Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 2/24
Das Wichtigste im Überblick
Am 10.10.2025 stellte der BGH (V ZR 2/24) klar: Wer eine tragende Wand vor dem 1. Dezember 2020 entfernte, muss sie nicht wiederherstellen, wenn anderen Eigentümern keine konkreten Nachteile bleiben. Das gilt nur, wenn die Standsicherheit und der Brandschutz gewährleistet sind.
- Früheres Recht zählt: Die 2011 abgeschlossene Wandentfernung fällt unter die damals geltenden Regeln.
- Gebäude blieb sicher: Sicherungsmaßnahmen gewährleisteten die Standsicherheit; der Brandschutz war eingehalten.
- Alte Klage läuft weiter: Ein 2018 begonnenes Verfahren durfte der einzelne Eigentümer fortführen.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: BGH
- Datum: 10.10.2025
- Aktenzeichen: V ZR 2/24
- Verfahren: Revisionsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Sachenrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften bei baulichen Veränderungen
Wer durfte die Innenwand-Beseitigung einklagen?
Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB können seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 gemäß § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Der zuvor daneben nach § 15 Abs. 3 WEG aF bestehende Anspruch des einzelnen Eigentümers ist entfallen. War ein Verfahren jedoch bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängig, besteht die frühere Prozessführungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers fort – in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des vertretungsberechtigten Organs mit entgegenstehendem Willen der Gemeinschaft vorliegt. Der Bundesgerichtshof hatte diesen Grundsatz bereits in einer früheren Entscheidung festgelegt (BGH, Urteil vom 7. Mai 2021 – V ZR 299/19).
Prozessführungsbefugnis bedeutet konkret: Nur wer sie hat, darf den Anspruch wirksam vor Gericht verfolgen. Das WEMoG ist die WEG-Reform von 2020; seither klagt bei Gemeinschaftseigentum grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr der Einzelne. Für Sie heißt das: Fehlt diese Befugnis, scheitert die Klage schon formal, bevor die Wand selbst geprüft wird.
Die Klägerin hatte ihre Klage bereits 2018 erhoben, also vor dem Stichtag 1. Dezember 2020. Eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs mit einem entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft lag dem Gericht nicht vor. Der Bundesgerichtshof bejahte deshalb ihre fortbestehende Prozessführungsbefugnis. Schon das Landgericht Düsseldorf hatte die Klägerin als Berufungsgericht für befugt gehalten, den Anspruch selbst zu verfolgen – der Bundesgerichtshof bestätigte das im Ergebnis. Dieser Punkt stand der Klage letztlich aber nicht entgegen; ausschlaggebend für ihre Abweisung war ein anderer Gesichtspunkt.
Das vertretungsberechtigte Organ nach § 9b WEG ist in der Regel der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur wenn dieses Organ dem Gericht schriftlich mitteilt, dass die Gemeinschaft das Einzelklagen nicht will, entfällt die fortbestehende Befugnis aus Altverfahren. Läuft Ihr Verfahren seit vor dem Stichtag, sollten Sie früh klären, ob ein solcher Widerspruch vorliegt.
Wenn Sie eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums erst nach dem 1. Dezember 2020 beseitigen lassen wollen, müssen Sie sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wenden. Sie können den Anspruch in der Regel nicht mehr allein gerichtlich verfolgen. Läuft Ihr Verfahren bereits seit vor diesem Stichtag, legen Sie dem Gericht offen, ob die Gemeinschaft dem Vorgehen widerspricht. So klären Sie frühzeitig, wer den Anspruch durchsetzen darf.
Redaktionelle Leitsätze
- Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB können seit dem 1. Dezember 2020 gemäß § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden; war das Verfahren bereits zuvor anhängig, besteht die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Eigentümers in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs mit entgegenstehendem Willen der Gemeinschaft vorliegt.
- Ob eine bauliche Veränderung rechtswidrig ist und deshalb einen Beseitigungsanspruch begründet, beurteilt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war; maßgeblich ist dann § 22 Abs. 1 WEG aF und nicht § 20 Abs. 1 WEG.
