Gesetzliche Regelungen
Gesetzliche Regelungen über die Kaution finden Sie in den §§ 551 und 566a BGB (früher § 550b BGB). Diese Paragraphen regeln die Mietkaution für Wohnungsmietverhältnisse. Sollten innerhalb Ihres Mietvertrages abweichende, zu Ihrem Nachteil als Miete vertragliche Vereinbarungen getroffen worden sein die vom Gesetz abweichen, so sind diese Vereinbarungen unwirksam. Diese Regelungen wurden 1983 in das BGB aufgenommen.
Maximale Höhe der Mietkaution
Die Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. Betriebs- Heizkosten zählen dazu jedoch nicht.
| Miete | 500,00 € |
| Heizkosten | 70,00 € |
| Betriebskosten | 80,00 € |
| Gesamtmiete: | 650,00 € |
| Somit beträgt die max. Kaution: | 1.500,00 € ( 3 * 500,00 €) |
Wie wird die Kaution gezahlt?
Normalerweise bezahlt man die Kaution Bar. Möglich ist jedoch auch ein Pfand oder eine Bürgschaft.
Wann ist die Kaution zu zahlen?
Eine Geldzahlung kann in drei gleichen monatlichen Raten erfolgen, die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig.
Was passiert dann mit dem Geld?
Der Vermieter darf mit diesem Geld nicht etwa Arbeiten oder es für private Zwecke verwenden (beispielsweise einen schönen Urlaub machen). Der Vermieter muss das Geld, die Kaution von seinem Vermögen getrennt bei einer öffentlichen Sparkasse oder einer Bank anlegen.
Dann muss mein Geld doch auch verzinst werden, oder?
Aber hallo! Die Anlage muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen.
Bekomme ich die Zinsen jährlich ausgezahlt?
Nein, sie werden zum Kautionsguthaben dazugeschrieben (das auf diesem Wege sogar mehr als drei Monatsmieten betragen kann). Es ist natürlich Ihr Geld, Sie können aber erst nach Mietende darüber „verfügen“.
Eben wurde bereits gesagt, dass die Regelungen des BGB erst 1983 eingeführt wurden. Was ist mit den Zinsen für diese Altkautionen?
Für vorher (vor 1983) geschlossene Mietverträge gilt folgendes:
Wenn der Mietvertrag über die Verzinsung nichts sagt, muss der Vermieter Zinsen zahlen. Ein Ausschluss der Verzinsung wäre nur durch eine individuelle, zwischen den Vertragsparteien ausgehandelte Vereinbarung zulässig. Hat der Mieter hingegen – was die Regel ist – nur einen vorgefertigten Vertragsvordruck unterschrieben, so ist eine darin enthaltene Klausel, die die Verzinsung ausschließt, unwirksam. Dann müssen also auch Zinsen gezahlt werden. (LG Hamburg, 316 S 95/96, Urteil vom 9.7.1996)
Müssen Zinsen auch gezahlt werden, wenn der Vermieter die Kaution gar nicht zinsbringend angelegt hat?
Ja sicher! Dann muss der Vermieter eben Schadensersatz in der Höhe leisten, wie die Zinsen angefallen wären.
Kann der Vermieter jederzeit an das Geld heran?
Theoretisch schon, also ja. Die Anlage als gesondertes Sparguthaben soll das Geld nicht vor einem (möglicherweise unberechtigten oder gar strafbaren) Zugriff des Vermieters schützen, sondern davor, dass Gläubiger des Vermieters es „einkassieren“. Viele Sparkassen und Banken sind immerhin schon dazu übergegangen, den Mieter zu informieren und eine mehrwöchige Wartefrist einzuhalten, bevor sie Zahlungen aus der Kaution an den Vermieter leisten.
Kann ich das Geld auf ein eigenes Sparbuch einzahlen?
Am einfachsten ist es, wenn die Kautionssumme auf ein Sparbuch des Mieters eingezahlt und das Sparguthaben dem Vermieter verpfändet wird. Dazu bedarf es aber des Einverständnisses des Vermieters. Der Mieter kann dann nur mit Zustimmung des Vermieters Geld abheben – womit diese Art der Mietkaution für Mieter sehr interessant ist!Derartige Formulare für die Verpfändung gibt es bei der Bank, bei der Sie das Kautionskonto einrichten. Diese Anlageform hat für den Mieter den Vorteil, dass er bei der Bank die Freistellung von der Zinsabschlagsteuer beantragen kann. Dies führt hier jedoch zu weit.
Das Miethaus oder die Mietwohnung ist verkauft worden. Und nun?
Das seit dem 01.09.2001 geltende neue Mietrecht sieht vor, dass der Erwerber bei Ende Ihres Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution auch dann haftet, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der frühere Vermieter haftet für die Rückzahlung weiter. BEACHTE: Wenn Sie sich mit der Übertragung der Kaution an den neuen Eigentümer ausdrücklich einverstanden erklären, haftet der bisherige nicht mehr für die Rückzahlung bei Mietende. Also beschränken Sie sich darauf, beim neuen Eigentümer / Vermieter nachzufragen, ob er die Kaution erhalten hat.
Das Mietverhältnis ist beendet. Kann ich sofort die Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution verlangen?
Nur, wenn Einigkeit darüber besteht, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen Sie hat. Und die Erfahrung hat gezeigt, dass dies eher selten der Fall ist. Denn es werden Rechnungen „auf gemacht“ die oftmals den vollen Kautionsbetrag aufzehren. Hat dies jedoch so nicht seine Richtigkeit, wenden Sie sich an uns. Ansonsten gibt die Rechtsprechung dem Vermieter je nach Lage des Einzelfalls bis zu sechs Monate Zeit, sich über Gegenansprüche schlüssig zu werden und eine Kautionsabrechnung zu erstellen. Sofern dann noch Forderungen zu erwarten sind, z.B. wegen noch abzurechnender Nebenkosten, kann ein angemessener Teilbetrag zur Sicherheit einbehalten werden.
Brauche ich die letzten drei Monate der Mietzeit keine Miete mehr zu zahlen? Immerhin hat der Vermieter ja die Kaution!
Die Miete müssen Sie weiter zahlen. Der Vermieter braucht sich auf derartige Spielchen nicht einzulassen!
