Mietvertrag über Monteurs-Unterkunft – Nutzungsuntersagung

Der Eilantrag wird abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.

Der Streitwert wird auf 18.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsteller wenden sich im Rahmen des Eilrechtsschutzes gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung, ein Räumungsgebot sowie eine entsprechende Zwangsgeldandrohung.

Die Antragsteller sind Eigentümer zweier miteinander verbundener Reihenhäuser …, für die eine Baugenehmigung als Wohnhaus vorliegt. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich.

Im Juli 2023 inserierten die Antragsteller die Reihenhäuser unter Angabe von Tagespreisen (Einzelzimmer und Doppelzimmer pro Person ab 28,50 Euro; Ganze Unterkunft 228,00 Euro) auf der Website „M… .de“ mit folgender Beschreibung (vgl. Bl. 4 und 5 der Behördenakte):

„Große Wohnung mit Garten bis zu 5 Zimmer, 2 Bäder:

Ruhige, frisch renovierte Monteurs-Unterkunft für max. 8 Personen … zu vermieten. 3 DZ, 2 EZ, 2 ausgestattete Küchen, 2 Bäder, 1 Gäste-WC, 2

Aufenthaltsräume mit Essbereich. Wöchentliche Reinigung/14 tgl. BettwäscheWechsel, TV, WLAN, Terrassen- und Gartennutzung (großer Garten).“

Mit Schreiben vom 02.08.2023 erklärte die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin, dass es hinsichtlich der Vermietung des Reihenhauses als Monteurs-Unterkunft Lärmbeschwerden von Nachbarn gegeben habe und die Bauordnungsbehörde daraufhin am 12.07.2023 festgestellt habe, dass auf dem Grundstück … eine illegale Nutzung des Wohnhauses als Beherbergungsbetrieb ohne Genehmigung festgestellt worden sei. Die Antragsgegnerin gab den Antragstellern hierbei die Gelegenheit, zu der Sach- und Rechtslage Stellung zu nehmen. Hieraufhin reichten die Antragsteller einen am 01.09.2023 geschlossenen Mietvertrag ein und erklärten, dass es sich nunmehr seit der Vermietung ab September 2023 um eine reine Wohnnutzung handele.

Der vorgelegte Mietvertrag beinhaltete hierbei u.a. folgende Regelungen:

㤠2 Bewohner РZiff. 2.1:

„Neben dem Mieter wird hiermit die Erlaubnis für den dauerhaften Einzug von max. 6 Mitarbeitern des Mieters erteilt. Die Änderung der Anzahl der Bewohner braucht die Genehmigung des Vermieters.“

§ 3 Schlüssel – Ziff. 3.1:

„Dem Mieter werden 2 Generalschlüssel für die Außentüren und das Gartentor sowie jeweils 3 Zimmerschlüssel pro Zimmer (Ausnahme 1. OG großes Zimmer 2 Schlüssel) sowie 1 Schlüssel jeweils in den Türen der Badezimmer, Küchen, Keller und Aufenthaltsräume bereitgestellt.“

Für den weiteren Inhalt des Mietvertrages wird auf Bl. 30-34 der Behördenakte verwiesen.

