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Eigenbedarfskündigung – Anforderungen an Ersatzwohnraum

Alleinerziehende Mutter mit fünf Kindern verliert Wohnung in München! Trotz schwieriger Lage und angespanntem Wohnungsmarkt muss die Familie ihre Mietwohnung räumen. Das Landgericht München I bestätigte die Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers, der mit seiner eigenen Familie einziehen möchte.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Landgericht München I
  • Datum: 08.11.2023
  • Aktenzeichen: 14 S 3525/23
  • Verfahrensart: Berufungsverfahren in einem Räumungsrechtstreit
  • Rechtsbereiche: Mietrecht

Beteiligte Parteien:

  • Kläger/in: Der Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung, der aufgrund einer Eigenbedarfskündigung die Räumung verlangt. Er hat das Mietobjekt erworben und will mit seiner Familie darin einziehen.
  • Beklagte: Die alleinige Mieterin der Wohnung, die dort mit ihren fünf minderjährigen Kindern lebt. Sie bestreitet die Aktivlegitimation des Klägers und den geltend gemachten Eigenbedarf und beruft sich auf eine eventuelle Härte nach § 574 BGB.

Um was ging es?

  • Sachverhalt: Der Kläger kündigte der Beklagten die Wohnung wegen Eigenbedarfs, um mit seiner Familie einzuziehen. Die Beklagte widersprach der Kündigung, zog jedoch nicht aus und zog vor Gericht, um den eigenbedarfsbedingten Kündigungsanspruch zu bestreiten. Das Amtsgericht München entschied zur Räumung, gegen die die Beklagte Berufung einlegte.
  • Kern des Rechtsstreits: Die Frage, ob der Kläger berechtigt ist, wegen Eigenbedarfs zu kündigen und ob der Eigenbedarf ausreichend nachgewiesen wurde. Zudem, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Härte für die Beklagte gerechtfertigt ist.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen, und die Räumungsverpflichtung der Beklagten wurde bestätigt.
  • Begründung: Das Gericht sah den Eigenbedarf des Klägers als ausreichend nachgewiesen an, da keine Zweifel an seiner Aktivlegitimation und dem geltend gemachten Eigenbedarf bestanden. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts wurde bestätigt, und die Härteeinwände der Beklagten wurden als nicht ausreichend erachtet.
  • Folgen: Die Beklagte muss die Wohnung bis spätestens 30.06.2024 räumen. Der Kläger darf seine Forderung auf Räumung kostenpflichtig durchsetzen. Die Revision wurde nicht zugelassen, was das Urteil endgültig macht. Die Entscheidung bestätigt zudem, dass ein gründlich nachgewiesener Eigenbedarf Vorrang hat, es sei denn, die Härte für den Mieter ist evident überwiegend. Der Rechtsstreit wurde abschließend entschieden.

Eigenbedarfskündigung: Rechtliche Herausforderungen und Mieterrechte im Fokus

Die Eigenbedarfskündigung ist ein komplexes Thema im Wohnraummietrecht, das häufig für Verwirrung sorgt. Vermieter können das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen. Dabei sind jedoch strenge Anforderungen zu beachten, insbesondere hinsichtlich des Nachweises des Eigenbedarfs. Zudem müssen Aspekte wie der Kündigungsschutz und die Rechte der Mieter gewahrt werden, um ungerechtfertigte Mietkündigungen ohne Grund zu vermeiden.

Gerade in Zeiten von Wohnungsnot und steigendem Druck auf den Mietmarkt gewinnen die Anforderungen an den Ersatzwohnraum und die Pflicht zur Abfindung für Mieter an Bedeutung. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen detailliert untersucht.

Der Fall vor Gericht


Münchener Gericht bestätigt Eigenbedarfskündigung trotz schwieriger Lage der Mieterin

Eigentümerpaar besichtigt bewohnte Mietwohnung mit Immobilienmakler
(Symbolfoto: Flux gen.)

Das Landgericht München I hat die Berufung einer alleinerziehenden Mutter von fünf Kindern gegen ein Räumungsurteil zurückgewiesen. Die Beklagte muss ihre seit 2013 bewohnte Mietwohnung bis zum 30. Juni 2024 verlassen.

