Unwirksame Mieterhöhung – Rückzahlung der nicht geschuldeten Erhöhungsbeträge durch Vermieter

Unwirksame Mieterhöhung – Rückzahlung der nicht geschuldeten Erhöhungsbeträge durch Vermieter

AG Ludwigslust, Az.: 5 C 9/13

Urteil vom 26.03.2014

1. Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.080,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 21.11.2012 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits wie Gesamtschuldner.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheit in Höhe von 1.650,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Der Streitwert wird auf bis zu 1.200,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Unwirksame Mieterhöhung – Rückzahlung der nicht geschuldeten Erhöhungsbeträge durch Vermieter

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Die Parteien streiten über die Rückzahlung von Beträgen, die seitens des Vermieters auf eine im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens in der Folge nur teilweise als berechtigt angesehene Mieterhöhung vereinnahmt worden sind.

Die Beklagte hat von der Beklagten zu 1), deren Gesellschafter in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Beklagten zu 2) und 3) sind, eine Wohnung unter der Anschrift … angemietet. Die monatliche Kaltmiete betrug ursprünglich 344,04 €; die Klägerin hatte der Beklagten zu 1) eine Einzugsermächtigung erteilt. Mit Schreiben der Beklagten zu 1) vom 20.10.2007 erhielt die Klägerin ein Mieterhöhungsverlangen, nach welchem sich die Kaltmiete ab dem 01.01.2008 auf 412,85 € pro Monat belaufen sollte; der letzte Absatz des betreffenden Schreibens lautete wie folgt:

„Der Einfachheit halber haben wir Ihnen eine Zustimmungserklärung als Anlage beigefügt. Ihre Zustimmungserklärung muss spätestens am Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, also bis zum 30.11.2007 unterschrieben hier eingegangen sein (§ 558b Abs. 2 BGB).“

Die Klägerin sandte die Zustimmungserklärung nicht entsprechend an die Beklagte zu 1) zurück. Diese klagte daraufhin – schon damals durch ihre jetzigen Prozessbevollmächtigten vertreten – vor dem Amtsgericht Ludwigslust zu dem Aktenzeichen 3 C 81/08 gegen die Klägerin auf Erteilung der Zustimmung zu der Mieterhöhung; die ebenfalls anwaltlich vertretene Klägerin beantragte unter Verweis auf eine Unwirksamkeit und Unbegründetheit der Mieterhöhung eine Klageabweisung. Nachdem im Verlaufe des Rechtsstreits ein Sachverständigengutachten eingeholt worden war, wurde die Klägerin am 01.08.2012 letztlich verurteilt, einer Erhöhung der Kaltmiete ab dem 01.01.2008 auf 392,85 € monatlich zuzustimmen. In den Monaten von Februar 2008 bis Juli 2012 war im Wege des Lastschriftverfahrens von der Beklagten zu 1) bereits jeweils eine Kaltmiete in Höhe von 412,85 € von dem Konto der Klägerin abgebucht worden. Mit anwaltlichem Schriftsatz ihrer jetzigen und zunächst nur mit der außergerichtlichen Geltendmachung des Anspruches beauftragten Prozessbevollmächtigten vom 08.11.2012 forderte die Klägerin die Beklagte zu 1) insoweit unter Fristsetzung bis zum 20.11.2012 erfolglos auf, einen Betrag in Höhe von 1.080,00 € an die Klägerin zurückzuerstatten; ebenso erfolglos blieb eine weitere anwaltliche Zahlungsaufforderung vom 26.11.2012 unter Fristsetzung zum 10.12.2012.

Die Klägerin macht ihre Forderung nunmehr gerichtlich geltend. Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.080,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.12.2012 zu zahlen, und

