichen Kosten des Drittwiderbeklagten wurde eine Aufteilung von 50% zu Lasten des Beklagten festgelegt.

Rechtliche und praktische Folgen

Das Urteil des Landgerichts Wuppertal hat nicht nur für die unmittelbar Beteiligten, sondern auch für den rechtlichen Kontext insgesamt Bedeutung. Es verdeutlicht die Komplexität und die Tragweite von Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht des Mieters. Die detaillierte Aufschlüsselung der Kostenverteilung zeigt, wie wichtig es ist, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die damit verbundenen finanziellen Konsequenzen genau zu kennen. Insbesondere für Vermieter und Mieter ist es von zentraler Bedeutung, sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein und diese auch konsequent wahrzunehmen.

Bedeutung für zukünftige Fälle

Das Urteil des Landgerichts Wuppertal könnte auch für zukünftige Fälle von Bedeutung sein, in denen es um das Vorkaufsrecht des Mieters und den Schadensersatz bei Vereitelung dieses Rechts geht. Es setzt klare Maßstäbe in Bezug auf die Kostenverteilung und könnte somit als Orientierungshilfe für ähnliche Fälle dienen. Allerdings ist zu betonen, dass jedes Urteil auf den individuellen Sachverhalt des jeweiligen Falles zugeschnitten ist und nicht pauschal auf andere Fälle übertragen werden kann.

Das Urteil des Landgerichts Wuppertal unterstreicht die Bedeutung des Vorkaufsrechts des Mieters im Mietrecht und die damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen. Es zeigt, wie wichtig es ist, sich als Mieter oder Vermieter über seine Rechte und Pflichten im Klaren zu sein und diese konsequent wahrzunehmen.

Landgericht Wuppertal – Az.: 16 S 24/15 – Urteil vom 08.12.2015

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Solingen vom 25.02.2015 (14 C 204/13) teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz sind wie folgt zu tragen:

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt der Beklagte 2%. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Beklagten tragen die Klägerin und der Drittwiderbeklagte als Gesamtschuldner 2% und die Klägerin allein weitere 96 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Drittwiderbeklagten trägt der Beklagte 50%. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Streithelfers des Beklagten werden der Klägerin auferlegt.

Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte dürfen die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet. Auch der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin oder des Drittwiderbeklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin bzw. der Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

I.

Die Parteien streiten um eine Schadensersatzforderung der Klägerin gegen den Beklagten, in 1. Instanz i.H.v. 40.829,80 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, wegen einer behaupteten Vereitelung ihres Vorkaufsrechts an der von ihr angemieteten und vom Beklagten an einen Dritten veräußerten und übereigneten Mietwohnung. Widerklagend hat der Beklagte von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten unter streitiger Anrechnung von Erstattungsansprüchen in Folge eines Leitungswasserschadens eine Forderung i.H.v. 1.621,96 EUR wegen rückständiger Mietzinsen geltend gemacht. Zur Erledigung der Widerklage haben die Parteien während des Rechtsstreits 1. Instanz einen Vergleich geschlossen, dessen Zustandekommen das Amtsgericht mit Beschluss vom 19.11.2014 festgestellt hat (Bl. 461 GA), auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens zur Klage in der 1. Instanz wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage teilweise, nämlich i.H.v. 23.947,80 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.11.2012 sowie 1.085,04 EUR an außergerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren, stattgegeben. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Klägerin habe ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Die versehentliche Falschbezeichnung der betroffenen Wohnung sei nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen. Bereits aus der Formulierung in der Ausübungserklärung, dass „das Vorkaufsrecht hinsichtlich der von uns derzeit genutzten Wohnung“ ausgeübt werde, ergebe sich, dass keine andere Wohnung gemeint sein könne, als die streitgegenständliche, im Aufteilungsplan als Nr. 2 bezeichneten Wohnung. Zwischen den Parteien sei auch unstreitig, welche Wohnung die Klägerin bewohne. Der Umstand, dass die Klägerin in ihrer Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts einen Betrag i.H.v. 161.170,20 EUR genannt habe, stehe der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Bei einem Verkauf zu einem Gesamtpreis, bei dem der Eigentümer mit dem Käufer einen besonders hohen Teilpreis für eine bestimmte Wohnung vereinbare, um den Mieter von der Ausübung seines Vorkaufsrechts abzuhalten, wirke die Vereinbarung des Teilpreises nicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Der Mieter müsse in einem solchen Fall nicht gemäß § 464 Abs. 2 BGB den vereinbarten Teilpreis, sondern nur den niedrigeren, anteiligen Preis zahlen. Der von der Klägerin genannte, von ihr als zutreffend angenommene Wert sei nicht als der von ihr akzeptierte, abschließende Kaufpreis zu verstehen. Der von den Kaufvertragsparteien vereinbarte Teilkaufpreis i.H.v. 300.000 EUR sei nicht maßgebend, denn er stehe außer Verhältnis zum Gesamtkaufpreis. Auf den von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Gesamtkaufpreis von 810.000 EUR seien 28.000 EUR auf Einbauküchen entfallen, weshalb von einem Kaufpreis für die Immobilie von 782.000 EUR auszugehen sei.