Wirksame Kündigung wegen nachgewiesenem Eigenbedarf

Der Kläger hatte die Wohnung im Jahr 2021 erworben und kurz darauf wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 2022 gekündigt. Er begründete dies mit dem Wunsch, mit seiner Familie in die Wohnung einzuziehen. Das Gericht sah den Eigenbedarf als nachgewiesen an, da der Kläger beruflich regelmäßig zwischen seinem aktuellen Wohnort und München pendeln muss. Seine gesundheitlich beeinträchtigte Ehefrau und zwei minderjährige Kinder benötigen zudem seine Unterstützung.

Erschwerte Wohnungssuche der Mieterin

Die alleinerziehende Mieterin bewohnt die Wohnung mit ihren fünf minderjährigen Kindern. Zwei ihrer Söhne leiden unter gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Die Beklagte hatte gegen die Kündigung mit Verweis auf ihre schwierige soziale Situation Widerspruch eingelegt. Sie ist auf Sozialleistungen angewiesen und hatte bei der Wohnungssuche trotz vielfacher Bewerbungen keinen Erfolg.

Gericht sieht unzureichende Bemühungen um Ersatzwohnraum

Das Gericht erkannte zwar die schwierige Situation der Mieterin auf dem angespannten Münchner Wohnungsmarkt an. Allerdings habe sie nicht ausreichend auf die Unterstützungsangebote des Vermieters bei der Wohnungssuche reagiert. Der Kläger hatte über seine Kontakte zu Maklern mehrere alternative Wohnungen vermitteln wollen. Die Beklagte stellte nach Ansicht des Gerichts zu hohe Anforderungen an die Ersatzangebote.

Räumungsfrist bis Sommer 2024 gewährt

Das Gericht gewährte der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2024. Bei der Entscheidung wurden sowohl der dringende Eigenbedarf des Klägers als auch die Situation der alleinerziehenden Mutter mit fünf Kindern sowie die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche berücksichtigt. Die verlängerte Frist soll der Beklagten ermöglichen, sich mit behördlicher Hilfe auf den Verlust der Wohnung vorzubereiten.


Die Schlüsselerkenntnisse


Das Urteil zeigt, dass bei Eigenbedarfskündigungen die Mieter ihre Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen und ernsthaft auf Vermittlungsangebote des Vermieters eingehen müssen. Auch in schwierigen sozialen Situationen wie bei einer alleinerziehenden Mutter mit fünf Kindern reichen gesundheitliche Beeinträchtigungen der Kinder oder die angespannte Wohnungsmarktlage allein nicht aus, um eine Kündigung abzuwenden. Das Gericht prüft jedoch sorgfältig die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs und gewährt bei besonderen sozialen Härten längere Räumungsfristen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter müssen Sie bei einer Eigenbedarfskündigung aktiv und nachweisbar nach einer neuen Wohnung suchen – auch wenn Sie in einer schwierigen persönlichen Situation sind. Lehnen Sie Vermittlungsangebote des Vermieters nicht vorschnell ab, sondern prüfen Sie diese ernsthaft und dokumentieren Sie Ihre Bemühungen. Bei der Suche nach Ersatzwohnraum dürfen Sie zwar bestimmte Mindestanforderungen stellen, können aber nicht auf einer optimalen Lösung bestehen. Wenn Sie besondere Härten wie Krankheiten oder schulpflichtige Kinder geltend machen wollen, müssen Sie diese konkret nachweisen können. Das Gericht kann Ihnen dann eine längere Räumungsfrist gewähren, um eine neue Wohnung zu finden.


Benötigen Sie Hilfe?

Wenn Sie mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert sind, ist eine rechtssichere Einschätzung Ihrer individuellen Situation entscheidend. Unsere erfahrenen Anwälte analysieren die Erfolgsaussichten möglicher Härtefallgründe und unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte als Mieter optimal zu wahren. Profitieren Sie von unserem Expertenwissen – wir begleiten Sie von der ersten rechtlichen Prüfung bis zur finalen Lösung Ihres Wohnungskonflikts. ✅ Fordern Sie unsere Ersteinschätzung an!


Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Kriterien muss ein Vermieter für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfüllen?