- Dem Beseitigungsverlangen aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Störer nach § 242 BGB einen Gestattungsanspruch nach Maßgabe von § 22 Abs. 1 WEG aF entgegenhalten, wenn keine nicht ganz unerheblichen konkreten und objektiven Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG aF vorliegen. Durchbrüche in tragenden Wänden sind nicht ohne Weiteres ein solcher Nachteil; entscheidend ist der Zustand bei der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung, insbesondere ob die Standsicherheit – gegebenenfalls nachträglich – nachgewiesen ist und Brandschutzvorschriften eingehalten werden.
2011 entfernte Wand: Warum galt altes WEG?
Für die Frage, ob eine bauliche Veränderung rechtswidrig ist und deshalb einen Beseitigungsanspruch begründet, ist das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung maßgeblich, wenn die Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. Der Bundesgerichtshof stützte sich dabei auf zwei eigene Entscheidungen (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24, und BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24). In diesen Fällen gilt § 22 Abs. 1 WEG aF und nicht der seit 2020 geltende § 20 Abs. 1 WEG. Nach § 22 Abs. 1 WEG aF müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen über das bei einem gedeihlichen Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG aF erwachsen.
„aF“ steht für alte Fassung und meint das WEG in der bis 30. November 2020 geltenden Version. Nach altem Recht brauchte eine bauliche Veränderung die Zustimmung aller spürbar betroffenen Eigentümer, nicht zwingend einen Gestattungsbeschluss nach heutigem Muster. Für Sie kommt es deshalb zuerst darauf an, wann der Umbau fertig war – davon hängt ab, welche Zustimmungsregeln gelten.
An dieser zeitlichen Einordnung scheiterte die Rechtsauffassung des Landgerichts Düsseldorf. Die Beklagten zu 3 und 4 hatten die tragende Innenwand bereits im Jahr 2011 entfernt – die bauliche Veränderung war damit lange vor dem Stichtag abgeschlossen. Das Landgericht hatte die Entfernung dennoch nach dem seit 2020 geltenden § 20 Abs. 1 WEG beurteilt und einen gestattenden Beschluss der Eigentümer verlangt, der fehlte. Der Bundesgerichtshof verwarf diese Beurteilung als rechtsfehlerhaft: Maßgeblich war ausschließlich § 22 Abs. 1 WEG aF. Zwar fehlte auch nach dieser Norm die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer – doch allein dieser Umstand führte noch nicht zum Erfolg der Klage.
Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung, die zur Entstehung eines Beseitigungsanspruchs führt, beurteilt sich, wie der Senat allerdings ausdrücklich erst nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. – so der BGH
Warum blieb die tragende Wand trotz fehlender Zustimmung?
Nach § 242 BGB kann der Störer dem Beseitigungsverlangen einen nach Maßgabe von § 22 Abs. 1 WEG aF bestehenden Gestattungsanspruch entgegenhalten. Ein solcher Anspruch besteht, wenn kein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG aF vorliegt. Entscheidend ist, ob nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigungen gegeben sind – gemessen daran, ob sich ein Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Maßgeblicher Zeitpunkt für diese Beurteilung ist die letzte mündliche Tatsachenverhandlung.
Störer ist, wer die Beeinträchtigung des Eigentums verursacht oder aufrechterhält – hier die Eigentümer, die die Wand entfernt haben. Ein Gestattungsanspruch heißt: Die übrigen Eigentümer müssten den Umbau dulden, weil er sie nicht spürbar benachteiligt. § 242 BGB (Treu und Glauben) verhindert dann, dass Sie die Beseitigung verlangen, obwohl Sie die Lage zugleich hinnehmen müssten.
Auf dieser Grundlage prüfte der V. Zivilsenat, ob die Beklagten dem Wiederherstellungsverlangen etwas entgegensetzen konnten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Gebäude infolge der durchgeführten Abfangmaßnahmen standsicher; auch die Brandschutzvorschriften waren eingehalten. Damit hatte das Landgericht der Sache nach selbst festgestellt, dass keine konkreten und objektiven Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer mehr vorlagen. Zugunsten der Beklagten bestand deshalb ein Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF, den sie dem Beseitigungsverlangen gemäß § 242 BGB entgegenhalten konnten.
