Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung

AG Wolfenbüttel, Az.: 19 C 177/11, Urteil vom 17.11.2011

1. Die Beklagten werden verurteilt, das Einfamilienhaus … in G. zu räumen und herauszugeben.

2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 01.06.2012 gewährt.

3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages.

Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt mit der Klage Räumung des an die Beklagten mit Mietvertrag vom 10.02.2008 vermieteten Einfamilienhauses in ..

Ausweislich des Mietvertrages schulden die Beklagten eine Nettomiete von 1.250,00 €, die sie bisher pünktlich und vollständig zahlten.

Mit Schreiben vom 19.02.2011 teilten die Beklagten dem Sohn der Klägerin, dem Zeugen Prof. Dr. S. mit, dass die volle Miete zukünftig unter dem Vorbehalt der Wirksamkeit der Sanierungsmaßnahmen am Parkett gezahlt und eine neue Messung der PAK-Konzentration durchgeführt würde.

Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung

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Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 29.03.2011 das Mietverhältnis zum 30.06.2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkelsohn E. und dessen Ehefrau sowie Tochter benötigt. Eine Belehrung über das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB enthielt die Kündigung nicht. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K 2 (Bl. 8 a d.A.) Bezug genommen.

Da die Beklagten nicht auszogen kündigte die Klägerin erneut über ihren Prozessbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 10.05.2011. In dem Schreiben wurde die Eigenbedarfssituation weiter erläutert. Auf die Anlage K 3 (Bl. 9 d.A.) wird verwiesen.

Die Klägerin behauptet, sie wolle das Haus ihrem Enkelsohn E. und seiner Ehefrau sowie Tochter zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen.

Bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten sei nicht absehbar gewesen, dass ihr Enkelsohn ein Interesse an dem Haus entwickeln könnte. Er habe zu dem Zeitpunkt in Hildesheim bei der Firma B. gearbeitet und es sei geplant gewesen, dass er nach S. versetzt werden würde. Das Haus in G. sei für ihn überhaupt nicht in Frage gekommen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, das Einfamilienhaus … in G. zu räumen und herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Hilfsweise beantragen sie, das Mietverhältnis über den 30.06.2011 bzw. 31.08.2011 hinaus auf unbestimmte gegebenenfalls bestimmte Zeit zu verlängern.

Die Beklagten bestreiten, dass die Klägerin beabsichtige, ihrem Enkelsohn und dessen Familie das von den Beklagten bewohnte Haus zur verfügen zu stellen. Ebenso bestreiten sie, dass die Eigenbedarfspersonen tatsächlich beabsichtigen in das Haus einzuziehen.

Des Weiteren sind die Beklagten der Ansicht, die Klägerin könne sich nicht auf Eigenbedarf berufen, weil dieser vorhersehbar gewesen sei. Dennoch habe der Sohn der Klägerin, der Zeuge Prof. Dr. S., – wie sie behaupten – im Rahmen der Besichtigungen des Hauses mehrfach betont, dass seine Kinder in das Haus nicht rein wollten und dass das längst verkauft worden wäre, wenn die Klägerin dieses nicht blockieren würde. Zudem habe der Zeuge zugesichert, dass die Beklagten das Haus gerne erwerben könnten, wenn dieses später doch verkauft würde.

Die Beklagten behaupten weiter, die Klägerin schiebe den Eigenbedarf lediglich vor, weil es seit Beginn des Mieterverhältnisses Streitigkeiten über den Untergrund des Parketts gegeben habe. Im Zuge der Verhandlungen über die notwendige Parkettsanierung habe der Zeuge S. geäußert: „Wir haben noch Trümpfe im Ärmel“. Hiermit habe er die Eigenbedarfskündigung gemeint.

Mit Schriftsatz vom 22.08.2011 haben die Kläger auf die Klage erwidert. Mit prozessualem Schriftsatz vom 17.10.2011, vorgelegt in der mündlichen Verhandlung, haben sie der Kündigung widersprochen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen E, N. und Prof. Dr. S.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.10.2011 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des im Tenor genannten Einfamilienhauses aus § 546 BGB zu.

Das mit den Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis endete durch ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB zum 30.06.2011.

1. Das Kündigungsschreiben vom 29.03.2011 erfüllt die Anforderungen an den Inhalt der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB.

Der Bundesgerichtshof stellt insoweit keine hohen Anforderungen an den Inhalt der Begründungspflicht.