Da der Erwerber trotz der rechtzeitigen Erklärung der Klägerin ins Grundbuch eingetragen worden sei und damit Eigentum erworben habe, sei der Schadensersatzanspruch dem Grunde nach berechtigt. Der Vermögensschaden der Klägerin liege in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und ihrem Verkehrswert. Letzterer betrage ausweislich des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen 225.000 EUR. Der Verkehrswert des Gesamtobjektes betrage nach diesem Beweisergebnis 875.000 EUR. Der Anteil der Wohnung am Gesamtobjekt entspreche somit 25,71 %. 25,71 % vom erzielten Gesamtkaufpreis von 782.000 EUR entsprächen 201.052,20 EUR. Es ergebe sich ein Vermögensschaden der Klägerin i.H.v. 23.947,80 EUR.

Gegen diese seinen Prozessbevollmächtigten am 26.02.2015 zugestellte Entscheidung wendet sich der Beklagte mit seiner am 26.03.2015 bei Gericht eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 26.05.2015 mit am 22.05.2015 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründeten Berufung, mit der er das Urteil anficht, soweit der Klage stattgegeben worden ist. Er macht geltend, die Schadensberechnung des Amtsgerichts sei falsch, weil das Amtsgericht übersehen habe, dass beim Erwerb einer Wohnung regelmäßig auch Nebenkosten anfallen, welche zu berücksichtigen seien. Die Klägerin hätte im Falle der erfolgreichen Geltendmachung ihres Vorkaufsrechts nicht nur den Kaufpreis aufbringen müssen, sondern wäre zusätzlich mit Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Finanzierungskosten belastet worden. Diese Kosten habe sie im realen Geschehensablauf erspart, was ihren Schaden mindere. Insgesamt hätten die Erwerbsnebenkosten 18.935,74 EUR betragen. Die verbleibende Differenz von 5.012,06 EUR wäre durch die zusätzlich zu berücksichtigenden Finanzierungskosten mehr als aufgefressen worden. Darüber hinaus fehle es an Feststellungen zur Schadenskausalität. Der Mieter müsse darlegen und gegebenenfalls beweisen, tatsächlich über Finanzierungsmöglichkeiten für den Erwerb verfügt zu haben, wozu jeglicher Sachvortrag der Klägerin fehle. Die Klägerin habe sich nie um eine Finanzierung bemüht, habe kein ernsthaftes Interesse am Erwerb der Wohnung gehabt und sei zur Aufbringung des Kaufpreises nicht im Stande gewesen.

Außerdem habe das Amtsgericht, gestützt auf eine fehlerhafte Ermittlung des Sachverständigen hinsichtlich des Bodenwerts, den Verkehrswert um etwa 2.500 EUR zu hoch angesetzt und habe zu Unrecht den Teilbetrag von 28.000 EUR aus dem Gesamtkaufpreis der Immobilie herausgerechnet. Denn die Klägerin selbst habe behauptet, dass die beweglichen Gegenstände diesen Wert nicht gehabt hätten. Diese Behauptung mache er sich zu Eigen, weshalb dann der gesamte Kaufpreis der Immobilie in die Berechnung einzustellen sei.