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfordert zunächst, dass der Vermieter eine natürliche Person ist. Wohnungsbaugesellschaften, GmbHs oder Vereine können keinen Eigenbedarf geltend machen.

Berechtigte Personengruppen

Der Eigenbedarf kann nur für einen klar definierten Personenkreis geltend gemacht werden:

  • Den Vermieter selbst
  • Familienangehörige
  • Haushaltsangehörige wie Pflegepersonal

Formelle Anforderungen

Das Kündigungsschreiben muss zwingend folgende Elemente enthalten:

  • Schriftliche Form
  • Adressierung an alle Mieter
  • Konkrete Benennung der einziehenden Person
  • Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Nachvollziehbare Begründung des Bedarfs
  • Darlegung des Einzugstermins
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters

Materielle Voraussetzungen

Der Vermieter muss einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Eigenbedarf nachweisen. Dabei gilt:

Der Nutzungswunsch muss konkret, ernsthaft und dauerhaft sein. Eine vage Planung oder nur vorübergehende Nutzungsabsicht reicht nicht aus.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer:

  • Bis 5 Jahre: 3 Monate
  • 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
  • Über 8 Jahre: 9 Monate

Bei Vertragsabschluss bereits absehbarer Eigenbedarf kann die Kündigung unwirksam machen. Dies gilt in der Regel für einen Zeitraum von etwa fünf Jahren.


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Wie kann ich als Mieter auf eine Eigenbedarfskündigung rechtlich reagieren?

Nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung können Sie als Mieter einen formellen Widerspruch einlegen. Dieser muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich vorliegen.

Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen

Zunächst sollten Sie die formalen Anforderungen der Kündigung überprüfen. Die Eigenbedarfskündigung muss folgende Elemente enthalten:

  • Schriftliche Form mit Unterschrift des Vermieters
  • Adressierung an alle im Mietvertrag genannten Mieter
  • Ausführliche Begründung des Eigenbedarfs
  • Angabe der Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht

Widerspruchsgründe

Sie können sich im Widerspruch auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen. Als Härtegründe kommen in Betracht:

  • Hohes Alter
  • Schwere Krankheit
  • Schwangerschaft
  • Tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld
  • Fehlender angemessener Ersatzwohnraum

Ersatzwohnraum und Härtefallregelung

Bei der Berufung auf fehlenden Ersatzwohnraum müssen Sie nachweislich intensive Bemühungen zur Wohnungssuche unternehmen. Dabei sind auch gewisse Einschränkungen bezüglich Größe, Zuschnitt und eine höhere Miete zumutbar.

Verhandlungsmöglichkeiten

Sie können mit dem Vermieter auch eine Aufhebungsvereinbarung aushandeln. Diese könnte beispielsweise vorsehen, dass Sie früher ausziehen und im Gegenzug der Vermieter die Umzugskosten übernimmt oder auf Schönheitsreparaturen verzichtet.

Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese umfassen etwa höhere Mietkosten, Umzugskosten und Maklergebühren.


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Welche Härtegründe können gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgebracht werden?

Gemäß § 574 BGB können Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Persönliche und gesundheitliche Härtegründe

Ein hohes Alter in Verbindung mit Krankheit oder Pflegebedürftigkeit stellt einen anerkannten Härtegrund dar. Bei einer Demenzerkrankung kann bereits die zu erwartende Verschlechterung des Gesundheitszustands durch einen Umzug als Härtegrund ausreichen.

Physische oder psychische Erkrankungen des Mieters oder eines Familienangehörigen können ebenfalls als Härtegrund gelten, wenn der Umzug die Krankheit verschlimmern würde. Bei bestehender Suizidgefahr wird ein Umzug regelmäßig als unzumutbar eingestuft.

Soziale und berufliche Härtegründe

Eine lange Mietdauer in Kombination mit einer starken Verwurzelung im sozialen Umfeld kann als Härtegrund anerkannt werden. Auch eine erhebliche berufliche Beeinträchtigung, etwa durch den Verlust von Kunden, kann einen Härtegrund darstellen.

Bei Kindern und Jugendlichen wird ein drohender Abbruch der schulischen oder beruflichen Ausbildung als Härtegrund anerkannt. Dabei spielt auch die Länge des Schulwegs eine wichtige Rolle.