Mit Bescheid vom 09.11.2023 erließ die Antragsgegnerin das Verbot, die gewerbliche Nutzung auf dem streitgegenständlichen Grundstück im Hinblick auf das Betreiben eines kleinen Beherbergungsbetriebes weiterzuführen (Ziff. 1). Zudem erteilte sie das Gebot, die Räumlichkeiten innerhalb eines Monats zu räumen bzw. räumen zu lassen (Ziff. 2). Für jeden Fall einer Zuwiderhandlung hiergegen drohte sie ein Zwangsgeld i.H.v. 1.000,00 Euro an (Ziff. 3) und ordnete hinsichtlich des gesamten Bescheides den Sofortvollzug an (Ziff. 4). Zur Begründung brachte sie vor, dass auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein kleiner Beherbergungsbetrieb ohne entsprechende Baugenehmigung eingerichtet worden sei. Der vorgelegte Mietvertrag sehe in § 2 Ziff. 2.1 die Erlaubnis zum dauerhaften Einzug von max. 6 Mitarbeitern des Mieters vor. Dies spreche für das Betreiben eines Beherbergungsbetriebes, da der Mieter selbst seinen Wohnsitz in Polen habe und der Warmmietpreis von insgesamt 3.850,00 deutlich über der ortsüblichen Miete liege. Für diese geänderte Nutzung liege keine entsprechende Genehmigung vor, sodass sie formell illegal sei. Die nähere Umgebung i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB sei durch zwei- und eingeschossige Mehrfamilienwohngebäude geprägt und müsse als faktisches reines Wohngebiet eingestuft werden. In reinen Wohngebieten könnten nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur ausnahmsweise kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden, sodass jedenfalls keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vorliege. Das Gebäude verfüge auch nicht nach § 15 Abs. 2 BremLBO über den notwendigen Schallschutz, um unzumutbare Belästigungen zu verhindern. Durch die Nutzung des Reihenhauses als Beherbergungsbetrieb werde das zu erwartende Maß an Lärm für die angrenzende Nachbarschaft überschritten. Diesbezüglich lägen der Behörde bereits mehrere Beschwerden vor. Zudem könne vor dem Hintergrund der prekären Lage auf dem Wohnungsmarkt auch die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden. Eine andere Möglichkeit, den ordnungsgemäßen Zustand zu erreichen, sei nicht ersichtlich. Das Räumungsgebot sei darüber hinaus erforderlich, weil ansonsten eine Kontrolle der Einhaltung der Nutzungsuntersagung nicht oder nur schwer möglich sei. Die Androhung des Zwangsmittels sei angemessen, um die im öffentlichen Interesse liegende Herstellung eines einwandfreien Zustandes zu bewirken. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes sei in Relation zum öffentlichen und wirtschaftlichen Interesse ausreichend berücksichtigt worden. Die Anordnung der Sofortvollziehung sei erfolgt, da es nicht hingenommen werden könne, dass durch die Ausnutzung angemaßter Rechtspositionen vollendete Tatsachen geschaffen und die öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen umgangen würden, indem die Nutzung bereits durchgeführt werde. Ein Abwarten bis zum Ende eines Widerspruchsverfahrens sei auch nicht vertretbar gegenüber sich rechtstreu verhaltenden Bürgern.

Gegen den Bescheid erhoben die Antragsteller am 28.11.2023 Widerspruch und beantragtem gleichzeitig die Aussetzung der Vollziehung. Zur Begründung brachten sie vor, dass die Probleme mit den Nachbarn durch die ursprünglichen Mieter entstanden seien, aber seit September 2023 neue Mieter eingezogen seien. Sie hätten sich auch schon an die Nachbarn gewandt und die entstandenen Probleme geklärt. Seitdem seien keine neuen Beschwerden aufgetreten. Der vorgelegte Mietvertrag sei üblich, da es sich um zwei miteinander verbundene Reihenhäuser handele, für die eine Vermietung von bis zu acht Personen möglich sei. Auch die Miethöhe sei für zwei Reihenhäuser ortsüblich und nach Abzug der pauschalierten Nebenkosten bleibe lediglich ein Kaltmietzins von 1.300/1.400 Euro für ein Reihenhaus. Es bestehe zudem keine Eilbedürftigkeit, da es keine neuerlichen Lärmimmissionen gebe und seit der Übersendung des Mietvertrags am 26.09.2023 kein Kontakt zur Behörde bestanden habe.

Dem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung wurde mit Bescheid vom 04.12.2023 nicht stattgegeben. Es bestünden keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Grundentscheidungen im Bescheid vom 09.11.2023. Eine Bearbeitungszeit von sechs Wochen sei entgegen dem Vorbringen der Antragsteller nicht unüblich und könne nicht zum Wegfall der Eilbedürftigkeit führen.

Am 21.11.2023 haben die Antragsteller beim Gericht anwaltlich vertreten einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gestellt. Zur Begründung ergänzen die Antragsteller, dass in einem Reihenhauskomplex nicht mit einer völligen Geräuschlosigkeit gerechnet werden dürfe. Es handele sich zudem nicht nur um vorübergehende Übernachtungsmöglichkeiten, da die Mitarbeiter dauerhaft angestellt seien. Zudem brächten die Mitarbeiter auch ihre persönlichen Gegenstände mit in die Räumlichkeiten und wüschen, kochten und putzten in dem Reihenhaus. Eine pauschale Bezahlung von Nebenkosten sei bei Mietrechtsverhältnissen üblich und könne nicht als Kriterium herangeführt werden. Außerdem habe eine Mitarbeiterin der Antragsgegnerin in einer Aktennotiz (Bl. 35 d. BA) selbst angenommen, dass aufgrund der Begrenzung der Personenanzahl von keiner übermäßigen Lärmbelästigung ausgegangen werden könne.