Nach der Rechtsprechung des Senats reicht es bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung aus, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat (BGH, Urteil vom vom 13.10.2010 – Az. VIII ZR 78/10; BGH NJW 1988, 904). Eine darüber hinausgehende Begründung in Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht. Denn der Zweck des Begründungszwangs besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH aaO). Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, bejaht worden und ist auch im vorliegenden Fall nicht anders zu beurteilen.

2. Die Voraussetzungen des Eigenbedarfs liegen vor.

Der Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder sie einem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eine solche Eigenbedarfssituation vorliegt.

Die vernommenen Zeugen haben zum einen übereinstimmend bestätigt, dass die Klägerin beabsichtige, ihrem Enkelsohn und dessen Ehefrau das Haus zu vermieten. Der Zeuge S. erklärte darüber hinaus, seine Mutter sei bereits früher darüber enttäuscht gewesen, dass kein Familienmitglied Interesse an dem Haus gezeigt habe. Es sei ihr deshalb lieber gewesen, das Haus zu vermieten, als gleich zu verkaufen. Sie sei jetzt froh darüber, dass das Haus in Familienbesitz bleiben könne.

Nach der Beweisaufnahme ergeben sich keine vernünftigen Zweifel an der Absicht der Klägerin, ihrem Enkelsohn und dessen Familie das Haus zur Verfügung stellen zu wollen. Allein der Umstand, dass über die näheren Konditionen des Mietvertrages noch nicht gesprochen worden ist, begründet Zweifel am Überlassungswillen der Klägerin nicht. Eine Vernehmung des Vermieters selbst ist nur dann geboten, wenn eine Selbstnutzungsabsicht geltend gemacht wird, die Dritten gegenüber nicht geäußert wurde (vgl. hierzu BVerfG, Beschluss vom 30.06.1993 – Az. 2 BvR 459/93, zitiert nach juris).

Auch bestehen keine Zweifel an der Bedarfssituation der Zeugen . und ..

Die Zeugen haben ausführliche Angaben zu den in erster Linie ihre Privatsphäre betreffenden Umständen des nunmehr eingetretenen Nutzungswillens an dem streitgegenständlichen Haus gemacht. Es ist deutlich geworden, dass die familiäre und berufliche Situation des Zeugen E. sich nach der Vermietung des Hauses an die Beklagten deutlich gewandelt hat. Die Angaben der Zeugen hierzu waren nachvollziehbar und in den Kernbereichen widerspruchsfrei.

Das von den Beklagten als Indiz für eine vorgetäuschte Kündigung vorgebrachte Argument, die Klägerin wolle sie als Mieter lediglich loswerden, weil sie mit Schreiben vom 19.02.2011 dem Sohn der Klägerin, dem Zeugen Prof. Dr. S. mitgeteilt hätten, die volle Miete zukünftig nur noch unter dem Vorbehalt der Wirksamkeit der Sanierungsmaßnahmen am Parkett zu zahlen, verfängt nach den überzeugenden Ausführungen der Zeugen nicht.

Gegen den Nutzungswillen spricht auch nicht ein überhöhter Wohnbedarf. Die Beklagten bewohnen das Haus derzeit mit ihren beiden Kindern. Die Zeugen E. und N. haben bereits ein 3-jähriges Kind und erwarten im Mai das zweite Kind. Warum die Nutzung eines Einfamilienhauses für eine vierköpfige Familie in diesem Fall einen überhöhten Wohnbedarf darstellen sollte, erschließt sich nicht. Auch die finanzielle Situation der Zeugen spielt insoweit keine Rolle, da sogar die Absicht zur unentgeltlichen Überlassung eine Kündigung rechtfertigen kann (LG Köln WuM 1995, 110). Im Übrigen haben die Zeugen aber auch übereinstimmend und glaubhaft bekundet, dass eine Miete an die Klägerin gezahlt werden solle. Der Zeuge E. bestätigte auch, dass er in der Lage sein werde, eine ortsübliche Miete zu entrichten.

Die Kündigung ist auch nicht treuwidrig wegen vorhandenen oder absehbaren Bedarfs bei Vertragsschluss gemäß § 242 BGB.

Den Vermieter trifft nur dann eine Hinweispflicht, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein wird. Die bloße Möglichkeit, dass später ein solcher Bedarf auftreten könnte, genügt nicht (BVerfG WuM 1994, 132).

