Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 36/23
Das Wichtigste im Überblick
Am 27.11.2024 stellte der BGH (Bundesgerichtshof) (VIII ZR 36/23) klar: Eine falsche Angabe über umfassende Modernisierung nimmt Vermietern nicht automatisch die Möglichkeit, eine einfache Modernisierung für eine höhere zulässige Miete zu berücksichtigen. Das gilt nur, wenn die Modernisierung höchstens drei Jahre vor Mietbeginn erfolgte.
- Mieterprüfung wichtig: Die Auskunft soll die verlangte Miete einschätzbar machen, nicht jede Voraussetzung abschließend beweisen.
- Keine vollständige Sperre: Die Vermieterin darf die einfache Modernisierung weiter berücksichtigen.
- Höhere Miete möglich: Modernisierung kann die erlaubte Miete über der üblichen Miete vergleichbarer Wohnungen erhöhen.
- Vertragsangabe genügt: Die Aussage zur umfassenden Modernisierung deckte auch einfache Modernisierung ab.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: BGH
- Datum: 27.11.2024
- Aktenzeichen: VIII ZR 36/23
- Verfahren: Revisionsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Mietpreisbegrenzung
- Relevant für: Vermieter und Mieter bei Modernisierungen und Mietpreisbegrenzungen
Wann entfällt die Mietpreisbremse wegen umfassender Modernisierung?
Die §§ 556d ff. BGB begrenzen die Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. § 556f Satz 2 BGB regelt eine Ausnahme für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden – dann gilt die Mietpreisbremse gar nicht. § 556e Abs. 2 BGB betrifft dagegen den schwächeren Fall einer einfachen Modernisierung, die nur eine begrenzte Erhöhung der zulässigen Miete erlaubt. Der Modernisierungsbegriff ist in beiden Vorschriften identisch; er unterscheidet sich nur durch den Umfang der Baumaßnahmen und ihre Auswirkung auf den Wohnungszustand.
Diese Abgrenzung war Gegenstand eines Revisionsverfahrens vor dem Bundesgerichtshof. Seit dem 1. April 2019 bestand ein Mietverhältnis über eine 76,51 Quadratmeter große Wohnung in einem Berliner Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.500 Euro. Im Mietvertrag stand: „Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet.“ In der Revisionsinstanz war unstreitig, dass diese Angabe nicht zutraf – nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Vermieterin lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt. Das Landgericht Berlin hatte daraus geschlossen, dass sich die Vermieterin wegen der fehlenden umfassenden Modernisierung nicht auf § 556f Satz 2 BGB berufen könne – diese Einschätzung war auch vor dem Bundesgerichtshof nicht mehr streitig.
Revision bedeutet konkret: Der Bundesgerichtshof prüft nur, ob das Berufungsgericht das Recht richtig angewandt hat. Den Sachverhalt ermittelt er nicht neu und erhebt keine neuen Beweise. Für Sie heißt das: Welche Modernisierung tatsächlich vorlag, stand hier schon fest; gestritten wurde nur noch über die Rechtsfolgen der falschen Angabe im Vertrag.
Redaktionelle Leitsätze
- Gibt ein Vermieter vor Vertragsschluss unzutreffend an, eine Wohnung werde erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet, so ist er gleichwohl nicht gehindert, sich auf die nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige höhere Miete wegen einer tatsächlich nur einfachen Modernisierung zu berufen, sofern die Maßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurden.
- Die vorvertragliche Auskunft über eine umfassende Modernisierung erfüllt zugleich den Zweck der Auskunft über eine einfache Modernisierung. Die fehlende Angabe des Zeitpunkts der Maßnahmen verschafft dem Mieter in dieser Fallgestaltung keinen maßgeblichen weiteren Erkenntnisgewinn und steht der Berufung auf § 556e Abs. 2 BGB daher nicht entgegen; maßgeblich sind Inhalt und Zweck der Auskunft, nicht ihre räumliche Platzierung im Vertragsformular.
Welche Auskunft musste der Vermieter zur Modernisierung geben?
