Vermieter in der Pflicht: Baumangel führt zu Schadenersatzansprüchen
Ein Mieter zieht in eine neue Wohnung und entdeckt kurz darauf einen Wasserschaden. Dieser Schaden führt zu weiteren Problemen, darunter Schimmelbildung, die nicht nur die Gesundheit gefährden, sondern auch das Eigentum beschädigen kann. Dies ist die Ausgangssituation eines Falles, der vor dem Amtsgericht Bonn verhandelt wurde und dessen Urteil vom 08.06.2016 datiert.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Ein Vermieter wurde vom Amtsgericht Bonn verurteilt, dem Mieter 1.741,85 € nebst Zinsen zu zahlen, nachdem ein Baumangel in der vermieteten Wohnung zu einem Wasserschaden und Schimmelbildung führte, wodurch der Mieter umziehen musste.
Wichtigste Punkte zum Urteil:
- Das Amtsgericht Bonn fällte ein Urteil am 08.06.2016, bei dem der Vermieter zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt wurde.
- Ein Baumangel in der vermieteten Wohnung führte zu einem Wasserschaden kurz nach dem Einzug des Mieters.
- Der Vermieter schaltete seinen Gebäudeversicherer ein, und die Wohnung musste getrocknet und saniert werden.
- Der Mieter und seine Ehefrau mussten für einige Monate in eine Ersatzwohnung umziehen.
- Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Sockelabdichtung der Bodenplatte des Gebäudes mangelhaft war, wodurch Wasser in das Gebäude eindringen konnte.
- Der Mieter erlitt Schäden an persönlichem Eigentum durch Schimmelbildung, darunter Möbel und Küchenschränke.
- Der Vermieter wurde verurteilt, dem Mieter insgesamt 1.741,85 € nebst Zinsen zu zahlen.
- Das Urteil betont die Verantwortung des Vermieters, sicherzustellen, dass die vermietete Immobilie in ordnungsgemäßem Zustand ist und keine Risiken für die Mieter birgt.
Übersicht
Mietvertrag und erste Probleme
Der Kläger und seine Ehefrau hatten im Mai 2013 einen Mietvertrag mit dem Beklagten über eine Wohnung im Erdgeschoss eines Gebäudes in der T-Straße abgeschlossen. Nur eine Woche nach ihrem Einzug im Juli 2013 meldeten sie dem Vermieter einen Wasserschaden. Als Reaktion darauf schaltete der Vermieter seinen Gebäudeversicherer ein. Ein Sachverständiger der Versicherung kam zu dem Schluss, dass die Wohnung getrocknet und saniert werden müsse. Das Paar musste daraufhin für einige Monate in eine Ersatzwohnung umziehen.
Ursache des Wasserschadens
Ein weiterer Sachverständiger, der im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens beauftragt wurde, stellte fest, dass die Sockelabdichtung der Bodenplatte des Gebäudes mangelhaft war. Dies führte dazu, dass Wasser, insbesondere nach starken Regenfällen, in das Gebäude eindringen konnte. Dieser Baumangel war die Hauptursache für den Wasserschaden und die daraus resultierende Schimmelbildung.
Schadensausmaß und Ansprüche des Klägers
Der Kläger behauptete, dass infolge des Wasserschadens und der Schimmelbildung mehrere Gegenstände, darunter ein Samsonite-Koffer, eine Kommode, ein Kleiderschrank und zahlreiche IKEA-Küchenschränke, beschädigt wurden. Der entstandene Schaden belief sich auf insgesamt 681,00 €. Hinzu kamen Umzugskosten in Höhe von 244,85 € und ein Zeitaufwand von 103 Stunden und 15 Minuten für die Schadensbehebung und den Umzug, was einen weiteren Schaden von 826,00 € bedeutete.
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Kläger Anspruch auf Schadenersatzansprüche gemäß §§ 536a, 398 BGB hat. Es wurde festgestellt, dass das Mietobjekt bereits bei Vertragsabschluss einen Mangel aufwies. Dies wurde durch das Gutachten des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren bestätigt. Der bauliche Mangel, der auf eine mangelnde Planung oder Überwachung durch den Architekten zurückzuführen war, war die Hauptursache für den Schaden des Klägers.