Maßgeblich war also nicht der frühere Bauablauf, sondern der Zustand in der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung. Das ist der Termin, in dem das Berufungsgericht zum letzten Mal Fakten feststellt. Können Sie Standsicherheit und Brandschutz zu diesem Zeitpunkt belegen, entfällt der Nachteil und der Beseitigungsanspruch greift nicht durch.
Die Klägerin hatte demgegenüber die Auffassung vertreten, ein etwaiger Gestattungsanspruch der Beklagten könne dem Beseitigungsanspruch nach Treu und Glauben nicht entgegengehalten werden – selbst wenn Nachteile durch den Eingriff ausgeschlossen seien. Der Bundesgerichtshof verwarf diese Sichtweise. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB setzte sich damit nicht durch; auf die zwischen den Parteien ebenfalls diskutierte Frage der Verjährung kam es deshalb nicht mehr an. Der Bundesgerichtshof entschied die Sache selbst abschließend nach § 562 Abs. 1 und § 563 Abs. 3 ZPO, weil sie auf Grundlage der Feststellungen des Landgerichts entscheidungsreif war, und stellte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Ratingen wieder her.
Tragende Wand entfernt: wann kein Nachteil nach WEG?
Durchbrüche in tragenden Wänden sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ohne Weiteres als Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG aF einzuordnen. Ob ein Eingriff in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums andere Wohnungseigentümer beeinträchtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Von Bedeutung kann dabei sein, ob der Eingriff nach sachkundiger Planung und statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen vorgenommen wurde oder ob die Standsicherheit – gegebenenfalls nachträglich – nachgewiesen werden kann. Der Bundesgerichtshof verwies dazu erneut auf seine Entscheidungen vom 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) und vom 21. März 2025 (V ZR 1/24).
Tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ein Eingriff darin betrifft deshalb alle Wohnungseigentümer, nicht nur die eigene Wohnung. Ob daraus ein rechtlich beachtlicher Nachteil folgt, hängt aber von konkreten Sicherheits- und Gebrauchseinbußen ab – nicht allein vom Durchbruch als solchem.
Warum war fehlende Statik hier kein rechtlicher Nachteil?
Im Streitfall kam es auf genau diese einzelfallbezogene Würdigung von Statik und Brandschutz an. Vor der Entfernung der Wand war keine ausreichende statische Berechnung erstellt worden; nach der Entfernung wurden jedoch Abfangmaßnahmen durchgeführt. Die Klägerin hatte argumentiert, gerade das Fehlen einer ausreichenden statischen Berechnung begründe einen Nachteil und mache die Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich. Der Bundesgerichtshof verwarf dieses Argument: Die zunächst fehlende oder unzureichende Berechnung war nicht entscheidend, weil die Standsicherheit durch die späteren Abfangmaßnahmen gewährleistet war und die Brandschutzvorschriften eingehalten wurden. Nach der Verkehrsanschauung konnten sich die übrigen Wohnungseigentümer durch die bereits erfolgte Entfernung der Wand deshalb nicht mehr beeinträchtigt fühlen.
Darauf kommt es aber nicht an, wenn sich die anderen Wohnungseigentümer durch die bereits erfolgte Entfernung der Wand trotz fehlender oder – wie hier – unzureichender statischer Berechnung nach der Verkehrsanschauung nicht (mehr) beeinträchtigt fühlen können. – so der BGH
Der entscheidende Punkt war nicht der ursprüngliche Umbauablauf, sondern der Zustand bei der letzten Tatsachenverhandlung. Sie liegen ähnlich, wenn sich die Standsicherheit und der Brandschutz der bereits entfernten Wand konkret nachweisen lassen. Fehlen solche Feststellungen oder bestehen weiterhin objektive Sicherheitsbedenken, lässt sich die Entscheidung nicht übertragen.
Warum blieb die nachträgliche Gestattung unberücksichtigt?
Der revisionsgerichtlichen Prüfung unterliegt grundsätzlich nur der vom Berufungsgericht festgestellte Sachverhalt. Diese Bindung folgt aus § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO: Neue Tatsachen und Beweismittel können in der Revisionsinstanz grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden.
Die Revision vor dem Bundesgerichtshof prüft vor allem, ob das Berufungsgericht Recht richtig angewandt hat. Neue Tatsachen und Beweismittel bleiben in dieser Instanz grundsätzlich unberücksichtigt. Für Sie folgt daraus: Statik-, Abfang- und Brandschutznachweise müssen Sie bereits vor dem Amts- oder Landgericht vollständig vorlegen.