Wirtschaftliche Härtegründe

Das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen stellt einen wichtigen Härtegrund dar. Die Angemessenheit wird dabei nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters beurteilt. Die Miethöhe im Verhältnis zum Einkommen spielt eine zentrale Rolle.

Erhebliche Aufwendungen in die Mietsache, die der Mieter im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses getätigt hat und die noch nicht abgewohnt sind, können ebenfalls einen Härtegrund begründen.

Besondere Lebenssituationen

Eine Schwangerschaft kann insbesondere kurz vor und nach der Geburt einen Härtegrund darstellen. Die Gerichte bewerten die Härtefälle jedoch im Einzelfall und wägen die Interessen von Mietern und Vermietern sorgfältig gegeneinander ab.


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Welche Anforderungen darf ich als Mieter an angebotenen Ersatzwohnraum stellen?

Als Mieter müssen Sie bei einer Eigenbedarfskündigung gewisse Einschränkungen bei der Ersatzwohnung akzeptieren, da kein Anspruch auf absolut gleichwertigen Wohnraum besteht.

Zumutbare Abweichungen

Eine Ersatzwohnung gilt als angemessen, wenn sie Ihren grundlegenden Bedürfnissen entspricht und finanziell tragbar ist. Folgende Abweichungen sind dabei zumutbar:

  • Eine höhere Miete, sofern Ihr Einkommen dafür ausreicht
  • Eine andere Wohngegend als die bisherige
  • Eine kleinere Wohnfläche, wenn die familiäre Situation dies zulässt
  • Abstriche bei der Ausstattung, beispielsweise eine Dusche statt einer Badewanne

Berücksichtigung besonderer Umstände

Gesundheitliche oder körperliche Einschränkungen müssen bei der Beurteilung der Angemessenheit berücksichtigt werden. Bei einer Gehbehinderung ist beispielsweise eine Wohnung in oberen Stockwerken ohne Aufzug nicht zumutbar.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss Ihnen eine Ersatzwohnung anbieten, wenn:

  • Die Wohnung sich im gleichen Gebäude oder Gebäudekomplex befindet
  • Sie zum Kündigungszeitpunkt verfügbar ist
  • Sie hinsichtlich Größe, Lage und Miethöhe geeignet ist
  • Der Vermieter die Wohnung ohnehin an Dritte vermieten würde

Ihre Suchpflichten

Bei der Ablehnung einer angebotenen Ersatzwohnung müssen Sie nachweisen können, dass diese für Sie unzumutbar ist. Dabei müssen Sie Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen und konkret darlegen, welche ernsthaften Bemühungen Sie zur Wohnungssuche unternommen haben. Eine pauschale Ablehnung ist nicht ausreichend.


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Wie kann ich eine Verlängerung der Räumungsfrist erwirken?

Eine Verlängerung der Räumungsfrist können Sie durch einen schriftlichen Antrag beim zuständigen Prozessgericht beantragen. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist eingereicht werden.

Voraussetzungen für die Verlängerung

Der Antrag muss konkrete Nachweise über intensive Bemühungen zur Wohnungssuche enthalten. Dazu gehören Antwortschreiben oder Absagen von Vermietern und Maklern. Ein pauschaler Verweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt reicht nicht aus.

Maximale Verlängerungsdauer

Die gesamte Räumungsfrist darf maximal ein Jahr betragen, gerechnet ab dem Tag der Rechtskraft des Urteils. Bei einem Räumungsvergleich beginnt die Frist ab dem vereinbarten Räumungstermin.

Nachweis der Bemühungen

Mit der Wohnungssuche müssen Sie unmittelbar nach Erhalt der Kündigung beginnen. Dabei dürfen Sie sich nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken. Die Suche muss dokumentiert werden durch:

  • Bewerbungsschreiben für Wohnungen
  • Antworten und Absagen von Vermietern
  • Nachweise über Wohnungsbesichtigungen
  • Belege über Kontaktaufnahmen mit Maklern

Besondere Umstände

Eine Fristverlängerung kann auch gewährt werden, wenn eine Familie von der Unterbringung in einer Notunterkunft bedroht ist. Die Tatsache, dass der Vermieter die Wohnung bereits weitervermietet hat, steht einer Verlängerung nicht entgegen.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, wenn dieser die Wohnung für sich selbst oder nahe Familienangehörige nutzen möchte. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen und vernünftige sowie nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf darlegen. Zum Beispiel wenn der Vermieter aus beruflichen Gründen in die Stadt ziehen muss, wo sich die vermietete Wohnung befindet. Die Kündigung darf nicht vorgeschoben sein, um den Mieter aus anderen Gründen loszuwerden.