Ferner habe das Amtsgericht zu Unrecht gemeint, der Teilkaufpreis von 300.000 EUR für die Wohnung sei zu hoch angesetzt gewesen und deshalb im Verhältnis zur Klägerin nicht wirksam, wobei es entscheidend auf das Verhältnis zwischen dem Teilkaufpreis und den gesamten Kaufpreis ankomme. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung komme es dagegen auf die sich aus den Gesamtumständen ergebende Sittenwidrigkeit der Preisgestaltung an. Die deshalb erforderliche umfassende Würdigung aller Umstände habe das Amtsgericht nicht vorgenommen und insbesondere nicht festgestellt, dass die Preisvereinbarung ausschließlich zum Zwecke einer Schädigung der Vorkaufsberechtigten getroffen worden sei. Tatsächlich sei für die Wohnung ein Kaufpreis von 300.000 EUR durchaus erzielbar gewesen. Daran zeige sich, dass der Teilkaufpreis auch gegenüber den vorkaufsberechtigten Mietern verbindlich gewesen sei und diese somit das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt hätten. Für einen Rückgriff auf § 467 BGB sei an dieser Stelle kein Raum.

Schließlich habe das Amtsgericht die Ausübungserklärung der Klägerin zu Unrecht nicht als abschließende Erklärung verstanden. Nach dem Empfängerhorizont habe das Schreiben vielmehr dahin verstanden werden müssen, dass der angeführte Betrag nicht nur vorläufig ermittelt gewesen sei, sondern der Kaufvertrag auf dieser Grundlage abgewickelt werden sollte. Die Erklärung habe nicht erkennen lassen, dass die Klägerin auch bereit gewesen wäre, einen ca. 40.000 EUR höheren Kaufpreis zu bezahlen. Schließlich stelle die Nennung dieses Betrages auch eine Bedingung dar, die die Erklärung unwirksam werden lasse, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts bedingungsfeindlich sei. Außerdem wäre die Ausübung auch rechtsmissbräuchlich, wenn die Klägerin zur Erfüllung des Kaufvertrages nicht willens und in der Lage gewesen sein sollte. Letztlich fehle es auch an einer Darstellung, worin die Pflichtverletzung des mit der Abwicklung des Kaufvertrages selbst nicht befassten Beklagten gelegen haben soll.

Der Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Der Streithelfer des Beklagten hat keinen Sachantrag gestellt.

Die Klägerin beantragt nach Hinweis darauf, dass das Vorkaufsrecht ihr gemeinsam mit dem Drittwiderbeklagten zugestanden habe und demgemäß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ihr wohl nicht allein zustehe,

die Berufung zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass der Beklagte zur Zahlung des im angefochtenen Urteil genannten Betrages nicht an sie allein, sondern an sie gemeinsam mit dem Drittwiderbeklagten zur gesamten Hand verurteilt werde.

Die Klägerin rügt das Vorbringen in der Berufungsbegründung zu den nach Grund und Höhe bestrittenen Erwerbsnebenkosten als neu und gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Außerdem ließen die Umstände keinen anderen Schluss zu, als dass der Beklagte das Vorkaufsrecht bewusst und planmäßig vereitelt habe, so dass es den Schädiger unbillig begünstigen würde, wenn die Erwerbsnebenkosten in die Schadensberechnung einbezogen würden. Das gelte insbesondere für die Provision der Maklerin.

Die Klägerin habe außerdem einen weiteren Vermögensnachteil erlitten, der in der Mietzahlung seit der 1. Jahreshälfte 2012 liege. Diese bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor der Kammer aufgewendeten Mietzahlungen in Höhe von rund 35.000 EUR müssten mit in die Schadensberechnung eingestellt werden.

Der Vortrag, sie habe sich niemals um eine Finanzierung bemüht, sei nicht ausreichend, aber auch neu. Tatsächlich hätten von 2 Banken Finanzierungsbestätigungen vorgelegen.

II.

Die Berufung ist zulässig und auch in der Sache begründet. Das Amtsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Klägerin im Ergebnis zu Unrecht bejaht, so dass die Klage insgesamt unbegründet ist.

1.