§ 556g Abs. 1a BGB in der zwischen 2019 und 2020 geltenden Fassung verpflichtete Vermieter, Mieterinnen und Mieter vor Vertragsschluss über bestimmte Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu informieren. Der Zweck: Mieter sollen einschätzen können, ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt und die verlangte Miete deshalb zulässig sein könnte. Eine abschließende Überprüfung, ob dieser Tatbestand tatsächlich erfüllt ist, ermöglicht die Auskunft nicht – dafür steht der allgemeine Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zur Verfügung. Die vorvertraglichen Auskunftspflichten sind bewusst niedrigschwellig ausgestaltet.
Im Streitfall ging es genau um Inhalt und Reichweite der erteilten Auskunft. Die Mieterin, die ihre Ansprüche an eine Inkassodienstleisterin abgetreten hatte, argumentierte, für eine einfache Modernisierung hätte die Vermieterin nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB aF nicht nur über die Durchführung, sondern auch über den Zeitpunkt der Maßnahmen informieren müssen – konkret darüber, dass sie innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn erfolgt seien. Diese zeitliche Angabe fehlte im Vertrag. Gestützt wurde diese Auffassung auf Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 19/4672, S. 14 und 27), wonach der Vermieter sich vor Vertragsschluss aktiv mit der zulässigen Miethöhe auseinandersetzen müsse, um keinen Rechtsverlust zu erleiden.
Abgetreten bedeutet: Die Mieterin hat ihre möglichen Rückzahlungsansprüche auf ein registriertes Inkassounternehmen übertragen. Dieses klagt die Ansprüche dann im eigenen Namen ein. Die Abkürzung „aF“ steht für die alte Gesetzesfassung, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt. Für Ihren Fall kommt es auf die Fassung an, die bei Ihrem Mietbeginn maßgeblich war.
Spielt die Platzierung der Klausel im Vertrag eine Rolle?
Zusätzlich verwies die Klägerseite auf die räumliche Gestaltung des Mietvertragsformulars: Die Auskunft über die Modernisierung stand am Ende von § 2 des Vertrags, während unmittelbar anschließend § 3 die Miethöhe regelte – daraus sollte sich ergeben, dass die Auskunft nicht ordnungsgemäß im Zusammenhang mit der Miethöhe erteilt worden sei. Der Bundesgerichtshof hielt dem entgegen, dass die räumliche Anordnung einer Vertragsklausel unerheblich ist. Entscheidend seien Inhalt und Zweck der Auskunft, nicht ihre Platzierung im Formular.
Warum gilt die Auskunft auch bei einfacher Modernisierung?
Stellt sich nach Vertragsschluss heraus, dass keine umfassende, sondern nur eine einfache Modernisierung durchgeführt wurde, ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert, sich jedenfalls auf die nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen. Die Auskunft über eine umfassende Modernisierung erfüllt zugleich den Zweck der schwächeren Auskunft über eine einfache Modernisierung innerhalb der Drei-Jahres-Frist. Der Unterschied in der Rechtsfolge ist erheblich: Eine einfache Modernisierung erlaubt nach § 556e Abs. 2 BGB nur eine Erhöhung um den Betrag, der auch im laufenden Mietverhältnis als Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB möglich wäre. Die umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB führt dagegen zu einer vollständigen Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung.
Nach § 559 BGB kann ein Vermieter im laufenden Mietverhältnis einen Teil der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Genau dieser Betrag bildet bei der einfachen Modernisierung die Obergrenze der zusätzlichen Miete. Für Sie ist der Unterschied spürbar: Bei umfassender Modernisierung entfällt die Mietpreisbremse ganz; bei einfacher Modernisierung bleibt nur dieser begrenzte Aufschlag möglich.
Auf diese Grundsätze stützte der VIII. Zivilsenat seine Entscheidung über die fehlerhafte Vertragsklausel. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg, weil die Begründung des Berufungsgerichts die zugesprochenen Ansprüche nicht trug: Rechtsfehlerhaft war die Annahme, die Vermieterin sei wegen der unzutreffenden Angabe zur umfassenden Modernisierung auch daran gehindert, sich auf die schwächere Ausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB zu berufen. Die Auskunft über eine umfassende Modernisierung gibt dem Mieter nach Ansicht des Senats sogar besonderen Anlass, die zulässige Miethöhe zu prüfen – schließlich signalisiert sie, dass der Vermieter eine vollständige Ausnahme in Anspruch nehmen und mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen will.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der übliche Preis für vergleichbare Wohnungen am Ort, häufig im Mietspiegel ausgewiesen. Die Mietpreisbremse erlaubt bei Neuvermietung in der Regel höchstens 110 Prozent dieses Werts. Signalisiert Ihr Vermieter eine umfassende Modernisierung, will er sich oberhalb dieser Grenze bewegen – das gibt Ihnen besonderen Anlass zur Prüfung.