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwalts kosten gegenüber den Rechtsanwälten … & …, …, … Ludwigslust, in Höhe von 155,30 € freizustellen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Klägerin habe dem Einzug einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 412,85 € im Mai 2008 ausdrücklich zugestimmt. Die Beklagten sind der Auffassung, nachdem dies in dem Rechtsstreit zu dem hiesigen Aktenzeichen 3 C 81/08 durchgehend unstreitig gewesen sei, sei das jetzige Bestreiten der Klägerin treuwidrig. Wenn sich aus einem Einverständnis mit den erhöhten Abbuchungen nicht schon eine konkludente Zustimmung zu der Mieterhöhung ergebe, sei die Klägerin mit einem Rückforderungsanspruch jedenfalls nach § 814 BGB ausgeschlossen; aus dem Antrag auf Klageabweisung nach anwaltlicher Beratung in dem Prozess bezüglich der Zustimmung zu der Mieterhöhung sei zu folgern, dass die Klägerin positive Kenntnis von der mangelnden Verpflichtung zu den höheren und nicht mit einem entsprechenden Vorbehalt verbundenen Zahlungen gehabt habe. Ein abweichendes Ergebnis führe dazu, dass die betreffende Vorschrift bei unterschiedlichen rechtlichen Auffassungen im Allgemeinen und gerichtlichen Auseinandersetzungen im Besonderen leer laufe. Das Ergebnis einer unrichtigen oder unvollständigen Beratung durch ihre Prozessvertreter müsse sich die Klägerin zurechnen lassen; ein Ausgleich sei dann im Rahmen des Beratungsverhältnisses vorzunehmen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist teilweise unzulässig.

1. Dem auf Feststellung gerichteten Klageantrag zu 2) fehlt es an dem nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresse; auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann danach Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde. Dieses Feststellungsinteresse fehlt regelmäßig, wenn man statt der Feststellung schon die weiterführende, weil unmittelbar auf einen vollstreckbaren Titel gerichtete Leistungsklage wählen kann (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartman-Hartmann, Kommentar zur ZPO, 71. Aufl,., 2013, § 256 Rn. 34 und 77 m. w. N.). Gründe, die dem entgegenstehen könnten, sind hier nicht erkennbar (vgl. zu einem abweichenden Fall etwa BGH NJW 2007, 1809).

2. Anzumerken ist, dass der Klageantrag zu 2) im Falle seiner Zulässigkeit jedenfalls wiederum nicht begründet gewesen wäre. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 Satz 1, 249 Abs. 1, 257 Satz 1 BGB.

a. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger nach den letztgenannten Vorschriften Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 BGB verlangen, d. h. beispielsweise, wenn der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt. Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Wer berechtigt ist, Ersatz für Aufwendungen zu verlangen, die er für einen bestimmten Zweck macht, kann, wenn er für diesen Zweck eine Verbindlichkeit eingeht, Befreiung von der Verbindlichkeit verlangen.

b. Die Inanspruchnahme anwaltlichen Beistandes zur außergerichtlichen Durchsetzung der streitgegenständlichen Hauptforderung seitens der Klägerin war nicht verzugsbedingt. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin vor der Beauftragung ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten die Beklagten bereits selbst gemahnt gehabt hätte. Die – hier anwaltliche – Erstmahnung als verzugsauslösendes Ereignis ist aber als solche noch nicht vom Verzugsschaden umfasst und Kosten können insoweit nicht verlangt werden (vgl. Palandt-Grüneberg, Kommentar zum BGB, 63. Aufl., 2014, § 286 Rn. 44). Nichts anderes ergibt sich im vorliegenden Fall daraus, dass derjenigen vom 08.11.2012 eine weitere anwaltliche Zahlungsaufforderung vom 26.11.2012 folgte. Denn gemäß § 15 Abs. 1 RVG entgelten die Anwaltsgebühren die gesamte Tätigkeit des Rechtsanwalts vom Auftrag bis zur Erledigung der Angelegenheit. Soweit die außergerichtliche Beitreibung einer Forderung eine solche einheitliche Angelegenheit darstellt, entstehen mit einem zweiten Mahnschreiben folglich keine neuen oder zusätzlichen Gebühren; der Gebührenanfall als solcher ist vielmehr schon insgesamt mit der Beauftragung des Rechtsanwaltes eingetreten und damit hier zu einem Zeitpunkt, als sich die Beklagten eben noch nicht in Verzug befanden.

II. Soweit sie im Übrigen zulässig ist, ist die Klage auch begründet.

1a. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf die Zahlung von 1.080,00 € gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB (Leistungskondiktion); wer durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm danach zur Herausgabe verpflichtet.

aa. Die Beklagte zu 1) hat in diesem Sinne in der Zeit von Februar 2008 bis Juli 2012 monatlich 20,00 € und damit insgesamt (20,00 € x 54 Monate =) 1.080,00 € von der Klägerin erlangt Schon unabhängig von einem mit entsprechenden Abbuchungen im Rahmen des Lastschriftverfahrens gegebenenfalls ausdrücklich erklärten Einverständnis lag dem eine Leistung der Klägerin selbst dann zugrunde, wenn sie den Forderungseinzug nur widerspruchslos hinnahm; denn aufgrund des durch normative Auslegung zu ermittelnden objektiven Erklärungswertes dieses Verhaltens ergab sich daraus eine konkludente Genehmigung (vgl. BGH NJW 2011, 1434).

bb. Diese Leistung(en) erfolgte(n) weiterhin ohne Rechtsgrund.