Mit dem Amtsgericht geht allerdings die Kammer davon aus, dass der Beklagte mit der Übereignung der von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten angemieteten Wohnung (rechtlich: des im Grundbuch des Amtsgerichts Solingen von Wald Bl. 9831 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend in einem 167/1.788 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G1, Flur X, Flurstücke X und x, Gebäude und Freifläche, U-Straße, groß 681 bzw. 663 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen Nr. 2 des Aufteilungsplans) an den Vertragserwerber trotz rechtzeitiger Ausübungserklärung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt hat und damit die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gemäß den §§ 577, 463 ff., 535 ff., 280 Abs. 1 BGB dem Grunde nach vorliegen.

a)

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Klägerin und der Drittwiderbeklagte mit Mietvertrag vom 08.06.2009 die vorgenannte Penthouse-Wohnung vom Rechtsvorgänger des Beklagten angemietet hatten, und der Beklagte, der nachfolgend im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum an der gesamten Liegenschaft erworben hatte, mit notarieller Urkunde des Notars H in R vom 23.09.2011 (UR-Nr. #####/####) den Grundbesitz in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt hat. Mit dem Verkauf der gesamten Liegenschaft an die T GbR durch notariellen Kaufvertrag des Notars H vom 24.02.2012 (UR-Nr. 259/12) ist mithin das Vorkaufsrecht der Klägerin und des Drittwiderbeklagten gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Darüber hat der Streithelfer des Beklagten in dessen Namen die Klägerin und den Drittwiderbeklagten auch mit Schreiben vom 27.02.2012 (Bl. 36 GA) ordnungsgemäß unterrichtet, § 577 Abs. 2, 3 BGB.

b)

Die Erklärung vom 23.04.2012, mit der die Klägerin und der Drittwiderbeklagte das Vorkaufsrecht ausgeübt haben (Kopie Bl. 41 GA), dürfte gemäß den §§ 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3, 463 ff., 469 Abs. 2 BGB rechtzeitig und entgegen der Auffassung des Beklagten auch wirksam gewesen sein.

Die versehentliche Falschbezeichnung der Wohnung in der Ausübungserklärung, die auf eine Falschbezeichnung in der Anl. 1 zur notariellen Teilungserklärung zurückgehen dürfte, steht einer wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, denn die Auslegung der Erklärung ergibt, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, zweifelsfrei, dass die von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bewohnte Wohnung gemeint war. Das ist in 2. Instanz auch nicht mehr vom Beklagten angegriffen worden.

Es spricht auch vieles dafür, dass die Erklärung auch nicht unter einer Bedingung abgegeben worden ist, so dass die Bedingungsfeindlichkeit der Ausübungserklärung ihrer Wirksamkeit nicht entgegensteht. Bereits der Wortlaut der Ausübungserklärung gibt eine Bedingung nicht her. Eine Bedingung ist eine rechtsgeschäftliche Bestimmung, die die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem zukünftigen ungewissen Ereignis abhängig macht (Palandt, BGB, 74. Auflage, Rn. 1 vor § 158). Von einem solchen zukünftigen ungewissen Ereignis ist hier nicht die Rede, vielmehr ist das Vorkaufsrecht ausgeübt worden unter der rechtlichen Voraussetzung, dass die Vereinbarung des Teilkaufpreises für die Wohnung i.H.v. 300.000 EUR rechtlich unwirksam bzw. nicht bindend sei. Auch die im weiteren Text enthaltene Darstellung, wie sich der Teilkaufpreis für die Wohnung berechnet und dass die Erklärenden diesen Betrag für die Abwicklung des Kaufvertrages zugrundelegen würden, lässt bei wertender Betrachtung nicht erkennen, dass es sich hierbei um eine Bedingung im Sinne der §§ 158 ff. BGB handeln würde. Die Erläuterungen lassen zwar durchaus das Verständnis zu, dass das Vorkaufsrecht jedenfalls nicht bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR und möglicherweise zu einem Kaufpreis von 161.170,20 EUR ausgeübt sein soll. Dagegen, dass die Ausübungserklärung von diesem genannten Kaufpreis abhängig sein soll, also mit der Richtigkeit dieses Preises stehen und fallen soll, spricht allerdings, dass die Erklärenden diesen Betrag lediglich für die Abwicklung zugrundelegen wollten und sich eine Verknüpfung mit der Ausübung des Vorkaufsrechts aus dem Wortlaut nicht ergibt. So hat auch das Oberlandesgericht Karlsruhe zu einer nahezu wortgleichen Ausübungserklärung in einem vergleichbaren Fall entschieden (NJW-RR 1996, 916). Soweit dort die Käufer erklärt hatten, sie erachteten den vereinbarten Teilkaufpreis als unwirksam, so dass der angemessene Preis erst noch bestimmt werden müsse und sie diesen Preis noch durch einen Sachverständigen ermitteln würden und diesen Preis dann für die Abwicklung des Kaufvertrags zugrundelegen würden, während im vorliegenden Fall der Verkehrswert bereits durch einen Sachverständigen ermittelt worden war und die Klägerin und der Drittwiderbeklagte den so ermittelten angemessenen Preis (= Verkehrswert) für die Abwicklung des Kaufvertrags zugrundelegen wollten, handelt es sich nach Auffassung der Kammer nicht um einen entscheidungserheblichen Unterschied.