Die Mitarbeiterin sei auch von der Möglichkeit zur Erteilung einer Ausnahmegenehmigung ausgegangen. Die negative Vorbildfunktion könne zudem keine Eilbedürftigkeit begründen, da dies ansonsten bei jeder Entscheidung möglich sei. Zudem führe der Sofortvollzug zu einem finanziellen Schaden, da die Immobilie finanziert worden sei.

Die Antragsteller beantragen, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid vom 09.11.2023 wiederherzustellen.

Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung trägt sie vor, dass der Schwerpunkt des Vermietungskonzeptes der Antragsteller eindeutig auf einem Beherbergungsbetrieb liege. Es handele sich um einen ständig wechselnden Kreis von Gästen und nur vorübergehende Übernachtungen. Durch den Umstand, dass die Räume ausschließlich von in der Firma des Mieters arbeitenden Mitarbeitern genutzt würden, die Personenzahl begrenzt sei und die Räume möbliert seien, fehle es an der von der Rechtsprechung geforderten Eigengestaltung der Haushaltsführung. Hierfür spreche auch die Regelung zur Höhe der Miete, welche die Nebenkosten beinhalte. Dies sei ein Indiz dafür, dass die Räumlichkeiten als bloße Schlafstätten genutzt würden. Zudem sei die Nutzung der jeweiligen Räume an das Beschäftigungsverhältnis geknüpft und es fehle an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

II.

Der Eilantrag hat keinen Erfolg.

1. Der Antrag ist zulässig und insbesondere gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) hinsichtlich der Anordnungspunkte Ziff. 1 und 2 sowie der Androhung des Zwangsgeldes i.H.v. 1.000,00 Euro aus Ziff. 3 des Bescheides vom 09.11.2023 statthaft. Hiernach kann die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs oder einer Klage beantragt werden, wenn diese keine aufschiebende Wirkung besitzen. Der gegen die Verfügung vom 09.11.2023 erhobene Widerspruch vom 28.11.2023 besitzt keine aufschiebende Wirkung. Die Antragsgegnerin hat in Ziff. 4 des Bescheides insoweit die sofortige Vollziehung der Verfügung angeordnet, vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO.

2. Der Antrag ist jedoch unbegründet.

a. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung begegnet in formeller Hinsicht keinen Bedenken. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist in den Fällen des Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Die Vorschrift erfordert eine auf den konkreten Einzelfall abstellende Darlegung, worin das besondere öffentliche Interesse an einer ausnahmsweisen sofortigen Vollziehbarkeit besteht und weshalb das Interesse des Betroffenen, zunächst nicht von dem angefochtenen Verwaltungsakt betroffen zu werden, hinter dieses erhebliche öffentliche Interesse zurücktreten muss. Eine maßgebliche Funktion der Begründungspflicht besteht darin, den Betroffenen über die Gründe, die für die behördliche Entscheidung maßgeblich gewesen sind, zu unterrichten (vgl. Schoch in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 24. EL 2012, § 80 Rn. 245). Der Begründungspflicht ist daher nur dann genügt, wenn die Gründe für das öffentliche Vollzugsinteresse für den Betroffenen hinreichend erkennbar sind.

Eine solche, den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO entsprechende Begründung für den angeordneten Sofortvollzug enthält der Bescheid vom 09.11.2023. Die Bauaufsichtsbehörde hat darin auf den konkreten Einzelfall abgestellt. Sie hat zudem zutreffend vorgetragen, dass die formell rechtswidrige Nutzung und die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Vorteile nur durch die Anordnung des Sofortvollzugs verhindern ließen. Ein Abwarten bis zum Ende eines Widerspruchsverfahrens sei auch nicht vertretbar gegenüber sich rechtstreu verhaltenden Bürgern. Bei dieser Begründung handelt es sich entgegen des Vorbringens der Antragsteller nicht lediglich um eine formelhafte, also für beliebige Fallgestaltungen passende Wendung. Zwar ist das Argument des Ausnutzens einer formell rechtswidrigen Nutzung und dem Aspekt der Gleichbehandlung i.S.v. Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes für die Bundesrepublik Deutschland (GG) grundsätzlich auf eine Vielzahl von Fallkonstellationen denkbar. Hier wurde die Begründung aber auf den konkreten Einzelfall und die vorgenommene Vermietung eines Wohnhauses als Monteurs-Unterkunft bezogen. Hierdurch wird deutlich, dass die Behörde sich des rechtlichen Ausnahmecharakters der Anordnung bewusst war (vgl. hierzu: Schoch/Schneider, 44. EL März 2023, VwGO § 80 Rn. 247). Zudem lassen diese Ausführungen insbesondere erkennen, welche Erwägungen die sofortige Vollziehung über das Erlassinteresse am Verwaltungsakt hinaus tragen (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 02.03.2005 – 2 MB 1/05).