(1) Nach dem Urteil des Amtsgerichtes Ludwigslust vom 01.08.2012 zu dem Aktenzeichen 3 C 81/08 war die Klägerin nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung ab dem 01.01.2008 über einen Kaltmietbetrag von 392,85 € hinaus bis zu den tatsächlich seit Februar 2008 schon gezahlten 412,85 € zuzustimmen.

(2) Ebensowenig war der zwischen den Parteien streitige Sachverhalt eines von der Klägerin ausdrücklich erklärten Einverständnisses mit der Abbuchung von monatlichen Beträgen in der letztgenannten Höhe weiter aufklärungsbedürftig oder überhaupt entscheidungsrelevant.

(a) Zwar kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung seitens des Mieters grundsätzlich auch schlüssig erklärt werden durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietbetrages (vgl. Palandt-Weidenkaff, a. a. O., § 558b Rn. 3 m. w. N ). Im Rahmen des hier relevanten Bereicherungsanspruches wäre dabei die Klägerin als Bereicherungsgläubigerin für das Fehlen eines Rechtsgrundes und folglich dafür darlegungs- und beweis pflichtig gewesen, dass sie ein Einverständnis mit den erhöhten Abbuchungen nicht erklärt hatte; denn eine Partei trägt immer die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen derjenigen Rechtsnorm, auf deren Rechtsfolgen sie sich beruft (vgl. Palandt-Sprau, a. a. O., § 812 Rn. 76 m. w. N.). Soweit dies eine negative Tatsache betrifft, haben die Beklagten der ihnen in diesem Zusammenhang zukommenden so genannten modifizierten Darlegungslast durch das substantiierte Bestreiten der negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände genügt (vgl. hierzu Zöller-Greger, Kommentar zur ZPO, 28. Aufl., 2010, vor § 284 Rn. 24 m. w. N.); ein Beweisantritt der Klägerin dahingehend, dass sie kein mündliches Einverständnis mit den erhöhten Abbuchungen erklärt hat, ist demgegenüber nicht erfolgt. Lediglich ergänzend wird hierbei noch angemerkt, dass das Bestreiten eines solchen Einverständnisses durch die Klägerin in dem vorliegenden Rechtsstreit nicht deshalb widersprüchlich oder unbeachtlich war, weil sie es in dem vorhergehenden Prozess zu dem Mieterhöhungsverlangen unterlassen hat; ein damaliges reines Nichtbestreiten stellte noch kein gerichtliches Geständnis im Sinne von § 288 ZPO dar (vgl. Zöller-Greger, a. a. O., § 288 Rn. 3 m. w. N.), und ob ein Tatsache bestritten oder unbestritten ist, ist – je in Abhängigkeit von ihrer Erheblichkeit – grundsätzlich in jedem Rechtsstreit gesondert zu prüfen.

(2) Auf die zuvor erläuterte Beweisfälligkeit der Klägerin kam es jedoch deshalb nicht an, weil die Erhöhung der Miete einerseits nach § 558b BGB an keine bestimmte Form der Zustimmung gebunden ist und eine solche damit prinzipiell formfrei erfolgen kann. Dies soll nach einer Ansicht andererseits aber von vornherein nicht gelten, wenn der Vermieter wie hier die Beklagte zu 1) in dem Mieterhöhungsverlangen das Begehren auf Erteilung einer ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung eindeutig zu erkennen gegeben hat; er habe hierauf einen Anspruch aufgrund der unsicheren Beurteilung, wann eine wirksame konkludente Zustimmung vorliegt, wie auch aus Beweisgründen (vgl. LG Berlin ZMR 2007, 196). Im Ergebnis kann dahinstehen, ob ein solcher Anspruch im eigentlichen Sinne tatsächlich anzunehmen ist. Denn der Vermieter gibt durch das Verlangen einer schriftlichen Zustimmungserklärung zumindest zu erkennen, dass er jedenfalls in einem konkludenten Verhalten des Mieters keine Zustimmung sieht. Selbst wenn man ansonsten davon ausgehen kann, dass die Zahlung der verlangten Miete die stärkste Form eines konkludenten Verhaltens ist, muss der Mieter in diesem Fall der bloßen Zahlung indes keine rechtliche Bedeutung in der Weise zumessen, dass er hiermit dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Denn aufgrund der ihm erkennbaren Erwartungshaltung des Vermieters als Erklärungsempfänger kann er nicht davon ausgehen, dass in der tatsächlichen Zahlung der höheren Miete eine rechtlich verbindliche Zustimmungserklärung liegt (vgl. LG Berlin GE 2008, 605; so auch Bamberger/Roth-Schüller, Beck’scher Onlinekommentar zum BGB, Stand: 01.11.2013, § 558b Rn. 8; ähnlich Staudinger-Emmerich, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2011, § 558b Rn. 7 m. w. N. für eine der hier relevanten vergleichbare Situation: Schriftliche Zustimmung jedenfalls erforderlich, wenn der Mieter – trotz vorbehaltloser Zahlung der geforderten erhöhten Miete – im Rechtsstreit weiter die Berechtigung des Vermieters zur Mieterhöhung bestreitet).