Der Wirksamkeit der Ausübungserklärung dürfte auch nicht entgegenstehen, dass nach ihrem Inhalt der zwischen dem Beklagten und den Erwerbern vereinbarte Teilkaufpreis für die Wohnung i.H.v. 300.000 EUR für nicht wirksam bzw. nicht bindend gehalten wurde. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, von der abzuweichen die Kammer keinen Anlass sieht, ist mit der Ausübung des Vorkaufsrechtes ein Kaufvertrag zwischen den Parteien über die von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten gemietete Wohnung zustande gekommen unter den Bestimmungen, die der Beklagte mit der T GbR vereinbart hatte mit Ausnahme des für die Wohnung vereinbarten Teilkaufpreises i.H.v. 300.000 EUR. Die Vereinbarung dieses Teilkaufpreises ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig. Nichtig gemäß § 138 BGB sind solche das Vorkaufsrecht vereitelnden Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (BGH, Urteil vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/04). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nach Auffassung der Kammer bei wertender Betrachtung der gesamten Umstände des Einzelfalls zu bejahen. Hierfür spricht zunächst der zwar nicht wucherisch, aber doch auffällig überhöht vereinbarte Teilkaufpreis für die Wohnung. Nach dem Ergebnis der insoweit unbeanstandeten Beweisaufnahme des Amtsgerichts hatte die Wohnung einen Verkehrswert von 225.000 EUR, so dass die Vereinbarung eines Teilkaufpreises von 300.000 EUR den angemessenen Kaufpreis um 1/3 überschreitet. Für einen Verstoß spricht weiter, dass der Gesamtkaufpreis für die Liegenschaft spürbar niedriger als deren Verkehrswert vereinbart wurde (vereinbarter Kaufpreis 810.000 EUR, Verkehrswert 875.000 EUR), während der Teilkaufpreis für die hier in Rede stehende Wohnung (300.000 EUR) deutlich höher als deren Verkehrswert (225.000 EUR) vereinbart wurde. Aus Sicht der Kammer ist ebenfalls zu beachten, dass die Vereinbarung eines Teilkaufpreises für die Ansprüche zwischen den Kaufvertragsparteien gegenstandslos ist, soweit von dem Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht wird, weil dann der Vertragskäufer den vereinbarten Gesamtkaufpreis zu zahlen hat. Die Vereinbarung eines auffällig hohen Teilkaufpreises für die hier im Streit stehende Wohnung hatte demgegenüber für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes für den Käufer den angenehmen Effekt, dass der von ihm zu zahlende Restkaufpreis für die Restliegenschaft um 300.000 EUR zu mindern war und er deshalb die Restliegenschaft mit einem Verkehrswert von 650.000 EUR zu einem äußerst günstigen Kaufpreis von 510.000 EUR erwerben konnte, während sich für den Beklagten die Vereinbarung des Teilkaufpreises als risikolos darstellte, weil er den Gesamtkaufpreis für die Liegenschaft entweder allein vom Vertragskäufer oder von diesem zusammen mit den Vorkaufsrechtsberechtigten erhalten würde. Bei dieser Gesamtkonstellation liegt nahe, dass die Vertragsparteien den auffällig hohen Kaufpreis für die Wohnung nur deshalb vereinbarten, um die Vorkaufsberechtigten von der Ausübung ihres Rechts abzuhalten. Mit der im einstweiligen Verfügungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Ansicht des Amtsgerichts und der seinerzeit zuständigen Beschwerdekammer liegt daher nahe, dass die objektive Überhöhung des Teilkaufpreises (1/3 über dem Wert) ein Indiz für die Schädigungsabsicht der Vertragsschließenden darstellt, zumal keinerlei schützenswerte Gründe erkennbar sind, die die Vereinbarung eines deutlich über dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises rechtfertigen könnten.