Ob der Bedarf beim Vertragsschluss vorhanden oder absehbar gewesen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse beim Abschluss des Mietvertrages. Der Vermieter, zu dessen Haushalt Kinder oder heranwachsende gehören, muss zwar damit rechnen, dass sich diese einmal selbständig machen wollen. Er muss dies bei der Vermietung seiner Wohnungen allerdings so lange nicht berücksichtigen, solange nicht absehbar ist, wann und an welchem Ort dies geschehen soll (Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 573 Rn. 142).

Vorliegend steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass nach den tatsächlichen Verhältnissen bei Vertragsschluss gerade nicht absehbar war, dass der Zeuge E. Interesse an dem Haus entwickeln könnte. Dieser arbeitete zum damaligen Zeitpunkt in Hildesheim und ging davon aus, dass er bald nach S. versetzt werden würde. Er wohnte seit Ende 2007 mit seiner jetzigen Frau in deren Wohnung in B. . Beide reflektierten nicht auf das Haus, weil die berufliche Veränderung nach S. anstand. Als die Zeugin N. im April 2008 schwanger wurde, war das Haus bereits wieder vermietet. Erst als das Kind geboren wurde, fand ein Umdenken bei den Zeugen statt. Der Zeuge E. begründete dies auch nachvollziehbar damit, dass er sich aufgrund des Umstandes, dass das Kind zu früh geboren wurde und deshalb 3 Monate auf der Intensivstation liegen musste, darüber Gedanken machte, wie es weiter gehen sollte. Er entschied sich dann, seine Karriere zurückzustellen und mit seiner Familie in der Umgebung zu bleiben. Ein Wechsel nach S. kam deshalb nicht mehr in Frage und er bewarb sich bei der Firma W in W.. Erst als er dort eine Stelle bekommen hatte, wurden die Überlegungen hinsichtlich des Hauses in G. konkreter. Dies wurde dann in erster Linie von der Zeugin N. angestoßen. Der Zeuge E. hatte auch auf Nachfrage seiner Großmutter und seines Vaters, ob er an dem Haus interessiert sei, immer mit „Nein“ geantwortet.

Dieser Sachverhalt steht zur Überzeugung des Gerichts nach der Beweisaufnahme fest. Die Aussagen der Zeugen waren umfassend und glaubhaft. Anlass, an der Richtigkeit der Angaben zu zweifeln, hatte das Gericht nicht.

Nach alledem durfte der Zeuge S., der in Vertretung seiner Mutter handelte, bei Vertragsschluss davon ausgehen, dass kein Familienmitglied Ansprüche auf das Haus stellen würde. Hiervon war er auch überzeugt, was dazu geführt hat, dass er den Beklagten versicherte, ein Eigenbedarf käme nicht in Betracht, dass einzige was passieren könne, sei, dass das Haus verkauft werden könnte. Allerdings verschwieg er den Beklagten auch nicht, welche Familienangehörigen grundsätzlich vorhanden waren. Eine weitere Hinweispflicht traf ihn aber nicht.

Die Klägerin hat damit substantiiert dargelegt und bewiesen, wann und aufgrund welcher Umstände der Bedarf eingetreten ist.

3. Das Mietverhältnis war auch nicht auf den Hilfsantrag der Beklagten gemäß § 574 BGB über den 30.06.2011 hinaus fortzusetzen.

Die Beklagten haben gemäß § 574 b Abs. 2 BGB rechtzeitig im Termin zur mündlichen Verhandlung den Widerspruch gegen die Kündigung erklärt, weil das Kündigungsschreiben eine Belehrung über das Widerrufsrecht nicht enthalten hat.

Härtegründe, die gemäß § 574 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.05.2011 hinaus rechtfertigen würden, liegen aber nicht vor.

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung sind die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung nicht im Rahmen des § 573, sondern ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu berücksichtigen Schmidt/Futterer aaO § 573 Rn. 42 a.E.)

Voraussetzung für den Kündigungswiderspruch ist, dass nicht zu rechtfertigende Nachteile vorliegen. Die kündigungstypischen Belastungen (Mühe und Kosten der Wohnungssuche, des Umzugs, der Herrichtung der neuen Wohnung) muss ein in durchschnittlichen Verhältnissen lebender Mieter hinnehmen (Schmidt/Futterer aaO, § 574 Rn. 26).

Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, angemessener Ersatzwohnraum sei nicht zu finden. Die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum beginnt nach herrschender Meinung grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung. Es gilt der Grundsatz, dass der Härtegrund des fehlenden Ersatzraums nicht bejaht werden kann, wenn der Mieter ohne konkreten Anlass auf die Unwirksamkeit der Kündigung vertraut und deshalb von der Ersatzraumsuche absieht. Die Beklagten haben weder dargelegt, wann sie mit der Ersatzraumsuche begonnen haben, noch welchen Umfang ihre erfolglosen Aktivitäten zur Ersatzraumsuche hatten. In einem solchen Fall kommt lediglich die Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) in Betracht.

Der Umstand, dass der Mieter auf die Wirksamkeit einer mündlichen Zusage betreffend eine langen Vertragsdauer vertraut hat, stellt grundsätzlich auch keine Härte im Sinne von § 574 BGB dar. Etwas anders kommt nur in Betracht, wenn der Mieter mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters in Erwartung einer langen, vom Vermieter zugesicherten, Mietzeit wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht hat, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war. In einem solchen Fall kann die frühzeitige Kündigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wenn der Mieter mit einer frühen Kündigung nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich sind, für einen erheblichen Teil davon bei Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit noch nicht abgewohnt sind, so dass es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde (OLG Karlsruhe NJW 1971, 1182; OLG Frankfurt WuM 1971, 168). Sind diese Voraussetzungen gegeben, so kann das Mietverhältnis solange fortgesetzt werden, bis die Aufwendungen „abgewohnt“ sind.

Vorliegend durften die Beklagten aufgrund der von dem Zeugen Wilfried Schulz bei Vertragsschluss getätigten Äußerungen wohl auf eine lange Mietzeit vertrauen.

Bei den aufgewendeten Maklerkosten und den doppelten Mietzahlungen für 5 Monate handelt es sich aber nicht um Aufwendungen für den Erhalt oder die Verbesserung des Mietobjekts, für die den Beklagten ein „Abwohnrecht“ zuzugestehen wäre. Soweit die Beklagten kostenaufwendig eine speziell den räumlichen Gegebenheiten angepasste Einbauküche erworben und installiert haben, handelt es sich hierbei nicht um Aufwendungen, für die bei Auszug kein Ersatz verlangt werden kann. Die Beklagten haben zunächst das Recht und auch die Pflicht, die von ihnen eingebaute Küche auszubauen und mitzunehmen. Ferner kann die Küche der Klägerin zur Übernahme angeboten und überlassen werden, wenn sie an der Küche interessiert und bereit ist, einen angemessenen Kaufpreis zu leisten. Dies ergibt sich auch aus Ziffer VII. des Mietvertrages.

Soweit die Beklagten Aufwendungen für Malerarbeiten und Elektroinstallationen Ende 2008 getätigt haben, sind diese nach einer Mietzeit von fast drei Jahren bereits „abgewohnt“. Zur Bemessung der Abwohnzeit greift das Gericht auf die Wertentscheidungen des Gesetzes über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen aus dem Jahre 1961 zurück. Nach § 2 dieses Gesetzes gilt ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete durch eine Mietdauer von 4 Jahren von der Leistung an als getilgt (vgl. hierzu auch Schmidt/Futterer aaO § 574 Rn. 53). Vorliegend beträgt die Nettojahresmiete 15.000 €, so dass der aufgewendete Betrag von 5.330 € in 3 Jahren bereits aufgebraucht ist.

Auch die von den Beklagten in der Widerspruchsbegründung angeführten persönlichen Gründe können nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Der Umstand, dass alle Familienangehörigen und auch insbesondere die Kinder sehr an dem Haus hängen und ein Umzug gegebenenfalls mit erheblichen Veränderungen auch im sozialen Umfeld einhergeht, überwiegt das Überlassungsinteresse der Klägerin an die Familie ihres Enkels, die sich im Mai vergrößern und für die die jetzige Wohnung zu klein werden wird, nicht.

II.

Das Gericht hat den Beklagten von Amts wegen gemäß § 721 BGB eine Räumungsfrist bis zum 01.06.2012 gewährt. Diese Frist erscheint angemessen, um den Beklagten die Beschaffung einer Ersatzwohnung zu ermöglichen und die Räumung zu erleichtern. Entgegenstehende Interessen der Klägerin wie Zahlungsverzug, unberechtigter Besitz oder grobe und nachhaltige Pflichtverletzungen der Beklagten liegen nicht vor.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 3 ff. ZPO, §§ 45 ff. GKG.