b. In der Sache geht die im Rahmen des § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung zu Lasten der Antragsteller aus. Unter Berücksichtigung der Erfolgsaussichten im Widerspruchsverfahren überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des angefochtenen Bescheides das Interesse der Antragsteller an der aufschiebenden Wirkung ihres Rechtsbehelfs. Der Widerspruch der Antragsteller gegen die Verfügung wird nach summarischer Prüfung aller Voraussicht nach in der Sache erfolglos bleiben, denn die Nutzungsuntersagung (aa.), das Räumungsgebot (bb.) und die Zwangsgeldandrohung (cc.) stellen sich als rechtmäßig dar und verletzten die Antragsteller nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Zudem besteht ein besonderes Vollzugsinteresse (dd.).

aa. Das von der Antragsgegnerin verfügte Verbot, die gewerbliche Nutzung auf dem oben genannten Grundstück, im Hinblick auf das Betreiben eines kleinen Beherbergungsbetriebes, weiterzuführen bzw. weiterführen zu lassen, stellt sich nach gegenwärtiger Erkenntnis als offensichtlich rechtmäßig dar. Es findet seine Rechtsgrundlage in den §§ 79 Abs. 1 Satz 2, 58 Abs. 2 Bremische Landesbauordnung vom 04.11.2022 (BremLBO). Nach § 58 Abs. 2 Satz 1 und 2 BremLBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BremLBO untersagt werden.

Das Nutzungsverbot ist formell rechtmäßig, der Antragsteller ist mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 02.08.2023 insbesondere ordnungsgemäß gemäß § 28 Bremisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BremVwVfG) angehört worden.

Daneben ist das Nutzungsverbot auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Für ein Nutzungsverbot nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BremLBO reicht es Tatbestandlich aus, dass die aufgenommene Nutzung formell illegal ist – das Vorhaben also ohne die gesetzlich erforderliche Baugenehmigung oder abweichend von einer erteilten Genehmigung errichtet oder genutzt wird. Anders als bei der auf § 79 Abs. 1 Satz 1 BremLBO gestützten Beseitigungsverfügung, die zur Voraussetzung hat, dass eine formelle und materielle Illegalität der baulichen Anlage gegeben ist, bedarf es bei der Nutzungsuntersagung grundsätzlich keiner Feststellung der materiellen Illegalität. Die Genehmigungsfrage ist in dem hierfür vorgesehenen Genehmigungsverfahren zu klären.

Der Bauantragsteller hat hierfür die für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen einzureichen. Dieser vom Gesetz vorgezeichnete Verfahrensablauf, der der präventiven Kontrolle des Baugeschehens dient, würde beeinträchtigt, verlagerte man die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit in das Nutzungsuntersagungsverfahren (vgl. OVG Bremen, Beschluss vom 20.02.2014 – 1 B 4/14). Lediglich dann, wenn ein Genehmigungsanspruch offenkundig gegeben ist, kann dies im Untersagungsverfahren nicht unberücksichtigt bleiben. Ein Nutzungsverbot wäre unter diesen Umständen unverhältnismäßig. In den übrigen Fällen ist es dem Betroffenen jedoch zumutbar, die formell illegal aufgenommene Nutzung zunächst zu beenden und ein reguläres Genehmigungsverfahren einzuleiten (vgl. OVG Bremen, Beschluss vom 07.04.1999 – 1 B 25/99; VG Bremen, Beschluss vom 12.06.2015 – 1 V 197/15).

Da es sich bei der Nutzungsuntersagung um einen Verwaltungsakt mit Dauerwirkung handelt, ist für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgebend auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen, soweit es um die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen des § 79 Abs. 1 Satz 2 BremLBO geht (vgl. VG Karlsruhe, Beschluss vom 24.07.2015 – 3 K 3496/15; OVG NRW, Urt. v. 19.12.1995 – 11 A 2734/93).