Umstände, die dafür sprechen würden, dass die Vertragsparteien bei der Vereinbarung des Teilkaufpreises für die Wohnung in lauterer Absicht gehandelt hätten, sind nicht aufgezeigt worden. Soweit geltend gemacht wird, bei einem Einzelverkauf der Wohnung sei ein Kaufpreis von 300.000 EUR erzielbar gewesen, handelt es sich um bloße Wunschvorstellungen, zu denen ein tatsächlicher Kaufabschluss nicht zu Stande gekommen ist und nicht zu Stande kommen sollte. Keineswegs hat der Sachverständige zum Ausdruck gebracht, dass sich die Wohnung bei einem Einzelverkauf zu einem höheren Preis als dem von ihm festgestellten Verkehrswert verkaufen lasse. Tatsächlich hat der Sachverständige lediglich zum Ausdruck gebracht, dass die Aufteilung der Gesamtliegenschaft in Wohnungs- bzw. Teileigentum nicht als wertsteigernd beurteilt werde, weil einem etwaigen Mehrerlös für die Wohnungen ein Mindererlös für die Gewerbeeinheiten gegenüber stünde.

Zu Unrecht meint die Berufung auch, die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten rechtsmissbräuchlich gehandelt, weil sie das Vorkaufsrecht ohne ernstliche Erwerbsabsicht ausgeübt hätten. Mit diesem Vortrag verkennt der Beklagte zunächst, dass eine tatsächliche Vermutung dafür spricht, dass die Klägerin und der Drittwiderbeklagte von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätten (BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, Tz. 32). Dafür, dass dies nicht in ernstlicher Absicht geschehen ist, bestehen auch keinerlei Anhaltspunkte. Soweit der Beklagte meint, die fehlende Ernstlichkeit hätte einem wirksamen Erwerb entgegengestanden, steht das nicht im Einklang mit § 116 Satz 1 BGB. Danach ist eine Willenserklärung nicht deshalb nichtig, weil sich der Erklärende insgeheim vorbehält, das Erklärte nicht zu wollen.

c)

Die Übereignung der Wohnung an die Vertragserwerber trotz rechtzeitig erklärter Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine Pflichtverletzung des Beklagten dar, denn er war in Erfüllung des aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen ihm und der Klägerin sowie dem Drittwiderbeklagten zustande gekommenen Kaufvertrages zur Übereignung an die Klägerin und den Drittwiderbeklagten verpflichtet. Soweit mit der Berufung eingewendet wird, er sei in die Abwicklung des Kaufvertrages nicht eingebunden gewesen, vermag ihn dies nicht zu entlasten. Die Ausübungserklärung ist dem von ihm eingeschalteten Rechtsanwalt L auf dessen Zuschrift an die Klägerin und den Drittwiderbeklagten zugegangen, dessen Handeln er sich gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss. Ebenso hat er sich das Handeln der von ihm im Verhältnis zum beurkundenden Notar eingeschalteten Maklerin zurechnen zu lassen, die dem Notar gegenüber erklärt hat, die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten von dem Vorkaufsrecht nicht wirksam Gebrauch gemacht, woraufhin der Notar den Antrag auf Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch gestellt hat.

2.