cc. Die Rückforderung ist für die Klägerin auch nicht durch § 814, 1. Alt. BGB ausgeschlossen.

(1) Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann danach nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Der Rückforderungsausschluss erfordert dabei die positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Schuld. Zweifel am Bestehen der Verbindlichkeit schließen demnach die Rückforderung ebensowenig aus wie ein (selbst verschuldeter) Irrtum über den Rechtsgrund. Da es auf ein Verschulden des Leistenden nicht ankommt, entfällt die Rückforderung auch nicht bereits bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich die Rechtsfolge der Nichtschuld ergibt; der Leistende muss daraus vielmehr den rechtlich zutreffenden Schluss gezogen haben, dass er nichts schuldet. Dazu sind aber nicht notwendig präzise Rechtskenntnisse zu fordern; ausreichend ist statt dessen bereits eine der Rechtslage entsprechende „Parallelwertung in der Laiensphäre“ (vgl. zum Ganzen Staudinger-Lorenz, a. a. O., Neubearbeitung 2007, § 814 Rn. 5 m. w. N.).

(2) Es mag insoweit zugegebenermaßen auf den ersten Blick gegen die Klägerin sprechen, dass sie einerseits die Abbuchung der um 68,81 € höheren Kaltmiete durch die Beklagte zu 1) entweder widerspruchslos oder gar aufgrund eines ausdrücklich erklärten Einverständnisses hinnahm, andererseits aber in dem zwischen den Parteien über eine Zustimmung zu der Mieterhöhung geführten Rechtsstreit bei anwaltlicher Vertretung Klageabweisung beantragte.

(a) Gerade wegen des hinsichtlich seines Ergebnisses noch offenen Gerichtsverfahrens zu dem Mieterhöhungsverlangen ist die vorliegend zu beurteilende Situation jedoch derjenigen eines schwebend unwirksamen Geschäft vergleichbar, bei dem zwar in Kenntnis des Schwebezustandes – also in Kenntnis des mangelnden rechtlichen Grundes -, aber in Erwartung späterer Genehmigung geleistet wird; dann steht § 814, 1. Alt. BGB lediglich einer Rückforderung während der Schwebezeit entgegen, während bei einem endgültigen Unterbleiben der erwarteten Genehmigung das Geleistete kondiziert werden kann (vgl. Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth-Martinek, juris Praxiskommentar zum BGB, 6. Aufl., 2012, § 814 Rn. 21 m. w. N.). Bis zu der gerichtlichen Entscheidung über eine streitige Forderung wird die in Anspruch genommene Partei regelmäßig zumindest berechtigte Zweifel am Bestehen einer Verpflichtung und gegebenenfalls insbesondere deren Umfang haben können, auch wenn sie trotz eines Klageabweisungsantrages parallel zu dem Prozess schon leistet; denn unabhängig von der rein objektiven Rechtslage kann der Ausgang des Rechtsstreits von diversen und nicht immer vollständig von den Parteien beherrschbaren Faktoren abhängen, wie etwa dem Ergebnis und der Würdigung einer Beweisaufnahme, wobei das gerichtliche Urteil die Rechtslage letztlich gestaltet und im schlimmsten Falle aufgrund seiner Rechtskraft sogar um gestaltet.

(b) Vor diesem Hintergrund war zu Lasten der Klägerin eine positive Kenntnis der Rechtslage dahingehend, dass die von Februar 2008 bis Juli 2012 monatlich abgebuchten Beträge jedenfalls in Höhe von 20,00 € nicht geschuldet waren, allein aufgrund ihres Klageabweisungsantrages in dem Rechtsstreit über eine Zustimmung zu der Mieterhöhung weder aus einer “Parallelwertung in der Laiensphäre“ noch ihrer dortigen anwaltlichen Vertretung abzuleiten.