Wie ordnete der Senat sein eigenes früheres Urteil ein?
Der Bundesgerichtshof bestätigte damit seine Rechtsprechung aus dem Urteil vom 18. Mai 2022 (VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54): Die Auskunft über die erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung erfasst danach auch den Fall einer bloß einfachen Modernisierung. Die Klägerseite hatte eingewandt, dieses frühere Urteil betreffe nur den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB und sei deshalb nicht übertragbar. Der Senat verwarf diesen Einwand und zog die frühere Entscheidung ausdrücklich zur Auslegung heran.
Auch das Argument aus den Gesetzesmaterialien überzeugte den Senat nicht. Die Klägerseite hatte aus BT-Drucks. 19/4672, S. 27 und 28 abgeleitet, der Vermieter müsse sich vor Vertragsschluss aktiv mit der zulässigen Miethöhe befassen, sonst drohe ein vollständiger Rechtsverlust. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Materialien eine solche vollständige Sperre auch für die schwächere Ausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB nicht tragen. Maßgeblich sei allein, ob überhaupt ein Ausnahmetatbestand vorliege. Auch der Verweis auf die gesetzgeberische Formulierung von „vorliegenden“ Ausnahmen und einer angeblichen Sanktionsabsicht überzeugte nicht: Eine derart weitreichende Sanktion lasse sich aus den Materialien nicht herleiten, und sie würde dem gesetzgeberischen Ziel widersprechen, Anreize für Modernisierung und Umweltschutz zu erhalten (BT-Drucks. 19/4672, S. 11 und 30).
Nach dieser Maßgabe lässt sich der gesetzlichen Regelung eine Sanktion dahingehend nicht entnehmen, dass es dem Vermieter, der die Abgrenzung zwischen einer umfassenden und einer – quantitativ oder qualitativ – daran nicht heranreichenden einfachen Modernisierung nicht zutreffend vorgenommen hat, versagt wäre, sich auf seine getätigten Modernisierungskosten zumindest in dem geringeren Maß des § 556e Abs. 2 BGB zu berufen, sofern er die Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen hat. – so der Bundesgerichtshof
Warum schadet die fehlende Drei-Jahres-Angabe nicht?
§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB aF verlangt grundsätzlich eine Auskunft auch über den Zeitpunkt der Modernisierung. Das hat Bedeutung, weil § 556e Abs. 2 BGB voraussetzt, dass die Modernisierung höchstens drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurde. Der Sinn der vorvertraglichen Auskunft liegt darin, dem Mieter mitzuteilen, dass der Vermieter von einem Ausnahmetatbestand ausgeht – damit dieser die Zulässigkeit der Miete einschätzen und seine Entscheidung über den Vertragsschluss danach ausrichten kann.
Ob die fehlende Zeitangabe der Vermieterin schadete, prüfte der Senat gesondert. Die Klägerseite hatte argumentiert, ohne diese Angabe sei die Auskunftspflicht nicht erfüllt worden – der Zeitraum sei wegen der Drei-Jahres-Grenze unverzichtbar, wie sich aus BT-Drucks. 19/4672, S. 27 ergebe. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die fehlende Zeitangabe die Vermieterin in dieser Fallgestaltung nicht daran hindert, sich jedenfalls auf § 556e Abs. 2 BGB zu berufen. Die Auskunft über eine umfassende Modernisierung informierte über einen weitergehenden Ausnahmetatbestand und gab bereits besonderen Anlass zur Prüfung; die zusätzliche Angabe des Zeitraums hätte der Mieterin keinen maßgeblichen weiteren Erkenntnisgewinn verschafft. Allerdings hatte das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden – eine Lücke, die nun geschlossen werden muss.
Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats, wonach im Recht der Wohnraummiete Begründungs- oder Informationserfordernisse kein Selbstzweck sind, sondern es vielmehr darauf ankommt, ob für den Mieter mit der im Einzelnen geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn verbunden ist […]. – so der Bundesgerichtshof
Der entscheidende Punkt war nicht die unzutreffende Bezeichnung „umfassende Modernisierung“ im Vertrag. Entscheidend bleibt, ob tatsächlich eine einfache Modernisierung vorlag und ob die Maßnahmen höchstens drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden. Liegt Ihre Modernisierung länger zurück, lässt sich die Ausnahme aus diesem Urteil nicht darauf stützen.
Warum bleibt die Mietpreisbremse trotz hoher Zinsen verfassungsgemäß?
Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind nach ständiger Rechtsprechung verfassungsgemäß. § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Vermietereigentums dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift nicht gleichheitswidrig in das Eigentum ein. Der Senat verwies dazu auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 2019, 3054 Rn. 54 ff., 81 ff., 90) sowie auf sein eigenes Urteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79).
Inhalts- und Schrankenbestimmung heißt: Der Gesetzgeber darf Eigentum ausgestalten und begrenzen, solange er es nicht aushöhlt. Privatautonomie schützt die Freiheit, Verträge im Grundsatz frei zu schließen; gesetzliche Mietgrenzen bleiben dabei zulässig. Für Sie folgt daraus: Höhere Zinsen oder Finanzierungskosten des Vermieters machen die Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig.
Die Revision griff die Verfassungsmäßigkeit ergänzend an, scheiterte damit aber. Der Einwand lautete: Ein Eigentümer, der eine Wohnung in einer Phase höherer Zinsen erwerbe und bestimmte Einnahmen erzielen müsse, bleibe auch nach vorheriger Selbstnutzung an die Mietspiegelmiete gebunden – bei einem notwendigen Umzug drohe ihm eine verlustträchtige Veräußerung. Der Bundesgerichtshof hielt fest, dass dieser Einwand nicht durchgreift. Das Bundesverfassungsgericht habe bereits zu kreditfinanzierten Investitionskosten von Vermietern ausgesprochen, dass eine solche Erwägung die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse nicht begründet.
Wann droht Rückzahlung der Miete und Erstattung der Kosten?
Rechtliche Grundlage für die Rückerstattung überzahlter Miete ist § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BGB, für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung. Über den endgültigen Anspruch ist damit noch nicht abschließend entschieden.
Zu viel gezahlte Miete können Sie nach § 556g BGB zurückverlangen, wenn die Mietpreisbremse eingreift und Sie den Verstoß dem Vermieter gegenüber gerügt haben. Die Erstattung vorgerichtlicher Kosten betrifft Anwalts- oder Inkassokosten, die wegen dieses Streits entstanden sind. Ob und in welcher Höhe ein Betrag besteht, hängt im konkreten Fall noch von den offenen Feststellungen zur Modernisierung ab.
Die auf Inkassodienstleistungen registrierte Klägerin hatte aus abgetretenem Recht der Mieterin die Rückzahlung von 712,76 Euro anteiliger Miete für Dezember 2019 sowie die Erstattung von 1.093,88 Euro vorgerichtlicher Kosten verlangt, jeweils nebst Zinsen – nachdem sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse mit Schreiben vom 28. November 2019 gerügt hatte. Vor dem Landgericht Berlin – Zivilkammer 66 – war die Klage erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil vom 11. Januar 2023 nun jedoch auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens.
Eine Rüge ist die schriftliche Beanstandung gegenüber dem Vermieter, dass die verlangte Miete die zulässige Höchstmieter überschreitet. Ohne diese Rüge ist der Rückzahlungsanspruch zeitlich erheblich eingeschränkt. Für Sie lohnt sich deshalb eine möglichst frühzeitige, datierte Rüge, bevor Sie Zahlungen zurückfordern.