Gleichwohl steht der Klägerin (und dem Drittwiderbeklagten) der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu, weil ein auf die Pflichtverletzung zurückzuführender Schaden nicht schlüssig dargelegt ist.

Nach der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung kann der Mieter in Fällen wie dem vorliegenden als Schadensersatz die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem im Rahmen des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung anfallender Kosten) geltend machen. Der Verkehrswert der Wohnung betrug 225.000 EUR, entsprechend 25,71 % des Verkehrswerts der Gesamtliegenschaft von 875.000 EUR, so dass auf die Wohnung 25,71 % des Gesamtkaufpreises von 782.000 EUR entfallen sind, was 201.052,20 EUR entspricht). Diese Differenz hat das Amtsgericht zutreffend mit 23.947,80 EUR ermittelt, sie entspricht dem zugesprochenen Betrag.

Ob dieser Betrag zunächst deshalb zu korrigieren ist, weil das Amtsgericht zu Unrecht den Wert mitverkaufter Einbauküchen aus dem vertraglich vereinbarten Gesamtkaufpreis herausgerechnet hat, oder weil möglicherweise dem Sachverständigen bei der Ermittlung des Verkehrswertes Rechenfehler unterlaufen sein könnten, bedarf keiner Entscheidung der Kammer. Denn der vorstehend genannte Betrag von 23.947,80 EUR reduziert sich unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung auf Null, so dass ein Schaden insgesamt nicht schlüssig dargelegt ist.

Es entspricht der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen des Gedankens der Vorteilsausgleichung um diejenigen Beträge zu mindern ist, deren Aufwendung er im tatsächlichen Geschehensablauf erspart hat. Der Beklagte hat insoweit zu Recht die zwangsläufig entstehenden Erwerbsnebenkosten angeführt, die er wie folgt beziffert hat: Grunderwerbsteuer: 10.052,63 EUR, Notargebühren 856,80 EUR, Gebühren des Grundbuchamts 848,75 EUR, Maklerprovision 7.177,56 EUR (insoweit war im Kaufvertrag vereinbart, dass u.a. der Käufer eine solche Provision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises zu zahlen habe). Um die Summe dieser Beträge, 18.935,74 EUR, mindert sich mithin der Schadensersatzanspruch der Klägerin und des Drittwiderbeklagten. Dem steht weder entgegen, dass es sich insoweit um neues, in der Berufungsinstanz nicht mehr zu berücksichtigendes Vorbringen handeln würde, noch führt die Anrechnung der Erwerbsnebenkosten zu einer unbilligen Entlastung des Schädigers und hätte deshalb zu unterbleiben.

Zwar trifft es zu, dass dieses Vorbringen betreffend die Erwerbsnebenkosten noch nicht Gegenstand des Beklagtenvorbringens in der 1. Instanz gewesen ist, was sich auch daraus erklären mag, dass der Gesichtspunkt der Erwerbsnebenkosten in der höchstrichterlichen Rechtsprechung erstmals mit dem zitierten Urteil vom 21.01.2015 angesprochen worden ist, während der Zeitpunkt, der im vorliegenden Verfahren dem Schluss der mündlichen Verhandlung 1. Instanz entsprochen hat, der 04.02.2015 gewesen ist. Gleichwohl kann der erst in der Berufungsinstanz geltend gemachte Gedanke der Erwerbsnebenkosten auch dann berücksichtigt werden, wenn es sich weder um einen vom Amtsgericht übersehenen Aspekt noch um einen Fall fehlender Nachlässigkeit handelt, § 531 Abs. 2 ZPO, denn das neue tatsächliche Vorbringen zu den Erwerbsnebenkosten ist als unstreitig anzusehen (vgl. dazu Rimmelspacher in: Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2012, § 531 Rn. 29). Zwar hat die Klägerin in der Berufungserwiderung bestritten, dass ihr für den Erwerb der Wohnung die genannten Erwerbsnebenkosten entstanden wären. Das Bestreiten ist aber ohne jede Substanz und nicht zu beachten, weil es sich bei diesen Erwerbsnebenkosten dem Grunde und der Höhe nach um gesetzlich bzw. (hinsichtlich der Maklerprovision) vertraglich festgelegte Kostenpositionen handelt, die unvermeidlich mit dem Erwerb der Wohnung einhergegangen wären. Es ist weder aufgezeigt noch ersichtlich, dass und aus welchem Grunde diese Nebenkosten im Falle des Erwerbs der Wohnung nicht entstanden wären.