Die Nutzung des streitgegenständlichen Wohnhauses als Monteurs-Unterkunft ist in diesem Sinne formell baurechtswidrig. Das streitgegenständliche Bauvorhaben wird abweichend von den Vorgaben der bestandskräftigen Baugenehmigung für ein Wohnhaus genutzt.

Bei der Vermietung der streitgegenständlichen Reihenhäuser handelt es sich nach Auffassung der Kammer um keine Wohnnutzung, sondern um das Betreiben eines kleinen Beherbergungsgewerbes.

Nach allgemeiner Auffassung gehören hierzu alle Betriebe, die einen ständig wechselnden Kreis von Gästen zu gewerblichen Zwecken gegen Entgelt vorübergehend Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen, ohne dass die Gäste in den Räumen unabhängig eine eigene Häuslichkeit begründen können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 07.09.1984 – Az.: 4 N 3.84).

In Abgrenzung dazu ist der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Erfasst wird damit ein Wohnen als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung im Sinne eines selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf Dauer angelegt ist und keinem anderen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.12.2007 – Az. 4 B 54/07; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 18.07.2008 – Az. 1 LA 203/07).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.3.1996 – 4 B 302.95). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (VGH Bayern, Beschluss vom 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 m.w.N.).

Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Nicht maßgeblich ist das individuelle und mehr oder weniger spontane Verhalten einzelner Bewohner (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996, Az. 4 B 302/95). Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B.v. 8.5.1989 – 4 B 78.89; BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 m.w.N.).

Die Vermietung des Reihenhauses ist unter Berücksichtigung der dargelegten Maßstäbe nicht von der Genehmigung als Wohnhaus umfasst, sondern stellt einen kleinen Beherbergungsbetrieb dar.

Nach dem ursprünglichen Inserat auf der Website „M… .de“ handelte es sich bereits aufgrund der angebotenen Tagesvermietung mit „hoteltypischen“ Leistungen wie der wöchentlichen Reinigung und des Wechsels der Bettwäsche sowie der Raumbelegung (fünf Zimmer für acht Personen) um keine Wohnnutzung (vgl. zu vergleichbarer Vermietung: VG Karlsruhe, Beschluss vom 13.06.2016 – 4 K 817/16).

Aber auch die aktuelle Vermietung seit September 2023 stellt keine Wohnnutzung, sondern vielmehr das Betreiben eines kleinen Beherbergungsbetriebes dar. Das Nutzungskonzept, welches maßgeblich durch den Mietvertrag vom 01.09.2023 und die dort geregelten Konditionen geprägt ist, lässt gerade keine Dauerhaftigkeit des Wohnens erkennen.

Zwar ist in § 2 Ziff. 2.1 des Mietvertrages geregelt, dass maximal sechs Mitarbeiter des Mieters dauerhaft in das Haus einziehen können. Es besteht aber keine Pflicht des Mieters, seine Mitarbeiter namentlich bei den Antragstellern anzumelden, sodass ein dauerhafter Wechsel der Personen möglich ist. Zudem ist der Mietvertrag nicht mit den Monteuren selbst geschlossen worden, sondern mit dem Mieter als deren Arbeitgeber. Bereits diese Gestaltung spricht dagegen, dass die Mitarbeiter des Mieters selbst die Möglichkeit hätten, ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig zu gestalten. Die Antragsteller räumen den Mitarbeitern des Mieters keinen entsprechenden Rechtsanspruch ein, vielmehr hängt deren rechtliche Position von deren Arbeitsverhältnis mit dem Mieter ab. Die Antragsteller selbst gewährleistet weder, dass die Bewohner sich ihre Mitbewohner aussuchen können, noch garantieren sie ihnen eine bestimmte Nutzungszeit. Die Möglichkeit der Mitarbeiter des Mieters, ihr Zimmer zu nutzen, hängt in vollem Umfang vom Bestand ihres Arbeitsverhältnisses ab (vgl. VG Bremen, Beschluss vom 08.10.2019 – 1 V 1741/19).

Die Möblierung des Hauses spricht nicht grundsätzlich gegen den Wohncharakter, da dies eine durchaus gängige Praxis ist. Dies gilt insbesondere für Mietverhältnisse wie das vorliegende, in dem die Personen hauptsächlich für ihre Arbeit eine Unterkunft benötigen und ihren privaten Lebensmittelpunkt möglicherweise woanders haben. Auch eine solche „Zweitwohnung“ würde einer Wohnnutzung nicht widersprechen.