Die Zeugin des Klägers, seine Ehefrau, bestätigte glaubwürdig die Schimmelbildung und die daraus resultierenden Schäden. Die vom Kläger vorgelegten Belege, darunter Rechnungen für die IKEA-Küche, Mietwagenrechnungen und Tankquittungen, stützten seine Ansprüche.
Interessanterweise berief sich der Beklagte nicht auf einen Haftungsausschluss im Mietvertrag. Das Gericht stellte jedoch fest, dass eine solche Klausel wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 7 a BGB unwirksam wäre.
Urteil und Konsequenzen
Das Gericht verurteilte den Beklagten schließlich dazu, dem Kläger 1.741,85 € nebst Zinsanspruch zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden ebenfalls dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil zeigt die Bedeutung eines gründlichen Checks vor dem Einzug in eine neue Wohnung und die Notwendigkeit, bei festgestellten Mängeln schnell zu handeln. Es unterstreicht auch die Verantwortung des Vermieters, sicherzustellen, dass die vermietete Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand ist und keine gesundheitlichen oder finanziellen Risiken für die Mieter birgt.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Mietmangel (§ 536a BGB): Ein Mietmangel gemäß § 536a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bezieht sich auf einen Zustand, in dem die gemietete Immobilie oder Wohnung bei Übergabe an den Mieter oder während der Mietzeit einen Mangel aufweist, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Ein solcher Mangel könnte sich auf verschiedene Aspekte der Immobilie beziehen, wie beispielsweise physische Schäden, Lärm oder andere Beeinträchtigungen. Wenn ein Mietmangel vorliegt, hat der Mieter das Recht, eine Minderung der Miete zu verlangen oder unter bestimmten Umständen Schadensersatz zu fordern.
- Selbständiges Beweisverfahren (§ 493 ZPO): Das selbständige Beweisverfahren gemäß § 493 der Zivilprozessordnung (ZPO) ist ein Gerichtsverfahren, das unabhängig von einem Hauptverfahren durchgeführt wird und dazu dient, Beweise zu sichern und festzustellen. Dies kann insbesondere dann erfolgen, wenn die Beweise möglicherweise verloren gehen oder nicht mehr zugänglich sind, bevor ein mögliches Hauptverfahren stattfindet. In diesem Verfahren wird in der Regel ein Sachverständiger hinzugezogen, um bestimmte Sachverhalte zu klären und Beweise zu sichern.
- Haftungsausschluss im Mietvertrag (§ 309 Nr. 7 a BGB): Ein Haftungsausschluss im Mietvertrag gemäß § 309 Nr. 7 a BGB bezieht sich auf Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die den Vermieter von der Haftung für bestimmte Schäden oder Verletzungen freistellen. Solche Klauseln sind nach deutschem Recht jedoch in vielen Fällen unwirksam, insbesondere wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. In solchen Fällen hätte der Mieter trotz des Haftungsausschlusses immer noch das Recht, Schadensersatz oder eine Minderung der Miete zu verlangen.
- Sicherheitsleistung für vorläufige Vollstreckbarkeit: Die Sicherheitsleistung für die vorläufige Vollstreckbarkeit bezieht sich auf eine Geldsumme, die von einer Partei im Rahmen eines Gerichtsverfahrens hinterlegt werden muss, um das Urteil vorläufig vollstrecken zu können. Diese Sicherheitsleistung dient dazu, die Interessen der anderen Partei zu schützen, falls das Urteil in einem Berufungsverfahren aufgehoben oder abgeändert werden sollte. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 110 % des zu vollstreckenden Betrages, um eventuelle zusätzliche Kosten oder Zinsen zu decken.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Mietrecht (§§ 536a, 536 BGB): Das Urteil bezieht sich auf das Mietrecht nach §§ 536a und 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Hierbei handelt es sich um die rechtlichen Bestimmungen, die die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern regeln. Insbesondere wird im Urteil auf § 536a BGB Bezug genommen, der Mietmängel und die daraus resultierenden Ansprüche des Mieters behandelt.
- Beweisverfahren (§ 493 ZPO): Das Urteil erwähnt das selbständige Beweisverfahren gemäß § 493 der Zivilprozessordnung (ZPO). Dieses Verfahren dient dazu, Beweise zu sichern und festzustellen, ob bestimmte Tatsachen vorliegen, die für eine spätere gerichtliche Entscheidung relevant sein könnten.