Die Beklagten hatten versucht, eine spätere Eigentümerentscheidung noch in das Verfahren einzuführen. Sie behaupteten im Revisionsverfahren unter Vorlage des Protokolls einer Eigentümerversammlung vom 24. Juli 2024 eine nachträgliche Gestattung der baulichen Veränderung. Der Bundesgerichtshof berücksichtigte diesen neuen Vortrag nicht. Die Entscheidung beruhte nicht auf der behaupteten nachträglichen Gestattung, sondern ausschließlich auf dem bereits festgestellten Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF in Verbindung mit § 242 BGB. Für den Ausgang des Verfahrens spielte das Protokoll damit keine Rolle – die Klageabweisung stand bereits aufgrund der vom Landgericht festgestellten Standsicherheit und der eingehaltenen Brandschutzvorschriften fest. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Was bedeutet das Urteil für entfernte tragende Wände?
Die Entscheidung stammt vom Bundesgerichtshof und beendet den konkreten Rechtsstreit. Sie ist kein Gesetz, gibt den Instanzgerichten aber eine maßgebliche Orientierung. Übertragbar ist sie nur auf bereits vor dem 1. Dezember 2020 abgeschlossene Umbauten, bei denen Standsicherheit und Brandschutz konkret feststehen.
Haben Sie eine tragende Wand entfernt, sichern Sie statische Unterlagen, Nachweise zu Abfangmaßnahmen und Brandschutzunterlagen. Bringen Sie diese Tatsachen bereits vor dem Amts- oder Landgericht vor. Neue Unterlagen werden in der Revision regelmäßig nicht mehr geprüft. Bei einem Umbau nach dem Stichtag sollten Sie sich nicht auf dieses Urteil verlassen, sondern die erforderliche Eigentümerentscheidung vorab klären.
Unsere Einschätzung
Der Bundesgerichtshof trennt bei bereits entfernten tragenden Innenwänden im Wohnungseigentum zwischen einem regelwidrigen Umbau und einem heute noch durchsetzbaren Rückbau. Entscheidend wird bei vergleichbaren Altumbauten sein, ob die Unterlagen den gegenwärtigen Zustand belastbar erklären: Tragfähigkeit, ausgeführte Sicherungen und Brandschutz müssen zusammenpassen. Wer nur die fehlende ursprüngliche Planung belegt, trifft damit den tragenden Grund der Entscheidung nicht.
Die Begründung ist konsequent, weil ein Rückbau keinen Selbstzweck hat, wenn die Eigentümer den Umbau rechtlich hinnehmen müssten. Offen blieb, ob eine erst später beschlossene Gestattung im noch laufenden Tatsachenverfahren dieselbe Wirkung entfaltet; in der Revision kam sie nicht mehr zum Zug. Bei Umbauten nach der Reform oder bei fortbestehenden konkreten Sicherheitsrisiken trägt diese Linie daher nicht.
Ihre Wohnungseigentumssituation – jetzt rechtlich absichern
Ob ein Beseitigungsanspruch gegen die Gemeinschaft noch durchsetzbar ist oder ob Sie umgekehrt eine bereits vorgenommene bauliche Veränderung verteidigen müssen, hängt von vielen Einzelumständen ab. Entscheidend sind der Zeitpunkt der Baumaßnahme, die konkrete Nachteilslage und die Frage, wer überhaupt klagen darf. Unsere Rechtsanwälte analysieren Ihre Konstellation und zeigen Ihnen, welche Position Sie realistisch beziehen können.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich eine 2011 entfernte tragende Wand wiederherstellen, wenn Statik und Brandschutz heute nachgewiesen sind?
ES KOMMT DARAUF AN: Die 2011 entfernte tragende Wand muss nicht zwingend wiederhergestellt werden, wenn Standsicherheit und Brandschutz heute belastbar nachgewiesen sind. Die fehlende Zustimmung allein begründet nach dem damals geltenden § 22 Abs. 1 WEG aF nicht zwingend einen Rückbau. Maßgeblich ist vielmehr, ob noch ein konkreter und objektiver Nachteil für andere Wohnungseigentümer besteht. Entscheidend bleibt daher der nachweisbare Zustand des Gebäudes.
Ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB kann durch einen Gestattungsanspruch abgewehrt werden, wenn solche Nachteile fehlen. Gestattungsanspruch bedeutet, dass die übrigen Eigentümer die Veränderung wegen fehlender spürbarer Beeinträchtigung dulden müssen. Das folgt aus § 242 BGB, also dem Grundsatz von Treu und Glauben, und wird nach der Verkehrsanschauung beurteilt. Entscheidend ist der Zustand bei der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung, nicht allein der frühere Umbauablauf. Legen Sie deshalb statische Berechnungen, Nachweise zu Abfangmaßnahmen und Brandschutzunterlagen vollständig im laufenden Verfahren vor.
Wer darf den Rückbau verlangen, wenn die Wandentfernung erst nach dem 1. Dezember 2020 erfolgte?
Den Rückbau einer nach dem 1. Dezember 2020 entfernten tragenden Wand muss grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Beseitigungsanspruch regelmäßig nicht mehr selbst einklagen. Wenden Sie sich deshalb zunächst an die Gemeinschaft.
Tragende Innenwände gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum und betreffen damit die Interessen aller Wohnungseigentümer. Der Rückbauanspruch folgt regelmäßig aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Wandentfernung das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Nach § 9a Abs. 2 WEG ist seit dem WEMoG grundsätzlich die Gemeinschaft prozessführungsbefugt, also allein zur gerichtlichen Durchsetzung berechtigt. Eine eigene Klage kann deshalb bereits wegen fehlender Prozessführungsbefugnis scheitern, ohne dass das Gericht die bauliche Veränderung prüft. Anders kann es insbesondere bei einem bereits vor dem Stichtag anhängigen Verfahren liegen. Fordern Sie den Verwalter schriftlich auf, die Gemeinschaft mit der Prüfung und gegebenenfalls gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruchs zu befassen.
Welche Unterlagen brauche ich, wenn die ursprüngliche Statik fehlt, aber nachträgliche Abfangmaßnahmen bestehen?
Sie brauchen vor allem einen nachträglichen Standsicherheitsnachweis, Unterlagen zu den Abfangmaßnahmen und belastbare Brandschutzunterlagen. Die fehlende ursprüngliche Statik ist nicht automatisch entscheidend, wenn der später hergestellte sichere Zustand fachgerecht nachgewiesen wird.
Maßgeblich ist, ob für die übrigen Wohnungseigentümer noch konkrete und objektive Nachteile nach § 14 Nr. 1 WEG aF bestehen. Beauftragen Sie deshalb einen qualifizierten Tragwerksplaner oder Sachverständigen mit der Prüfung der ausgeführten Konstruktion einschließlich sämtlicher Abfangungen. Die nachträgliche statische Berechnung oder Bescheinigung sollte die vorhandenen Bauteile, Lasten, Anschlüsse und Sicherheitsreserven nachvollziehbar erfassen. Ergänzend benötigen Sie möglichst Ausführungspläne, Rechnungen, Aufmaßunterlagen, Fotos und Dokumentationen der tatsächlich vorgenommenen Abfangarbeiten. Eine schriftliche Bestätigung zum Brandschutz des betroffenen Wandabschnitts vervollständigt den technischen Nachweis; legen Sie alles rechtzeitig in den Tatsacheninstanzen vor.
Eine spätere Eigentümerversammlungsentscheidung ersetzt diese technischen Feststellungen nicht und wird in der Revision grundsätzlich nicht als neuer Vortrag berücksichtigt. Entscheidend bleibt der Zustand bei der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung, sodass fortbestehende Sicherheitsbedenken durch aktuelle Gutachten geklärt werden müssen.
Was kann ich tun, wenn weiterhin konkrete Sicherheitsbedenken gegen den entfernten Wandabschnitt bestehen?
Bei konkreten Sicherheitsbedenken sollten Sie unverzüglich eine fachkundige statische und brandschutztechnische Prüfung veranlassen. Bestätigt sich ein nicht unerheblicher objektiver Nachteil, lässt sich die BGH-Entscheidung nicht ohne Weiteres zugunsten des Wandentfernenden übertragen.