Allerdings spricht die im Mietvertrag vorgesehene Ausstattung aus Sicht der Kammer gegen die Annahme, dass die Mitarbeiter des Mieters in dem Haus ein selbstbestimmt geführtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ führen. Denn unter § 3 Ziff. 3.1 des Mietvertrages ist vorgesehen, dass es insgesamt nur 2 Generalschlüssel für die Außentüren und das Gartentor sowie jeweils drei Zimmerschlüssel pro Zimmer gibt.

Hieraus ergibt sich, dass von den sechs Mitarbeitern des Mieters nur zwei Personen einen autonomen Zugang zum Haus und somit zu ihrer Wohnung erlangen können. Die anderen vier Mitarbeiter verfügen lediglich über einen Schlüssel zu ihrem Zimmer. Die sechs Personen müssen sich mithin ständig absprechen und organisieren, um einen Zugang zum Haus und somit ihrem Zimmer zu haben. Somit können die Mitarbeiter des Mieters gerade nicht selbstbestimmt ihr privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ führen, sondern sind in ihrer jeweiligen Alltagsplanung voneinander abhängig. Dies spricht nach lebensnaher Betrachtung dafür, dass die Mitarbeiter des Mieters wohl gemeinschaftlich nach der Arbeit in das Haus zurückkehren und dieses lediglich als „Schlafunterkunft“ während der Montage und Arbeit in Bremen dient.

Ein diesem Ergebnis entgegenstehendes Nutzungskonzept haben die Antragsteller jedenfalls nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Insbesondere der Vortrag, dass die Mitarbeiter des Mieters mehrere persönliche Gegenstände in ihren Zimmern hätten, wurde nicht durch Vorlage entsprechender Lichtbildaufnahmen belegt.

Die untersagte Nutzung ist bei der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung aus bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Gründen auch nicht offenkundig genehmigungsfähig. Von einer solchen offenkundigen Genehmigungsfähigkeit kann nur dann ausgegangen werden, wenn die Übereinstimmung der Nutzung mit den materiellrechtlichen Vorschriften sich ohne weitere Ermittlungen derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung im Genehmigungsverfahren entbehrlich erscheint (OVG Bremen, Beschl. v. 01.09.2022 – 1 B 156/22).

Das Wohnhaus befindet sich in einem faktischen reinen Wohngebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO. Die nähere Umgebung ist fast ausschließlich durch zweigeschossige Wohnhäuser geprägt. Auch die Beteiligten gehen von einer solchen Art der baulichen Nutzung aus.

In einem reinen Wohngebiet sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. Obwohl die Einschränkung „nicht störend“ in § 3 Abs. 3 Nr. 1 bei Beherbergungsbetrieben fehlt, sind kleine Betriebe, welche die Wohnruhe stören, im reinen Wohngebiet nicht gebietsverträglich und können dort nicht zugelassen werden (BVerwG, Beschluss vom 29.1.1982 – 4 B 204.81 -, BeckRS 1982, 31317786) . Vor dem Hintergrund der Beschwerden der Nachbarn ist jedenfalls nicht offensichtlich, dass die Vermietung des Reihenhauses als Monteurs-Unterkunft nicht die Wohnruhe stört. Hieran ändert auch der neue Mietvertrag aus September 2023 nichts.

Denn es ist wie oben aufgezeigt mit einem ständigen Wechsel der dort übernachtenden Mitarbeiter des Mieters und dementsprechenden Lärmimmissionen zu rechnen. Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller geht auch die Antragsgegnerin nicht von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit aus (vgl. hierzu: BeckOK BauordnungsR NRW/Keller, 16. Ed. 01.12.2022, BauO NRW 2018 § 82 Rn. 33, 34). In der von den Antragstellern erwähnten Aktennotiz (Bl. 56-57 d. Gerichtsakte) geht die Mitarbeiterin der Antragsgegnerin lediglich davon aus, dass ein kleiner Beherbergungsbetrieb auf dem streitgegenständlichen Grundstück zulässig sein dürfte und mit sieben Personen auch grundsätzlich nicht von einer übermäßigen Lärmbelästigung auszugehen sein dürfte.