- Schadensersatz (§ 398 BGB): Im Urteil wird auch auf die Schadensersatzregelungen des § 398 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Bezug genommen. Diese Vorschrift regelt die Haftung für Schäden und besagt, dass, wenn jemandem durch das Verschulden eines anderen ein Schaden entsteht, der Schädiger verpflichtet ist, den entstandenen Schaden zu ersetzen.
- Zinsanspruch (§ 291 BGB): Das Urteil beruft sich auf § 291 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der die Regelungen für Zinsansprüche regelt. Hierbei handelt es sich um die Zinsen, die auf den zu zahlenden Betrag aufgrund des Urteils hinzugefügt werden.
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Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Bonn – Az.: 203 C 317/15 – Urteil vom 08.06.2016
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.741,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.01.2016 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Kläger und seine jetzige Ehefrau, die Zeugin X, schlossen mit dem Beklagten im Mai 2013 einen Mietvertrag über die Mietwohnung im Erdgeschoss des Objekts T-Straße x in ##### X1 ab. Das Mietverhältnis begann am 01.07.2013. Der Kläger und die Zeugin X zogen am 10.07.2013 in die Wohnung ein. Der Kläger meldeten dem Beklagten bereits eine Woche nach Einzug einen Wasserschaden. Der Beklagte schaltete seinen Gebäudeversicherer ein, wobei der Sachverständige der Versicherung feststellte, dass die Wohnung getrocknet und saniert werden muss. Der Kläger und seine Ehefrau zogen von Ende Juli/Anfang August 2013 bis Ende September 2013 in eine Ersatzwohnung nach S.
In dem selbständigen Beweisverfahren Landgericht Bonn 7 OH 33/14 stellte der dort beauftragte Sachverständige C1 fest, dass die Sockelabdichtung der Bodenplatte des Objektes unzureichend und mangelhaft war und hierdurch Wasser nach stärkeren Niederschlägen in das Objekt eindringen konnte.
Mit Schreiben vom 13.12.2015 trat die Zeugin X etwaige Schadenersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis an den Kläger ab (vgl. K5, Bl. 74 d.A.).
Der Kläger behauptet, es sei in dem Objekt kurz nach Einzug zu Schimmelbildung gekommen. Hierdurch seien ein Koffer der Marke Samsonite, eine Kommode und ein Kleiderschrank im Schlafzimmer sowie zahlreiche Küchenschränke von Schimmel befallen worden. Ihm sei ein Schaden von 681,00 € entstanden (vgl. zu Einzelheiten die Aufstellung K3, Bl. 39 d.A.). Für den Umzug in die Ersatzwohnung seien für Mietwagen und Benzin insgesamt 244,85 € angefallen. Für alle mit der Schadensbehebung und dem Umzug zusammenhängenden Arbeiten hätten er und die Zeugin X insgesamt 103 Stunden und 15 Minuten aufgewandt (vgl. die Aufstellung K4, Bl. 40 u. 41 d.A.). Er macht insoweit einen Schaden von 826,00 € geltend.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.741,85 € nebst Zinsen von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Nach Zustellung der Klage am 25.01.2016 hat das Gericht Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sitzungsprotokoll vom 25.05.2016 (Bl. 115 bis 117 d.A.), die beigezogene Akte LG Bonn 7 OH 33/14 sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten folgt aus §§ 536a, 398 BGB.
Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass das Mietobjekt gemäß § 536a BGB mit einem bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel behaftet war. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus dem Gutachten des Sachverständigen C1 im selbständigen Beweisverfahren 7 OH 33/14, das gemäß § 493 Abs. 1 ZPO verwertet werden konnte.
Demnach ist unterhalb der Betonplatte, auf der sich die Garage sowie der an die Garage anschließende Vorrats-Technikraum befindet, ein Hohlraum vorhanden, wobei der ganze Bereich keinerlei Abdichtung aufweist. Da der Hohlraum unterhalb der Garage höher liegt als die Türschwelle und der Türdurchgang zum Haus, kann das Wasser, das sich unter der Garage bzw. unter dem Fertigteilraum ergießt, ungehindert über die nicht abgedichtete Schwelle und den nicht abgedichteten Teil der Bodenplatte im Bereich des Abstellraums nach innen in das Gebäude laufen. Von dort aus kann es unmittelbar in den Außenmauerwerksquerschnitt und damit weiter in den inneren Fußbodenaufbau eindringen. Der Sachverständige hat auch verifiziert, dass in Höhe der Bodenplatte tatsächlich ein permanenter Wasserstand vorhanden ist. Er hat weiter festgestellt, dass es zur Ableitung und Aufnahme oberflächennaher zufließender Wässer von der Rückseite her an einer querverlaufenden Drainage fehlt. Wegen der weiteren, zwischen den Parteien insofern auch nicht streitigen Einzelheiten des Gutachtenergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen C1 vom 30.03.2015 (K2, Bl. 25 – 38 d.A.) verwiesen.