(aa) Im Rahmen des § 814, 1. Alt. BGB führt die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen zu einem Anscheinsbeweis für die positive Kenntnis der Rechtslage, sodass etwa bei dem heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und ein Rückforderungsrecht ausgeschlossen ist, wenn nach der Anzeige von Mängeln die Miete vorbehaltlos ungekürzt weiter gezahlt wird (vgl. KG MDR 2013, 396 m. w. N.). Ein solcher Beweis des ersten Anscheins wird jedoch bereits wieder ausscheiden, wenn der Mieter beispielsweise die Miete tatsächlich gemindert, dabei im Hinblick auf den konkreten Mangel aber eine zu geringe Quote angenommen hat, und später deshalb überzahlte Miete zurückfordert; denn es besteht eine umfangreiche Kasuistik zu der entsprechenden Bewertung von Mietmängeln einschließlich verschiedener Berechnungsmodelle für Minderungsquoten (vgl. nur Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 536 BGB Rn. 370 ff.), deren Kenntnis dem juristisch nicht geschulten Laien kaum unterstellt werden kann. Ähnlich ist die Lage im Falle der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung, die nicht zuletzt bereits in tatsächlicher Hinsicht häufig komplizierte Bewertungen unter Inanspruchnahme sachverständiger Unterstützung erfordert.

(bb) Die anwaltliche Vertretung der Klägerin bei der beantragten Klageabweisung in dem Rechtsstreit über das Mieterhöhungsverlangen wiederum wird deutlich dadurch relativiert, dass dort auch die jetzigen anwaltlichen Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) für diese auftraten. Zum einen begehrten damit die Anwälte der jetzigen Beklagten zu 1) in dem früheren Verfahren die Durchsetzung der angestrebten Mieterhöhung in vollem Umfang, während zum anderen die Prozessbevollmächtigten der Klägerin die uneingeschränkte Abweisung dieser Klage beantragten. Eine positive Kenntnis der Klägerin von ihrer Nichtschuld in Höhe von 20,00 € monatlich ab Februar 2008 hätte in der Folge vorausgesetzt, dass sie gerade das Vorgehen ihrer Anwälte und nicht dasjenige der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) als richtig erkannte. Dies scheint aufgrund des damaligen teilweisen Unterliegens ihrer Mandantin so allerdings nicht einmal letzteren möglich gewesen zu sein, sodass spätestens hier die Grenze desjenigen überschritten ist, was sich die Klägerin als juristischer Laie hinsichtlich der zutreffenden Beurteilung der Rechtslage (allein) aufgrund ihrer anwaltlichen Vertretung im Sinne eines Indizes zurechnen lassen muss. Es kann dabei insbesondere nicht außer Betracht gelassen werden, dass die zutreffende Beurteilung der Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens nicht nur der Bewertung rein rechtlicher Kriterien unterliegt; so wurde in dem Verfahren zu dem Aktenzeichen 3 C 81/08 des Amtsgerichtes Ludwigslust eben auch ein Sachverständigengutachten eingeholt. Ein Rechtsanwalt muss in diesem Zusammenhang dann sicher entsprechend rechtskundig, aber wohl kaum dahingehend mietsachverständig sein, dass er die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens anhand der Kriterien des § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 Satz 1 BGB abschließend und definitiv einschätzen kann; der Vermieter kann danach die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Was dem anwaltlich beratenen Bereicherungsgläubiger an positiven Kenntnissen der Rechtslage bezüglich des Bestehens der bedienten Verpflichtung unterstellt werden kann, ist insoweit mit dadurch begrenzt, was von dem Rechtsanwalt an Beratung überhaupt zu erwarten ist.

(c) Die Beweislast für das Eingreifen des Ausschlusstatbestands trägt nach allgemeinen Grundsätzen derjenige, der sich auf den Tatbestand beruft, also der potentielle Bereicherungsschuldner (vgl. Bamberger/Roth-Wendehorst, a. a. O., § 814 Rn. 15 m. w. N.). Greifen Beweiserleichterungen der zuvor unter lit. (b) erläuterten Art nicht zu Gunsten der Beklagten ein, ist ein darüber hinausgehender Beweisantritt für die Kenntnis der Klägerin von ihrer Nichtschuld trotz entsprechender gerichtlicher Hinweise nicht mehr erfolgt.