Das Berufungsgericht muss jetzt Feststellungen zum Zeitpunkt der Modernisierung nachholen: Es muss klären, ob die Maßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden, und auf dieser Grundlage die nach § 556d Abs. 1 und § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete neu bestimmen. Erst danach lässt sich beurteilen, ob und in welcher Höhe der Rückzahlungsanspruch von 712,76 Euro sowie die vorgerichtlichen Kosten von 1.093,88 Euro tatsächlich bestehen.
Was müssen Mieter nach dem BGH-Urteil prüfen?
Das Urteil stammt vom Bundesgerichtshof und gibt Zivilgerichten eine maßgebliche Auslegung für vergleichbare Mietverträge vor. Es entscheidet aber nicht jede Modernisierungsklausel gleich: Entscheidend bleiben Umfang und Zeitpunkt der tatsächlich ausgeführten Arbeiten. Bei später geschlossenen Verträgen sollten Sie außerdem die jeweils geltende Gesetzesfassung berücksichtigen.
Steht in Ihrem Mietvertrag eine umfassende Modernisierung, verlangen Sie Angaben zu den durchgeführten Arbeiten und deren Zeitpunkt. Prüfen Sie, ob die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren vor Mietbeginn erfolgten und welche Miete daraus zulässig ist. Beanstanden Sie eine möglicherweise überhöhte Miete schriftlich, bevor Sie Rückzahlung verlangen; ohne eine erforderliche Rüge kann der Anspruch auf Rückzahlung eingeschränkt sein.
Unsere Einschätzung
Der Bundesgerichtshof verschiebt bei der Mietpreisbremse nach Modernisierung den Maßstab von der Vertragsüberschrift auf ihren Informationswert. Für ähnliche Verträge bedeutet das: Eine zu weit gehende Angabe kann die engere Ausnahme tragen, wenn sie Ihnen Anlass gibt, die verlangte Miete zu hinterfragen. Der praktische Angelpunkt ist nicht bloß ein Formfehler, sondern ob die Erklärung auf eine tatsächlich passende, weniger weitreichende Ausnahme zurückgeführt werden kann.
Die Begründung ist aus unserer Sicht konsequent, weil die Vorabinformation keine vollständige Abrechnung ersetzen soll. Offen blieb, ob eine Mitteilung über nur einfache Modernisierung umgekehrt auch die vollständige Ausnahme nach umfassender Modernisierung tragen könnte. Sie sollten eine fehlerhafte Klausel daher nicht vorschnell mit einer fehlenden Ausnahme gleichsetzen.
Mietpreisbremse und Modernisierung prüfen lassen
Ob eine höhere Miete wegen einer Modernisierung zulässig ist, hängt insbesondere vom Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten ab. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihren Mietvertrag, die Modernisierungsangaben und die Berechnung der zulässigen Miete. Sie erhalten eine Einschätzung, ob eine Rüge oder die Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen in Betracht kommt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was darf ich zahlen, wenn im Vertrag umfassende, tatsächlich aber einfache Modernisierung steht?
Bei tatsächlich nur einfacher Modernisierung darf der Vermieter die Miete nur begrenzt nach § 556e Abs. 2 BGB erhöhen. Die Mietpreisbremse entfällt deshalb nicht vollständig, sodass die gesamte verlangte Miete nicht allein wegen der Vertragsangabe zulässig ist.
Ausgangspunkt bleibt die nach § 556d BGB zulässige Miete, grundsätzlich also 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hinzukommen darf nur der Betrag, der im laufenden Mietverhältnis nach § 559 BGB als Modernisierungsmieterhöhung möglich wäre. Voraussetzung ist, dass die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen höchstens drei Jahre vor Beginn Ihres Mietverhältnisses abgeschlossen wurden. Die Bezeichnung als „umfassende Modernisierung“ schließt diese schwächere Ausnahme nicht zwingend aus. Entscheidend sind daher Umfang, Kosten und Abschlussdatum der konkreten Arbeiten; danach richtet sich der zulässige Höchstbetrag.
Fordern Sie vom Vermieter eine nachvollziehbare Aufstellung der Arbeiten, Kosten und Abschlussdaten an und vergleichen Sie die Berechnung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegen die Maßnahmen länger zurück oder ist die Miete dennoch überhöht, können Sie nach einer wirksamen Rüge grundsätzlich Rückzahlung verlangen.