Durch diesen baulichen Mangel, der ausweislich des Gutachtens wohl auf mangelnde Planung bzw. Überwachung durch den Architekten zurückzuführen ist, ist dem Kläger auch der behauptete Schaden entstanden. Diese steht zur Überzeugung des Gerichts nach der Vernehmung der Zeugin X fest.
Die Zeugin hat glaubwürdig bekundet, wie sie bereits kurz nach Einzug den Schimmelbefall festgestellt hat. Sie hat ferner detailliert dazu Stellung genommen, welche Objekte durch den Schimmelbefall beschädigt worden sind. Dies ist insbesondere im Hinblick darauf glaubhaft, dass die Zeugin und der Kläger sämtliche Schäden zeitnah dokumentiert haben, weil diese der Versicherung gemeldet werden sollten. Im Hinblick darauf, dass die Schäden auch durch Lichtbilder festgehalten wurden, hat das Gericht an der Richtigkeit der Aussage keinen Zweifel.
Darüber hinaus sind die von dem Kläger geltend gemachten Positionen auch belegt. Die Rechnungen für die IKEA-Küche (vgl. K8, Bl. 99 d.A.) und die zugehörigen Ersatzteile (vgl. K9, Bl. 107f. d.A.) liegen vor. Die Rechnungen datieren vom 12. bzw. 13.06.2013, so dass auch glaubhaft ist, dass es sich bei den dort aufgeführten Objekten um diejenigen handelt, die für die streitgegenständliche Wohnung angeschafft wurden. Aus der Anlage K10 (Bl. 109 d.A) ergibt sich zudem, dass die Anschrift des streitgegenständlichen Objektes dort als Rechnungs- und Serviceanschrift genannt ist. Die Schadenshöhe konnte gemäß § 287 ZPO im Schätzwege bestimmt werden und beträgt 681,00 €. Die von dem Kläger genannten Zeitwerte hinsichtlich Koffer, Kleiderschrank und Kommode sind plausibel und jedenfalls nicht überhöht. Die Küche war neuwertig.
Die Mietwagenrechnungen sowie die Tankquittungen liegen ebenfalls vor (vgl. K11 bis K14 Bl. 110-113 d.A.). Die dort genannten Mietzeiträume 01.bis 02.08. sowie 28.09.2013 und die Daten der Tankquittungen korrespondieren mit den Aussagen der Zeugin und unterstützen deren Darstellung bezüglich der zeitnahen Dokumentation der Schadenspositionen. Schließlich und endlich ist auch die Anschaffung der Kommode sowie des Kleiderschrankes belegt (vgl. Bl. 114 d.A.). Der entstandene Schaden ist insgesamt plausibel dargelegt, durch Belege substantiiert und durch die Beweisaufnahme bestätigt worden. Die Schäden summieren sich auf 925,85 €, wobei der Kläger nur 915,85 € geltend gemacht hat.
Den Schaden hinsichtlich des eigenen Zeitaufwandes des Klägers und der Zeugin X schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 826,00 €. Auch insoweit konnte die Zeugin plausibel erläutern, dass die in der Übersicht K4 angegebenen Arbeitsstunden tatsächlich im Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung und dem Umzug angefallen sind. Auch insoweit sind die Angaben nicht unplausibel. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kläger mit 8,00 € einen moderaten Stundensatz begehrt, bestehen keine Bedenken, den entsprechenden Schaden wie von dem Kläger angegeben zu schätzen. Auf den Haftungsausschluss nach § 24 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrages beruft sich der Beklagte schon selbst nicht. Zurecht weist der Kläger insofern darauf hin, dass die entsprechende Klausel wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 7 a BGB unwirksam ist.
Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 1.741,85 €.