Die Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten führt auch nicht zu einer unbilligen Entlastung des Schädigers. Es entspricht allgemeiner Meinung, dass ersparte Aufwendungen wegen ihres engen Zusammenhang mit dem entstandenen Nachteil grundsätzlich anzurechnen sind (Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., Rn. 93 vor § 249 BGB). So liegt der Fall hier, denn der geltend gemachte Schaden, der darin liegen soll, dass eine günstige Gelegenheit zum Erwerb einer Immobilie unter Verkehrswert vereitelt wurde, ist bei natürlicher Betrachtung nicht gegeben, wenn Erwerbsnebenkosten in einer Höhe anfallen, die den Gesamtaufwand auf die Höhe des Verkehrswerts treiben. Dann handelt es sich eben nicht mehr um das „Schnäppchen“, das vermeintlich entgangen ist. Die höchstrichterliche Rechtsprechung (a.a.O.) bejaht die Anrechnung der Erwerbsnebenkosten gerade im Falle der Vereitelung eines Vorkaufsrechts ausdrücklich. Vor diesem Hintergrund sieht die Kammer keinen Raum dafür, grundsätzlich die Erwerbsnebenkosten unberücksichtigt zu lassen.

Mit dem Beklagten ist auch schließlich davon auszugehen, dass die ebenfalls grundsätzlich zu berücksichtigenden Finanzierungskosten (BGH a.a.O.) selbst angesichts des aktuell historisch niedrigen Zinsniveaus in einer den Restbetrag übersteigenden Höhe angefallen wären. Dass die Klägerin und der Drittwiderbeklagte zumindest einen nennenswerten Teil des Kaufpreises hätten finanzieren müssen, ist von diesen eingeräumt, so dass die Kosten dem Grunde nach angefallen wären. Selbst wenn sie lediglich die Hälfte des Kaufpreises von ca. 100.000 EUR hätten finanzieren müssen und hierfür Zinsen von nur 2% hätten zahlen müssen, wären binnen nur 2 ½ Jahren Zinsen in der Größenordnung des Restschadens angefallen.

Ohne Erfolg macht die Klägerin schließlich geltend, es seien die von ihr und dem Drittwiderbeklagten seit Frühjahr 2012 für die Wohnung gezahlten Mietzinsen von (bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz) ca. 35.000 EUR und auch die künftigen Mietzahlungen in die Schadenberechnung einzustellen. Richtig ist zwar, dass sie im Falle der Erfüllung des Übereignungsanspruchs nicht mehr zur Mietzahlung verpflichtet gewesen wären, weil sie selbst Eigentümer geworden wären. Gleichwohl stellt die (fortdauernde) Verpflichtung zur Zahlung von Miete keinen Schaden dar, denn sie erhalten dafür vom Eigentümer das temporäre Nutzungsrecht. Hätten sie das Eigentum selbst erworben, so würden sie sich bei der geltend gemachten Eigennutzung das Nutzungsrecht wirtschaftlich betrachtet unentgeltlich zur Verfügung stellen, wodurch ihnen Mieteinnahmen im Zweifel in derselben Höhe entgehen würden, wie sie sie als Mieter zu zahlen haben.

3.

Da ein Schadensersatzanspruch insgesamt mithin nicht schlüssig dargelegt ist, kann der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten auch kein Anspruch auf Verzinsung und auf Ersatz der Kosten der vorgerichtlichen Geltendmachung dieser Forderung zustehen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 91a, 92, 98, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist zuzulassen, denn die Einzelheiten der Berechnung der Vorteilsausgleichung bei Vereitelung eines Vorkaufsrechts, insbesondere die Frage der Berücksichtigung von fortgezahlter Miete, sind bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Die Frage hat, weil sie in einer Vielzahl von Fällen erheblich werden kann, grundsätzliche Bedeutung, und erfordert zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 ZPO.

Streitwert in der Berufungsinstanz: 23.947,80 EUR