Kann ich mich auf die Drei-Jahres-Frist berufen, wenn der Vertrag den Zeitpunkt nicht nennt?
Ja, die fehlende Zeitangabe im Mietvertrag schließt die Berufung auf die einfache Modernisierungsausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB nicht automatisch aus. Entscheidend bleibt, ob die Modernisierungsarbeiten tatsächlich innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden.
Weist der Vertrag eine umfassende Modernisierung aus, erhält der Mieter bereits einen besonderen Anlass, die zulässige Miethöhe und die Modernisierung näher zu prüfen. Die zusätzliche Angabe des Modernisierungszeitpunkts verschafft in dieser Fallgestaltung keinen maßgeblichen weiteren Erkenntnisgewinn. Der Vermieter muss im Streitfall jedoch darlegen und nachweisen können, wann welche Arbeiten durchgeführt wurden. Liegen die Arbeiten länger als drei Jahre vor Mietbeginn zurück oder bleibt ihr Zeitpunkt ungeklärt, greift die Ausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB nicht. Markieren Sie deshalb den Mietbeginn, rechnen Sie drei Jahre zurück und fordern Sie Rechnungen, Handwerkerunterlagen oder eine datierte Modernisierungsaufstellung an.
Wie berechne ich die zulässige Miete, wenn nur eine einfache Modernisierung vorlag?
Bei einfacher Modernisierung gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse: Ausgangspunkt sind höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, zuzüglich des nach § 559 BGB zulässigen Modernisierungsbetrags. Eine vollständige Freigabe der Miete tritt nur bei tatsächlich umfassender Modernisierung ein; prüfen Sie deshalb zunächst den örtlichen Mietspiegel.
Ermitteln Sie zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete und berechnen Sie daraus die nach § 556d BGB zulässige Ausgangsmiete. Anschließend dürfen Sie nur den Betrag hinzurechnen, der als Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB zulässig wäre. Maßgeblich sind dabei die anrechenbaren Kosten der tatsächlich durchgeführten Maßnahmen, nicht der gesamte Modernisierungsaufwand. Ohne Mietspiegel sowie nachvollziehbare Kosten- und Zeitnachweise lässt sich deshalb keine belastbare Endsumme berechnen.
Der Zuschlag setzt grundsätzlich voraus, dass die Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurde. Eine Vertragsbezeichnung als „umfassende Modernisierung“ erlaubt daher nicht ohne Weiteres eine Miete oberhalb dieser Begrenzung. Verlangen Sie vom Vermieter eine Kostenaufstellung und prüfen Sie den maßgeblichen Zeitraum, bevor Sie die Miethöhe akzeptieren.
Wie muss ich die Miete rügen, damit ich überzahlte Beträge zurückfordern kann?
Beanstanden Sie die aus Ihrer Sicht überhöhte Miete schriftlich und nachweisbar gegenüber Ihrem Vermieter. Nennen Sie die Wohnung, den Mietbeginn, die vereinbarte Nettokaltmiete und den konkreten Grund der Überschreitung.
§ 556g Abs. 2 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter rügen. Eine besondere gesetzliche Form ist nicht vorgeschrieben, ein datiertes Schreiben mit nachweisbarem Zugang erleichtert jedoch die spätere Durchsetzung. Erläutern Sie Ihre Berechnung und berücksichtigen Sie dabei die ortsübliche Vergleichsmiete sowie mögliche Ausnahmen, insbesondere Modernisierungen. Falls Ihnen Angaben zur Modernisierung fehlen, können Sie zusätzlich Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Bewahren Sie Ihr Schreiben, die Berechnung und den Zustellnachweis vollständig auf.
Fordern Sie die Rückzahlung erst auf Grundlage dieser dokumentierten Prüfung. Welche Beträge und Zeiträume zurückverlangt werden können, hängt von der maßgeblichen Gesetzesfassung, dem Zugang der Rüge und einer möglichen Modernisierungsausnahme ab. Vermeiden Sie daher rein telefonische Beanstandungen und unbestimmte Rückzahlungsforderungen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: VIII ZR 36/23 – Urteil vom 27.11.2024
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