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Räumungsfrist

Eine vom Gericht festgelegte Zeitspanne, innerhalb derer ein Mieter die Wohnung verlassen muss. Nach § 721 ZPO kann das Gericht auf Antrag eine angemessene Frist gewähren, wenn die sofortige Räumung eine besondere Härte darstellen würde. Die Frist soll dem Mieter ermöglichen, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren. Beispielsweise kann bei schwieriger Wohnungssuche oder besonderen sozialen Umständen eine längere Frist gewährt werden.


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Berufung

Ein Rechtsmittel gegen Urteile der ersten Instanz. Nach §§ 511 ff. ZPO können Parteien das erstinstanzliche Urteil durch ein höheres Gericht überprüfen lassen. Die Berufung ermöglicht eine neue Verhandlung der Sache, wobei sowohl rechtliche als auch tatsächliche Aspekte neu bewertet werden können. Ein typisches Beispiel ist die Berufung gegen ein Räumungsurteil des Amtsgerichts beim Landgericht.


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Widerspruch gegen Kündigung

Ein gesetzlich verankertes Recht des Mieters nach § 574 BGB, der Kündigung zu widersprechen, wenn diese eine besondere Härte darstellen würde. Der Mieter muss darlegen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie unzumutbar wäre. Beispielsweise bei schwerer Krankheit, hohem Alter oder wenn keine Ersatzwohnung gefunden werden kann. Der Widerspruch muss schriftlich und fristgerecht erfolgen.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 573 BGB (Kündigungsgrund Eigenbedarf): Dieser Paragraph regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Es müssen jedoch konkrete und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf vorgelegt werden. Im vorliegenden Fall berief sich der Kläger auf Eigenbedarf, was von der Beklagten bestritten wurde, was den Streit um die Legitimität der Kündigung verstärkt.
  • § 574 BGB (Sonderkündigungsrechte des Mieters): Dieser Paragraph gibt dem Mieter die Möglichkeit, gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzugehen, wenn ihm eine Härte entsteht. Dies ist besonders relevant für alleinerziehende Eltern oder Personen mit Kindern, die durch die Räumung in ihrer existenziellen Sicherheit gefährdet werden könnten. Die Beklagte behauptete, dass eine solche Härte vorliege, was im Berufungsverfahren zur Diskussion kam.
  • § 721 ZPO (Zustellung und Vortrag): Dieser Paragraph betrachtet die Möglichkeit, eine Räumungsfrist zu gewähren, was in diesem Fall relevant ist, da der Beklagten eine Frist bis 30.06.2024 zur Räumung eingeräumt wurde. Die Regelung ermöglicht dem Gericht, auf die individuelle Situation der Beklagten Rücksicht zu nehmen und ihr ausreichend Zeit zum Umzug zu geben, insbesondere da sie mit mehreren minderjährigen Kindern lebt.
  • § 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters): Dieser Paragraph legt fest, dass der Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben muss. Im Zuge der Eigenbedarfskündigung und dem darauffolgenden Urteil steht die Beklagte in der Pflicht, die Wohnung zurückzugeben, was zu den zentralen Streitpunkten im Verfahren führt und direkt auf ihre rechtlichen Möglichkeiten hinweist.
  • § 542 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses): Dieser Paragraph definiert die rechtlichen Folgen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Im vorliegenden Fall wurde die Klage auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts durch den Kläger auf dieser Grundlage gestützt, wobei das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung bestätigte und somit die Argumentation der Beklagten gegen die fristgerechte Räumung in den Hintergrund stellte.

Das vorliegende U

LG München I – Az.: 14 S 3525/23 – Urteil vom 08.11.2023


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