(3) Die weitergehenden Argumente der Beklagten wirken sich ebenfalls nicht zu ihren Gunsten aus.

(a) Dass § 814 BGB bei unterschiedlichen rechtlichen Auffassungen im Allgemeinen und gerichtlichen Auseinandersetzungen im Besonderen nach all dem zugegebenermaßen leer laufen kann, steht dem gefundenen Ergebnis im Übrigen nicht entgegen; dies entspricht vielmehr gerade dem oben unter Ziffer (1) dargestellten Bedeutungs- und Regelungsgehalt der Vorschrift.

(b) Soweit danach ein Verschulden des Bereicherungsgläubigers im Sinne eines Irrtums über den Rechtsgrund für seine Leistung unerheblich ist, können zudem Überlegungen zu einer Zurechnung eines Beratungsfehlers seitens eines in Anspruch genommenen Rechtsanwaltes etwa nach § 278 Satz 1 BGB dahinstehen; der Schuldner hat demgemäß ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Allenfalls mit heranzuziehen wäre statt dessen § 166 BGB, wonach nicht die Person des Vertretenen, sondern die des Vertreters in Betracht kommt, soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände beeinflusst werden, und der Vertretene sich in Ansehung solcher Umstände, die er selbst kannte, nicht auf die Unkenntnis des Vertreters berufen kann, wenn im Falle einer durch Rechtsgeschäft erteilten Vertretungsmacht letzterer nach bestimmten Weisungen des Vollmachtgebers gehandelt hat (vgl. so zum so Vertreter bei der Leistung Palandt-Sprau, a. a. O., § 814 Rn. 7). Die Leistungen der Klägerin sind hier allerdings durchgehend allein auf ihr eigenes Verhalten zurückzuführen, ohne dass auf ihrer Seite ein Dritter eingeschaltet gewesen wäre.

(c) Um die Rechtsfolgen des § 814 BGB zu vermeiden ist es letztlich nicht notwendig, dass die Leistung von vornherein nur unter Vorbehalt erbracht wird; vielmehr schließt ein solcher lediglich das Vertrauen des Leistungsempfängers darauf aus, das Erlangte trotz Kenntnis des Leistenden von dem Fehlen des Rechtsgrundes behalten zu dürfen (vgl. Palandt-Sprau, a. a. O., § 814 Rn, 5 m. w. N.).

b. Die Klägerin hat weiterhin einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf die Zahlung von Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus dem zugesprochenen Betrag der Hauptforderung seit dem 21.11.2012 gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB.

aa. Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen; der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

bb. Die Klägerin geriet hier spätestens mit dem Ablauf der in dem anwaltlichen Schriftsatz vom 08.11.2012 zum 20.11.02012 gesetzten Zahlungsfrist in Verzug.

2. Die Beklagten zu 2) und 3) haften als Gesellschafter der Beklagten zu 1) für deren Verbindlichkeiten in ihrem Verhältnis zueinander als Gesamtschuldner. So haften für die im Namen einer wirtschaftlich tätigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts begründeten Verpflichtungen die Gesellschafter kraft Gesetzes auch persönlich. Dies folgt aus dem allgemeinen Grundsatz des bürgerlichen Rechts und des Handelsrechts, dass derjenige, der als Einzelperson oder in Gemeinschaft mit anderen Geschäfte betreibt, für die daraus entstehenden Verpflichtungen mit seinem gesamten Vermögen haftet, solange sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt oder mit dem Vertragspartner keine Haftungsbeschränkung vereinbart wird. Insoweit entspricht das Verhältnis zwischen Gesellschafts- und Gesellschafterhaftung nach der so genannten Akzessorietätstheorie damit der Rechtslage in den Fällen der akzessorischen Gesellschafterhaftung gemäß den §§ 128, 129 HGB bei der Offenen Handelsgesellschaft (vgl. Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth-Bergmann, a. a. O., § 714 Rn. 17 m. w. N.).

3. Auch wenn im Hinblick auf Gesellschafter- und Gesellschaftshaftung eine Gesamtschuld im eigentlichen Sinne nicht anzunehmen ist, kann eine Verurteilung der Gesellschafter und der Gesellschaft aber doch insgesamt „wie Gesamtschuldner“ erfolgen (vgl. Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth-Bergmann, a. a. O., § 714 Rn. 20 und 43 m. w. N.)

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

III. Der Streitwert war gemäß §§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 3 ZPO nach dem Hauptforderungsbetrag des bezifferten Zahlungsantrages auf bis zu 1.200,00 € festzusetzen.