Aufgrund der erwähnten Beschwerden der Nachbarn sei im konkreten Einzelfall aber gerade von einer störenden Nutzung auszugehen. Vor diesem Hintergrund ist eine entsprechende Prüfung dem Bauantragsverfahren vorzubehalten.Auch im Übrigen ist die Ermessensausübung der Antragsgegnerin in Bezug auf die im Bescheid getroffenen Anordnungen im Rahmen des gemäß § 114 VwGO beschränkten gerichtlichen Prüfungsumfangs nicht zu beanstanden. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ist der Ausspruch eines Nutzungsverbots grundsätzlich eine ermessensgerechte Entscheidung (VGH München, Urt. v. 13.03.2012 – 9 ZB 11.769).

bb. Auch die Räumungsverfügung unter Ziff. 2 des Bescheides begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Es handelt sich hierbei jedenfalls um eine i.S.v. § 58 Abs. 2 Satz 1 und 2 BremLBO erforderliche Maßnahme, um die Ordnungsfunktion des formellen Bauaufsichtsrechts zu garantieren. Ob sich eine Ermächtigung zum Erlass einer solchen Räumungsverfügung bereits auf Grundlage von § 79 Abs. 1 Satz 2 BremLBO ergibt, kann dahinstehen (vgl. zu entsprechender Landesnorm aus Baden-Württemberg: BeckOK, BauordnungsR BW/Weiblen, 26. Ed. 01.10.2023, BWLBO § 65 Rn. 96, 82 und 25).

cc. Auch die Zwangsgeldandrohung als Androhung einer Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 11, 13 Abs. 1 Nr. 1, 14, 17 Bremisches Verwaltungsvollstreckungsgesetz (BremVwVG). Das Zwangsgeld ist das richtige Zwangsmittel, vgl. § 14 Abs. 1 BremVwVG. Mit der Höhe des Zwangsgeldes ist das Interesse der Antragsteller an der Nichtbefolgung des Nutzungsverbots in angemessener Weise berücksichtigt worden. Einwände hiergegen haben die Antragsteller auch nicht erhoben. § 17 Abs. 6 Satz 2 BremVwVG sieht vor, dass das Zwangsgeld bei Verwaltungsakten, die ein wiederholtes Handeln oder ein Dulden oder Unterlassen verlangen, für jeden Fall der Zuwiderhandlung angedroht werden kann, so dass die Zwangsgeldandrohung auch insoweit rechtlich nicht zu beanstanden ist.

dd. An der sofortigen Vollziehung der nach alledem rechtmäßigen Grundverfügung sowie der Androhung des Zwangsgeldes besteht mit Blick auf die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts auch ein besonderes öffentliches Interesse. Bereits der Ordnungsfunktion des formellen Bauaufsichtsrechts ist ein besonderes Gewicht beizumessen. Andernfalls würde der gesetzestreue Bürger, der die Aufnahme einer genehmigungspflichtigen, aber bislang nicht genehmigten Nutzung nur auf der Grundlage einer vollziehbaren Baugenehmigung verwirklicht, gegenüber dem – bewusst oder unbewusst – rechtswidrig Handelnden in bedenklicher, das Rechtsbewusstsein der Allgemeinheit erschütternder Weise bevorzugt. Die sich aus der Nutzungsuntersagung ergebenden Folgen sind dem Betroffenen danach regelmäßig zuzumuten. Wer formell illegal eine Nutzung auf- oder übernimmt, muss zunächst jederzeit damit rechnen, mit einem Nutzungsverbot und dessen Vollstreckung belegt zu werden. Das gilt im Übrigen unabhängig davon, ob die Nutzung genehmigungsfähig ist (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 01.07.2014 – 2 A 690/14; VG Bremen, Beschluss vom 06.05.2021 – 1 V 1927/20).

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG sowie Ziff. 1.5 Satz 1 des Streitwertkataloges der Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013. Dabei geht die Kammer in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes von der Hälfte des Betrages des entsprechenden Hauptsacheverfahrens aus, der sich nach dem durchschnittlichen Jahresnutzwert bestimmt. Der Jahresnutzwert ist hier in Hinblick auf die Höhe der Warmmiete von 3.850,00 Euro auf 36.000,00 Euro geschätzt worden. Die Zwangsgeldandrohung bleibt für die Streitwertfestsetzung gemäß Ziff. 1.7.2 des Streitwertkatalogs außer Betracht.