Ein Wanddurchbruch allein belegt noch keinen rechtlich relevanten Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG aF. Konkrete Risiken für Standsicherheit, Abfangung oder Brandschutz können jedoch eine erhebliche Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums begründen. Beauftragen Sie deshalb einen Tragwerksplaner und bei Bedarf einen Brandschutzsachverständigen mit der Untersuchung des aktuellen Zustands. Fotografieren Sie Risse, Verformungen oder fehlende Abfangungen und sichern Sie Gutachten, Berechnungen sowie Brandschutzunterlagen als Beweismittel. Ergibt die Prüfung eine Gefährdung, kann der Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF in Verbindung mit § 242 BGB entgegen dem Beseitigungsverlangen fehlen.
Entscheidend ist grundsätzlich der Zustand bei der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung, nicht allein das Alter oder der ursprüngliche Ablauf des Umbaus. Legen Sie aktuelle objektive Nachweise daher bereits dem Amts- oder Landgericht vor, damit die Sicherheitsbedenken rechtlich berücksichtigt werden.
Kann eine spätere Eigentümerentscheidung den Rückbauanspruch noch beeinflussen, wenn der Rechtsstreit bereits läuft?
ES KOMMT DARAUF AN, wann und in welcher Instanz die Eigentümerentscheidung vorgelegt wird. Ein erstmals im Revisionsverfahren eingereichter späterer Beschluss beeinflusst den Rechtsstreit grundsätzlich nicht mehr. Legen Sie Beschluss und vollständiges Versammlungsprotokoll deshalb frühzeitig dem Gericht und Ihrem Prozessbevollmächtigten vor.
Nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO prüft der Bundesgerichtshof grundsätzlich nur den Sachverhalt, den das Berufungsgericht festgestellt hat. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen in der Revision regelmäßig nicht nachgeschoben werden. Eine nach dem Berufungsurteil beschlossene Gestattung ist daher meist unbeachtlich, wenn sie erstmals dort vorgelegt wird. Außerdem kann eine Klage bereits scheitern, wenn ein Gestattungsanspruch besteht, also der Umbau wegen fehlender konkreter Nachteile zu dulden ist. Im entschiedenen Fall waren Standsicherheit und Brandschutz bereits ausreichend festgestellt, sodass die spätere Gestattung für die Klageabweisung nicht benötigt wurde. Entscheidend sind daher häufig die technischen Nachweise aus den Tatsacheninstanzen, nicht ein später nachgereichter Beschluss.
Eine Eigentümerentscheidung kann den Ausgang dagegen noch beeinflussen, wenn sie rechtzeitig vor der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung eingebracht und dort berücksichtigt wird. Gleiches gilt für neue statische oder brandschutzrechtliche Feststellungen, soweit das Prozessrecht ihre Einführung erlaubt. Prüfen Sie deshalb mit Ihrem Prozessbevollmächtigten, ob der Beschluss und die technischen Unterlagen bereits Teil der gerichtlichen Feststellungen sind.
Verliere ich meine Klagebefugnis, wenn die Gemeinschaft einem Altverfahren schriftlich widerspricht?
JA, ein schriftlicher Widerspruch der Gemeinschaft kann Ihre fortbestehende Klagebefugnis im Altverfahren beenden. Bis eine solche Erklärung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs beim Gericht vorliegt, bleibt Ihre frühere Befugnis grundsätzlich erhalten.
Das gilt, wenn Ihr Verfahren bereits vor dem 1. Dezember 2020 anhängig war und Sie damals selbst klagebefugt waren. Die Übergangsregelung nach dem Rechtsgedanken des § 48 Abs. 5 WEG schützt diese Befugnis trotz der WEG-Reform grundsätzlich weiter. Der Verwalter ist regelmäßig das vertretungsberechtigte Organ und kann dem Gericht den entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft schriftlich mitteilen. Eine bloße mündliche Ablehnung einzelner Eigentümer oder eine informelle Mitteilung beendet Ihre Befugnis nach dieser Regel nicht. Fordern Sie deshalb beim Gericht und beim Verwalter Kopien solcher Erklärungen an und prüfen Sie deren Zugang sowie konkreten Inhalt.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 2/24 – Urteil vom 10.10.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
